借地権の明け渡し請求【立ち退き請求】をする際の要件、どのように行うかについて
地代を払わない借地人に対して、明け渡し請求をしたい
借地上の土地の用法違反があるから借地権を解除したい
借地人との関係悪化によって、借地を返還してほしいと思う事もあるかと思います。
どんな場合に明け渡し請求が出来るか、どのような手続きが必要かをご説明いたします。
１．借地権の明け渡し請求をしたいけど出来るの？
１－１．借地人が地代の支払をしない場合、明渡請求が出来ます
借地人が地代の支払をしない場合、借地の返還請求が出来る事があります。ただ、信頼関係を破壊したと言えない場合には返還請求が認められない事もあります。
当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。
引用：民法第５４１条
具体的には１年ほど地代の支払が無かった場合に賃貸借契約が解除された例もありますし、地代の支払金額が足りなかったり、払ったり払わなかったりで信頼関係が破壊されたとは言えない為に契約解除が困難になった事もあります。
１－２．借地人が無断で借地上の建物の用法変更をした場合も契約解除できます
土地賃貸借契約をする際、土地の用法、構造などについても定める事がありますが(借地借家法では堅固、非堅固は定めないですが)、非堅固としていたものを堅固建物に勝手にしてしまった場合など、契約解除が認められることがあります。
２．明渡請求をするにはどうしたら良い？
- ２－１．賃料の未払いがある場合は内容証明郵便で請求
- ２－２．明渡訴訟の提起
- ２－３．それでも立ち退かなければ強制執行
２－１．地代未払いがある場合はまず内容証明郵便
建物明渡の流れでは、地代滞納がある場合、まずは地代の支払い通知を借地人に対して督促をします。督促を受け取ってすぐに支払いをした時は良いですが、さらに支払いを滞っている場合は内容証明郵便で借地権の解約通知とともに占有者に提示し、明渡の交渉を行います。
契約解除を通知できるのは、民法541条の債務不履行解除の要件を満たし、信頼関係が破壊された事が要件となります。いかに困っているかを示すことが大切であるので、半年の地代滞納がある場合に通知をしたほうが良いです。
また、明渡請求を行う上で、明渡し料を客観的な証拠などに基づいて提示をする事が多いです。
２－２．交渉が纏まらなければ明け渡し訴訟の提起
明渡交渉が上手くいかない場合、明渡請求訴訟を行います。訴訟では明け渡し請求が正当な請求であるか、明渡料の設定額が重要になります。
２－３．それでも立ち退かなければ強制執行
判決や裁判上の和解に従わない場合は、強制執行となります。強制執行申し立てを行う場合、明渡には債務名義が必要となり、この債務名義は請求権の存在と内容を交渉する文書で、確定判決や和解調書が該当します。
強制執行申し立てから2～3週間ほどで建物明渡の催告があり、実際に執行官が現地に赴いて請求を行います。その後申し立てから6週間ほどで建物明渡の断行を行い、強制執行を完結させます。
このようにただ立ち退き請求ができるのではなく、多くの時間と費用がかかるのが現状です。まずは地代支払い通知をしっかりと行い、明渡請求を行う上での客観的な証拠をそろえるようにしましょう。
借地権の明け渡し請求はかなり手間のかかる作業になります。立ち退き交渉については弁護士にお願いするのが一般的ですが、費用や効果を考えた時、買取業者に売却した方が良い事もあります。まずは提携する弁護士の居る専門業者に相談する事をお勧めいたします。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
