「老朽化ビルは買取できないと言われた」
「老朽化ビルは買取できないって本当？」
老朽化ビルの買取は、どこの不動産会社でもできる訳ではないため、老朽化ビルの買取を断られてしまうこともあるでしょう。
しかし老朽化ビルは買取可能です。今回は老朽化ビルも買取しているドリームプランニング社長が、老朽化ビルの買取について解説いたします。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の一棟ビルや再建築不可物件・底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
当サイトURUHOMEは、私達が蓄えた取引ノウハウを不動産のお悩みを抱えていらっしゃる皆様に役立てたいと思い、「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．老朽化ビルの買取が難しい理由
一般に老朽化ビルの買取は難しいと言われますが、なぜなのでしょうか。
まずは老朽化ビルの買取が難しい理由について、わかりやすく解説してまいります。
１－１．倒壊リスクの上昇
老朽化ビルは、新築ビルと比較して倒壊リスクが高くなるため、買取が難しくなってしまうのです。
多くのビルは鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート（SRC造）となっていますが、アルカリ性のコンクリートが鉄骨や鉄筋の酸化を防ぎ、強度を保つ仕組みとなっています。
しかし経年劣化によってコンクリートのアルカリ性が中和されると、中の鉄骨や鉄筋が酸化、つまりサビ始めてしまうのです。
またコンクリート自体も結合力が弱まってひび割れや剥落が生じ、徐々に強度が低下してしまいます。
地震大国の日本では建物の耐震性に対する意識が高く、こうした老朽化ビルの倒壊リスクには敏感です。
だから老朽化ビルは人気や資産価値が低くなり、買取が難しくなってしまうでしょう。
１－２．維持管理コストの増大
老朽化ビルは新築ビルよりも維持管理コストが増大する傾向が顕著です。
ビルの建物躯体はもちろん、設備についても老朽化・陳腐化していくため、ある程度の間隔で更新していかねばなりません。
予算が足りないから、と維持管理を怠ってしまうと、設備が不具合を起こすリスクが高まります。
維持管理コストが高い老朽化ビルは収益を圧迫し、利回りが悪くなるため、人気が出なくなるのは言うまでもないでしょう。
ビルの維持管理コストをおさえるためには、早い段階からビルのメンテナンスをしっかりと行っておかねばなりません。老朽化に気づく段階では、かなり深刻な状況となっています。
維持管理コストが高いから、老朽化ビルは買取が難しいのです。
１－３．空室リスクの上昇
老朽化ビルを放置していると、入居者やテナントが出て行ってしまうかもしれません。周囲に類似条件でより快適なビルがあるなら尚更でしょう。
ビルの収益源は入居者やテナントからの賃料ですから、ビルの空室率が上昇すればビル経営はどんどん先細りしてしまいます。
空室率が上昇すると賃料収益が下がり、不十分な予算が確保できないからビルの維持管理ができず、ビルの老朽化を食い止められない悪循環に陥ってしまいかねません。
また出て行かないまでも、入居者やテナントから「居てあげるから賃料を値下げして下さい。嫌なら他のビルへ行きます」と迫られるケースも多くありました。
ここで安易に値下げをすると足元を見られてしまうリスクもあるため、難しい決断を迫られることになるでしょう。
空室リスクが高く、賃料収益の確保が難しい老朽化ビルは、買取が難しくなります。
１－４．相続税の負担が増大するケースも
老朽化ビルは新築ビルに比べて、相続税の負担が大きくなってしまうケースもあるため要注意です。
老朽化ビルの相続税負担が大きくなってしまうケース例を挙げてみましょう。
・老朽化ビルの相続時に空室率が高いと、建物と土地の相続税評価額が高くなる
・老朽化ビルの建て替え中に相続すると、更地の土地評価額が適用される＝高くなる
・ローンを返済してキャッシュが積み上がると、相続者の税負担が高くなる 等
老朽化ビルの相続は税負担が増大するリスクがあるため、相続を検討しているオーナー様は将来的な税負担を考えた計画を立て、対策をとるのがおすすめです。
