「一棟マンションの売却はどうすればいい？」
一棟マンションの売却を手がけるドリームプランニングでは、多くのお客様から一棟マンションの売却に関するご相談をいただきます。
今回は一棟マンションの売却について、分かりやすく徹底解説！皆様が一棟マンションを売却される時のご参考にどうぞ。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の一棟マンションや底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
当サイトURUHOMEは、私達が蓄えた取引ノウハウを不動産のお悩みを抱えていらっしゃる皆様に役立てたいと思い、「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
- 一棟マンションの売却相場はどのくらい？
- 一棟マンションの売却相場を決める諸要因
- 一棟マンションを売却しないリスク
- 一棟マンションの売却は専門業者がおすすめ
- 一棟マンションの売却で業者を選ぶポイント
- 一棟マンションに売却に強いおすすめ業者
- 一棟マンションの売却はURUHOMEへ
１．一棟マンションの売却相場はどのくらい？
一棟マンションを売却する上で、最も関心が高いであろう売却相場は、どのくらいになるのでしょうか。
ここでは一棟マンションの売却相場について、詳しく解説して参ります。
１－１．一棟マンションの売却相場帯は１億～１０億円以上
一棟マンションの売却相場は物件ごとに異なりますが、これまで数多くの一棟マンション売却を手がけてきたドリームプランニングのデータを集計すると、おおむね１億円～１０億円以上という売却価格帯が一般的です。
東京・大阪・名古屋といった大都市圏では、諸条件によって１０億円から数十億円になる一棟マンションも少なくありません。
いっぽう地方では１億円未満の一棟マンションも散見されます。こうした掘り出し物件をうまく活用すれば、大きな利回りを手にするチャンスも見いだせるでしょう。
１－２．一棟マンションの売却相場（主要都市の例）
参考までに、これまでドリームプランニングが多数取扱ってきた一棟マンションの売却データから、全国主要都市の一棟マンション売却相場を例示しておきます。
東京都２３区の中でも特に地価の高い中央区・千代田区・港区・渋谷区・新宿区における一棟マンションの売却相場は４億円～２０億円。
大阪府大阪市の中央区・北区・西区・福島区・天王寺区などの一棟マンションは３億円～１２億円という売却相場になっていました。
愛知県名古屋市では中区・東区・千種区・名東区・昭和区などでは一棟マンションの売却相場は２億円～９億円程度です。
福岡県福岡市の一棟マンションは中央区・博多区・南区・城南区・早良区で１．５億円～７億円の売却相場となっています。
北海道札幌市だと、一棟マンションの売却相場は中央区・北区・豊平区・厚別区・白石区で１．２億円～５．５億円程度です。
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２．一棟マンションの売却相場を決める諸要因
一棟マンションの売却相場は大きく利回りと積算、そして周囲の売却事例によって決定されます。
ここでは一棟マンションの売却相場を決める諸要因について解説していきましょう。
２－１．一棟マンションの立地
一棟マンションの立地条件は、売却相場を大きく左右する要因の一つです。
当然人気のエリアほど高くなり、不人気なら安くなってしまうでしょう。
エリアの人気は生活しやすさや周辺環境、地名のブランドなどによって上下します。
他にも有名人の出身地だったり現在住んでいたりすると人気が高まり、重大な事件現場になってしまうと風評被害をこうむってしまうことも少なくありません。
２－２．一棟マンションの築年数
一棟マンションの築年数も、売却相場に大きく影響する要因と言えるでしょう。
歴史的建造物ではないので、一般的に築年数は新しいほど売却相場が高く、古くなるほど売却相場は下がっていきます。
例えば一棟マンションを構成する鉄筋コンクリートが劣化していく（コンクリートのアルカリ性が損なわれ、鉄筋の酸化＝サビが始まる）ことから、強度面でも不安が高まってしまうでしょう。
２－３．一棟マンションの規模
