「市街化調整区域の不動産は家が建てられないと聞いた。再建築出来ないってホント？」「市街化調整区域の不動産は売却が難しいと、不動産屋さんに断られてしまった」
そんなお悩みの地主さんから、当社ドリームプランニングに多くのご相談が寄せられています。
『ところで、市街化調整区域ってそもそも何？』という疑問にお答えするため、今回は市街化調整区域とは何かを解説しましょう。
加えて市街化調整区域のメリットやデメリット、市街化調整区域の活用方法や売却テクニックまで徹底解説！
【この記事は、こんな皆様のために書きました】
- 市街化調整区域について知りたい方
- 市街化調整区域の不動産を売却したい方
- 市街化調整区域の不動産で、お悩みを抱えていらっしゃる方
監修者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
- 市街化調整区域とは何か
- 市街化調整区域のメリット
- 市街化調整区域のデメリット
- 市街化調整区域を活用する方法
- 市街化調整区域を売却する方法
- 市街化調整区域のお悩みなら、まずは何でもURUHOMEへご相談を
１．市街化調整区域とは何か
それではさっそく始めましょう。まずは今回のメインテーマである市街化調整区域について解説します。
市街化調整区域とは、都市計画法に定められた区域区分の一つです（第７条）。
まずは日本の国土に都市計画区域（都市計画法第５条）と準都市計画区域（都市計画法第５条の２）、それ以外の区域（都市計画区域外）を定め、その都市計画区域内を３つに分けます。これを区域区分と言います。
ここでは、区域区分の根拠となっている都市計画法もまとめて解説していきましょう。
１－１．都市計画法とは（昭和４３年法律第１００号）
区域区分（市街化調整区域）の根拠となっている都市計画法は１９６８年５月１７日に成立、同年６月１５日に公布。そして翌１９６９年６月１４日に施行されました。
▶都市計画法第１条・第２条 【クリックで全文表示】
都市計画法 第一章 総則
（目的）
第一条 この法律は、都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もつて国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。
（都市計画の基本理念）
第二条 都市計画は、農林漁業との健全な調和を図りつつ、健康で文化的な都市生活及び機能的な都市活動を確保すべきこと並びにこのためには適正な制限のもとに土地の合理的な利用が図られるべきことを基本理念として定めるものとする。
※参考：都市計画法｜e-Gov法令検索
ちょっと堅苦しい文言が並んでいますが、これをかみ砕くとこんな感じです。
第１条 都市計画法は、まちづくりのビジョンや実際の手続きなど必要な事柄を決めておくことで街を維持発展させ、みんなが幸せに暮らせるように定めました。
第２条 都市計画の土地利用は、街の発展と農林漁業のバランスがとれるように定めなさい。
都市計画法は都市再開発法（昭和４４年法律第３８号）・建築基準法（昭和２５年法律第２０１号）と並んで都市三法と呼ばれ、日本のまちづくりにとってなくてはならない法律となっています。
１－２．区域区分とは（都市計画法第７条）
▶都市計画法 第７条 【クリックで全文表示】
都市計画法
（区域区分）
第七条 都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域と市街化調整区域との区分（以下「区域区分」という。）を定めることができる。ただし、次に掲げる都市計画区域については、区域区分を定めるものとする。
※以下略
※参考：都市計画法｜e-Gov法令検索
市街化調整区域を含む区域区分は、都市計画法第７条に定められています。
まちづくりを計画的に行うために、都市区域内を市街化区域と市街化調整区域、そして非線引き区域に分ける制度です。
区域区分を定めるのは都道府県の権限で、必要がある場合は定めることができる（つまり任意）とされています。
ただし以下の区域については必ず定めなければなりません（第７条第１項第１号イ・ロ・ハと第２号）。
- イ 首都圏整備法に規定された地域（第２条第３項・第４項）
- ロ 近畿圏整備法に規定された地域（第２条第３項・第４項）
- ハ 中部圏開発整備法に規定された地域（第２条第３項）
- ２ イロハの他、大都市に関係する都市計画区域として政令で定める地域
※都市計画法より意訳。要するに「首都圏と名古屋周辺、近畿の主要３都市（大阪・神戸・京都）周辺」程度の認識で大丈夫です。
１－２－１．市街化区域とは何か（第７条第２項）
第７条（区域区分）第２項
※参考：都市計画法｜e-Gov法令検索
２ 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
市街化区域とは区域区分の一つで、その定義を以下のとおりかみ砕きます。
（１）すでに市街地として発展（市街化）している区域
（２）今後１０年程度をめどに、優先的＆計画的に開発すべき区域
