「不動産の持分とは何？」
「不動産持分のメリットやデメリットが知りたい！」
不動産持分のエキスパートであるドリームプランニングでは、不動産の持分に関するご相談をたくさんいただきます。
今回は皆様のお声を集め、不動産の持分でよくあるご相談をまとめました。皆様が不動産の持分を売却される時のご参考にどうぞ。
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の共有持分物件や再建築不可物件・底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
当サイトURUHOMEは、私達が蓄えた取引ノウハウを不動産のお悩みを抱えていらっしゃる皆様に役立てたいと思い、「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
- 不動産の持分とは？
- 不動産を持分所有するメリット
- 不動産を持分所有するデメリット
- 不動産の持分を売却する方法
- 不動産の持分を売却する流れ
- 不動産の持分売却を相談できる専門業者
- 不動産の持分売却はURUHOMEへ
１．不動産の持分とは？
まずは不動産の持分とは何？というご質問に答えましょう。
簡単に言うと不動産の持分とは「その不動産の中で、自分が持っている割合」を示すものです。
１－１．持分をピザにたとえよう
不動産を一枚の大きなピザだと思ってください。
その不動産ピザを５人で等しく分け合ったとしましょう。
不動産ピザの全体を１００％として、５人で等しく分け合う場合、計算式はこうなります。
１００％÷５人＝２０％
不動産ピザを５人で分け合った２０％が、１人あたりの持分ということです。
※ただし切り分けて食べる訳ではないので、そこがピザとは違いますね。
１－２．持分の割合はどう決める？
さっきの例では不動産を等しく分け合いましたが、実際の持分は必ずしも等しい訳ではありません。
持分の割合を決めるのは、いくつかのパターンがあります。
１－２－１．お金を出した割合で持分を決める
例えば不動産が２，０００万円だったとしましょう。
これを５人でお金を出し合って買った場合、お金を出した割合で持分を決めるパターンが多いです。
Aさんが１，０００万円、残ったBさん・Cさん・Dさん・Eさんがそれぞれ２５０万円ずつお金を出し合った場合は、こうなります。
【不動産の持分割合】
Aさん：５０％（１，０００万円／２，０００万円）
Bさん：１２．５％（２５０万円／２，０００万円）
Cさん・Dさん・Eさんも、Bさんと同じ１２．５％ずつ。
１－２－２．話し合って持分を決める
不動産の持分を、話し合いで自由に決めることもできます。
「お金は全額Aさんが出してくれたけど、持分は５人みんな同じ２０％ね」
「Eさんは１円もお金を出していないけど、Eさんの持分は５０％ね」
ちょっとEさんがずるい気もしますが、みんなが同意すればそれもＯＫです。
このように、不動産の持分は当事者の話し合いで自由に決められます。
ただ、お金を出していないのに持分を多く持つと贈与税などの問題も発生してくるので、注意が必要です。
１－２－３．法律に基づいて持分を決める
不動産の持分を、相続など法律に基づいて決めるケースも少なくありません。
原則は「Aさんが亡くなった場合、夫のBさんが５０％、子供のCさん・Dさん・Eさんが残り５０％を等しく相続する」ことになるでしょう。
このほかAさんが「夫と子供たち全員が等しく相続してほしい」などと遺言することもできます。
１－３．持分の使い方と注意点
不動産の持分はどのように使えるのでしょうか。また不動産の持分について注意すべき点は何でしょうか。
１－３－１．持分の使い方
不動産の持分があると、持分割合にかかわらず不動産の全体が利用可能です。これは民法第２４９条の規定に基づきます。
（共有物の使用）
第二百四十九条 各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
文中「持分に応じた使用」とは、要するに「不動産の全体を使っていいけど、共有しているんだから、みんなで譲り合って使いなさい＝独占はダメ」ということです。
１－３－２．自分の持分だけなら自由に売却・譲渡できる
不動産の持分について、自分の持分を自由に売却・譲渡できます。
よく不動産の持分が売却できないと誤解されていますが、それは「持分を持っている共有者の全員が合意しないと、不動産全体を売却できない」という意味です。
