相続などで売却が難しい土地を取得し、どうやって売ろうかと悩んだとき、ネットで検索すると出てくる「どんな不動産でも買い取ります」という広告。
本当に買い取るか、騙されたりしないか気になりますよね。
こういった会社の中には、本当にどんな物件でも買取りをする会社もあれば、詐欺に近いような事をしている会社もあります。
そこで、今回不動産買取業者の社長が騙されないようにする方法や、良い会社の探し方を解説してまいります。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
売却の難しい不動産で困ったら、専門の不動産業者に相談したいところです。
当サイトURUHOMEを運営する「株式会社ドリームプランニング」は２００５年の創業よりに市街化調整区域、底地、借地、再建築不可、連棟式建物、山林など、売却の難しい不動産を日本全国でお買取りさせていただいてまいりました。
売却に困った不動産がございましたら、ノウハウと実績がある当社にご相談くださいませ。
最短２日でお買取りさせていただいた実績も多数ございます。
- 「どんな不動産でも買取り」 良い業者、悪い業者の見分け方
- 詐欺業者に狙われる？売れない不動産の特徴
- 「どんな不動産でも買取する業者」に断られたら
- 詐欺業者に狙われる？土地を放置することによる危険
- どうしても不動産が売却できない場合の処分方法
- どんな不動産でも買取してほしい時は
１．「どんな不動産でも買取り」 良い業者、悪い業者の見分け方
「どんな不動産でも買取り」を謳う不動産業者の中には、善良な不動産業者もあれば、詐欺のような事をする会社もあります。
そこで、まずは善良な業者と悪い業者の特徴を解説してまいります。
悪質な会社の良くある他の不動産を売りつける手口についても解説いたしますので、もし同じようなことを経験されている場合はお気を付けください。
１－１．「どんな不動産でも買取」を謳う、悪い会社の見分け方
良い会社の見分け方より、先に悪い会社の見分け方からご説明してまいります。
まず、「どんな不動産でも買取ります」という不動産業者の中で、悪質な会社の多くは、原野商法で不動産を取得した方に対して、価値のない別の土地を売りつけたり、購入者が居るなどと言って整地費用を支払わせたりする方法で金銭を請求し、二次被害が多数報告されています。
「原野商法」とは、価値のない山林や原野を法外な価格で売りつけるもので、１９７０年代～１９８０年代にかけて被害が多発しました。
悪い業者の特徴としては、「所有している原野が売れます」などという手紙を送ってきたり、広告を出していたりします。
そして、いくつかのパターンがあるので、次のパターンに当てはまったら、きちんと断りましょう。基本的に不動産を売却する前にお金がかかることはありません。
悪い会社が行う原野商法の手口
- 「不動産を買いたい人がいる」と言われ、調査費、測量費、草刈代などを請求される
- 「売れない不動産が売れる」と言われ、売却の契約をしたのと同時に、別の物件の購入の契約をさせられる
- 「売れない土地を売れる土地と交換しましょう」と言われ、その差額を請求される
など、色々な方法があります。
こういった会社は、大抵明らかに価値のない土地を売れるといい、言葉巧みに何かしらの費用を請求します。
基本的にこのような悪い会社には以下のような特徴があります。
〔悪い会社の特徴〕
■外見やネットなどで調べる方法
- 外からは店内が見えない、いかにも入りずらそうな店構え
- ぱっと見は、不動産屋かどうかも分からない
- 国土交通大臣や都道府県知事より行政処分などを受けている
- 参考 都道府県知事が行った監督処分情報 (mlit.go.jp) https://www.mlit.go.jp/nega-inf/takken/index.html
■実際の対応で見分ける方法
- 高圧的な対応
- 話に矛盾があったり、言っていることが変わる
- 派手な格好、ラフすぎる格好、態度など
１－２．「どんな不動産でも買取」を謳う、良い業者の見分け方
売却の難しい不動産を何でも買い取るという中で、良い不動産業者は様々な不動産再生のノウハウを持っているので、難しい不動産でも買い取れるという特徴を持っています。
基本的に不動産も信用商売ですので、きちんと不動産屋と明らかに分かるような店舗を出しているところで、そこまで変な会社は少ないと言えます。
ただ、中にはまともに見えても悪質な事をしている会社があるのも事実ですので、次のようなポイントから、売却の不動産業者選びをするようにしましょう。
〔良い会社の特徴〕
■外見やネットなどで調べる方法
- ホームページなどを見て、売り物件情報が豊富
（ホームページに力を入れていない会社で良い会社も多数あります） - グーグル等の口コミが良い
- 店舗に清潔感がある
- SNSなどで頻繁に情報発信を行っているなど
■実際の対応で見分ける方法
- 対応が丁寧で、こちらの要望をきちんと聞いてくれる
- 売却することによるデメリット（譲渡所得がかかるなど）も教えてくれる
- 売却の契約をむやみに急がない
- 質問や疑問に丁寧に、的確に答えてくれる
