市街化調整区域

市街化調整区域で建築許可を取得【必見!】



市街化調整区域で建物を建てるには?《条件、具体例》について解説いたします

こんなことはありませんでしょうか?

  • 注文住宅を建てる為に土地を探していて、素敵な土地があったけど、「市街化調整区域」と書いてある。
  • 土地を相続したけど、「市街化調整区域」内にあるから思っている価格が出ない。
  • 「市街化調整区域」内の土地を所有しているけど、建物が建たないから全然売れない。

では、どうしたら建物が建てられるのでしょうか?また、どんな用途の建物が建てられるのでしょうか?

当サイト「URUHOME」を運営する私達「ドリームプランニング」がそういった疑問にお答えいたします。

著者情報

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高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の再建築不可物件や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に扱う為、多数の相談を頂いてまいりました。

当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウが不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。


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1.市街化調整区域内で建物を建てる為にどうしたら良いか?

1-1.都市計画法で特例として認められている建築行為を行う(建築条件は以下の通り)

市街化調整区域では基本的に建物を建てられないのですが、都市計画法では、市街化調整区域内でも特例的に開発行為・建築行為を認めています。

例としていくつか挙げると以下のようなものがあります。(立地的な基準や、他に要件もあるので、必ず建てられるとは言えないので注意です)

  • 農業の用に供する建築物、又は農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築
  • 市街化調整区域内に居住する者の日常生活に必要な店舗の建築行為
  • 墓園及びその付属的建築物の用途に供する開発行為
  • 貨物自動車運送事業法に基づく特別積合せ貨物運送に供する建築行為
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1-2.各市町村の特例で審査会の許可を得る

また、各市町村によって開発審査会の提案基準があり、審査会の許可を受けて建築が出来る事もあります。どんな建物が建てらえるかについては、次の項でご説明いたします。

1-3.市街化調整区域内で建築出来るものは限られます。

市街化調整区域内で建築出来るものは上記記載の「農業の用に供する建築物」「市街化調整区域内に居住する者の日常生活に必要な店舗」などがありますが、自治体によっても異なるため、自治体の窓口に問い合わせるのが一番確実です。

調整区域内のため建物が建築出来ないと自治体や不動産屋に言われてもドリームプランニングであれば買い取り可能です。お困りの土地があればこちらまでお問い合わせください。

2.調整区域内でどんな建物なら建てられるの?

例えば横浜市を例に挙げると、色々な要件をクリアすれば以下のような建物を建てられる可能性があります。

  1. 農業を営む者の居住の用に供する建築
  2. 市街化調整区域内に居住する者の日常生活に必要な店舗
  3. 墓園及びその付属的建築物
  4. 市街化調整区域となった時点から引き続き宅地である土地において行う開発行為、建築行為
  5. 市街化調整区域になった時点において、建築行為の手続等がなされていた土地において行う建築行為
  6. 社会福祉施設、学校等の開発行為、建築行為
  7. 障害者グループホームの開発行為、建築行為
  8. 医療施設の建築行為

都市計画法の特例や、市町村の開発審査会の提案基準をクリアした建築物であれば、市街化調整区域内でも建物の建築が出来ます。

都市計画法の特例で建てられる建物は少ないですが、開発審査会の提案基準をクリア出来れば土地活用の選択肢が広がります。

例えば横浜市ですと開発審査会提案基準の一例として、下記のようなものであれば許可を得て建築行為、開発行為が出来る可能性があります。

  • 法第29条第1項第3号に規定する公益上必要な建築物に類する建築行為
  • 農家等の世帯構成員が分家する場合の建築行為等の特例措置
  • 既存建築物の増築、建て替え等
  • 屋外運動施設内において行う建築行為等の特例措置
  • 市街化調整区域になった時点において、建築行為の手続等がなされていた土地において行う建築行為
  • 市街化調整区域となる以前から土地を所有していた者の建築行為等の特例措置
  • 市街化調整区域となった時点から引き続き宅地である土地において行う開発行為、建築行為
  • 社会福祉施設、学校等の開発行為、建築行為
  • 障害者グループホームの開発行為、建築行為
  • 医療施設の建築行為
  • 幹線道路の沿道における特定流通業務施設の建築行為等の特例措置

3.市街化調整区域内で建築をするための要件

屋外運動施設、社会福祉施設、学校、特定流通業務施設、医療施設、障害者グループホーム、老人ホームや墓園など、各市町村で接道の幅員や、敷地面積などの規制や、建築物の連たんなどの立地基準がありますが、横浜市の提案基準を例に住宅の建築で限って言うと、以下のうちどれかの要件をクリアしている必要があります。

3-1.農家の世帯構成員

農家本家世帯主の子である。若しくは、本家世帯主の兄弟あるいは姉妹である

3-2.市街化調整区域となった時点において、登記簿上の地目が宅地、若しくは固定資産課税台帳の地目が宅地であったこと

自治体によって、調整区域となった時点で登記簿上の地目か、固定資産税課税台帳の地目が宅地であり、敷地の規模などが一定以上であるなどの、一定の条件を満たしていれば建築出来る事があります。

調整区域となった時点で登記簿上の地目や課税台帳の地目が宅地でなかった場合は調整区域内の土地を宅地化する必要があります。

3-3.市街化調整区域となる以前に建築された建築物の敷地である土地

調整区域になる以前から建物があった土地、調整区域となってから適法に建物が建てられた土地も建物が建築出来る事があります。

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市街化調整区域内で建築物を建築する為の要件、建築出来る建築物の用途は市町村によって異なります。その為、物件所在地を管轄する市町村の建築局や、調整区域内での建築に詳しいドリームプランニングに相談しましょう。

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株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任
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