これは民法第２５１条の規定に基づきます。
（共有物の変更）
第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
文中「変更を加える」とは不動産の全体を売却するほか、その用途や性質を大きく変えてしまう行為も含まれます。
１－３－３．持分の注意点
不動産の持分を持っていれば、持分が１％でも９９％でも、不動産の全体を利用できる権利は基本的に変わりません。
※ただし不動産の賃料収益などは、持分割合に応じて配分されるのが一般的です。
不動産オーナー様の中には「自分は持分を多く持っているのに、みんなと同じ分しか使えないのは不公平だ」と不満を持たれる方もいらっしゃいます。
法律的には等しい権利が保障されているものの、心情的には割り切れない……そんなご相談も多く受けてまいりました。
不動産持分でトラブルにならないよう、共有者同士で譲り合って活用する精神が大切ですね。
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２．不動産を持分所有するメリット
不動産の持分を所有することには、どんなメリットがあるでしょうか。
ここでは不動産を持分所有するメリットについて解説してまいります。
２－１．不動産を安く購入できる
先ほど例に挙げた不動産を一人で購入しようとすると、２，０００万円を用意しなくてはなりません。
しかし複数名でお金を出し合って購入すれば、一人あたりの出費は安くなります。
さらに購入した不動産は共有となるため、全体を持分に応じて使用可能です。
つまり「制限はあるものの、全体を使える不動産を安く購入できる」のが不動産を持分所有するメリットと言えるでしょう。
２－２．維持管理コストが軽減できる
不動産を持分所有にしていると、一人当たりの維持管理コストも軽減できます。
不動産の維持管理コストは、大きく以下のとおりです。
・税金（固定資産税や都市計画税など）
・建物修繕費（メンテナンスやリフォーム費用など）
・近隣対策費（自治会費など）
こうしたコストは小さくない金額になるため、この負担を分け合えるのは持分所有のメリットと言えるでしょう。
２－３．有事の備えになることも
持分所有している不動産を他人に貸すなどすれば、賃料収益が期待できます。
定期的な副収入があれば生活の足しにできますし、いざとなれば売却して手元資金に換えることも可能です。
不動産は価格変動が比較的穏やかなため、比較的安定性の高い資産として人気があります。
不動産を持分所有することにより、少ない資金で有事の備えができる点もメリットの一つと言えるでしょう。
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３．不動産を持分所有するデメリット
メリットが多い不動産の持分所有ですが、物事には何でも両面があり、不動産の持分所有にはデメリットも少なくありません。
ここでは不動産を持分所有する際のデメリットを解説いたします。
３－１．トラブルが起きやすい
不動産を持分所有するデメリットとして、持分所有者同士のトラブルが起きやすい点が挙げられるでしょう。
例えば不動産の維持管理コストを分担する際、あまり利用していないけど持分に応じて分担量が大きい場合などです。
また不動産にかかる税金は個々に納税通知書が届くのではなく、代表者がまとめて納付します。
代表者は立て替えた分を他の持分所有者から徴収するでしょうが、彼らがスムーズに支払ってくれないケースも少なくありません。
そして肝心の不動産利用に関しても、使いたいのに譲ってくれないなどのトラブルが想定されます。
３－２．収益が分散してしまう
不動産を持分所有していると、維持管理コストが分担されるのはいいことですが、逆に収益も持分に応じて分散されてしまう点もデメリットです。
コストも収益も公平に分散しているなら納得もできますが、コストは等分なのに、収益は持分に応じて分散されてしまうケースも少なくありません。
逆にコストも収益も等分なのに、持分割合に差が大きい場合は持分の多い方が不満を抱えてしまうでしょう。
３－３．持分は高値で売却しにくい
持分所有している不動産について、自分の持分だけ売却することは可能です。
しかし持分所有の不動産は、権利関係が複雑なために高値で売却することが難しいでしょう。
これまでの取引経験に照らすと、持分所有の不動産は売却価格が大きく下がってしまいます。
