「築古ビルをリノベーションしたい」
「築古ビルのリノベーションで注意すべき点は？」
築古ビルのリノベーションを多数手がけてきたドリームプランニングでは、築古ビルのリノベーションに関するご相談を多数いただきます。
今回は築古ビルのリノベーションについて、ドリームプランニング社長が徹底解説いたしましょう。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の一棟ビルや再建築不可物件・底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
当サイトURUHOMEは、私達が蓄えた取引ノウハウを不動産のお悩みを抱えていらっしゃる皆様に役立てたいと思い、「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．築古ビルのリノベーションとは？
これから築古ビルのリノベーションについて解説して参りますが、まずは予備知識としてリフォームとリノベーションの違いや、建て替えとの比較などを踏まえておきましょう。
１－１．リフォームとリノベーションの違い
近年は築古ビルのリノベーションが注目されていますが、中には「リフォームと何か違うの？」というご質問もいただきます。
リフォームとリノベーションの違いは、おおむね以下の通りです。
リフォーム：機能を新築時まで回復させる
リノベーション：機能を新築時よりも向上させる
機能（設備や間取り等）や用途（住居→事務所等）の変更についてはリフォームでもリノベーションでも行うため、機能をどこまで高めるかが区別のポイントとなります。
１－２．リノベーションと建て替え、どっちがいい？
築古ビルをリノベーションするのも結構コストがかかるので、それならいっそ築古ビルを解体・建て替えた方がよい、というお考えもあるでしょう。
結論から言えばケースバイケースであり、一概にどちらがよいとは言い切れません。
築古ビルをリノベーションして寿命を延ばすか、いっそ建て替えて寿命をリセットするか、その善し悪しは不動産投資のプランによって異なるからです。
築古ビルをリノベーションすべきか、建て替えるべきかで迷った時は、綿密なシミュレーションが欠かせません。
１－３．築古ビルのリノベーションは慎重に
築古ビルをリノベーションすることで機能が向上し、資産価値も向上します。
しかし例えば１億円をかけてリノベーションした結果、資産価値が５，０００万円しか上がらないのでは、リノベーションしない方がよかったのではないでしょうか。
築古ビルをリノベーションする時は、コストパフォーマンスの面でも慎重に吟味しなくてはなりません。
ドリームプランニングでは築古ビルのリノベーションに関するお悩みもご相談いただけます。
築古ビルのリノベーション相談は完全無料、築古ビルをリノベーションせずそのまま買取することもできますので、お気軽にご相談くださいませ。
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２．築古ビルのリノベーション種類
築古ビルをリノベーションする場合、どのような種類があるのでしょうか。
ここでは築古ビルのリノベーションについて、その種類を解説してまいります。
- ２－１．内装工事
- ２－２．設備更新工事
- ２－３．構造補強工事
- ２－４．外装工事
- ２－５．バリアフリー工事
- ２－６．断熱・遮音工事
- ２－７．用途変更工事
- ２－８．環境対応工事
- ２－９．築古ビルのリノベーションは目的に応じた組み合わせを
２－１．内装工事
内装をリノベーションすることで、築古ビルのイメージを刷新すると共に居住性を向上し、利用価値を高めます。
２－１－１．築古ビルの内装リノベーション例
- 壁・床・天井仕上げ：クロスやフローリング、タイルの張替えや塗装など。
- 間取り変更：部屋の仕切りを撤去したり、新設したりすることでレイアウトを使いやすく変更するなど。
- デザイン性の向上：イメージを変えるデザインインテリアの設置や照明設備の更新など。
２－２．設備更新工事
