ワンルームマンション投資で失敗しない為に【良くある失敗事例と失敗しないワンルームマンション選び】
「ワンルームマンション投資の失敗例はどんなの？」
「ワンルームマンションの選ぶ際の注意点は？」
「失敗しないための対策はどうすればいい？」
そんな方に、不動産投資に詳しい「ＵＲＵＨＯＭＥ」が解説します。
著者情報
高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の再建築不可物件や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に扱う為、多数の相談を頂いてまいりました。
当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウが不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
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１．空室問題による失敗
１－１．空室問題について
1つ目の失敗例は、空室の問題です。ワンルームマンションの入居者は主に単身者が借りるので、就職や転職、転勤が理由で入れ替わりが多いです。単身者なので入居期間が短いこともあり家賃収入の収益が下がることもありえるのでご注意ください。
人気のエリアであれば、入居希望者は多いので空き室にならないと思いきや、そのような場所には、他にもマンションがあるので入居者の選択肢が多く、選ばれない可能性もあります。
１－２．空室問題の対策
空室の対策として、一番いいのは長く住んでいただくことです。ですが、入居の多くは単身者であるためにそれも難しいです。長く住んでいただくためにも投資物件を購入する前から、事前に情報を仕入れることが重要です。
特に、周辺の家賃相場を調査することが重要です。類似したマンションで家賃が違えば、ほとんどの人は安いほうを選びます。なので忘れずに調べましょう。
適正な家賃であったり人気のエリアであれば、競合する物件は多数あるので、付加価値を見出さなければいけません。例えば、「駅まで徒歩数分・周辺にスーパーや病院などの施設がある・投資マンションの設備など」があります。価値観は人それぞれなのでどれを重視するか分かりません。なので流行をチェックしてみるのも大切です。
２．家賃下落による失敗
２－１．家賃下落について
2つ目の失敗例は、家賃の下落による失敗です。家賃下落は些細な事で起こるのでリスクを理解しておくことが重要です。例えば、自然災害の被害に遭い価値が下がってしまうことです。雨や河川の水害や地震の影響による液状化現象が主な災害です。
他には、投資マンションを購入する際に、利回りを気にしすぎて賃料を高額にしてしまい、周辺家賃相場からかけ離れ入居者から家賃の交渉をされることもあります。空室の長期化によって、家賃収入を得られず家賃を下げる事もあります。
２－２．家賃下落の対策
周辺環境を調査が大切です。河川の氾濫による被害を防ぐためには、自治体のハザードマップを調べていただければ、被害エリアが分かります。液状化現象を回避するために、ネットなどで過去に被害があった場所を調べたり、埋立地の場所は気を付けるようにすると良いでしょう。
家賃相場の調査をし、周辺の売買成約事例も調査することで適正な家賃を設定することができるでしょう。
３．資産価値低下による失敗
３－１．資産価値低下について
3つ目の失敗例は、資産価値の低下による失敗です。ワンルームマンションを購入する際に新築で購入するのは避けたほうがいいでしょう。購入価格は高く、経年とともに資産価値が下がるため、売却を検討したときに、想定より安く売却する可能性があります。それに反して、中古マンションの方が安く購入でき高い利回りを期待できます。
メンテナンスにも気を付けないといけません。入居者が退去した後にしっかりと修繕やメンテナンスを行わずにしておくと、不具合が生じ余計な費用が掛かるばかりか、入居者からは悪印象になるでしょう。その結果、空室問題に発展し資産価値が低下してしまいます。
３－２．資産価値低下の対策
対策としては、マンションは経年で資産価値が下がるので、新築を購入するより中古を購入したほうが価値の低下を抑えることがあるでしょう。
退去後のメンテナンスや修繕をすることが重要です。ただし、費用がかかり負担が大きいですが、誰でもボロボロで汚い部屋よりも綺麗な部屋の方が良いと思うでしょう。メンテなどをしないと、入居希望者はいなくなる可能性があり、空室になってしまいます。
空室が続けば→家賃が下げる→資産価値が低下の負の連鎖が起こる可能性があります。なので、メンテナンスや修繕はできるだけすることをオススメします。
この３つの失敗例は、密接な関係があることを理解していただければとおもいます。大まかに言えば、退去後にメンテや修繕をしなければ、空室期間が長期化する恐れがあります。空室が続けば家賃を下げることを考えないといけません。家賃の下落が起これば資産としての価値が下がります。
購入する物件の注意点を不動産業者に匿名で相談できる「不動産SNSウチカツ」などもあり、大きな買い物を失敗しない為にも相談する事をお勧めいたします。