すでに発展している場所、今後１０年間程度で発展させたい区域が市街化区域に定められています。
行政としては積極的に発展させたい事情があるため、市街化区域の不動産についてはその活用や売却にあまり制限をかけていません。
なので、比較的自由に行えることでしょう。
また、市街化区域は国土全体の３．６％しかなく、総人口の６９％である８８２０万人が居住しております。
１－２－２．市街化調整区域とは何か（第７条第３項）
第７条（区域区分）第３項
※参考：都市計画法｜e-Gov法令検索
３ 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。
市街化調整区域とは、市街化区域に比べて積極的に開発したくない、市街化を抑制すべき区域と定義されています。
なるべく開発したくない／してほしくない事情から、行政当局は家を建てるなどの開発行為に対して色々な制限をかけているのです。
そう聞くと「街が発展するのはいいことじゃないの？」と思うかも知れません。
しかし無秩序に家を建てることを認めてしまうと、それぞれの家に道路や電気ガス水道等のインフラを整備してあげる必要が生じます。
極端な話、山奥深くに一軒だけポツンと建った家のために、わざわざインフラを整備するのはコスパがよくありません。
おまけに維持コストもバカにならないため、行政としては限られた予算を節約するためにも、なるべく街をコンパクトにしておきたいのです。
ちなみに、調整区域は国土全体の９．７％程度であり、総人口の７．５％の９６０万人しか居住していません。
また、後で詳しく紹介しますが、さまざまな制限によって使い勝手が悪くされていることから、市街化調整区域の不動産は何かと敬遠されてしまう傾向が見られます。
１－２－３．非線引き区域とは
区域区分を定めることを「線引き」と言います。
市街化区域と市街化調整区域のどちらにも線引きされていない区域を「非線引き区域」と言います。そのまんまですね。
ちなみに、この非線引き区域とは正式名称ではなく、都市計画法の中では「区域区分が定められていない都市計画区域内」と呼ばれています（都市計画法第１３条第１項第８号・第１３号・第１４号、第５７条第１項の４ヶ所に登場）。
都市計画区域の中で、区域区分が定められていない地域……これも正式名称というよりは「そう呼ぶしかないじゃないか」という事情を感じますね。
とりあえず不動産会社や自治体職員などは「非線引き区域」と呼ぶので、それで事足りるはずです。
非線引き区域は、文字通り市街化区域と市街化調整区域のどちらにも線引きされていません。
なので今後どちらかに線引きされる可能性はありますが、どちらになるかはまだ分かりません。
そのため、開発許可・建築許可などは自治体によって判断が異なります。
実務的な肌感覚としては
【規制がゆるい】 市街化区域 ＞ 非線引き区域 ＞ 市街化調整区域 【規制が厳しい】
と言った具合でしょうか。
ただ、非線引き区域は国土全体の１２％に全人口の１６％にあたる２０８０万人が住んでいて、意外と広域かつ人口の多い区域になります。
非線引き区域でも用途地域が定められていて建築しやすい場合や、市街地調整区域と同じ扱いとされることもあるので、建築の際の具体的な許可の諾否は、自治体で確認しましょう。
１－２－４．都市計画区域外とは
都市計画区域内に区域区分がある「市街化区域」「市街地調整区域」と、区分されていない「非線引き区域」がありますが、そもそも都市計画区域になっていない所を「都市計画区域外」と言います。
詳しくはまた別の機会でご紹介しますが、実は都市計画区域外は国土面積の７４％もあり、全人口の６．９％の８９０万人が暮らしています。
１－３．市街化調整区域の調べ方
自分の所有している不動産が、市街化調整区域であるかないか、調べ方はとても簡単です。
一番シンプルなのが市町村に直接確認すること。多くの自治体では「都市計画課」で管轄しているので、そこで住所や地番を伝えれば教えてくれるでしょう。
また、ざっくりした範囲であればインターネット上にデータを出している自治体もあります。
検索ワードは「○○（市町村名） 市街化調整区域 調べる」「○○（市町村名） 都市計画図」などでヒットしました。
例えば横浜市であれば「i-マッピー 横浜市行政地図情報提供システム」というサイトがあるので、これらを活用しましょう。
他にも自治体ごとにマップを出していることが多いため、市街化調整区域を調べることが可能です。
１－３－１．参考例：神奈川県の市街化調整区域を徹底網羅！
ここではドリームプランニングの本社がある神奈川県を例に、市街化調整区域を実際に調べてみました。地域ごと・５０音順に並べています。
清川村（※）を除く全市町に都市計画図があるので、必要な方はここから調べてみて下さい。
（※）清川村は全域が都市計画区域外なので、区域区分を区分する必要がない＝市街化区域も市街化調整区域も存在しないのです。
【県東地域：川崎・横浜・横須賀三浦地域】７市町
鎌倉市：鎌倉市／都市計画情報などについて