【計算式】売却価格≒不動産の全体価格×持分割合（％）×３０～５０％
先ほどから取り上げている２，０００万円の不動産を５人で等しく持分所有していたケースを例に計算すると、こうなりました。
２，０００万円×２０％（０．２）×３０～５０％（０．３～０．５）＝１２０～２００万円
最後の３０～５０％を乗じるのが、持分所有の不動産に織り込まれるリスク相場です。
こうしたことから、持分所有の不動産は高値で売却することは難しいでしょう。
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４．不動産の持分を売却する方法
先ほどから少しずつ言及している通り、持分所有の不動産は売却が難しいことが分かります。
ここでは持分所有の不動産を売却する方法について、解説していきましょう。
４－１．共有者全員の合意をとる
持分所有の不動産を丸ごと売却するためには、持分所有者全員の合意をとる必要があります。
合意をとる大変さはもちろんのこと、その難関を乗り越えて持分所有の不動産を丸ごと売却できたとしても、その利益は持分に応じて分けなければいけません。
合意をとるための労力とコストを考えれば、その分だけ損しているとも言えるでしょう。
４－２．自分の持分だけ売却する
自分の持分だけ売却した場合、先ほどの計算式で解説したとおり売却金額は大きく下がってしまいます。
それでも持分所有者の全員から合意をとる労力やコストが浮いたと思えば、マイナスを補って余りあるでしょう。
持分所有の不動産を個人の方へ売却するのは難しいため、持分不動産の取引に精通した専門業者への売却がおすすめです。
４－３．不動産の持分売却はURUHOMEへ
労力やコストをなるべくかけたくない。だけど一円でも高値で、持分所有の不動産を売却したい。
そんな願いを叶えるためには、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングまでご相談くださいませ。
他業者との大きな違いは、持分所有不動産の収益化ノウハウです。持分所有不動産をすぐ転売するのではなく、収益化によって資産価値を高められることから、オーナー様への利益還元を最大化できるでしょう。
ケースによっては、持分所有の不動産を丸ごと売却したのと同じ価格ベースでの売却が可能です。
持分所有の不動産売却をお考えでしたら、一度ドリームプランニングへお問い合わせくださいませ。
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５．不動産の持分を売却する流れ
持分所有の不動産を売却する時は、どのような流れになるのでしょうか。
ここでは持分所有の不動産を売却する時の流れについて、詳しく解説してまいります。
５－１．事前準備
持分所有の不動産を売却する時は、まず不動産会社に相談される方が多いでしょう。
しかしその前に準備しておくことで、その後の手続きがスムーズになることが少なくありません。
持分所有の不動産を売却する時は、以下の事前準備が効果的です。
・必要書類の用意
・持分所有の不動産を下調べ
・不動産会社の下調べ
・他の持分所有者へ連絡
５－１－１．必要書類の用意
これから売却する持分所有の不動産について、基本的なデータや権利関係などを裏づける書類をまとめておきます。
すべてとは言わずとも、一通り目を通しておくだけでも持分所有の不動産について、売却の段取りが見えてくるでしょう。
５－１－２．持分所有の不動産を下調べ
書類だけではわからない現地の様子も、なるべくなら把握しておきたいところです。
持分所有の不動産が書類通りになっているか見比べたり、いくらくらいで売却できそうかも見当をつけておきましょう。
最初は見当外れでも大丈夫です。自分なりに知識のとっかかりを作っておくことで、その後に不動産会社からもらうアドバイスを実感的に理解できるようになると思います。
５－１－３．不動産会社の下調べ
持分所有の不動産を売却する際は、持分所有に精通している不動産会社を選ぶように調べましょう。
インターネットで「持分 不動産」と検索すると多くのサイトが出てきますが、検索順位の高さは必ずしも持分所有の不動産に精通しているとは限りません。
ＨＰを調べるのはもちろんのこと、ネット上の口コミや取引実績も合わせて調べることで、より確かな不動産会社が見つけられるはずです。
５－１－４．他の持分所有者へ連絡
自分の不動産持分だけを売却する場合、他の持分所有者から合意をとる必要はありません。