一棟マンションの規模によっても、売却相場は大きく変わります。
一棟マンションの建物が大きければそれだけ費用がかかるため高額になる一方、比較的小さな建物であれば安価になるでしょう。
ただし大きくても状態が悪ければ手入れ費用がかかることを想定して、売却相場が安くされてしまうケースもあります。
２－４．一棟マンションの稼働率
売却する一棟マンションにどれだけ入居者がいるのか。稼働率（入居率）が一棟マンション経営の収益≒売却相場に与える影響は小さくありません。
言うまでもなく入居者が多い≒稼働率が高ければ、一棟マンションの売却相場もそれに比例します。
ただし入居者がきちんと賃料を支払っていることが大前提です。また入居者トラブルがあまりに多い一棟マンションでは、売却価格を下げられてしまうケースもゼロではないでしょう。
２－５．一棟マンションの管理状態
一棟マンションの築年数と合わせて、管理状態は一棟マンションの売却相場に大きく影響します。
たとえ築年数が浅くても、メンテナンスをおろそかにしたり、乱暴に扱う入居者が多かったりすれば寿命が加速してしまうでしょう。
一棟マンションを売却する際は、管理状態についても気を配らねばなりません。
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３．一棟マンションを売却しないリスク
一棟マンションを売却せず、放置するとどんなリスクがあるのでしょうか。
ここでは一棟マンションを売却しないリスクについてまとめました。
３－１．維持管理コストの増大
一棟マンションの建物が老朽化すれば、維持管理コストは増大します。
例えば外壁の塗装や害虫・害獣の駆除、破損個所の補修に耐震改修など……他にも陳腐化してしまった設備の更新や、植込みの手入れ費用などもバカになりません。
こうした維持管理コストを想定して積立金などを準備するのは基本ですが、月々の出費がかさむと入居者から不満が出てくるでしょう。
ひどいところだと、そうした備えをまったくせず、老朽化するに任せざるを得ない一棟マンション（管理組合）も少なくありません。
３－２．稼働率の低下
経年劣化によって魅力が低下した一棟マンションからは、入居者も離れていってしまうでしょう。
入居者の減少によって稼働率が低下すれば、当然賃料収益は下がってしまいます。
収益が減少して経費が増大すれば、一棟マンションの経営は行き詰る一方です。
何か打開策を講じるか、どうにもならない時はドリームプランニングのような専門業者への売却も視野に入れておきましょう。
３－３．衛生環境や治安の悪化
一棟マンションの稼働率が低下して空室が増えたり、管理の目が行き届かなくなると、増えてくるのが不法投棄や不法侵入。
例えば駐車場の片隅に冷蔵庫が捨てられていたり、空き部屋や物置小屋にホームレスが棲みついていたりなど、様々なトラブル相談を受けてまいりました。
また腐敗したゴミが散乱して悪臭を発したり、不審者が出入りして犯罪組織のアジトとなりつつあったりなど、ロクなことはありません。
徹底的に管理して抜本的な解決が難しければ、現状のまま一棟マンションを売却できるドリームプランニングのような専門業者への相談がおすすめです。
３－４．近隣とのトラブル
やれ悪臭だ騒音だ犯罪だ……となれば、一棟マンションの近隣住民とトラブルになってしまうリスクも高まります。
近隣住民にしてみれば一棟マンションの存在が不快でしかありませんし、エスカレートすれば風評被害で地域のブランドに傷さえつきかねません。
しかしここまでの段階に進んでしまうと、なかなか一棟マンションを再生させるのは難しいものです。
近隣トラブルでお悩みの一棟マンションがございましたら、ドリームプランニングのような専門業者へ売却を相談するといいでしょう。
３－５．最後は行政代執行で巨額請求も
経年劣化や近隣トラブルなどで地域に悪影響を与える一棟マンションについては、自治体の行政代執行による強制解体のリスクも否定できません。
もちろんそこに至るまでには、勧告や指導など、いくつかの段階があります。しかしそれで改善できるならとっくにしている訳で、打つ手がないまま途方に暮れている一棟マンションのオーナー様は少なくないでしょう。
一棟マンションを行政代執行で強制解体されてしまうと、数千万円から数億円単位の解体費用が全額オーナー様の負担となります。