老朽化ビルの具体的な相続対策については、税理士やFP（ファイナンシャル・プランナー）などの専門家に相談しましょう。
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２．老朽化ビルの買取対策
ここでは、老朽化ビルを買取しやすくするための対策を解説します。
２－１．リフォーム
老朽化ビルをリフォームすることで機能と見栄えを回復し、入居率の改善が図れるでしょう。
ビルの建物躯体がしっかりしているならば、リフォームで十分事足りるケースも多いです。
老朽化ビルをどこまで（一部・全部）リフォームするかは予算によりますが、リフォームによって得られる効果（買取金額の上昇など）との費用対効果を見極めてから着手しましょう。
２－２．リノベーション
リフォームと同じ意味で使われている方も多いですが、機能を回復する（新築時に近づける）リフォームに対して、リノベーションは機能をより高める行為を指します。
老朽化ビルの買取を可能にしたり、買取金額を高めるためにリフォーム／リノベーションのどこまで必要かを検討しましょう。
リノベーションもリフォームと同様、老朽化ビルの建物躯体がしっかりしている場合に有効です。
２－３．耐震改修
老朽化ビルの建物躯体がもろくなってしまっている場合は、耐震改修が必要になります。
耐震改修には大きく耐震補強・制震補強・免震補強の３種類があり、それぞれ一長一短があるので比較検討しましょう。
耐震補強：後打ち壁の造設・鉄骨枠組み補強・外付け鉄骨補強・バットレス造設・柱巻き付け補強・耐震スリット新設など
制震補強：制震ダンパーの組込みなど
免震補強：基礎免震層新設・中間免震層新設など
| 耐震補強 | 制震補強 | 免震補強 | |
| 工期中の利用継続 | △（難しい） | ○ | ◎（影響なし） |
| 改修後の使い勝手 | △（影響大） | ○ | ◎（影響なし） |
| 改修工期 | ◎（短め） | ○ | △（長め） |
| 改修コスト | ◎（安め） | ○ | △（高め） |
２－４．建て替え
ビルの老朽化があまりに進行してしまった場合、中途半端に手をつけるよりもいっそビルを建て替えてしまった方がよいケースもあるでしょう。
ビルを新築するため、老朽化ビルとしての悩みからは解放されるのが最大のメリットと言えます。一方でコストが莫大になるため、相応の予算を確保しておかねばなりません。
老朽化ビルの建て替え工期は【階数（ヶ月）＋３ヶ月】で見積もるのが一般的です。例えば４階ビルなら７カ月、７階ビルなら１０ヶ月となります。
老朽化ビルの建て替えを計画する時は、ビル建設工事に解体工事、事前準備と事後処理の期間も含めて想定しておきましょう。
２－５．解体
老朽化ビルを解体して、更地の状態で買取してもらう選択肢もあります。
更地のままで保有していると、老朽化ビルが建っている状態に比べて固都税（固定資産税＋都市計画税）が高くなってしまうため、買取が決まってから老朽化ビルを解体しましょう。
老朽化ビルの解体に必要な期間は老朽化ビルの規模によって０．５ヶ月から３ヶ月程度とさまざまです。
２－５－１．老朽化ビルの解体期間
| ビル種類 | 階層目安 | 期間目安 |
| 低層ビル | １～３階 | ０．５～１ヶ月 |
| 中層ビル | ４～５階 | ０．５～１．５ヶ月 |
| 高層ビル | ６階～１４階 | １～３ヶ月 |
| 超高層ビル | １５階～ | ２～３ヶ月以上 |
老朽化ビルの解体は買取計画に大きな影響を及ぼすため、見切り発車で着手してしまわず、計画段階から買取のプロに相談してアドバイスを受けながら行いましょう。
２－６．現状のまま買取
老朽化ビルの買取をスムーズに進めるため、老朽化ビルに買取対策の手を加えるのは非常に有効です。
しかしそれぞれの買取対策はどれもコストがかかるものであり、コストのすべてが老朽化ビルの買取金額に反映されるとは限りません。
極端な話、老朽化ビルの買取対策に１億円かけたのに、買取金額が５千万円しか上がらなかった……というケースもございます。
ドリームプランニングでは、買取に後悔されているオーナー様のお嘆きを多くお聞きしてまいりました。せめて計画段階からご相談いただければ……そう思わずにはおれません。