設備を更新することで、陳腐化していた築古ビルの機能性と安全性を向上させ、資産価値を高めるための工事です。
２－２－１．築古ビルの設備リノベーション例
- 電気設備：古い配線や分電盤、コンセントやスイッチの交換や新設など。
- 給排水設備：上下水道管や給湯器、トイレ・キッチン設備の新設や更新など。
- 空調設備：冷暖房やエアコン、換気システムの交換または新設など。
２－３．構造補強工事
経年劣化した築古ビルの躯体や構造部を補強することで、地震や災害に対する安全性・安心感を高める工事です。
２－３－１．築古ビルの構造補強リノベーション例
- 耐震改修：耐震基準を満たし、地震に備える耐震補強・制震補強・免震補強など。
- 基礎補強：築古ビルの基礎部分を補強することで地盤沈下や液状化に備える。
- 部材交換：劣化した柱・梁・外壁など老朽部分を修繕。
２－４．外装工事
築古ビルの外観を改善してイメージを刷新し、建物の耐久性や耐候性を高めるためのリノベーション工事です。
２－４－１．築古ビルの外装リノベーション例
- 外壁補修：外壁のひび割れた部分を修繕したり、防水加工を施したりなど。
- 外壁塗装：外壁を塗り直すことで美観の回復と防水性の向上を図る。
- 断熱加工：屋根や外壁に断熱材を入れて快適性を向上するなど。
- 屋根修繕：防水シートの張替えや雨漏り対策、葺き替えなど。
２－５．バリアフリー工事
高齢者や身体障害者に配慮し、築古ビルを利用しやすいよう快適な空間づくりを目的としたリノベーション工事です。
２－５－１．築古ビルのバリアフリーリノベーション例
- 段差解消：凸凹の平坦化やスロープの設置など。
- 手すり設置：転倒防止、安定確保の手すり設置など。
- エレベーター設置：昇降設備の導入による階層移動の円滑化など。
２－６．断熱・遮音工事
築古ビルの外壁や屋根に断熱・遮音加工を施すことで居住空間の快適性を高め、省エネ性能を向上させるための工事です。
２－６－１．築古ビルの断熱・遮音リノベーション例
- 断熱材の導入：壁や天井の断熱材を追加・交換。快適な環境を確保する。
- 窓の二重化：空気の層を設けて断熱性や遮音性を高める二重サッシの設置など。
- 遮音工事：床や壁に遮音材を入れることで音の伝わりを緩和し、快適性を向上。
２－７．用途変更工事
築古ビルの建物用途を変更する際、新たな用途により適合するよう行うリノベーション工事です。
２－７－１．築古ビルの用途変更リノベーション例
- 商業施設への用途変更：居住設備を縮減して陳列スペースを拡大するなど。
- 宿泊施設への用途変更：客室の統一化や宿泊設備の導入など。
- 駐車場や倉庫の増設：余剰スペースを活用した機能の補助など。
２－８．環境対応工事
省エネや温室効果ガス削減、SDGsを重視したリノベーションが増えており、築古ビルでも時代の要請が高まっています。
２－８－１．築古ビルの環境対応リノベーション例
- 省エネ設備の導入：電力消費の少ないLED照明や省エネ型空調設備の導入など。
- 雨水利用システム：雨水を利用するための設備を新設するなど。
- 緑化対策：築古ビルの屋上や壁面、敷地の植栽を増やすなど。
２－９．築古ビルのリノベーションは目的に応じた組み合わせを
ここまで築古ビルのリノベーションについて、各種類を解説してまいりました。
言うまでもなく、築古ビルのリノベーションは、その経営目的に応じて各種類を組み合わせるのが基本です。
築古ビルの経営はリノベーションありきではなく、経営の一手段としてリノベーションを検討するようにしましょう。
リノベーションしても経営の見通しが思わしくない築古ビルにつきましては、リノベーションせず売却するのも一つの判断です。
ドリームプランニングではリノベーションが難しい築古ビルの買取も対応可能ですので、築古ビルのリノベーションで御悩みでしたら、お気軽にご相談くださいませ。
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３．築古ビルのリノベーション／成功事例と要因
築古ビルのリノベーションについて基礎知識を解説したところで、次は築古ビルのリノベーションに成功した事例と要因を解説いたしましょう。
