借地, 底地, 賃貸借契約

借地借家法11条【地代等増減請求権】借地借家法32条【借賃増減額請求】改正民法第611条1項【賃料減額請求】について



借地借家法11条【地代等増減請求権】

借地借家法第32条【賃料増減額請求】

改正民法第611条1項【賃料減額請求】とは、

「どんな時に」「どのような方法で」増減額請求出来るかについて解説します

貸している土地の地代を上げたい、貸家の賃料を上げたい

借りている土地の地代を下げてほしい、借家の賃料を下げてほしい

そんな時、どうすべきか解説いたします。

1.借地借家法11条【地代等増減請求権】

借地借家法第32条【賃料増減額請求

改正民法第611条1項【賃料減額請求】とは何か?

1-1.借地、借家の地代、賃料が周辺と比べて不相応になった時など、増減額請求が出来ます。

地代、借賃増減額請求権は借りている借地や借家が不動産の価値の変動など、何らかの要因によりその利用価値が減少または増加した場合に、これに伴って地代、賃料の増額や減額を請求することができる権利です。

そして、借地借家法11条【地代等増減請求権】は土地を賃借している場合の地代、借地借家法第32条【賃料増減額請求】は建物を賃借している場合の賃料について定めたもので、土地についての定めか、建物についての定めか位の違いで、内容はさほど変わりはございません。

地代の相場についてはこちらの記事も参考になさってくださいませ。

1-2.借地借家法11条【地代等増減請求権】

借地借家法第32条【賃料増減額請求】の要件

A:土地について

借地借家法11条【地代等増減請求権】による地代の増減額請求が出来る場合について考えると、次にあげる理由が挙げられます。

  • 「1.土地の固定資産税及び都市計画税の増減」
  • 「2.土地の価格の上昇又は低下」
  • 「3.土地の価格の上昇・低下以外の経済事情の変動」
  • 「4.近隣地域ないし同一需給圏内の類似の土地の賃料と比較して増減した時」

客観的に見て土地の価格の増減や、インフレ、デフレが起こった場合、周辺に比べて安すぎる、高すぎる場合に地代の増減額が出来ると言えます。

B:借家の場合

借地借家法第32条【賃料増減額請求】の賃料の増減額については、

  • 「1.土地、建物の租税公課の増減、建物維持管理費、修繕費の増減」
  • 「2.建物価格、敷地価格の増減」
  • 「3.建物価格・敷地価格の上昇・下落以外の経済事情」
  • 「4.近隣地域ないし同一需給圏内における同種の建物の賃貸借における賃料」

など、客観的な土地、建物価格の変動や、インフレ、デフレが起こった際に賃料が変動した場合について定めています。

借地借家法11条【地代等増減請求権】は土地に対して、借地借家法第32条【賃料増減額請求】は建物に対して触れたもので、内容はほぼ同じです。

1-3.改正民法第611条1項による賃料減額請求

不動産の価格の変動による賃料の増減額の請求以外に、民法では「借主に帰責事由(過失や故意)がなく、建物が使用・収益できなくなった場合」にも賃料の減額が認められると定められています。

当初の契約の期間内であっても、例えば様々な事情により利用していると家の広さが減ってしまったり、建物の一部が損傷し利用できなくなってしまった場合(台風や豪雨被害、新型コロナウイルスによるも含まれると解されます)等はこれに基づいて相応の金額に減額することができる権利と捉えられています。


賃料が不相応になるとは、土地や建物が様々な事情によりその広さが減ってしまったり、あるいは自由に利用できるものではなくなってしまった場合など、様々な事柄が考えられます。これは当事者が気づいた時点から遡って請求をすることもでき、正当に判断され減額を命ぜられることもあるので注意をしなければなりません。

地代、賃料が不相応になったという事で値上げを考えられている地主様、値上げを要求されている借地人様、不動産のことでお困りのことがあれば底地、借地専門の不動産屋「株式会社ドリームプランニング」にご相談くださいませ。

2.借地借家法11条【地代等増減請求権】

借地借家法第32条【賃料増減額請求】はどのように行うか?

2-1.減額しない特約は無効、増額しない特約は有効

借地借家法11条、借地借家法32条では、地代、賃料の増額しない特約がある場合はその定めに従うと書いてありますが、減額しない特約については書いてありません。減額しない特約については強行規定(当事者の意思で変更することが出来ないもの)として、無効と解されています。

つまり、賃料を増額しない特約は有効で、減額しない特約は無効であるという事です。

第11条 地代又は土地の借賃(以下この条及び次条において「地代等」という。)が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

引用:借地借家法第11条(地代等増減額請求)

第32条 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

引用:借地借家法第32条(借賃増減額請求)

2-2.借地借家法11条、32条による減額請求は過去にさかのぼって請求できない 

賃料減額請求は、意思表示が相手方に到達した時点で発生する(形成権)と解されています。賃料減額請求権は、将来の賃料を適正な額に変更させる効果を持つ形成権で、過去に遡って減額請求することは認められていません。


しかし、民法第611条では、借地若しくは建物が「賃借人の責めに帰することができない事由により使用及び収益できなくなった場合」における減額請求であるため、過去にさかのぼり賃料の減額請求が出来るといえます。

2-3.土地の地代も家屋の賃料も、裁判が確定するまで、相当と認める金額を支払う

借地借家法11条【地代等増減請求権】、借地借家法第32条【賃料増減額請求】のどちらの場合において賃料の協議が整わない場合、増額請求を受けた場合と減額請求を受けた場合で少し異なる。

増額請求を受けた場合

地主、家主から増額請求を受けた場合については借地人、賃借人は相当と認める金額を支払う事で足りる。ただし、その裁判が確定し、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

減額請求を受けた場合

地主、家主から減額請求を受けた場合については地主、家主は相当と認める金額を請求できる。ただし、その裁判が確定し、既に支払った額が正当な賃料を超えるときは、その超過額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

ですので、賃料の増減額の請求を受けた側は、相手方が主張する金額を支払うのが無難と言えるでしょう。

賃料の増減額請求で協議が整わないときでも、専門家に相談することで新たな道が開ける事もあります。思い悩んだ場合はお気軽にご相談下さいませ。

著者情報

株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

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