川崎市：川崎市都市計画情報インターネット提供サービス
逗子市：逗子市オンラインマップ
葉山町：葉山都市計画図
三浦市：三浦都市計画図
横須賀市：よこすか わが街ガイド
横浜市：i-マッピー 横浜市行政地図情報提供システム
【湘南地域】８市町
伊勢原市：いせはらWebMaps
大磯町：大磯都市計画図
寒川町：都市計画情報提供サービス(e-マップさむかわ)
茅ヶ崎市：まっぷdeちがさき
二宮町：都市計画図
秦野市：秦野都市計画図の閲覧
平塚市：ひらつかわくわくマップ
藤沢市：ふじさわキュンマップ
【県央地域】８市町村
愛川町：愛川都市計画図
厚木市：厚木タウンマップ
綾瀬市：都市計画図
海老名市：i-MAPわが街海老名ガイド
清川村：【注意】全域が都市計画地域外のため、市街化調整区域が存在しません。
相模原市：さがみはら地図情報
座間市：座間市わが街ガイド
大和市：大和市公開型地図情報サービス
【県西地域】１０市町
大井町：大井都市計画図
小田原市：Navi-O｜小田原市地理情報システム
開成町：開成都市計画図
中井町：中井町都市計画図
箱根町：都市計画情報の公開について
松田町：都市計画図
真鶴町：真鶴町都市計画図
南足柄市：南足柄市地理情報システム
山北町：山北町都市計画図
湯河原町：湯河原町都市計画図の閲覧
２．市街化調整区域のメリット
ここまで聞いて、すでに暗雲ただよいはじめている？市街化調整区域ですが、メリットが全くないわけではありません。
自分で住んだり活用したりする際に、市街化調整区域ならではのメリットを活かすのはもちろん、市街化調整区域を売却する時のアピールとしても使えるでしょう。
２－１．市街化区域より安く購入できる
市街化調整区域は、後でふれるようにデメリットが多いため、不動産取引においては何かと敬遠されがちです。
敬遠されてなかなか売れないということは、買い手にしてみれば安く購入できると考えられることもあります。
「ここはいい土地だと思うけど、市街化調整区域というのが気になるな。ちょっと購入をためらってしまうけど、もう少し安くなったりしませんか？」
市街化調整区域の不動産を持て余して、一刻も早く売却したいと焦っている地主さんであれば、値引き交渉に快く（仕方なく？）応じてくれるかも知れません。
利用する目的（例えば家を建てず、資材置き場などとして利用する等）によってはデメリットがあまり苦にならないこともあり、購入する立場の方にとってはよい条件の土地を安く購入できる市街化調整区域の不動産は、狙い目物件となる可能性も十分です。
２－２．日当たりや面積など、条件のよい土地が多い
多くの場合、市街化調整区域の不動産は市街地から離れた郊外にあります。
なので自然環境が豊かであったり、広々として日当たり良好だったり、使う人によっては好条件が整っていることも少なくありません。
後で詳しく紹介しますが、活用しだいでは市街化調整区域であっても、コスパのよい買い物となりえます。
なので市街化調整区域だからと言って食わず嫌いをせず、一度はじっくりと物件を確認する価値はあるでしょう。
誰かに売却する時も、そういうアプローチで相手の興味を惹きつけられるかも知れません。
２－３．市街化区域より税金面で有利
市街化調整区域のメリットとして、税金面で有利なことも挙げられるでしょう。
よく「市街化調整区域は市街化区域に比べて固定資産税が安い」「市街化調整区域は市街化区域とちがって都市計画税がかからない」などと言われます。
ここでは、実際のところどうなのか見ていきましょう。
２－３－１．市街化調整区域にかかる固定資産税について
固定資産税については、別に市街化調整区域だからという訳ではないものの、市街化区域に比べて固定資産税評価額が低いのは確かです。
なので厳密にはケースバイケースながら、類似条件の市街化区域に比べて市街化調整区域の方が実際の納税額は安くすむ傾向が見られます。
２－３－２．市街化調整区域には都市計画税がかからない
市街化調整区域には、都市計画税がかかりません。
そもそも都市計画税は都市開発の財源とするための目的税であり、都市開発≒市街化を抑制すべき市街化調整区域に課税するのは筋が通らないでしょう。
だから市街化調整区域には都市計画税がかからないのです。
ただし、都市計画税は市町村ごとの任意であり、自治体によっては市街化区域でも都市計画税を徴収していない自治体もあります。
例えば神奈川県なら逗子市や茅ヶ崎市、東京都なら青梅市や狛江市などあるので、気になる方はあらかじめ調べておくといいでしょう。
３．市街化調整区域のデメリット
さて、市街化調整区域のメリットを知った後は、市街化調整区域のデメリットにも目を向けなければなりません。
細かなところを掘り下げればもっとありますが、まずはこのくらいを挙げておきましょう。
- ３－１．建築（新築・増改築）に制限がかかる
- ３－２．できる事業・商売に制限がかかる
- ３－３．インフラが未整備で不便な土地が多い
- ３－４．資産価値が上がりにくい
- ３－５．ローン審査が厳しい
- ３－６．補助金や優遇措置から外される可能性がある