※物件を特定されないよう、細部につきましては若干の変更を加えてございます。
３－１．東京都心の築古ビルをコワーキングスペースに
【Before】東京都心にある築４０数年の築古ビルでは、入居率が低下して空室が目立つ状態でした。
【After】リノベーションで内装を一新、現代のワーキングスタイルにマッチしたコワーキングスペースとして再生しました。IT企業やフリーランス向けの設備を完備し、収益性を回復できたのです。
【成功要因】
・ターゲット＆ニーズの明確化：
若い起業家やフリーランスが利用しやすいコンセプトや機能性を考慮。
・恵まれた立地条件：
交通アクセス環境が良好であり、そのメリットを最大限にアピール。
・デザインの工夫：
高品質感を演出する内装や解放感の高い空間設計でシナジーを生み出し、高い付加価値を実現。
３－２．地方都市の築古ビルをブティックホテルに
【Before】地方都市に経っている築古ビルでは築３０年を過ぎたあたりからテナント退去が相次ぎ、空き物件となっていました。
【After】観光需要が見込まれたことから築古ビル全体をブティックホテルとしてリノベーション。９０％以上の稼働率を安定的に達成できています。
【成功要因】
・マーケティングの徹底：
当該都市一帯のホテル需要を事前調査。
・綿密なコンセプト設計：
洗練しつつ地元文化を採り入れたデザインコンセプトが好評。
・経営パートナーの選定：
ホテル経営の専門業者と提携し、スムーズな経営を実現。
３－３．工業地域の築古ビルをイベントスペースに
【Before】工業地域で所有企業が手放した築50年の築古ビル。事業目的に特化した構造ゆえ使い勝手が悪く、他の企業やテナントも入りにくい状態が続いていました。
【After】全面的なリノベーションでアートギャラリー兼イベントスペースに転用。工場夜景の人気が高まる中で地域活性化にも貢献しています。
【成功要因】
・ユニークなコンセプト：
地域のアートや文化を発信する独自性を追求。
・地域との協調：
地元アーティストや団体と協同で地域振興に尽力。
・コスパの最大化：
建物の古さを活かして費用を抑えながら魅力を強調。
３－４．築古ビルのリノベーションに成功した共通点
築古ビルのリノベーション成功事例は多種多様に思えますが、その多くに共通点が見られます。
築古ビルのリノベーションで成功できる要因は何なのか？共通点を見ていきましょう。
３－４－１．ターゲットと用途の明確化
築古ビルのリノベーションに着手する前に、市場のニーズをしっかりと調査・把握しておかねばなりません。
その地域ではどんなビルが求められているのかを理解しなければ、せっかくリノベーションしても宝の持ち腐れになってしまうでしょう。
築古ビルをリノベーションする前に、その地域では誰がどんな施設を求めているのか、そのニーズに応えて採算は合うのかを検討する必要があります。
市場ニーズの把握が築古ビルのリノベーションで成否を分ける大きなポイントであり、市場ニーズに合わせて具体的なリノベーションを検討していきましょう。
３－４－２．活用の柔軟性を向上
築古ビルをリノベーションする上で大切なのが、活用の柔軟性です。
例えば用途A・B・Cがあったとします。用途Aには抜群の使い勝手であっても、用途B・Cにはまったく使えない築古ビルは、市場ニーズの２／３を逃しかねません。
逆に用途A・B・Cのすべてにそれなりの使い勝手であれば、すべてのニーズが顧客対象となり得ます。
築古ビルの特性を活かしつつ、従来の用途にとらわれない再生プランを設計することが、リノベーション成功のポイントと言えるでしょう。
３－４－３．デザイン性と機能性の両立
築古ビルをリノベーションする時は、デザイン性と機能性の両立も意識しましょう。
デザインの善し悪しは主観によるところが大きいため一概には言えませんが、より多くの利用者・入居者に受け入れられやすいデザインの追求がポイントになります。
ただしあえてコンセプト重視で、ニッチな客層に強く訴求するデザインを採用する戦略も選択肢としてはアリでしょう。
