市街化調整区域で開発許可を得るには？《条件、具体例》について解説いたします
市街化調整区域の土地を収益が出る形で運営したい。
地主さんや土地を探している社会福祉法人さんであれば
皆さん考えられることだと思います。
調整区域内で建物を建てる際、
造成が伴う場合は建築確認と共に開発許可を取得する必要が出てまいります。
その開発許可を得る為に、どのような事をする必要があるか。
どういった内容であれば開発許可を取得できるかについてご説明してまいります。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、
日本全国の市街化調整区域や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、
多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
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１．市街化調整区域で大規模な開発行為、宅地造成って出来るの？
結論から言いますと、開発許可を得て宅地造成を出来るもの、開発許可を得ないでも宅地造成出来るもの(開発行為に当たらないもので、極稀です)があります。
１－１．市街化調整区域内で開発行為を行う場合、面積に関わらず全て開発許可が必要です
市街化調整区域で大規模な開発許可を得て宅地を分譲したり、特別養護老人ホーム等を建設する場合、
建物の建築確認とは別に開発許可が必要になります。
市街化調整区域では面積に関わらず、すべての開発行為に都道府県知事などの許可が必要なため、
許可を得ずに大規模な分譲や建築物を建てることが出来ないという事になります。
開発行為とは主として、
(1) 建築物の建築、
(2)第１種特定工作物（コンクリートプラント等）の建設、
(3)第２種特定工作物（ゴルフコース、１ha以上の墓園等）
の建設を目的とした「土地の区画形質の変更」を指します。
１－２．開発許可が不要な開発行為もある？！
逆に許可を要しない開発行為もあります。
簡単にご紹介すると、
- 農林漁業用の建築物である「農家住宅」「農業用倉庫」「畜舎」「たい肥舎」
- 公益上必要な建築物である「駅舎」「図書館」「公民館」
などがあります。
ここまでご説明すると、造成を伴わなければ簡単に宅地化できるかと思われる方もいるかもしれませんが、
調整区域内の土地を宅地化するのも中々難しいことなので、調整区域内の土地活用をお考えの方は以下の記事も参考になさってくださいませ。
１－３．開発許可に当たる場合、各市町村の特例等で開発審査会の許可を得る
開発行為については、市街化調整区域でも可能なものがあるほか、市長等の許可を受けて行うことができるものがあります。
市街化調整区域内で特例的に認めらている開発行為の主なものは、
運動・レジャー施設の建設の為の開発行為や墓地建設の為の開発行為です。
また、市長や開発審査会等の許可を得て開発行為を行うものとしては、
社会福祉施設、学校、障害者グループホーム、医療施設などがあり、許可基準は各市町村により異なります。
１－４．市街化調整区域内で開発許可を得て住宅を建てる
調整区域内でも都市計画法による開発許可を得られれば土地を分譲し住宅を建てることも可能です。
これは都市計画法34条11号、12号によるものです。
- 34条11号とは「市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であって、おおむね50以上の建築物が連たんしている地域内で行う開発行為」
- 34条12号とは「開発区域の周辺における市街化を促進する恐れがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難または著しく不適当と認められる開発行為」
と定義されております。
他にも細かい要件が自治体によってあるため、各自治体の建築局で確認するのが確実です。
調整区域内での開発行為や建築物の建築には専門知識が必要なため、調整区域内の土地の売却をお考えの方は、「ニッチな不動産」で有名なドリームプランニングにご相談することをお勧めいたします。
２．市街化調整区域内で開発許可を得るにはどうしたら良いの？
２－１．開発許可に当たるものの場合、専門的な手続きが必要な為、専門業者にお任せしましょう。
市街化調整区域内の土地を定期借地等で運用される場合、
どういった法人や団体に貸せば良いかも含め、専門の業者さんに相談されるのが一番近道です。
時間的に余裕があるのであれば運用方法を検討し、直接法人に当たる事も出来るかと思いますが、
開発行為や建築確認を伴う場合はいずれにしても業者さんに相談が必要になるかと思います。
開発行為を行う場合、
事前相談から始まり住民への説明→開発事業計画書の提出→開発許可申請書の提出→開発審査会の議決などを経て工事着手→中間検査→工事完了届→検査済証の受領
とかなり長い時間を要する手続きとなります。
２－２．各市町村の市街化調整区域担当窓口でも相談可能です
各市町村によって「開発審査会提案基準」があり、
開発許可の対象となる土地利用の方法によって、立地や面積、その他の許可基準があります。
これらは各自治体の市街化調整担当の窓口で、対象地における開発許可の基準を確認できます。
また、自治体によっては市街化調整区域内であっても、
「一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であって、おおむね50以上の建築物（市街化区域に存するものを含む。）が連続している地域」に対象地が存する場合、
開発許可を得たり、建築確認を市街化区域とほぼ同じように取得できる区域を定めている事もあります。
２－３．市街化調整区域内の開発許可にかかる費用
開発行為の許可については
- 「計画の策定」
- 「事前相談」
- 「開発計画の是正」
- 「住民への説明」
- 「開発事業計画書の提出」
- 「開発許可申請書の提出」
など専門的な知識が必要になるため、一般の方は代行業者に代行をお願いすることがほとんどです。
その場合、大体1000円／㎡～1800円／㎡くらいが一般的ですが、
調整区域内での開発行為は面積に関わらず許可が必要なため、大体安くても50万円位からが一般的です。
市街化調整区域内の開発許可については、対象不動産所在の自治体によって許可基準が異なる為、調整区域に詳しい「株式会社ドリームプランニング」などの専門の不動産屋か、自治体の市街化調整区域担当課に確認しましょう。