老朽化ビルを買取される時は、中途半端に買取対策のコストをかけるより、専門業者による直接買取が有利です。
専門業者の直接買取なら、老朽化ビルに余計なコストをかけないで買取できます。買取金額は現状相応ですが、買取対策にかかる時間とコストを考えれば、かなりの好コスパと言えるでしょう。
ドリームプランニングでも、老朽化ビルの直接買取を承っております。老朽化ビルの買取をお考えでしたら、ぜひ当社へご相談くださいませ。
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３．老朽化ビル買取の流れ
老朽化ビルの買取は、どのような流れで行われるのでしょうか。
ここでは老朽化ビルをどのような流れで買取するのか、詳しく解説してまいります。
３－１．事前準備
老朽化ビルの買取を思い立たれたら、いきなり動き出す前に準備を始めましょう。
老朽化ビルの買取でした方がよい事前準備を大きくまとめると、このようになります。
（１）老朽化ビルがいつごろ買取に出すか≒現金化したいかを考える
（２）老朽化ビルはいくらくらいで買取できそうか、自分なりに調べる
（３）老朽化ビルに関する権利関係を明らかにしておく
（４）老朽化ビルに関する書類をまとめておく
（５）老朽化ビルの実態を大まかに確認しておく
（６）老朽化ビルの買取業者をピックアップしておく
めんどくさいと思われた方やご多忙な方は、（６）を除く全プロセスを買取業者にお願いしてしまってもかまいません。
あえて紹介したのは、ご自身で準備することでイメージが徐々に固まり、買取業者とのやりとりがスムーズにいきやすくなるからです。
買取業者に相談すれば、最初から最後までアドバイスをもらいながら次にすべきことを教えてくれるので、事前準備していなくても心配ございません。
ドリームプランニングでも、老朽化ビルの買取相談やアドバイスがオールインワンで対応可能となってございますので、お気軽にご相談くださいませ。
３－２．買取相談
老朽化ビルの買取を思い立たれたら、専門業者に相談します。
先ほどの事前準備と同時進行でも構いませんし、何なら事前準備なしでの買取相談でも全然問題ございません。
老朽化ビルの買取相談で、担当者に以下の情報をお伝えいたしましょう。
（１）老朽化ビルの所在や状態など
（２）老朽化ビルの希望買取時期（目安）
（３）老朽化ビルの買取希望価格（目安）
（４）老朽化ビルをなぜ買取したいのか（資金調達、相続対策など）
（５）老朽化ビルは単独所有か？共有持分か？（権利関係）
（６）老朽化ビルの買取に関する決定権は誰にあるのか
（７）その他、老朽化ビルの買取で希望があれば
この時点では、権利関係などを証明する書類の原本は持参しなくて大丈夫です。
担当者が丁寧にヒアリングしてくれるので、支障のない範囲で聞かれたことを答えてあげましょう。
この時点で担当者の印象や受け答えなどをチェックし、信頼できる買取業者なのかを見極めておくのがおすすめです。
３－３．物件査定
老朽化ビルの買取相談を通して信頼できる買取業者と判断できたら、いよいよ老朽化ビルを買取査定してもらいましょう。
老朽化ビルの買取査定にかかる期間は、買取業者によって長短はあってもおおむね３営業日以内が目安となります。
長くても定休日を含め一週間。例えば金曜日に老朽化ビルの買取査定を依頼したら、翌週の木曜日には査定結果が出るでしょう。
まれに老朽化ビルの買取査定で一週間を超えてしまうケースもございますが、まともな買取業者でしたら必ずオーナー様に連絡があるはずです。
多忙や事故などのよんどころない事情があったにせよ、オーナー様にお待ちいただいている自覚があれば、本人も上司も放置するとは思えません。
連絡が来ないということは、本人が老朽化ビルの買取査定を忘れているか、上司もそれをチェック＆フォローしていない杜撰な買取業者と言えるでしょう。
わざわざ催促してあげる手間がもったいないので、他の買取業者へ買取相談するのがおすすめでございます。
３－４．条件交渉
老朽化ビルの買取査定が無事に出ましたら、買取条件について交渉いたしましょう。
例えば老朽化ビルの入居者をどうするのか、残置物の撤去をどうするのか、権利関係をどうするのか……オーナー様が自ら処理するから、その費用分は買取金額に上乗せしてほしい、等です。