- ３－７．だからこそ、市街化調整区域は売却しにくい
３－１．建築（新築・増改築）に制限がかかる
冒頭で「市街化調整区域は家を建てることができない」という話がありました。
厳密に言えば家を建てる裏ワザがないこともありませんが、市街化調整区域の建築（新築・増築・改築など）には大きな制限がかかります。
もしあなたが市街化調整区域に家を建てようと思ったら、行政当局の「なるべく市街化して欲しくない」「できることなら最大限に阻止したい」と言わんばかりの意思を感じることができるでしょう。
図らずも手に入ってしまったケースならともかく、最初から家を建てる目的であるなら、市街化調整区域には手を出さない方が無難です。
３－２．できる事業・商売に制限がかかる
市街化調整区域では家を建てることはもちろん、営める事業や商売にも大きく制限がかかります（都市計画法第３４条第１項第１号）。
▶都市計画法 第３４条 【クリックで全文表示】
都市計画法 第３４条
（中略）
一 主として当該開発区域の周辺の地域において居住している者の利用に供する政令で定める公益上必要な建築物又はこれらの者の日常生活のため必要な物品の販売、加工若しくは修理その他の業務を営む店舗、事業場その他これらに類する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為
※参考：都市計画法｜e-Gov法令検索
【意訳】現地住民の日常生活に必要な物品の販売・加工・修理などを営む店舗などであれば、開発許可が下りることもあります。
人が集まり、市街化を促進してしまうような商売は基本的にできないと思った方がいいでしょう。
また商売を始めたとしても、集客が難しいため顧客は地元住民に限られてしまうリスクは否めません。
事業内容にもよりますが、商売を始める目的で市街化調整区域の不動産に手を出すのは、十分すぎるほどの検討熟慮が必要です。
３－３．インフラが未整備で不便な土地が多い
先ほど市街化調整区域のメリットとして、自然の豊かさやのどかさを挙げていたことを覚えているでしょうか。
しかしそのメリットは、裏を返せば辺鄙（へんぴ）な田舎と紙一重。そういう場所は、大抵インフラも整っていません。
電気やガス、上下水道は通じておらず、何なら現地へ行くための道路さえ満足に通っていない。
そういう場所で、人間が住んだり事業を営んだりするのは難しいでしょう。
近年、一時的に流行ったソロキャンプを楽しむため、山を丸ごと購入したというタレントがいました。
そうしたニッチな目的でなければ、不便さを解消するためのインフラ整備が必要になります。
いくら安く購入できても、インフラ整備や維持コストを考えると、トータルで見たコスパは微妙なところになりそうです。
３－４．資産価値が上がりにくい
市街化区域に比べて何かと制限の多い市街化調整区域は、不動産の取引市場でも敬遠される傾向があります。
人気がなければ価格が低く、上がりにくいのが市場の常識。
市街化調整区域の不動産を保有していても、資産価値の上昇は見込み薄でしょう。
ただし、市街化調整区域は解除される可能性もあります。
都道府県がある程度の周期（５～１０年程度）で線引きの見直しが行われ、もし市街化区域になった場合は資産価値が一気に上昇する可能性もなくはありません。
とは言うものの、そうちょくちょく線引きの見直しが行われるわけではないし、いざ線引きの見直しが行われても希望通りにいく保証はないのです。
３－５．ローン審査が厳しい
資産価値が低い／上がりにくい市街化調整区域の購入には、金融機関のローン審査が厳しい現実があります。
なぜなら、不動産の購入に使われる住宅ローンは、購入する不動産を担保にするからです。
ローン返済が滞ったときに不動産を差し押さえたところで、資産価値の低い市街化調整区域では、あまり意味がありません。
そういう訳で金融機関のローン審査が厳しくなるため、購入できるお客が少なくなってしまいます。
３－６．補助金や優遇措置から外される可能性がある
自治体によっては、移住や定住を促進するため等の理由で、不動産の購入に補助金や税制の優遇措置があります。
しかしこれまで解説してきた通り、当局としては市街化区域には住んで欲しいものの、市街化調整区域にはあまり住んで欲しくありません。
そこで補助金や優遇措置を市街化区域に限定し、市街化調整区域は外されてしまう可能性があります。
ただし例外もあり、例えば栃木県栃木市では過疎化対策として、市街化調整区域の空き家住宅を購入・定住する方に補助金を出しているようです。
※参考：市街化調整区域の空き家住宅を購入して定住する方に補助金があります！「市街化調整区域等空き家購入補助金」 栃木市
市街化調整区域であっても、住んで下さるなら大歓迎という自治体当局の事情が感じられます。詳しいことについては、自治体に確認しましょう。
３－７．だからこそ、市街化調整区域は売却しにくい
建物を建てるのが難しく、できる事業に制限がかかり、インフラ整備が不十分のため不便で、資産価値が上がりにくく、だからローン審査が厳しく、補助金や優遇措置の対象外とされがち……そんな市街化調整区域は、売却が難しいのです。
