投資

【必見】リスクの少ない不動産投資の始め方



リスクの少ない不動産投資の始め方【金融機関の選び方、物件の選び方、諸費用】

不動産投資を始める際には、失敗しない為にも様々なリスクを考慮しなければいけません。特に初めての方は何からすればいいのか悩むと思います。

本記事では、始める際に知っておくと便利な金融機関・物件選択・諸費用についてご紹介します。

1.金融機関の選び方

1-1.金利で選ぶなら地方銀行(地銀)、信用金庫(信金)が低い

住宅ローン(不動産投資ローン)の金利で選ぶならば、地方銀行(地銀)か信用金庫(信金)がノンバンクよりも相場が低くなりやすいです。

金利も1~2%前後を推移しています。しかし、融資条件によって購入エリアが決められていたりするので注意しましょう。

1-2.借入期間で選ぶならノンバンクが長い

ノンバンクは他の金融機関に比べ、借入期間が比較的長いうえ、審査難度は緩く、繰り上げ返済が無料のところもあります。

金利の面では、他の金融機関よりもやや高めの2%~ぐらいを推移しています。なので、支払総額が高くなるリスクもあります。

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2.物件の選び方

2-1.購入する物件は出来たら中古が良い

購入する物件が中古の方が良いです。新築を買ったら物件の価値が10%下落するリスクもあるうえに、新築は最初の居住者にしか適用されません。2人目からは中古になってしまうからです。

中古は新築よりも購入金額が低い分、利回りは高くなります。しかし、新築は担保評価が高いため融資の審査が通りやすい一面もあります。

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3.不動産にかかる諸費用

3-1.不動産購入にかかる費用(銀行保証料、登記費用、火災保険料)

不動産購入には、購入価格の5%前後が必要になります。新築の方が安く、中古の方が高くなっています。この他にも、銀行保証料が2~3%と登記費用が30万円~、火災保険料が10万~30万円が必要となります。

3-2.銀行保証料とは

銀行保証料とは、買主が住宅ローン(不動産投資ローン)を払えなくなった時に、保証会社が銀行にローンの返済をするための費用になります。保証料は、購入金額の2~3%を一括で前払いする他に、金利に0.2%程度上乗せする場合もあります。

3-3.不動産を売却するときにかかる費用(仲介手数料、ローン事務手数料)

不動産を売却する際にかかる費用は、仲介手数料の3%+6万+税とローンの繰り上げ返済に必要なローン事務手数料の3~5万がかかります。

これとは別に、売却によって得た利益(売却金額-購入金額)には税金がかかります。この税率ですが、不動産取得後5年以内では約40%の高い税率になりますが、5年を超えると約20%にまで下がります。余程のことが無い限りは、早い段階で売却しない方がいいでしょう。

不動産投資は、物件選びや利回りについてのことばかり考えがちですが、融資を受ける金融機関や購入時や売却時にかかる費用のことも同じくらい大切なことです。選んだ金融機関によって金利が違うため、支払い総額に違いが生まれもっと安く済ませることが出来たのにと後悔をする人も中にはいます。知っているのといないのではこうして差が生まれるので、今回の記事で少しでもリスクを減らすことが出来たらいいのですが、それでも不安が残る方は、ファイナンシャルアカデミーのセミナーを受講してみてはいかがでしょうか。

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