他にも老朽化ビルの引渡し時期や買取代金の決済手段などもしっかりと交渉しておきましょう。
老朽化ビルの買取条件はただ主張すればよいというものではなく、オーナー様と買取業者の双方が歩み寄っていく姿勢を示すことで、満足のいく買取が実現できるものでございます。
買取業者はオーナー様の老朽化ビルを最適な形で現金化してくれるパートナーです。なので対立ではなく協調する姿勢で、老朽化ビルの買取を共に成功へと導いていきましょう。
３－５．売買契約
老朽化ビルの買取金額にも買取条件にも納得できたら、ここで売買契約を締結いたします。
老朽化ビルの売買契約には、以下の書類が必要となるので用意いたしましょう。
・本人確認書類
・認印
・お手付金領収書
お手付金の領収書など必要となる場合は買取業者が作ってくれることもあるので確認してみましょう。
なお売買契約書はその内容をしっかりと確認し、ご理解いただいた上で契約を締結するようにしてくださいませ。
３－６．決済と引渡し
老朽化ビルの売買契約を締結したら、契約に従って買取代金の決済と老朽化ビルの引渡しを行いましょう。
尚、この時に必要なものは以下の通りです。
・登記済み権利証or登記識別情報通知書
・印鑑登録証明書＆実印
・固定資産税納税通知書(若しくは「評価証明書」)
・住民票or戸籍の附票(登記名義人としての住所に変更がある場合)
また、下記の様な書類があれば引き渡し時に買主に引き継ぐと喜ばれます。
・地積測量図や境界確認書（なければ公図）
・老朽化ビルの図面や設計図など（必要に応じて）
・老朽化ビルの管理規約（必要に応じて）
・老朽化ビルの修繕履歴（必要に応じて）
・老朽化ビルの収益実績（必要に応じて）
・アスベスト調査報告書（必要に応じて）
・抵当権設定契約書（必要に応じて）
・残債証明書（ローンが残っている場合）
買取代金の決済は（１）現金手渡し（２）銀行振込み（３）小切手振出し等が考えられるものの、数千万円から数億円以上にもなる老朽化ビルの買取で現金をやりとりするのは危険です。
一般的には、安全性の高い銀行振込みや小切手振出しが行われるでしょう。
また老朽化ビルの引渡しについては、建物のカギや権利関係書類を物理的に渡すほか、老朽化ビルの所有権移転登記を行います。
これで老朽化ビルの買取は完了です。買取業者のサポートを受けていても、なかなか大変な作業だったのではないでしょうか。
ドリームプランニングへご相談いただければ、老朽化ビルの買取についてフルサポートさせていただきますので、ぜひご用命くださいませ。
３－７．確定申告
老朽化ビルの買取は終わりましたが、まだすべきことは残ってございます。
老朽化ビルの買取で利益が出ましたら、その利益に対して課税される譲渡所得税の確定申告をしなければなりません。
老朽化ビルの確定申告に際して、以下のように譲渡所得税を計算します。
【譲渡所得税の計算】
譲渡所得税＝老朽化ビルの買取利益×税率
老朽化ビルの買取利益＝買取金額－購入費用－買取費用－特別控除（該当すれば）
要するに老朽化ビルの買取金額から老朽化ビルを購入した当時の費用と買取にかかった費用、そして該当すれば特別控除を引いた残りが買取利益となるのです。
ここに税率をかけた金額を譲渡所得税として納付するのですが、もし老朽化ビルの買取で赤字になった場合は、譲渡所得税がかかりません。
譲渡所得税がかからないなら、理論上は確定申告が不要です。しかし老朽化ビルの買取を行った際は、黒字／赤字にかかわらず確定申告は行うようにしましょう。
なぜなら税務当局は、オーナー様が老朽化ビルを買取した事実は把握できても、老朽化ビルの買取で赤字になった詳細までは把握できないからです。
また費用の計上基準を勘違いしている可能性もあるため、あらぬ疑いをかけられてしまいかねません。
老朽化ビルを所有されるほどの皆様ですから、恐らく顧問税理士を入れられていることと思います。
仮に税理士を入れていなかったとしても、税理士コスト（確定申告はおおむね数万円レベル）をかけて確定申告を行い、脱税容疑を回避しましょう。
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４．老朽化ビルの買取業者