もし皆さんが買い手の立場なら、そんな面倒な物件に手を出そうとは思わないでしょう。
なのでデメリットをごまかさないのは当然としつつ、それでいながらメリットを最大限に打ち出すのが売却のカギとなります。
市街化調整区域の不動産を売却する時、個人間売買ではトラブルが多く、一般の不動産会社も市街化調整区域の取り扱いは苦手なことが多いです。
当サイトURUHOMEを運営しているドリームプランニングなら、市街化調整区域をはじめニッチな訳アリ不動産の取引ノウハウがございます。
なので市街化調整区域の売却をご検討の際は、ぜひ一度ドリームプランニングまでご相談くださいませ。
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４．市街化調整区域を活用する方法
さて、市街化調整区域の基礎知識からメリット＆デメリットを解説してきました。
色々と大変なことをご理解いただけたと思いますが、市街化調整区域とは言えせっかく不動産を所有しているのであれば、活用しなければもったいないですよね。
そこでこちらでは、市街化調整区域の不動産について、建物を建てる／建てない両パターンで活用方法を解説してまいります。
４－１．建物を建てる活用方法（新築・建て替え）
これまで、市街化調整区域に建物を建てるのは難しいと解説してきましたが、手だてがないこともありません。
厳しい要件がそろえば建物を建てることが可能です。
４－１－１．自宅を建てる活用方法（農家住宅、分家住宅、旧既存宅地）
農家等やその親族（分家）であれば、自分が住む家を建てることが可能です。
ただしそのケースで許可された家には属人性がついているため、他人に貸したり売却したりすることが出来ません。
属人性を解除するためには用途変更の手続きが必要になりますので、こちらの記事が参考になるでしょう。
その他、線引き前から宅地として建っていた家であれば、旧既存宅地として建て替えすることも認められやすい傾向があります。
４－１－２．店舗を建てる活用方法（第３４条第１項）
先ほど、３－２でご説明したように、地域住民の生活に最低限必要な商売ならさせてもらえます。
具体例としてはコンビニやスーパー、美容院などは許可される可能性があります。ただし大規模店舗やアミューズメント施設になってくるとハードルが上がります。
また、コンビニ等についても既に建っている場合があります。自治体当局から供給過剰と判断されれば許可されない可能性も考えられます。
４－１－３．その他の建物を建てる活用方法（高齢者施設、社会福祉施設など）
家や自営の店舗以外にも、市街化調整区域に建物を建てて活用する方法はまだあります。
行政の事情や地域ニーズにマッチしているなら、高齢者施設や社会福祉施設、医療施設などの建築が出来ることがあります。
しかし、いずれも建物規模が大きくなるため、広大な敷地が必要となるほか、投資金額も数千万～数億円単位と高額になってしまいます。
需要次第で８～１０％／年と高い利回りが期待できますが、資金と敷地面積にかなり余裕が無いと難しいかもしません。
高齢者施設の中でも、近年人気が高まっているサ高住（サービス付き高齢者向け住宅）や住宅型有料老人ホームは、許可される可能性が高そうです。
また社会福祉法人との連携がとれれば、地域ニーズとの兼ね合いで特別養護老人ホームなどの社会福祉施設も建築できます。
そして現地での開業を検討している医師と医療法人がいるのであれば、連携して医療施設の建築も可能となるでしょう。
どれも一般の方が建築するのは難しいのですが、定期借地としての運用や、こうした施設の運営会社への売却をお考えであれば、URUHOMEを運営するドリームプランニングへお気軽にご相談ください。
４－２．建物を建てない活用方法
繰り返しになりますが、市街化調整区域の不動産を活用するために建物を建てるのは、本当に難しい状況です。
明示されているハードルの高さに加え、いざ建てようとすると市町村ごとの判断で開発許可が下りないことも少なくありません。
それでは、建物を建てないで市街化調整区域を活用する方法も解説していきましょう。
４－２－１．青空駐車場
持て余している土地の有効活用と聞いて、多くの方が真っ先に思いつくであろう青空駐車場。
設備投資は最低限ですみますし、何だったら土むき出しの状態で、地面に線でも引いておけばそれらしくなるでしょう。
運用形態は大きく分けて時間貸し／月極のどちらかとなります。例えば観光地など、比較的短時間利用の車が頻繁に出入りする地域であれば時間貸しがよいのではないでしょうか。
一方で、ベッドタウンなど一定のドライバーだけが長期間にわたって使うことが多い地域では、月極駐車場の方が高収益を見込めるでしょう。
ただ、もともと車利用の少ない地域では投資の回収が難しいため、現地の交通量やユーザー特性などはあらかじめ調査しておきたいところです。
４－２－２．太陽光発電
近年の再エネ（再生可能エネルギー）ブームによって、持て余している土地に太陽光発電設備を設置する地主さんも増えてきました。