しかし無断で持分所有の不動産を売却してしまうと、いきなり顔ぶれが変わって戸惑われてしまうでしょう。
また「立て替えたお金を払わないまま、無断で持分所有の不動産を売却し、そのまま連絡がとれなくなってしまった」などというトラブルも少なくありません。
後からトラブルにならないよう、持分所有の不動産を売却する時は、他の持分所有者に話を通しておくのがおすすめです。
５－２．売却相談
事前準備が（ある程度。完璧にしなくて大丈夫）整いましたら、不動産会社へ売却相談しましょう。
ここで売却したい持分所有の不動産について、必要な情報を伝えてあげます。
・不動産の所在や状態（土地形状や建物構造など）
・売却の動機（例えば債務の返済や相続対策など）
・売却したい時期（いつごろに現金化したいか）
・売却したい価格帯（よく「目線」と言います）
・権利関係（誰が所有されているかなど）
・売却の決定権（ご自身でOKできるか、家族の同意が必要かなど）
不動産会社も最初は「ひやかし（ただ値段が知りたいだけ）かな？」「本当に売却されるおつもりがあるのかな？」など、やや身構え気味です。
しかしキチンとお話しをされて、売却したいご意思が確かであれば、真剣に話を聞いてくれるでしょう。
この時に担当者の反応や素振りを見ながら、信頼に値する人物≒不動産会社かどうかを見極めてください。
５－３．売却査定
売却相談を通して信頼できそうな不動産会社と思えたら、今度は持分所有の不動産を査定してもらいましょう。
もちろん、この時の金額次第では売却しない可能性もあり得ます。不本意な金額で手放す必要はございません。
持分所有の不動産を査定する期間は、通常であれば３営業日。調査に時間がかかっても一週間以内には何かしらの連絡がくるはずです。
誠実な不動産会社であれば「こういう理由で査定が長引いているので、もう少しお時間をください」などと教えてくれるでしょう。
一方で一週間経っても何の連絡もくれない不動産会社は、担当者もその上司も信頼できません。仕事に対する意識が低いか、仕事のチェック体制が杜撰かのどちらかです。
連絡が来ない時は催促してあげるよりも、ご多忙のようなのでそっとしてあげてください。そして他の不動産会社にまた売却相談を持ちかけましょう。
５－４．条件交渉
不動産会社に査定してもらった金額に納得できたら、続いて持分所有の不動産について、売却条件を交渉します。
不動産の種類によって売却条件は異なりますが、例えばリフォームが必要なら費用負担を配分したり、残置物があるなら撤去費用を配分したりなどが考えられるでしょう。
また引渡しや決済手段、登記費用などについても、この段階で話し合っておきます。
ここで話し合われた内容については、売買契約を締結するまではあくまで未定。中には口先だけいいことを言っておきながら、いざ売買契約でまったく内容が異なっていたケースもなくはないので注意しましょう。
５－５．売買契約
売却条件に納得できたら、いよいよ持分所有の不動産を売却する契約締結に移ります。
売買契約の必要書類は以下の通りです。
・本人確認書類（写真付き）
・認印（実印でなくても可）
・手付金の領収書（不動産会社が用意してくれることも）
先ほども言及したとおり、売却条件の交渉で話し合われた内容がきちんと契約に反映されているかをご確認ください。
中には条件交渉とまったく違う内容の売買契約書を用意してくる不動産会社もゼロではありません。
売買契約書の内容にはすべて目を通し、理解・納得した上で契約を締結しましょう。
５－６．決済と引渡し
売買契約を締結した後は、契約に従って売却代金の決済と不動産の引渡しを行います。
５－６－１．必要書類など
決済と引渡しの必要書類等は以下の通りです。
・登記済み権利証or登記識別情報通知書
・印鑑登録証明書＆実印
・固定資産税納税通知書or評価証明書
・住民票or戸籍の附票（登記名義人の住所に変更がある場合）
また持分所有の不動産に関する書類も引き継いであげると、買主様に喜ばれるでしょう。
・地積測量図や境界確認書（なければ公図）
・図面や設計図など
・修繕履歴
・管理規約（集合住宅等の場合）
・収益実績（不動産収益物件の場合）
・アスベスト調査報告書（実施していれば）
・抵当権設定契約書（必要に応じて）
・残債証明書（ローンが残っている場合）
５－６－２．決済
不動産売却の代金決済は（１）現金手渡し（２）銀行振込み（３）小切手振出しなどが考えられます。