巨額の請求を突きつけられてしまう前に、お困りの一棟マンションは売却しておくのがおすすめです。
ドリームプランニングでは、どんなボロボロの一棟マンションでも売却可能なので、いつでもお気軽にご相談くださいませ。
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４．一棟マンションの売却は専門業者がおすすめ
一棟マンションをお持ちでしたら、なるべく早めの売却がおすすめです。
収益の良好な一棟マンションは良好な内に売却し、収益の思わしくない一棟マンションは、早めの見切り売却で経済的損失を最小限に食い止めましょう。
それでは一棟マンションはどのように売却すればいいのか、詳しく解説して参ります。
４－１．一棟マンションの売却で個人売買は危険
安くても数千万円、数億円から数十億円にもなる一棟マンションを個人間で売却される方はまずいないでしょう。
売却金額が大きすぎることと、不動産知識が不足しているためトラブルの温床になるからです。
それでも生半可な知識で一棟マンションを個人間で売却して、後からトラブルになってしまったというご相談が一定数あります。
面倒な手続きがなく、業者への手数料がないからと個人間で売却してしまい、後から莫大なトラブル対策費用を払うことがないようにしましょう。
４－２．一棟マンションの売却仲介は敬遠されがち
一棟マンションを売却するなら、多くの方が不動産会社に仲介してもらうと思います。
ただし多くの不動産会社では一棟マンションの売却を手がけた経験が少なく、慎重に扱わないとトラブルに発展してしまうため、敬遠されてしまうケースも多いでしょう。
一棟マンションは売却金額が大きいから仲介手数料も多くとれるものの、それ以上のリスクを考えると、つい二の足を踏んでしまうのです。
４－３．一棟マンションの売却は専門業者がおすすめな理由
こうしたことから、一棟マンションの売却は専門業者に任せることをおすすめします。
専門業者は一棟マンションの売却に精通しており、あらゆるリスクを織り込んだトラブル対策はもちろん、売主様の利益を最大化できるからです。
ただしリスク対策費用が織り込まれることから、一棟マンションの売却価格は安くなってしまうでしょう。
それでも持て余している一棟マンションを早く確実に売却＆現金化できるのは、専門業者の大きなアドバンテージです。
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５．一棟マンションの売却で業者を選ぶポイント
一棟マンションを売却するなら、ドリームプランニングのような専門業者へ。しかし専門業者と言っても、どこでもよいわけではありません。
ここでは一棟マンションを売却する上で、専門業者を選ぶポイントを解説してまいりましょう。
- ５－１．契約不適合責任は免責か
- ５－２．仲介手数料は無料か
- ５－３．現状のまま売却できるか
- ５－４．現地事情に精通しているか
- ５－５．売却査定金額の根拠は明確か
- ５－６．相見積もりは２～３社程度に
- ５－７．見かけの売却価格に惑わされない
５－１．契約不適合責任は免責か
一棟マンションを売却するなら、契約不適合責任を免責してくれる専門業者を選びましょう。
契約不適合責任とは、簡単に言えば「売却後に不具合が出た場合の責任」です。つまり一棟マンションのリスクを売主様と業者のどちらが負うか決めます。
契約不適合責任を免責してくれる業者は、一棟マンションに関するリスクをきちんと引き受けられる≒精通していると言えるでしょう。
一方で契約不適合責任を免責できない業者は、一棟マンションのリスクを売主様に押しつけている≒精通していないと判断できます。
５－２．仲介手数料は無料か
一棟マンションの売却を仲介してもらうと、法律で定められた仲介手数料が発生します。
中には一棟マンションの売却専門業者と謳っていながら、実際にはただ他社へ仲介するだけの業者も少なくありません。
一棟マンションの仲介手数料は、一棟マンションの売却価格に対して３％＋６万円（税別）が一般的です（売却価格が４００万円超の場合）。
売却する一棟マンションが１億円だとしたら、税別で３０６万円も支払わねばなりません。