デザイン性と機能性は、築古ビルをリノベーションする上で成否を分かつ大きなポイントとなります。
そのためデザインは単に好みや気分で決めてしまわず、客観的な視点も取り入れつつ慎重に検討するのがセオリーです。
３－４－４．コストパフォーマンス管理の徹底
築古ビルをリノベーションする際に、コストパフォーマンスを無視する方はいないと思います。しかしいざリノベーションに着手されるとコストパフォーマンスの意識をなくしてしまわれる方が少なくありません。
恐らく築古ビルをリノベーションする大事業を前にテンションが上がり過ぎてしまったのでしょう。
しかしコストパフォーマンスの管理は、築古ビルのリノベーションで成否を分ける大きなカギとなります。
大きな資金を取扱うとついつい意識が疎かになりがちですが、常にコストパフォーマンスを意識して築古ビルのリノベーションに臨みましょう。
３－４－５．専門家の活用・連携
築古ビルをリノベーションする上で、マーケティング・建築・デザインなど各分野のプロとの連携は欠かせません。
プロならではの視点でアドバイスをくれますし、それぞれの意見を柔軟に取り入れる姿勢がリノベーションを成功に導いてくれるものです。
往々にして陥ってしまうのが、築古ビルに対する思い入れが強すぎて周囲の意見を聞き入れず、一人で暴走してしまうパターン。
とことんこだわりを突き詰めた結果がヒットするケースは極めて少なく、ほとんどは道楽に終わってしまうでしょう。それでは事業として失敗と言わざるを得ません。
築古ビルのリノベーションはあくまでも冷静に、事業を成功させるために力を合わせる意識を忘れないようにいたしましょう。
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４．築古ビルのリノベーション／失敗事例と教訓
築古ビルのリノベーションに成功した事例がある一方で、計画や実行を誤ると失敗してしまうケースも少なくありません。
ここでは築古ビルのリノベーションに失敗してしまった事例とその失敗要因を解説してまいります。
- ４－１．高額すぎた築古ビルのリノベーション
- ４－２．デザイン偏重で築古ビルをリノベーション
- ４－３．設備トラブルを放置したリノベーション
- ４－４．需要予測を外したホテル改装
- ４－５．築古ビルのリノベーションに失敗した共通点
４－１．高額すぎた築古ビルのリノベーション
【Before】地方都市にある築４０年の築古ビルを全面リノベーションし、オフィスビルとして再活用を目指しました。
【After】しかし現地ではオフィス需要が低いためテナントがほとんど現れず、収益を黒字化できずに撤退してしまいます。
【失敗要因】
・市場調査の不足：
地域のオフィス需要や競合物件の状況を調査できていなかった。
・用途の選択ミス：
地域の需要が低いオフィス用途を選んでしまった。
・過剰な初期投資：
高額な設備や内装を導入したが、投資を回収できなかった。
４－２．デザイン偏重で築古ビルをリノベーション
【Before】都市部に建っている築３５年の築古ビルをリノベーションして高級賃貸物件に転用しました。
【After】デザイン性を重視して多額のコストをかけたものの、ターゲットとなる顧客層には響かなかったため、入居者が集まらずに売却の憂き目を見ています。
【失敗要因】
・ターゲット層の不一致：
高価格帯を狙うも、地域の賃貸市場ではニーズが低かった。
・収益構造の甘さ：
リノベーション費用を回収したい一心で賃料設定を高くしすぎた。
・運営戦略の欠如：
リノベーション後の魅力を十分に伝えられなかった。
４－３．設備トラブルを放置したリノベーション
【Before】地方都市にある築古ビルを商業施設にリノベーション。地域ニーズを把握し、外観や内装は充実していたが、予算的な都合で設備の老朽化に対応しなかった。
【After】いざ開業すると水道管や電気系統のトラブルが頻発。運転資金に余裕を持たせていなかったことが災いして、撤退を余儀なくされた。
【失敗要因】
・基礎設備の軽視：
インフラ整備を軽視したため、経営全体が破綻してしまった。
・費用の過少見積もり：