良い不動産業者と出会いたい場合、不動産SNSウチカツを利用してみるのもお勧めです。
ウチカツは、無料かつ匿名で、売却の難しい不動産の売却の活動を手伝ってくれる不動産業者や、買取をしてくれる不動産業者に相談出来ます。
２．詐欺業者に狙われる？売れない不動産の特徴
次にどんな不動産が売りにくいかをご説明してまいります。
売れない物件の特徴としては、法律的、地形的な要因で建物が建てにくいものと、心理的な要因で敬遠されるものがあります。
２－１．法律的、地形的要因で売れない不動産
土地上に建物を建てるには、「建築基準法」「都市計画法」「土砂災害法」「宅地造成工事規制法」等々、様々な法律がかかってきます。また、地形的に建物を建てるには多額の費用を要する場合もあります。
売却の難しい土地の特徴として、こうした「法律的な問題から建物が建てにくい、価値が低いもの」と「地形的な要因から建物が建てにくいもの」があります。
例としては以下のようなものがあります。
〇 法律的な要因から建物が建てにくいもの 〇
- 再建築不可物件（建築基準法道路に２m接していない）
- 市街化調整区域
- 私道などに面していて、持分が無く、トラブルになる要素がある
- 底地、借地など
- 農地など
〇 地形的要因から建物が建てにくいもの 〇
- 傾斜地、がけ地
- 道路下の土地
- 階段途中にある不動産
２－２．心理的要因から敬遠される物件
また、心理的にどうしても買い手がつきにくい物件というものも存在します。
事件、事故などがある告知物件から、身体的な影響があるかどうかは立証されていない高圧線下の不動産まで、様々なものがあります。
- 事件、事故など心理的瑕疵がある物件
- 墓地、火葬場、刑務所、留置所、風俗店などの近くの物件
- ゴミ処理施設などの近く
- 高圧線下の不動産
- 土壌汚染がある土地など
売却が難しい不動産は”ニッチな不動産URUHOME”でお馴染み 株式会社ドリームプランニングにお任せください。
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３．「どんな不動産でも買取する業者」に断られた場合
「どんな不動産でも買取します」と言っても、中には買い取れないと断られてしまうこともあります。
インターネットで検索して出てくるのは、あくまでインターネットでの上位表示対策が上手いだけで、問い合わせをしたところで「自社ではほとんど買わない」という会社も多くあります。
また、対象エリアではないなどの理由で断られることもあります。
そんな時には以下のような売却方法を検討してみましょう。
３－１．訳アリ物件専門の買取ＵＲＵＨＯＭＥへ相談
当サイト”URUHOME”を運営する株式会社ドリームプランニングは、日本全国の訳アリ物件をお買取りしております。
中でも、横浜、川崎、藤沢、東京城南地区での買い取り実績が豊富で、再建築不可、市街化調整区域、底地、傾斜地、私道持ち分無し、墓地や葬儀場近くや高圧線下の不動産など、基本的にはどんな物件でも買取をしているのが特徴です。
2005年の創業よりニッチな不動産の売買に特化してまいりましたので、安心してご売却をお任せください。
訳アリで売却の難しい不動産に悩んだら、ニッチな不動産”URUHOME”でお馴染みのドリームプランニングまでご連絡ください。
３－２．不動産ＳＮＳウチカツで相談
不動産SNS”ウチカツ”は、底地、再建築不可、傾斜地などの様々な訳あり物件や、過疎化の進む地域の空き家など、よくある不動産一括査定サイトでは査定できなかった不動産でも一括査定や、匿名相談が出来るという今までにないサイトです。
”ウチカツ”は、不動産業界で唯一、不動産業者が無料で利用できるサイトであるため、今までの既存の一括査定サイトには登録していなかった中小の不動産業者に査定や相談が依頼出来るのです。
一括査定サイトを利用しているような資金力のある会社が低額な取引を敬遠するのと違い、中小の不動産業者は安価で手間のかかる不動産取引でも積極的に取り組む会社も多く、大手から独立したような経験豊富なスタッフが、仲介から買取まで何でも行うという会社が多いのが特徴です。
売却に困った不動産がありましたら、こうした中小の不動産業者の利用率が高い”ウチカツ”を利用してみてはいかがでしょうか？
３－３．空き家バンクに登録する
空き家バンクは自治体などが運営している空き家のプラットフォームで、所有者さんが各自治体の空き家バンク担当の課に相談すると、物件を各自治体のホームページに掲載してくれます。
上記でご紹介した”ウチカツ”以外、不動産ポータルサイトに物件掲載をするには多額の広告費がかかるため、特に売却が難しいような物件の場合、不動産業者に頼んでもポータルサイトにも掲載してくれないことが多くあります。
そんな時は、不動産業者にお願いして”ウチカツ”や、自治体に問い合わせをして空き家バンクを利用しましょう。
空き家バンクへの登録方法
３－４．更地にして売却する
築年数が古い一戸建てなどは、更地にして売却した方が売りやすくなります。