余計な出費を防ぐためにも、一棟マンションの売却は仲介手数料がかからない≒直接売却できる業者を選びましょう。
５－３．現状のまま売却できるか
一棟マンションを売却すると、業者の中には色々と条件をつけてくるところも少なくありません。
「残置物はすべて撤去して」「居室はすべてリフォームして」「入居者は全員退去させて」……等々。自分たちが売却しやすくするために、かかるコストやリスクを売主様に押しつけようとしているのです。
一棟マンションを売却するなら、現状のままで売却できる専門業者をおすすめします。売主様の多くは一棟マンションにお困りで、業者の要求に応える余裕はないでしょう。
ドリームプランニングはどんな一棟マンションも現状のままご売却いただけますので、お気軽にご相談くださいませ。
５－４．現地事情に精通しているか
一棟マンションを売却するなら、現地の事情に精通している専門業者を選びましょう。
なぜなら現地事情に精通していることで収益化の戦略が立てやすく、回収できる利益を織り込んだ売却価格を出してくれるからです。
こうした視点を持っていない業者だと、ひたすら安く買い叩こうとしてくるので、一棟マンションを通常の相場より安く売却せざるを得なくなるかも知れません。
一棟マンションの専門業者が現地に精通しているかの見分け方は、単に近くで本支店を構えているだけではなく、担当者の土地勘などもカギとなってくるでしょう。
５－５．売却査定金額の根拠は明確か
一棟マンションの売却査定を依頼すると、どのくらいで売却できるのか金額を提示してくるはずです。
この時に数字の根拠を明確に説明できる専門業者は、信頼性が高いと言えるでしょう。
中にはテキトーな金額を提示する業者や、相場より異常に高い売却金額を提示しておき、後から理由をつけて「回収」しようとする業者も少なくありません。
いくらで一棟マンションを売却するかはともかくとして、査定された金額をきちんと説明できる担当者は貴重な存在と言えます。
５－６．相見積もりは２～３社程度に
一棟マンションの売却相場を把握するため、複数業者に売却査定を依頼する相見積もりは基本です。
１社だけの売却査定だと、それが適正な金額なのか分かりません。できれば複数業者に査定してもらい、その中で最も条件のよかった業者に一棟マンションを売却しましょう。
ただし相見積もりは２～３社程度にとどめることをおすすめします。
なぜなら「少しでも高く一棟マンションを売却したい」「もっと好条件で一棟マンションを売却できないか」と５社も１０社も連絡したところで、売却相場は正直ほとんど変わりません。
それで結局は売却金額も大して上がらないケースがほとんどですから、一棟マンション売却の相見積もりは２～３社にとどめておきましょう。
５－７．見かけの売却価格に惑わされない
一棟マンションを売却すると、買取業者の中には相場からかけ離れた高値を提示するところもあります。
「何だ。それじゃあたくさん相見積もりをとった方がいいじゃないか」
そんな声が聞こえてきそうですが、見かけの売却価格に惑わされてはいけません。
通常の売却相場から異常に高い売却価格を提示する業者は、たいていの場合どこかしら言いがかりをつけて売却価格を差し引いたり、悪質なケースでは売却後に費用を別途請求したりします。そうでなければ自社の利益が確保できないからです。
数字がたくさん並んでいるとつい嬉しくなってしまいますが、冷静になって売却書類をじっくり確認してください。
なぜその売却価格なのか。その金額を最終的に自分が手にできるのか。担当者の話を鵜呑みにせず（後から追及したところで言った言わないになるのが関の山）、契約書類をしっかりと確認しましょう。
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６．一棟マンションに売却に強いおすすめ業者
ここでは一棟マンションの売却に強いおすすめ業者を紹介します。
ご自身で業者を探すのもいいですが、お急ぎの方はこの中から２～３社を選んで連絡するといいでしょう。
あまり多くの業者に相見積もりをとってしまうと、対応の手間が増えるばかりで大して売却金額も上がりません。
６－１．（株）ドリームプランニング
一棟マンションの売却をご検討なら、横浜から世界一を目指す不動産ベンチャーのパイオニアであるドリームプランニングへご用命くださいませ。