土地に自立して設置する太陽光発電設備については、太陽光発電設備自体のメンテナンスを除いて架台下の空間に人が立ち入らないものであって、 かつ、架台下の空間を居住、執務、作業、集会、娯楽、物品の保管又は格納その他の屋内的用途に供しないものについては、 法第２条第１号に規定する建築物に該当しないものとする。
※参考：太陽光発電設備等に係る建築基準法の取扱いについて（国土交通省住宅局建築指導課長、平成２３年３月２５日）
これにより、太陽光発電設備が以下の条件を満たせば、建築物（建築基準法第２条第１項第１号）に当たらない＝原則として開発許可・建築許可は必要ないとしています。
（１）架台の下に人が入らないこと（メンテナンス時）を除く
（２）家や倉庫などに、屋内としての機能を持たせないこと
※ただし面積が０．５Ha（ヘクタール＝１万平米。ここでは５，０００平米）を超える場合は林地開発許可が必要なので要注意です。
※参考：林地開発許可制度：林野庁
これで市街化調整区域に太陽光発電設備をセットしたら、売電による副収入も見込めることでしょう。
ただし考えなくてはならないのが廃棄パネルの問題。現在、太陽光パネルに使用している化学物質が、土壌を汚染してしまう等のリスクが懸念されています。
今後１０～３０年後、寿命が尽きた太陽光パネルをどのようにリサイクルするか、廃棄費用なども考えておかねばなりません。
業者には敷地だけ貸しておけば大丈夫、と思っていたら今後１０～３０年後くらいに廃棄・リサイクルを放棄してしまう悪徳業者も出てくるでしょう。
また、山林などを乱開発することで山の保水力が低下し、洪水や土石流災害が増加。
また食糧を失ったクマやシカ、イノシシなど野生動物が人里に下りて害を及ぼすリスクも増加しています。
こういう話をすると「個人の狭い土地くらい、自分がどう使ったっていいだろう」と思ってしまうかも知れません。
しかしみんながそうした場合にどんな影響が出てくるか、一人一人が意識していきたいものです。
※参考：2040年、太陽光パネルのゴミが大量に出てくる？再エネの廃棄物問題 経済産業省 資源エネルギー庁
※参考：毎日新聞が異例の「太陽光発電の公害」を告発！ ただ莫大な国民負担には触れず！ 原子力産業新聞
４－２－３．風力発電
太陽光発電と並ぶ再生可能エネルギーとして注目されている風力発電。
日差しと違って市街化調整区域の位置に左右されますが、風が強く吹きやすい地域であれば、風力発電設備を建てることも視野に入れられるでしょう。
風力発電設備についても太陽光発電設備と同様、都市計画法で定める建築物には該当しないため、開発許可は不要です。
また地上１５ｍ以下の小型風力発電装置（発電量２０ｋＷ以下）であれば、電力会社への届出も不要なので、個人レベルでも気軽に設置できるでしょう。
ただし振動や騒音が周囲に健康被害などの影響を及ぼすリスクも想定されます。近隣に住宅がある場合などは理解を求める姿勢を見せた方が、トラブルを予防できると思われます。
また、風を受けて発電機を回す構造上、日に照らしっ放しの太陽光発電よりもこまめなメンテナンスが求められるでしょう。
４－２－４．資材置き場・レンタルスペース
近くに企業や事業所があれば、ある程度の広さをもつ市街化調整区域を資材置き場に使ってくれる可能性もありそうです。
もちろん資材をストックする必要のある業種に限られますが、安定した収入が見込めると思われます。
また地域住民のためにレンタルスペースとして貸し出してもいいでしょう。
何ならお客さんの利便性を高めるため簡素な物置でも用意してあげたいところですが、それは注意が必要です。
通常なら固定資産税の課税対象とならない（家屋と見なされない）簡素な物置であっても、それが事業用のものだと償却資産（固定資産税の課税対象）として申告が必要になる場合があります。
※参考：簡易な物置を庭に建てました。このような物置なども固定資産税が課税されますか。 水戸市
ちなみに、一定の条件を満たすものであれば、建築確認なしで建物を建てることが可能です（建築基準法第６条第２項）。
【建築確認が不要な建築条件】
- 防火地域、準防火地域「以外」の地域
- 増築、改築、移転（新築はNG）
- 床面積が１０平方ｍ以下
※参考：建築基準法｜e-Gov法令検索
具体的な例を挙げると、既に建物が建っている市街化調整区域に、床面積１０平方ｍ以下の倉庫を建てるような場合です。
しかし床面積１０平方ｍと聞いてもピンとこないかも知れませんね。
不動産会社らしい表現だと、だいたい３坪≒６畳程度です。六畳一間のスペースをイメージしてもらえれば、けっこう使い方があるのではないでしょうか。
ただ、建築基準法上の建築確認は不要でも、都市計画法上の建築許可が必要になる可能性が高いので、必ず自治体に確認するようにしましょう！
４－２－５．トレーラーハウス
トレーラーハウスとは、文字通りトレーラー（牽引される車両）の上に建物を乗せた車両で、車両と見なされるため建築確認なしで設置できます。
車両だから固定資産税の課税はなく、自走できないので自動車に課税される重量税もかかりません。