老朽化ビルの買取を成功させるカギは、パートナーとなる買取業者の選定にかかっていると言っても過言ではございません。
ここでは老朽化ビルの買取を任せられる買取専門業者をピックアップいたしました。
老朽化ビルの買取をご検討される時は、ここから２～３社を選んで相見積もりをとられるとよいでしょう。
あまりたくさんの買取業者に連絡してしまうと、一社あたりの対応が大変になるばかりで、買取金額はほとんど変わりません。
逆に他の買取業者より極端に高い買取金額を提示する買取業者には、十分にご注意願います。
４－１．ドリームプランニング
老朽化ビルの買取でしたら、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。
当社は２００５年７月の創業以来、日本全国の老朽ビルを多数買取してまいりました。
長年積み上げた信頼と実績を誇り、独自の買取ノウハウや各界とのネットワークを駆使して老朽化ビルの再生・収益化を実現。オーナー様の老朽化ビルを高額買取可能でございます。
他社で断られた老朽ビル、共有持分の老朽ビル、管理不全や住人トラブルなどを抱える老朽ビルなど、どんなビルでも買い取り可能です。
老朽化ビルの買取査定は完全無料。プライバシー保護・契約不適合責任免責・仲介手数料無料で買取可能な専門業者として、ぜひご用命くださいませ。
| 業者名 | 株式会社ドリームプランニング |
| 免許 | 国土交通大臣（１）第１０８１２号 |
| 設立 | ２００５年７月 |
| 代表者 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 所在地 | 〒２３１－００２３ 神奈川県横浜市中区山下町２５２ グランベル横浜１０F(横浜本社) 〒１１１－００５３ 東京都台東区浅草橋５－４－５ 浅草橋ハシモトビル３F(東京店) |
| 電話 | ０４５－６４１－５４８０(横浜本社) ０３－５８２３－４８７０(東京店) |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０(横浜本社) ０３－５８２３－４８８０(東京店) |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 日曜日・水曜日・年末年始・夏季休暇など（土曜・祝日は営業） |
| HP | https://dream-plan.com/ |
| 運営SNS | https://ucikatu.com/ 業界初の不動産SNS・ウチカツ（UCIKATU） |
| 運営メディア | https://ucikatu.com/times/ 不動産情報を発信するウチカツタイムズ |
| 運営サイト | 不動産のお悩み解決サイト URUHOME（ウルホーム・当サイト） |
| 公式SNS（１） | https://x.com/dreamplanning11 （X） |
| 公式SNS（２） | https://www.instagram.com/dreamplanning5480/ （Instagram） |
| 公式SNS（３） | https://www.facebook.com/dreamplanning.japan/ （Facebook） |
| 事業内容 | 低流動性不動産の買取り・再生・販売、不動産仲介業、不動産テック事業 |
| 得意ジャンル | 一棟ビル・一棟マンション・事故物件・心理的瑕疵物件・共有持分・ゴミ屋敷・連棟式建物・任意売却・競売物件・旧耐震 |
４－２．東京土地開発
買い手がつきにくい老朽化ビルの特性を活かし、最適な活用方法を見いだすことで高い利用価値を引き出しています。
さらに適正価格での買取を実現するため、老朽化ビルの事前調査や買取交渉にも力を入れ、高価買取を目指して日々努めております。
老朽化ビルの買取を検討されている方、相続で不動産を引き継がれた方、また競売のリスクがある不動産をお持ちの方など、さまざまなお悩みに対応可能です。同業者様も含め、どなたでもお気軽にご相談ください。
| 買取業者名 | 東京土地開発株式会社 |
| 設立年月 | ２０１４年 |
| 住所 | 東京都豊島区南池袋２－１２－５ 第三中野ビル７F |