２００５年の創業以来、一棟マンションの売却を専門的に手がけたエキスパートとして、売却主様のお役に立てるはずです。
一棟マンションの他にも、ニッチな不動産・訳あり物件なら何でも売却可能なので、お気軽にご相談くださいませ。
| 業者名 | 株式会社ドリームプランニング |
| 免許 | 国土交通大臣（１）第１０８１２号 |
| 設立 | ２００５年７月 |
| 代表者 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 所在地 | 〒２３１－００２３ 神奈川県横浜市中区山下町２５２ グランベル横浜１０F(横浜本社) 〒１１１－００５３ 東京都台東区浅草橋５－４－５ 浅草橋ハシモトビル３F(東京店) |
| 電話 | ０４５－６４１－５４８０(横浜本社) ０３－５８２３－４８７０(東京店) |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０(横浜本社) ０３－５８２３－４８８０(東京店) |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 日曜日・水曜日・年末年始・夏季休暇など（土曜・祝日は営業） |
| HP | https://dream-plan.com/ |
| 運営SNS | https://ucikatu.com/ 業界初の不動産SNS・ウチカツ（UCIKATU） |
| 運営メディア | https://ucikatu.com/times/ 不動産情報を発信するウチカツタイムズ |
| 運営サイト | 不動産のお悩み解決サイト URUHOME（ウルホーム・当サイト） |
| 公式SNS（１） | https://x.com/dreamplanning11 （X） |
| 公式SNS（２） | https://www.instagram.com/dreamplanning5480/ （Instagram） |
| 公式SNS（３） | https://www.facebook.com/dreamplanning.japan/ （Facebook） |
| 事業内容 | 低流動性不動産の買取り・再生・販売、不動産仲介業、不動産テック事業 |
| 得意ジャンル | 一棟ビル・一棟マンション・事故物件・心理的瑕疵物件・共有持分・ゴミ屋敷・連棟式建物・任意売却・競売物件・旧耐震 |
６－２．スター・マイカ
スター・マイカは、新築ではなく中古マンション市場に着目し、２００１年の創業以来「作る」から「活かす」社会の実現を目指してきました。
今後は暮らしの多様化に合わせ、住まいの魅力を最大限引き出すリノベーションにさらに注力してまいります。
| 買取業者名 | スター・マイカ株式会社 |
| 設立 | ２００１年５月 |
| 本社 | 東京都港区虎ノ門四丁目３番１号城山トラストタワー２８階 |
| 電話 | ０１２０－５０３－０７０ |
| FAX | |
| HP | https://www.starmica.co.jp/ |
６－３．ナイス
ナイス株式会社は、建築資材や住宅、建築工事を手掛ける総合不動産会社です。長い歴史を持ち、無垢国産材の新素材開発にも注力しています。
不動産事業は東京都、神奈川県、宮城県を中心に展開し、収益物件広告サイトとも連携。地元の信頼できる企業と取引を希望する方におすすめの会社です。
| 買取業者名 | ナイス株式会社 |
| 設立 | １９５０年６月 |
| 本社 | 神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央４－３３－１ナイスビル |
| 電話 | ０４５－５２１－６１１１ |
| FAX | ０４５－５２１－６１０７ |
| HP | https://www.nice.co.jp/ |
６－４．ジェイ・ワン・プランニング
ジェイ・ワン・プランニングは、これまで培った不動産買取やコンサルティングの経験を活かし、中長期的な買取計画を通じて再開発事業に参画しています。
デベロッパーや行政、地域社会と協力し、単独での活用が難しい土地を「再開発可能な土地」に転換し、地主様から高額で買取ります。さらに、活力ある街づくりにも貢献します。