市街化調整区域に居住するにはもってこいのトレーラーハウス。
しかし、以下の条件を満たしていないと建物と見なされてしまう可能性があります。
【トレーラーハウスが車両とみなされる条件例】
- いつでも自由に移動させられる（車輪がついていてすぐ走行できる）こと。
- トレーラーとして、公道を適法に走行できること。
- 電気や水道などのライフラインが独立しているか、工具を使わず脱着できること。
- 敷地から公道までの動線が確保されていること
（例えば、公道に出られない山奥に置かれた状態はNG）。
ただしこれらの条件を満たしていても、使用実態（ずっと動かしていない等）や周囲の状況（例えばテラスを併設する等）によっては、土地に定着した家と見なされてしまうことも考えられるでしょう。
４－２－６．キャンプ場
先ほど、ソロキャンプのために山を丸ごと購入したタレントの事例を紹介しました。
そこまでは行かなくても、キャンプ場を経営してお客を呼ぶのもいいかも知れません。
お客が自分でテントを張って泊まるタイプのキャンプ場であれば、旅館業の営業許可は必要ないし、食材をお客が持参するのであれば飲食店の営業許可も不要です。
ついでにアルコールを販売する場合は酒類販売業免許が必要となり、１Ha（ヘクタール＝１万平方ｍ、１００ｍ×１００ｍ）以上の森林を伐採する場合は林地開発許可が必要になります。
【キャンプ場の経営に必要な許可と管轄】
- 宿泊施設を建築 ➤ 旅館業の営業許可（保健所）
※もちろん、通常の建築確認は別に申請します。 - 食材や料理を提供 ➤ 飲食店の営業許可（保健所）
- お風呂の設置 ➤ 公衆浴場の営業許可（保健所）
※旅館業の営業許可をとっている場合は不要。 - アルコール類の提供 ➤ 酒類販売業免許（税務署）
- １Ha以上の森林伐採 ➤ 林地開発許可（都道府県知事）
これらの可否については行政の判断によって変わることもあるので、キャンプ場の経営を検討する時はあらかじめ営業形態などを考えてから相談するといいでしょう。
※参考：食品衛生手続関係 横浜市
※参考：公衆浴場法概要 厚生労働省
※参考：林地開発許可制度：林野庁
４－３．農地の活用には農地法が適用される
さて、ここまで市街化調整区域の不動産について活用する方法をこれでもかとばかり解説してきました。
しかし折角アイディアを出しまくり、夢も希望もふくらませまくったところですが、残念なお知らせがあるかも知れません。
あなたが所有されている市街化調整区域の不動産について、その地目（ちもく）は何になっているでしょうか。
地目とは聞きなれない言葉ですが、不動産登記法第３４条と不動産登記規則第９９条に定められた土地の使い道を示すものです。
▶不動産登記法 第３４条 【クリックで全文表示】
不動産登記法
第二款 土地の表示に関する登記
（土地の表示に関する登記の登記事項）
第三十四条 土地の表示に関する登記の登記事項は、第二十七条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。
一 土地の所在する市、区、郡、町、村及び字
二 地番
三 地目
四 地積
２ 前項第三号の地目及び同項第四号の地積に関し必要な事項は、法務省令で定める。
※参考：不動産登記法｜e-Gov法令検索
▶不動産登記規則 第９９条 【クリックで全文表示】
不動産登記規則
（地目）
第九十九条 地目は、土地の主な用途により、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園及び雑種地に区分して定めるものとする。
※参考：不動産登記規則｜e-Gov法令検索
地目は全部で２３種類があり、そのうち市街化調整区域の不動産で関係ありそうなのは田・畑・宅地・山林・牧場・原野・墓地・雑種地あたりでしょうか。
もしあなたが所有している市街化調整区域の地目が「田」と「畑」そして「牧場（採草放牧地）」だった場合、それは「農地」なので農家の方以外に売却することができません。
なぜなら、農地の取引（権利移動）や用途変更（これを農地転用と言います）については農地法という法律で厳しく制限されているからです。
また農地法は地目上の農地だけでなく、実際に作物を育てている（農地として使っている）土地も農地とみなして適用されるので注意しましょう。
▶農地法 第２条 【クリックで全文表示】
農地法
（定義）
第２条 この法律で「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいい、「採草放牧地」とは、農地以外の土地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものをいう。
２ 以下略
※参考：農地法｜e-Gov法令検索
４－３－１．農地の権利移動・転用には農地法に基づく許可が必要
農地を農地以外の用途に変更する農地転用は、転用して自分で使う場合は農地法第４条、転用する目的で他人に権利移動（譲渡・売却）する場合は農地法第５条に基づく許可が必要です。
