再建築不可

再建築不可か調べる方法『知らないと損!』



購入する予定、売却予定の物件が再建築不可かどうか調べる方法

気になる物件が再建築不可と書いてあるけど、本当に再建築出来ないの?

売却物件が再建築不可物件だと言われたけど、本当にそうなの?

再建築不可物件かどうか調べる方法を解説いたします。

著者情報

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高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の再建築不可物件や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に扱う為、多数の相談を頂いてまいりました。

当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウが不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。


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1.再建築不可物件か調べる方法

1-1.再建築可能かどうかは最寄りの市町村の建築局である程度確認出来ます

再建築可能かどうかは最寄りの市町村の建築局である程度確認出来ます

再建築可能かどうか調べるためには、最寄りの市町村の建築局に行く必要があります。横浜市では建築局市街地建築課、川崎市ではまちづくり局指導部が主な窓口になります。

ただ、こちらは主に建築基準法や建築基準条例によるものなので、市街化調整区域である場合や、農地である場合、崖がある場合などは、それぞれ調整区域課、農地委員会、建築指導部などに行く必要があり、複数の施設を何度も通ったりする必要も出てまいります。

1-2.再建築不可が得意な不動産屋に相談する

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不動産屋に相談するというのも一つの手段です。役所で全て自分で調査するというのもかなり大変なので、時間的に余裕が無い方は信頼できる不動産屋を探し、相談するのが良いと思います。

ドリームプランニングでは全国の再建築不可物件を専門に扱っている不動産屋ですので、お困りのことがございましたら、お気軽にお問い合わせください。無料の不動産査定もご利用くださいませ。

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2.再建築不可であることを調べるため必要な書類

2-1・2・3.謄本、公図、測量図は最寄りの法務局かインターネットで取得可能

謄本、公図、測量図

登記簿謄本、公図は最寄りの法務局で取得可能ですが、測量図は物件所在地の管轄する法務局でないと取れない事があります。

インターネットの場合、クレジット決済になりますが登記情報提供サービスで取得可能です。この場合も測量図は管轄する法務局でないと取得できない事があります。

2-4・5・6.用途地域図、指定道路図、台帳記載証明は最寄りの建築局で取得出来ます。

用途地域図、指定道路図、台帳記載証明

用途地域図、指定道路図、台帳記載証明は最寄りの建築局、建築課などで取得できます。

建築計画概要書は保存していない自治体もあり、必ずしもなくてはならないものではありません。

市町村によってはインターネットで都市計画情報を取得できることもありますが、指定道路図は取得できない事が多く、台帳記載証明はインターネットでは取得できません。

3.再建築不可の調査に必要な書類と目的

3-1.登記簿謄本

各自治体が定めた都市計画で敷地面積最低限度などがあり、この限度を下回る場合は建物を既に存在する建物を建て替える場合以外、建築出来ない事があります。

敷地面積最低限度

低層住居専用地域で建築物を建築する敷地を一定以上としなければならない事がある。

wikipediaより

3-2.公図

公図

物件に至るまでの道路が私道の場合など、私道の権利者を調べたりするのに必要になります。

3-3.測量図

測量図

対象不動産の間口や専用通路部分の長さ、道路の幅員を調べたりするのに必要です。

3-4.用途地域図

用途地域図

対象不動産が市街化調整区域に存する場合は、再建築のハードルが高くなるため、用途地域を調べる必要があります。

都市計画区域内の市街化区域では「住居系」「商業系」「工業系」など細かく13種類の用途地域が定められ、建築物の用途を指定しております。

市街化区域では用途地域が定められておりますが、市街化調整区域では用途地域が定められておらず、非線引き区域では用途地域を任意で定めることが出来ます.

3-5.指定道路図

指定道路図

前面道路の道路種別を調べます。前面道路が建築基準法上の道路か、43条但し書きの道路か、判定がされていない道路かによって再建築が出来るか、再建築する為の要件も変わってきます。

3-6.建築計画概要書、台帳記載証明

建築計画概要書、台帳記載証明

43条但し書きに接道している物件や、市街化調整区域に存する建物が、過去どのような経緯で建てられたか知るのに必要になります。

建築時に連棟式などで建て、後に切り離された物件などは、一番道路側の建物のみ基準法上の道路に接道しており、他は接道していない事が多いため、建築時にどのように建築確認を取得したのか知る為に必要な書類になります。

建築確認申請

建築物を建築する際、建築主事か指定確認検査機関に建築確認申請を行ったうえで確認を受ける必要があります。

wikipediaより

不動産が再建築不可かどうか調べるには役所で調査すると分かるのですが、建築には建築基準法以外にも様々な法律が関わってくるため、専門の不動産屋に相談されてみる事をお薦めいたします。

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