借地, 固定資産税・都市計画税, 底地, 賃貸借契約

「今のままで大丈夫?」地代、借地料の相場について



地代、借地料の相場について【住宅地、商業地、それぞれの相場と4つの計算方法】

借地権付き建物を購入したけど、地代、借地料が適正価格か知りたい。

借地を貸してるけど、地代の適正価格っていくらなの?

地代の適正価格の計算方法、住宅地と商業地の違いなどについて解説致します。

1.地代、借地料の相場は住宅地と商業地で異なる?

1-1.住宅地(個人用)の地代、借地料の相場

借地料の相場は、住宅地(個人用)と商業地(事業用)で異なる事を知っておく必要があるでしょう。借地料は、固定資産税と都市計画税を合算した金額を基準にするケースが多く、借地料や地代を考える目安は、住宅地(個人用)で固定資産税、都市計画税の3~4倍になる事が多いです。

例えば固定資産税、都市計画税が10万円なら、個人が住宅の所有の為に土地を借りるのであれば、地代、借地料は30~40万円が相場といえます。

1-2.商業地(事業用)の地代、借地料の相場

商業地(事業用)の土地の地代、借地料の相場は、立地などによっても異なりますが、固定資産税、都市計画税の4倍~6倍位の所が多いようです。

例えば固定資産税、都市計画税が10万円なら、個人が住宅の所有の為に土地を借りるのであれば、地代、借地料は40~60万円が相場といえます。

商業地と住宅地をどのように判断するかについては、建築基準法上の用途地域より、実際の使われ方、周辺の利用状況によって判断されることが多いです。

2.地代の計算方法は?

2-1.公租公課の月額にある倍率を乗じて計算する【公租公課倍率法】

前項で説明した固定資産税、都市計画税にある倍率をかけた「公租公課倍率法」は単純で分かりやすく、実務上多く使われる方法です。

ただ、不動産鑑定評価基準で採用される算定手法には含まれておりません。つまり、不動産鑑定士が不動産鑑定評価書を出す場面など、正式な不動産鑑定ではこの方法は使われないのですが、公租公課倍率法が地代計算の慣行となっており、これを重視した裁判例もあります。

2-2.周辺の地代、借地料から計算する【賃貸事例比較法】

賃貸事例比較法は、近隣の賃貸借契約の事例を収集して、これらに係る実質賃料に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算賃料を求める方法です。

この方法を使うと、周辺の地域との比較から、客観的で適正な地代を定められる可能性が高いというメリットがありますが、地代は個別的要因にも左右されますので、対象地と近い物件を賃貸事例として集める必要があります。

賃貸事例比較法(ちんたいじれいひかくほう)とは、不動産鑑定評価等において不動産の賃料を求める手法の一つである。以下、基本的に不動産鑑定評価基準による。

引用:賃貸事例比較法:wikipediaより

2-3.期待利回りから地代、借地料を計算する【積算法・利回り法】

積算法・利回り法は、不動産投資によく使われる計算方法です。将来得られるとされる利益を予め設定して、それに合わせて賃料を決める事で、長く土地を貸す事が出来るという利点があります。

期待利回りについては、借地の場合2%程度とすることが多く、公租公課の金額を足した金額が地代になります。

計算式は下記のようになりますが、例えば土地価格が1000万円、期待利回り2%、固定資産税、都市計画税が10万円の場合、地代は30万円になります。

地代=(更地価格×期待利回り)+公租公課の費用

地代:30万円=1000万円×2%+10万円

ただ、この場合あくまで地主にとって有利な計算方法になりがちな為、新規での借地契約に有効と言えるかと思います。

2-4.事業の収益から地代、借地料の計算をする【収益分析法】

事業用収益から借地料を計算する方法として、収益分析法があります。この方法は一般の企業経営に基づく総収益を分析して、対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益を求め、これに必要経費等を加算して賃料を求める方法です。

収益分析法は、企業などの事業の成功度に応じて決めていく方法で、ホテルや店舗不動産には有効です。

実際に純収益を求める事が難しい事からも他の積算法や賃貸事例比較法に比べて重みは無いとされております。

地代を増減額したい方はこちらの記事もご参考になさってくださいませ。

借地人さんと地主さんの間で、地代の適正価格については意見の分かれるところです。一度専門家に相談してみると解決の糸口が見つかる事もありますので、お気軽にご相談くださいませ。

著者情報

高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

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