これらはそれぞれ４条許可、５条許可と呼ばれ、許可権者（許可する権限を持つ人）は都道府県知事等（知事と指定市町村長）となります。
なお、農地を農地のままで農家の方へ権利移動する場合は農地法第３条に基づく許可（３条許可）が必要で、こちらの許可権者は各市町村の農業委員会です。
これらの手続きはかなり面倒ですが、無許可で農地の権利移動や転用を行うと、厳しい罰則が適用されるので絶対にやめましょう。
▶農地法 第６４条 【クリックで全文表示】
農地法
第六章 罰則
第六十四条 次の各号のいずれかに該当する者は、三年以下の懲役又は三百万円以下の罰金に処する。
一 第三条第一項、第四条第一項、第五条第一項又は第十八条第一項の規定に違反した者
二 偽りその他不正の手段により、第三条第一項、第四条第一項、第五条第一項又は第十八条第一項の許可を受けた者
（以下略）
※参考：農地法｜e-Gov法令検索
これはつまり、無許可で農地売買や農地転用を行った者、または嘘やインチキで許可を受けた者は３年以下の懲役もしくは３００万円以下の罰金を科せられるということです。
５．市街化調整区域を売却する方法
市街化調整区域の不動産を活用するのは大変だと、これまでの解説でご理解いただけたかと思います。
確かにやりがいはありそうですが、そこまで本腰を入れることができないなら、いっそ売却も検討しましょう。
今回は（１）知人（２）不動産会社（３）買取り専門業者の３パターンを解説していきます。
こちらでも詳しくまとめているので、ご参考にどうぞ。
５－１．知人などに売却する（個人間売買）
市街化調整区域の不動産を売却する相手として、一番手っ取り早いのが知人などではないでしょうか。
あなた「この土地、買ってよ」
知人「うん、いいよ」
理論上は、最短このやりとりだけをして上で、登記をすれば売却完了です。
実際には売買金額はじめ詳しい契約内容を詰めていくことになりますが、原則として双方の合意さえあれば、法律上の契約は成立します。
しかし、個人間売買はほとんどのケースで（不動産のプロではない）素人同士。往々にして後からトラブルが発生しがちです。
「おい、市街化調整区域って家が建てられないのかよ！」
「あれもダメこれもダメじゃ、土地を買っても満足に使えないじゃないか！」
……などなど。市街化調整区域のメリットやデメリットをきちんと説明するのは、プロの不動産会社でさえ気の抜けない大仕事。
ましてや個人間で市街化調整区域の取引を完結させるのは現実的に厳しいでしょう。
５－２．不動産会社に売却を仲介してもらう
やはり餅は餅屋、不動産のことは不動産のプロに入ってもらうのが確実です。
個人間売買のトラブルや、煩雑な手続きを肩代わりしてくれることなどを考えれば、仲介手数料など安いものではないでしょうか。
しかし一口に不動産会社と言っても、取引分野に得手不得手はあります。
取り扱いが難しい市街化調整区域の不動産については、慣れていない不動産会社も少なくありません。
「ちょっとウチでは取り扱いできません」
「買い手がつかないと思います」
既にそう断られてしまった方も少なくないと思います。
５－３．市街化調整区域の買取専門業者に買い取りしてもらう
それでは、市街化調整区域の不動産を買取専門業者にお願いするのはどうでしょうか。
買取専門業者に依頼すれば、市街化調整区域など取り扱いが難しい不動産でも買い取ってくれます。
なぜなら買取専門業者は、こうした訳アリ不動産を買い取って、付加価値を上乗せしてから再販するノウハウを持っているためです。
一般の不動産会社は市街化区域など取り扱いやすい不動産を売買することが多い一方で、市街化調整区域などニッチな不動産については、買取専門業者に依頼するのが王道と言えるでしょう。
６．市街化調整区域のお悩みなら、まずは何でもURUHOMEへご相談を
以上、市街化調整区域について言葉の定義からメリット＆デメリット、活用・売却方法にいたるまで徹底的に解説してきました。
非常に長文となってしまいましたが、すべてお読みくださった方は、本当にありがとうございます。
市街化調整区域についてお悩みごとがございましたら、まずはどんな些細なことでも当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。
当社では２００５年の創業以来、神奈川・東京を中心に全国各地の市街化調整区域をはじめ訳アリ不動産のエキスパートとして、数多くの取引をお手伝いして参りました。
永年蓄積してきたドリームプランニングのノウハウを駆使すれば、今回お悩みの市街化調整区域についてもお力になれることと思います。
買取り査定はもちろん無料。
最短のケースではご連絡いただいてから２時間で査定、２日間で売却できたこともございました。
また当社での買取り以外に、お客様が市街化調整区域を売却される際の仲介でお手伝いさせて頂くことも可能です。
市街化調整区域の不動産でお悩みがございましたら、まずは何でもドリームプランニングまでお気軽にご相談くださいませ。
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