| 電話 | ０３－５９０４－８２５５ |
| FAX | ０３－５９０４－８２５６ |
| HP | https://tokyo-tochikaihatu.com/kaitoritaisyou/one-building |
| 営業時間 | １０：００～１９：００ |
| 定休日 | 火曜日・水曜日・祝日 |
４－３．生和不動産
長年にわたる不動産事業の実績を活かし、老朽化ビルに関する豊富な不動産および建築の知識を基盤に、不動産買取を通じたさまざまなお悩みの解決をサポートしています。
老朽化ビルの買取に関するアドバイスから売買契約の手続きまで、売主様・買主様の双方にご満足と安心をお届けできるサービスを提案いたします。
生和不動産の強みである総合力を発揮し、老朽化ビルの買取や売買仲介はもちろん、建築に至るまでワンストップで対応可能です。
長年の経験と専門知識を活かして、不動産取引におけるあらゆるニーズにお応えしますので、ぜひお気軽にご相談ください。
| 買取業者名 | 生和不動産株式会社 |
| 設立年月 | ２００６年１２月 |
| 住所 | 東京都千代田区神田小川町１－１山甚ビル３階 |
| 電話 | ０１２０－７１８－４１４ |
| FAX | |
| HP | https://www.seiwa-fudosan.jp/ |
| 営業時間 | ９：００～１８：００ |
| 定休日 | 日曜日 |
４－４．都心地所
幅広い知識と豊富な経験を持つ少数精鋭のプロフェッショナルが揃っており、どんな老朽化ビルでも真摯に買取しています。
大手不動産会社に断られた老朽化ビルでも柔軟に対応できるため、老朽化ビルの買取や資産運用に関するお悩みがあれば、ぜひお任せください。
お客様からのお話を丁寧に伺い、どのような目的で、どのような規模で不動産を活用したいのかをしっかり把握し、最適なアドバイスを提供しています。
| 買取業者名 | 株式会社都心地所 |
| 設立年月 | |
| 住所 | 東京都豊島区東池袋２－６２－８ |
| 電話 | ０３－６８１２－１７５３ |
| FAX | |
| HP | https://toshinjisyo2022.jp/ |
| 営業時間 | １０：００～１９：００ |
| 定休日 | 水曜日・日曜日 |
４－５．日成開発
老朽化ビルをはじめ古アパートや文化住宅・古マンション・長屋・貸地（底地）など、築年数が経過した不動産の買取を専門とする業者です。
建物が老朽化し修繕が必要な場合や、入居者とのトラブル・シロアリ被害・雨漏り・床の劣化など、様々な問題を抱えた物件にも対応しています。
地主様や家主様が抱えるお悩みをしっかりと理解し、現状のままで査定・買取を行っております。
| 買取業者名 | 株式会社日成開発 |
| 設立年月 | ２０１３年１０月 |
| 住所 | 大阪市西区江戸堀１丁目８－１７ イーエム肥後橋５F |
| 電話 | ０６－６４４５－１２１２ |
| FAX | ０６－６４４５－１２１３ |
| HP | https://www.nisseikaihatsu.co.jp/ |
| 営業時間 | ９：００～１８：００ |
| 定休日 | 水曜日・日曜日・祝日 |
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
５．老朽化ビルの買取はURUHOMEへ
今回は老朽化ビルの買取について、ドリームプランニング社長が分かりやすく徹底解説してまいりました。
老朽化ビルの買取をお考えの際は、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングまで、お気軽にご相談くださいませ。
当社は２００５年７月の創業以来、日本全国で老朽化ビルをはじめニッチな不動産や訳あり物件の買取をしてまいりました。
今回も皆様がお悩みの老朽化ビルを買取サポートさせていただければ幸いです。
老朽化ビルの買取査定はもちろん無料、最速では２時間で査定完了＆２日で買取完了できました。
皆様が老朽化ビルのスピード買取＆現金化をご希望の際は、ぜひともドリームプランニングへご用命くださいませ。
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