不動産投資をする場合の種別と利回りについて【一般的な利回りと投資をする際の注意点について】
「不動産投資はたくさん種類があるけどどれがいいの？」
「利回りはどのくらいが当たり前なの？」
「不動産投資をする際に注意するところは？」
そんな方に、不動産投資に詳しい「ＵＲＵＨＯＭＥ」が解説します。
著者情報
高橋 樹人
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１．不動産投資の種別には様々あります
１－１．不動産投資の種類
不動産投資には、様々な種類があります。区分マンションのなどの一部屋ごとに投資する区分投資。ビルやアパートなどの建物一棟を丸々投資する一棟投資。一軒家を購入して貸家とする中古住宅戸建て投資。他には、借地権や底地に投資するものもあります。近年増えている民泊、コインパーキングや駐車場にする投資もあります。
１－２．それぞれの投資の特徴
Ａ「区分マンション投資」
「区分マンション投資」は初期費用が低く抑えられるのが特徴です。ただ、空室になるリスク、空室でも管理費、修繕積立金がかかるという事にも注意が必要です。利回りもそこまで高く無い代わりに、将来大きな修繕費が必要になるというリスクも少ないのが特徴です。
B「一棟ビル、一棟マンション投資」
「一棟ビル、一棟マンション投資」は初期費用はかなりかかりますが、資産性が高いのが特徴、買う値段が安ければ出口で大きな利益を得る事も可能ですし、買う値段が高ければ借入れをしている場合保有する以外に方法が無くなる為、何より買う値段が重要です。またエレベータ―や貯水施設、外装や各居室の修繕など大きな出費もあるので、資金力がある方や自信がある方にお勧めです。
Ｃ「中古戸建投資」
「中古戸建投資」は区分より少し資金がかかりますが、利回りが高いのが特徴です。利回り重視で考える場合は中古戸建投資をお勧めいたします。ただ、修繕費用何かとかかるのが難点です。
２．不動産投資をするうえでは、利回りの定義を知っていることが重要です
２－１．利回りには、表面利回りと実質利回りがあります
利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類あります。表面利回りは、不動産サイトで記載されている利回りで、年間の満室想定家賃収入を購入する物件を利回りで割ったものになります。しかし、諸費用などのランニングコストは含まれません。実質利回りは、ランニングコストを考慮して具体的な金額をだします。
表面利回りと実質利回りの違いを理解することは不動産投資には重要で、投資をする際には、実質利回りを知っておくことが良いでしょう。
２－２．各利回りの計算方法
表面利回りの計算方法は、(年間家賃収入÷物件価格)×100で算出することができます。例えば、年間500万円の収入があると想定して5000万円の物件を購入した場合、(500万円÷5000万円)×100＝10％となります。
実質利回りの計算方法は、{(年間家賃収入−年間経費)÷(物件価格＋諸経費)}×100で算出することができます。例えば、年間経費が100万円、諸経費が200万円かかるとした場合、｛(500万円−100万円)÷(5000万円＋200万円)｝×100＝7.6％となります。
このように、計算すると表面利回りと実質利回りでは差が生まれます。なので表面利回りだけで考えてしまうと、想定した利益を得ることができなくなってしまうのでご注意してください。
２－３．利回りの相場
利回りの相場は、立地や投資物件の種類によって異なります。なので参考程度でお考えください。表面利回りの平均相場は、区分マンションは3～6％、一棟ビル、マンション、アパートは6～10％、戸建ては7～13％が目安になります。
都心や築浅物件ほど利回りは低く、郊外や築古になるほど利回りが高くなりますが、郊外や築古の物件の場合、銀行の融資が引きにくくなりますので注意が必要です。
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不動産の種別毎のリスクや利回りを理解した上で、不動産投資をする事が成功する為に何より大事な事です。もちろん大切なのは利回りだけではありませんので、それぞれの不動産における特徴を理解するようにしましょう。