老朽化設備の修繕コストが経営を圧迫。収益性を悪化させた。
・専門家の助言を軽視：
専門家の助言を聞かず営業開始を急いだ。
４－４．需要予測を外したホテル改装
【Before】観光地にある住居用の築古ビルをホテルとしてリノベーションした。
【After】観光需要の予測が大きく外れて稼働率は低迷。運営コストも賄えないまま廃業に追い込まれてしまう。
【失敗要因】
・リサーチ不足：
観光需要を過大評価してリサーチの十分に行っていなかった。
・運営経験の不足：
ホテル運営未経験で専門家もおらず、顧客満足度を上げられなかった。
・競合分析の不足：
競合の宿泊施設と差別化できる強みを見出す分析が不足していた。
４－５．築古ビルのリノベーションに失敗した共通点
築古ビルのリノベーション失敗事例もまた多いですが、こちらも共通点がうかがえます。
築古ビルのリノベーションで失敗してしまう要因は何なのか？解説してまいりましょう。
４－５－１．市場調査の不足
これまで築古ビルのリノベーションで失敗してしまう方からたびたび相談をお受けしてきて、どなたにも共通していたのが市場調査の不足です。
筆者も先ほどの「観光地にある築古ビルをホテルにリノベーションしたが経営に失敗した」ケースと類似の相談をお受けしたことがございました。
「人気の観光地でホテルを開けば、お客はいくらでも来るはず」と甘く見積もられた結果、駅チカであるにも関わらず閑古鳥で廃業してしまったオーナー様がいらっしゃいます。
たとえどんなに好条件であっても、店を開けばお客の方から勝手に流れ込んでくる時代ではございません。
築古ビルのリノベーションに限らず、不動産経営をなされる上では事業者がお客様のニーズに応えることが成否のカギでございます。
４－５－２．用途選択のミスマッチ
例えば山奥に建っている築古ビルをオフィスビルにリノベーションしたとして、テナントが入ってくれると思えるでしょうか。
このように用途選択を誤ると、どれほど魅力的なリノベーションを施したところで築古ビルの経営は上手く行きません。
築古ビルをリノベーションされる時は、その地域にどんな施設が求められているかを充分リサーチした上で、地域のニーズを満たす形でリノベーションするのが基本です。
よく犯しがちな失敗が「自分がこんな築古ビルを持っていて、こういう用途でビル経営したいから」と、好みのままリノベーションしてしまうケース。
ご自身の趣味や好みは一度脇において、冷静に地域と顧客のニーズをつかむようにしましょう。
４－５－３．コスト管理の甘さ
築古ビルをリノベーションする時は、安くても数百万円、高ければ数億円以上の大きな資金が動きます。
大きなお金を持たれると、千円・万円単位のお金がはした金に思えてしまう方も少なくありません。
そういう小さな出費の積み重ねが経営を圧迫し、行き詰ってしまわれるオーナー様を多く見てまいりました。
また改装コストやメンテナンス費用の見積もりが甘かったため、いざ運営を開始したら思ったより利回りが悪くなってしまった、というケースも多くあります。
大小にかかわらずお金はお金ですから、少額だからとコスト意識が杜撰になると、そこから計画が破綻してしまうでしょう。
４－５－４．基礎設備の軽視
神は細部に宿るとはよく言ったもので、築古ビルのリノベーションにおいて最も大切なのは基礎設備のメンテナンスです。
しかし基礎設備は目に見えないため、築古ビルのオーナー様はあまりテンションが上がりません。
それよりも見た目をよくすることばかりに注力し、建物躯体やインフラのメンテナンスを軽視した結果、先ほどのような憂き目を見ることになってしまう方が少なからずいらっしゃいます。
人も築古ビルも見た目が９割かも知れませんが、残り１割ですべてが台無しになってしまわないよう、基礎設備はしっかりとメンテナンス（十分にコスト配分）しておきましょう。
４－５－５．専門知識の不足
築古ビルをリノベーションする時、誰でも最初は一年生（未経験）です。なので専門知識や経験がないことは問題ありません。
しかし専門知識や経験がないのにプロの助言を軽視・拒絶する姿勢は問題です。築古ビルのリノベーションや経営は専門知識が必要ですし、その専門知識を活かすためには経験が必要になります。