しかし数百万円から数億円以上になる売却代金を札束でやりとりするのは危険すぎるでしょう。そのため安全性の高い銀行振込みや小切手振出しの決済が一般的です。
５－６－３．引渡し
持分所有の不動産を引き渡す方法としては、建物のカギや権利関係書類を物理的にお渡しするほか、所有権移転登記を行います。
これで持分所有の不動産売却が完了しました。不動産会社のサポートを受けながらであっても、なかなか大変だったのではないでしょうか。
ドリームプランニングへご相談いただければ、持分所有の不動産売却を全力でフルサポートさせていただきます。
５－７．確定申告
以上で持分所有の不動産売却は終わりましたが、最後に確定申告という大仕事を忘れてはいけません。
持分所有の不動産売却で利益が出たら、そこに譲渡所得税が課税されるので、確定申告と納付を行います。
【譲渡所得税の計算】
譲渡所得税＝売却利益×税率
売却利益＝売却金額－購入費用－売却費用－特別控除（該当すれば）
計算した結果、マイナス（赤字）になった場合は譲渡所得税はかかりません。譲渡所得税がかからなければ確定申告は必要ないのですが、ここでは赤字／黒字に関係なく確定申告を行うようにしましょう。
なぜなら税務当局は持分所有の不動産を売却した事実は把握できても、その詳細までは把握できないからです。
きちんと確定申告しておくことで要らぬ疑いを回避できる（ミスがあっても好意的に指導してくれる）ため、不動産を売却したら結果を問わず確定申告が必要だと覚えておいてください。
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６．不動産の持分売却を相談できる専門業者
不動産の持分をスムーズに売却するためには、パートナーとなる専門業者の選定が大きなカギとなります。
ここでは不動産の持分売却を相談できる専門業者をピックアップいたしました。
不動産の持分を売却される時は、ここから２～３を選んで連絡するとよいでしょう。
６－１．ドリームプランニング
不動産の持分売却をお考えでしたら、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングまでご相談下さいませ。
当社は２００５年7月の創業以来、持分所有の不動産を専門的に手がけてきたスペシャリストです。
皆様がお悩みの持分所有不動産を、スムーズに売却へと導くお手伝いをさせていただきます。
| 業者名 | 株式会社ドリームプランニング |
| 免許 | 国土交通大臣（１）第１０８１２号 |
| 設立 | ２００５年７月 |
| 代表者 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 所在地 | 〒２３１－００２３ 神奈川県横浜市中区山下町２５２ グランベル横浜１０F(横浜本社) 〒１１１－００５３ 東京都台東区浅草橋５－４－５ 浅草橋ハシモトビル３F(東京店) |
| 電話 | ０４５－６４１－５４８０(横浜本社) ０３－５８２３－４８７０(東京店) |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０(横浜本社) ０３－５８２３－４８８０(東京店) |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 日曜日・水曜日・年末年始・夏季休暇など（土曜・祝日は営業） |
| HP | https://dream-plan.com/ |
| 運営SNS | https://ucikatu.com/ 業界初の不動産SNS・ウチカツ（UCIKATU） |
| 運営メディア | https://ucikatu.com/times/ 不動産情報を発信するウチカツタイムズ |
| 運営サイト | 不動産のお悩み解決サイト URUHOME（ウルホーム・当サイト） |
| 公式SNS（１） | https://x.com/dreamplanning11 （X） |
| 公式SNS（２） | https://www.instagram.com/dreamplanning5480/ （Instagram） |
| 公式SNS（３） | https://www.facebook.com/dreamplanning.japan/ （Facebook） |
| 事業内容 | 低流動性不動産の買取り・再生・販売、不動産仲介業、不動産テック事業 |
| 得意ジャンル | 一棟ビル・一棟マンション・事故物件・心理的瑕疵物件・共有持分・ゴミ屋敷・連棟式建物・任意売却・競売物件・旧耐震 |