| 買取業者名 | 株式会社ジェイ・ワン・プランニング |
| 設立 | ２００２年３月 |
| 本社 | 東京都千代田区有楽町１－１－２東京ミッドタウン日比谷３２階 |
| 電話 | ０３－６５５０－９７８８ |
| FAX | ０３－６５５０－９２９１ |
| HP | https://www.j1planning.co.jp/ |
６－５．PulluP（プルアップ）
全国に広がるネットワークを活用し、エリアや物件、オーナーのニーズに応じた管理や工事業者を紹介しています。
また修繕計画や出口戦略の立案も行い、投資家の利益最大化をサポートします。
これこそ不動産投資で成功するための「勝利の方程式」。投資家目線に立った手厚いサポートで、オーナー様の利益を最大限に引き出します。
| 買取業者名 | 株式会社PULLUP |
| 設立 | ２０１２年１１月 |
| 本社 | 東京都台東区蔵前３－１７－３蔵前SIビル４F |
| 電話 | ０３－６７１２－７８９９ |
| FAX | ０３－６７１２－７９００ |
| HP | https://pullup.jp/ |
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
７．一棟マンションの売却はURUHOMEへ
今回は一棟マンションの売却について分かりやすく解説してまいりました。
皆様が一棟マンションの売却でお悩みでしたら、まずは当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。
当社は２００５年７月の創業以来、日本全国の一棟マンション売却をお手伝いしてまいりました。
長年培った経験とノウハウを駆使して、今回も皆様のお役に立てることと存じます。
一棟マンションの売却査定は完全無料、最速ではご連絡いただいて２時間で査定完了、２日で売却完了できました。
一棟マンションのスピード売却＆現金化をご希望の方は、ドリームプランニングへご相談くださいませ。
| 業者名 | 株式会社ドリームプランニング |
| 免許 | 国土交通大臣（１）第１０８１２号 |
| 設立 | ２００５年７月 |
| 代表者 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 所在地 | 〒２３１－００２３ 神奈川県横浜市中区山下町２５２ グランベル横浜１０F(横浜本社) 〒１１１－００５３ 東京都台東区浅草橋５－４－５ 浅草橋ハシモトビル３F(東京店) |
| 電話 | ０４５－６４１－５４８０(横浜本社) ０３－５８２３－４８７０(東京店) |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０(横浜本社) ０３－５８２３－４８８０(東京店) |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 日曜日・水曜日・年末年始・夏季休暇など（土曜・祝日は営業） |
| HP | https://dream-plan.com/ |
| 運営SNS | https://ucikatu.com/ 業界初の不動産SNS・ウチカツ（UCIKATU） |
| 運営メディア | https://ucikatu.com/times/ 不動産情報を発信するウチカツタイムズ |
| 運営サイト | 不動産のお悩み解決サイト URUHOME（ウルホーム・当サイト） |
| 公式SNS（１） | https://x.com/dreamplanning11 （X） |
| 公式SNS（２） | https://www.instagram.com/dreamplanning5480/ （Instagram） |
| 公式SNS（３） | https://www.facebook.com/dreamplanning.japan/ （Facebook） |
| 事業内容 | 低流動性不動産の買取り・再生・販売、不動産仲介業、不動産テック事業 |
| 得意ジャンル | 一棟ビル・一棟マンション・事故物件・心理的瑕疵物件・共有持分・ゴミ屋敷・連棟式建物・任意売却・競売物件・旧耐震 |
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
