２－１．公租公課の月額にある倍率を乗じて計算する【公租公課倍率法】

前項で説明した固定資産税、都市計画税にある倍率をかけた「公租公課倍率法」は単純で分かりやすく、実務上多く使われる方法です。

ただ、不動産鑑定評価基準で採用される算定手法には含まれておりません。つまり、不動産鑑定士が不動産鑑定評価書を出す場面など、正式な不動産鑑定ではこの方法は使われないのですが、公租公課倍率法が地代計算の慣行となっており、これを重視した裁判例もあります。

借地・底地の固定資産税はこちらもご参考になさってみてください

２－２．周辺の地代、借地料から計算する【賃貸事例比較法】

賃貸事例比較法は、近隣の賃貸借契約の事例を収集して、これらに係る実質賃料に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算賃料を求める方法です。

この方法を使うと、周辺の地域との比較から、客観的で適正な地代を定められる可能性が高いというメリットがありますが、地代は個別的要因にも左右されますので、対象地と近い物件を賃貸事例として集める必要があります。

２－３．期待利回りから地代、借地料を計算する【積算法・利回り法】

積算法・利回り法は、不動産投資によく使われる計算方法です。将来得られるとされる利益を予め設定して、それに合わせて賃料を決める事で、長く土地を貸す事が出来るという利点があります。

ただ、この場合あくまで地主にとって有利な計算方法になりがちな為、既に借地契約がなされているものではなく、新規での借地契約に有効と言えます。

期待利回りについては、借地の場合2％程度とすることが多く、公租公課の金額を足した金額が地代になります。

計算式は下記のようになりますが、例えば土地価格が1000万円、期待利回り2％、固定資産税、都市計画税が10万円の場合、地代は30万円になります。

２－４．事業の収益から地代、借地料の計算をする【収益分析法】

事業用収益から借地料を計算する方法として、収益分析法があります。この方法は一般の企業経営に基づく総収益を分析して、対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益を求め、これに必要経費等を加算して賃料を求める方法です。

収益分析法は、企業などの事業の成功度に応じて決めていく方法で、ホテルや店舗不動産には有効です。

実際に純収益を求める事が難しい事からも他の積算法や賃貸事例比較法に比べて重みは無いとされております。