築古ビルのリノベーションや経営について、専門家のアドバイスを得ず、または軽視して不十分な状態で進めて失敗されてしまわれるオーナー様は後を絶ちません。
確かにプロの助言は有償であることが多いものの、対価を支払っても聞くだけの価値があるから有償であることを忘れないでください。
築古ビルのリノベーションは、計画段階でのリサーチと戦略が重要です。ターゲット層や地域ニーズに合った用途選択、適切なコスト管理やインフラ整備の徹底が失敗を防ぐカギとなります。
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５．築古ビルのリノベーションはURUHOMEへご相談を
今回は築古ビルのリノベーションについて、不動産プロのドリームプランニング社長が徹底解説してまいりました。
皆様が築古ビルのリノベーションでお悩みでしたら、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングまで一度ご相談くださいませ。
築古ビルのリノベーションを成功に導く施工＆経営戦略はもちろんのこと、持て余されている築古ビルについては当社で買取することも可能です。
当社は２００５年７月の創業以来、築古ビルのリノベーションや買取を日本全国で多数手がけてまいりました。
長年にわたり培ったノウハウと各業界とのネットワークを駆使して、今回も皆様が抱えている築古ビルのお悩み解決に役立てると思います。
築古ビルの買取や相談は完全無料。最速のケースでは、ご相談いただいてから２時間で査定完了＆２日で買取完了できたこともございました。
皆様が築古ビルのリノベーションでお悩みの際は、ぜひともドリームプランニングまでご相談くださいませ。
| 業者名 | 株式会社ドリームプランニング |
| 免許 | 国土交通大臣（１）第１０８１２号 |
| 設立 | ２００５年７月 |
| 代表者 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 所在地 | 〒２３１－００２３ 神奈川県横浜市中区山下町２５２ グランベル横浜１０F(横浜本社) 〒１１１－００５３ 東京都台東区浅草橋５－４－５ 浅草橋ハシモトビル３F(東京店) |
| 電話 | ０４５－６４１－５４８０(横浜本社) ０３－５８２３－４８７０(東京店) |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０(横浜本社) ０３－５８２３－４８８０(東京店) |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 日曜日・水曜日・年末年始・夏季休暇など（土曜・祝日は営業） |
| HP | https://dream-plan.com/ |
| 運営SNS | https://ucikatu.com/ 業界初の不動産SNS・ウチカツ（UCIKATU） |
| 運営メディア | https://ucikatu.com/times/ 不動産情報を発信するウチカツタイムズ |
| 運営サイト | 不動産のお悩み解決サイト URUHOME（ウルホーム・当サイト） |
| 公式SNS（１） | https://x.com/dreamplanning11 （X） |
| 公式SNS（２） | https://www.instagram.com/dreamplanning5480/ （Instagram） |
| 公式SNS（３） | https://www.facebook.com/dreamplanning.japan/ （Facebook） |
| 事業内容 | 低流動性不動産の買取り・再生・販売、不動産仲介業、不動産テック事業 |
| 得意ジャンル | 一棟ビル・一棟マンション・事故物件・心理的瑕疵物件・共有持分・ゴミ屋敷・連棟式建物・任意売却・競売物件・旧耐震 |
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