建物や庭木がなどがあるとどうしても狭く見えてしまい、土地として検討している方向けに売却するのが難しいのですが、解体して更地にすることで売却がしやすくなります。
更地にすると、建物を建てたときのイメージが沸きやすいとおっしゃる方も多く、建物が利用できない時などは解体することをお勧めいたします。
建物がまだ利用できる状態でも、解体してしまったため売りにくくなってしまったという方も多くいらっしゃいますので、解体すべきか迷ったときは、当サイトURUHOMEまでお気軽にお問合せください。
４．詐欺業者に狙われる？土地を放置することによる危険
土地を売却や管理、活用せずに放置する方もいらっしゃいますが、これにはいくつかの問題が伴います。
次のような問題が生じるため、もし売却できるのであれば売却したり、活用するようにしましょう。
土地が処分もできないからといって、なにもせず放置し続けるのは危険です。
ただ土地をもっているだけで、次のようなリスクが発生します。
４－１．近隣などからのクレームや所有者責任が生じる
所有している土地の草木が越境したり、放置したことによって、自然災害などにより建物が倒壊したり、倒木したりすると、所有者責任が生じてしまいます。
不動産を放置していたばかりに、建物が自然災害などにより近隣の建物を毀損させたり、火事などで隣家も焼失させてしまい、損害賠償請求されたという話も時折耳にします。
不動産を所有していることで、所有者責任が生じてしまうので、きちんと管理するようにしましょう。
４－２．自治体より「特定空き家」に指定されることがある
倒壊の危険がある物件や、衛生管理が悪い物件、周辺から苦情があった物件などは、まず自治体より、管理者に対して修繕を行うように助言、指導、勧告、命令などが行われ、命令に従わない場合は５０万円以下の過料が発生します。
また、命令を受けても改善されない場合は行政代執行により強制執行で解体されることもあります。
さらに、特定空き家に指定され、自治体より自治体から勧告を受けると固定資産税の優遇措置が受けられなくなるため、固定資産税・都市計画税が６倍に跳ね上がることがあります。
５．どうしても不動産が売却できない場合の処分方法
どうしても処分出来ない不動産というのもあり、何年経っても、値段を下げても売れない時は、次のような方法があります。
５－１．不動産を自治体に寄付する
自治体に不動産を寄付するハードルはかなり高く、価値のある不動産でないと寄付は難しいのが現状です。
例えば、次のような不動産は寄付できません。
- 土壌汚染がある不動産
- 担保権設定がある
- 債務の負担が必要な不動産
- 争いごとがある不動産
- 境界が確定さていない不動産
- 第三者と共有している不動産
５－２．相続土地国庫帰属制度を利用
寄付とちょっと似ているのですが、２０２３年４月に施行される「相続土地国庫帰属制度」があります。
寄付と違うのは、相続土地国庫帰属制度が、要件を満たせば当然に権利が国に移転することや、相続の場合のみ利用できること、申請者が負担金を納付しなければいけないことなどです。
一方、国や地方自治体への寄付は、基本的に行政目的で利用できる土地で、負担金なども不要です。
ちなみに、以下のような場合は相続土地国庫帰属制度を利用できません。
- 建物の存する土地
- 担保権又は使用及び収益を目的とする権利が設定されている土地
- 通路その他の他人による使用が予定される土地として政令で定めるものが含まれる土地
- 土壌汚染対策法（平成十四年法律第五十三号）第二条第一項に規定する特定有害物質（法務省令で定める基準を超えるものに限る。）により汚染されている土地
- 境界が明らかでない土地その他の所有権の存否、帰属又は範囲について争いがある土地
５－３．不動産を相続放棄する
対象不動産が相続で取得する不動産の場合は相続放棄するのも一つの方法です。
ただ、相続放棄をすると、以下のような点に注意をする必要が出てまいります。
特に、売れないような土地であれば、相続放棄をしても管理義務が残るという事は知らない方が多いので気を付けてください。
- 相続を放棄するときには、「他の財産」も相続できない
- 相続放棄は、「相続開始を知った時から3ヶ月以内」に申請しなければならない
- 相続放棄の取り消しは出来ない
- 書類不備で受理されない場合でも再申請が出来ない
- 相続放棄しても、次の引継ぎ先が決まるまでは管理義務が残る
５－４．不動産を収益物件として活用する
一戸建てやマンション、アパート等の需要があるエリアで、リフォームして使えそうであれば収益物件として利用するのも一つの方法です。
それ以外にも駐車場か貸倉庫などとして利用する方法もあります。
また、農地であれば農業法人などに貸すという事も可能です。
６．どんな不動産でも買取してほしい時は
まずは、当サイト”URUHOME”にご連絡ください。
”URUHOME”は、2005年の創業より、日本全国の売却が難しい不動産の買取を行ってまいりました。
特に、再建築不可、底地、市街化調整区域、傾斜地、私道、共有持ち分などの買取を得意としております。
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