市街化調整区域

市街化調整区域とは



市街化調整区域とはナニ?調整区域内の土地を購入するメリットデメリット

安くて良い物件を見つけたと思ったら、「市街化調整区域」と書かれていた。新しく作られた街で物件を探していると良くあるお話です。

そもそも、「市街化区域」「市街化調整区域」ってどういった違いがあるのでしょう?それぞれの都市計画の特徴やメリット、デメリットは何かについてお答えいたします。

市街化調整区域内の物件を見て購入しようかどうしようか考えている方は必見です。

著者情報

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株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、
日本全国の市街化調整区域や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、
多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。

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1.市街化調整区域って何?

1-1.都市計画区域内には市街化区域と市街化調整区域がある

都市の健全な発展を目的とした法律で、「都市計画法」がありますが、市街地や農地などの一体の都市として土地利用の規制や総合的な整備の為、都市計画区域を都道府県で指定しております。

都市計画区域として定めている区域は面積でいうと日本の約26%、その中に総人口の93%が住んでいます。

それ以外の約74%は都市計画区域外となっており、総人口の7%は都市計画区域外に住んでいます。

そして都市計画区域内には、「市街化区域」と「市街化調整区域」があり、「市街化区域」内、国土面積の約4%の区域に総人口の約67%が住んでいます。「市街化調整区域」は国土面積の約10%で総人口の約9.5%が住んでいます。

都市計画区域内には市街化区域と市街化調整区域がある

1-2.市街化区域、市街化調整区域とは

市街化区域」とは、すでに市街地になっている区域や、今後10年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき区域のことを指します。家を建てることのできるエリアです。

市街化調整区域」は、市街化を抑制すべき区域とされ、新たに建築物を建てたり、増築する事を抑える区域となっております。

2.市街化調整区域内は建て替えが出来ないの?

2-1.調整区域内では原則建物を建てられない

調整区域は「市街化を抑制すべき区域」となっている為、原則は建物を建てることができません。その為、資材置き場や駐車場、農地として利用されることが多い場所です。

2-2.市街化調整区域内でも都市計画法43条の許可を受ければ建物を建築可能

市街化調整区域内での都市計画法43条の許可基準は各市町村によって異なります。

調整区域に指定される前に建てられた住宅や、周辺が市街地化していると認められる所は建築出来る事もありますが、各市町村によりまちまちなので、物件が所在する市町村の建築課などで事前に相談をする必要があります。

3.市街化調整区域のメリット、デメリット

3-1.メリット―静かな住環境

市街化調整区域内の物件は安くて静かな住環境がメリットです。調整区域にあるというだけで直ぐ近くの市街化区域内の土地よりも1~3割程度安い事が多いです。

静かな住環境
  • 購入費用が安い
  • 税金が安い
  • 住環境が静か

3-2.デメリット―不便

市街化調整区域内の物件の場合、担保評価が出にくい、不便な環境であることが多いなどがあげられます。

  • 銀行融資がつきにくい
  • 不便な場所であることが多い

以上、市街化調整区域のメリット、デメリットを良く理解した上で不動産の売買をするようにしたいですね。

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