６－２．クランピーリアルエステート
共有持分の不動産、底地、借地、再建築不可物件、老朽化物件、低収益物件など、相続をきっかけに問題が発生した不動産でも対応可能です。
大手不動産業者や地元の業者に売却を断られた不動産でも、買取が可能な場合があります。売却に関するお悩みをお持ちの方は、まず一度お気軽にご相談ください。
| 買取業者名 | 株式会社クランピーリアルエステート (ClamppyRealEstate,Inc.) |
| 設立年月 | |
| 住所 | 東京都中央区築地２－１０－６Daiwa築地駅前ビル９F |
| 電話 | ０３－６２２６－２５６６ |
| FAX | ０３－６２２６－３１８４ |
| HP | https://c-realestate.jp/ |
| 営業時間 | １０：００～１９：００ |
| 定休日 |
６－３．リアルエステート
権利関係のトラブルを抱えた不動産の売却は、ぜひこちらへ相談してみてください。
共有持分の不動産や底地、借地、再建築不可物件、老朽化した物件、低収益物件など、相続に伴う複雑な問題を含む不動産でも柔軟に対応できることがあります。
どのような問題を抱える不動産でも、豊富な経験と専門知識を活かして最適な解決策をご提案します。まずはお気軽にお問い合わせください。
| 買取業者名 | 株式会社リアルエステート |
| 設立年月 | ２０１１年１１月 |
| 住所 | 大阪府大阪市中央区本町２丁目６番１０号 本町センタービル７階 |
| 電話 | ０６－４４００－１５８１ |
| FAX | |
| HP | https://re-estate.co.jp/mochibun2/ |
| 営業時間 | ９：００～１８：００ |
| 定休日 |
６－４．大輝不動産
持分所有の不動産でお困りでしたら、一度こちらへもご相談ください。
地域密着タイプの専門業者として、持分所有の不動産売却もフルサポートしてくれるでしょう。
豊富な実績と積み重ねた信頼を誇っており、安心して不動産売却をお任せできます。
親切丁寧な接客に定評があるため、気軽に相談してみましょう。
| 買取業者名 | 有限会社大輝不動産 |
| 設立年月 | ２００４年 |
| 住所 | 熊本県菊池郡菊陽町光の森 ６丁目１９番５ |
| 電話 | ０９６－２３３－１２３７ |
| FAX | ０９６－２３３－１２３８ |
| HP | https://daiki-f.jp/kyouyufudousan/ |
| 営業時間 | ９：３０～１８：００ |
| 定休日 | 水曜日・祝日 |
６－５．日本住宅開発
他社で売却を断られてしまった持分所有の不動産がございましたら、ぜひこちらへも相談してみましょう。
売主様へ親身に寄り添うスタイルで、持分所有の不動産売却を成功へと導いてくれるはずです。
相談や査定は完全無料なので、悩むよりもまずはお気軽に連絡してください。
| 買取業者名 | 日本住宅開発株式会社 |
| 設立年月 | ２００６年7月 |
| 住所 | 東京都千代田区大手町２丁目６番４号 常盤橋タワー |
| 電話 | ０３－６９１０－３０００ |
| FAX | ０３－６９１０－３００１ |
| HP | https://n-jk.com/kyoyumochibun/ |
| 営業時間 | ９：００～１９：００ |
| 定休日 |
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７．不動産の持分売却はURUHOMEへ
今回は不動産の持分について、また持分所有の不動産を売却する方法などについて解説してまいりました。
皆様が持分所有の不動産でお悩みでしたら、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングで売却相談をしてみてはいかがでしょうか。
当社は２００５年７月の創業以来、日本全国で持分所有の不動産売却をアシストしてまいりました。長年培ったノウハウと強力なネットワークを駆使して、皆様の持分所有不動産を高値売却へ導いてまいります。
売却査定は完全無料、最速では２時間で査定完了＆２日で売却できたケースもございました。
持分所有の不動産で悩まれていたら、お一人で抱え込まずにドリームプランニングへお気軽にご相談くださいませ。
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