過小宅地って何？売買する方法と横浜市の事例

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著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年より日本全国の過小宅地などの特殊な不動産を専門的に買い取ってまいりました。
どんな過小宅地でも買取りさせて頂きますので、お困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。

1. 過小宅地って何？
2. 過小宅地って建物は建てられる？
3. 過小宅地は売りにくい？
4. 過小宅地の不動産を売却するには

１．過小宅地って何？

《過小宅地》とは、一般的には、国や都道府県・市町村などの自治体が施行する土地区画整備事業といって、街の再開発などを行うときに、換地という割り当てられる土地が宅地としての最低限度の面積を下回る（多くの場合は１００㎡以下など）土地を指します。

しかし、実務では《敷地面積最低限度》といって、「自治体で定めた建物を建てる場合に最低限必要とされる敷地の面積を下回る土地」の事を指すことが多いです。

例えば、「敷地面積最低限度が１００㎡の地区では、１００㎡未満の土地を《過小宅地》」と呼びます。

１－１．敷地面積最低限度の根拠

《敷地面積最低限度》は、建築基準法５３条の２によって、「建築物の敷地面積は、用途地域に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度が定められたときは、当該最低限度以上でなければならない」と定められています。また、「その最低限度は２００㎡を越えてはならない」とされています。

ちなみに、なぜ敷地面積最低限度があるかというと、一つの広い敷地を複数に分割する事で、ミニ開発が行われ街の景観が損なわれるという事で作られた制度です。

主に第一種・第二種低層住居専用地域で敷地面積を一定以上にしなければならない事が多く、その際に都市計画において規定されます。

原則として１００㎡以上になっており、建蔽率・容積率との兼ね合いから建物の延べ床面積が１００㎡以上になるように設定されることが多いです。

２．過小宅地って建物は建てられる？

《過小宅地》については、「敷地面積最低限度が定められた時点で既に建築物の敷地として利用されていた土地」と、「一つの土地を分割することで過小宅地が出来てしまうケース」で状況が異なります。

「建物が建てられるか」「どういう場合に建てられて、どういう場合に建てられないか」など、それぞれのケースで詳しく見ていきましょう。

• ２－１．敷地面積最低限度が定められた時に過小宅地となった場合
• ２－２．一つの土地を分割することで過小宅地が出来てしまう場合

２－１．敷地面積最低限度が定められた時に過小宅地となった場合

《建築基準法５３条》では敷地面積最低限度が定められた、若しくは変更された時点で既に建築物が建てられている場合、敷地面積最低限度は適用されず、建物が建て替え出来ることになっています。

都市計画において建築物の敷地面積の最低限度が定められ、又は変更された際、現に建築物の敷地として使用されている土地で同項の規定に適合しないもの、又は現に存する所有権その他の権利に基づいて建築物の敷地として使用するならば、同項の規定に適合しないこととなる土地について、その全部を一の敷地として使用する場合においては、同項の規定は、適用しない。

建築基準法５３条の２（建築物の敷地面積）３項

流石にいままで普通に適法に利用出来ていたのに、急に規制をかけられて「建物を小さくしろ」と言われても困ってしまいますよね。

建築基準法では、今までの適法に利用してきたものであれば、規制がかかっても今迄どおり利用出来るというのが基本的な考え方になっています。

２－２．一つの土地を分割することで過小宅地が出来てしまう場合

《一つの土地を分割して過小宅地ができる場合》、本来であれば過小宅地となった方は建て替えが出来ないことがほとんどですが、《建築基準法５３条の２第１項３号》に該当して、特定行政庁が許可した場合、過小宅地となった方も建築できることがあります。

第５３条の２　建築物の敷地面積は、用途地域に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度が定められたときは、当該最低限度以上でなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する建築物の敷地については、この限りでない。

３号　その敷地の周囲に広い公園、広場、道路その他の空地を有する建築物であつて、特定行政庁が市街地の環境を害するおそれがないと認めて許可したもの

建築基準法５３条の２　１項３号

例えば、横浜市では以下のような条件がそろった場合《包括同意基準》といって、「個々の案件につき建築審査会が同意したものとして、敷地面積最低限度になってしまった土地でも建て替え出来る」ことがあります。
リンク：敷地面積の最低限度を下まわる許可（建築基準法第53条の2第1項第3号）横浜市

横浜市の《包括同意基準》条件：

1. 敷地面積の最低限度に満たない敷地は、元々の土地に対して１宅地のみ生じるもので、敷地面積の最低限度の８０％以上の敷地面積であること
2. 地区計画や建築協定などによる敷地面積最低限度や、分割の制限がないこと
3. 建築物の外壁から道路境界線までを２m以上確保した上、隣地境界線まで１m以上確保すること
4. 建築物の階数が２階以下の一戸建て住宅であること
5. 前面道路の幅員が４．５m以上あること、若しくは反対側の境界線から４．５ｍ以上後退した線を敷地境界線としているもの
6. 前面道路に敷地の外周が１／７以上接していて、著しく不整形でないこと
7. 敷地面積２０㎡につき、中木１本以上の植栽を行うこと

簡単に例を挙げると、「敷地面積100㎡のところで、180㎡の土地であれば、『100㎡＋80㎡』に分割できる可能性があり、170㎡の土地であれば『100㎡＋70㎡』となってしまい、100㎡に対して80％以下の敷地ができるため、２宅地に分割できない」という事です。

３．過小宅地は売りにくい？

過小宅地は、一般的には売却が難しい傾向にあります。

多くの場合で問題になるのは「第一種低層住居専用地域や、第二種低層住居専用地域で、敷地が８０㎡以下のため、建物も８０㎡も建築できない場合」で、こういう時は売却が難しくなってきます。

現在、一般的な住宅は９０㎡以上の４ＬＤＫ以上が新築建物の主流ですが、８０㎡以下になってくると３ＬＤＫでもかなり小ぶりな間取りとなるため、子育て世代の需要は少なくなってしまいます。

過小宅地の上に、建蔽率・容積率オーバーの家などもあり、この場合はなおさら売却が難しくなります。こちらの記事も参考になさってくださいませ。
リンク：建蔽率、容積率オーバー物件のメリット・デメリット、融資、罰則について解説

４．過小宅地の不動産を売却するには

弊社株式会社ドリームプランニングでは、２００５年の創業より、過小宅地や再建築不可など、売却の難しい不動産を中心にお買取りをさせて頂いてまいりました。

神奈川・東京を始め、日本全国から過小宅地などの売却相談を多数いただいており、最短２時間で査定、２日で決済を含む買取をさせて頂いたこともあります。

ニッチな不動産URUHOMEを運営するドリームプランニングでは、「過小宅地のゴミ屋敷」「再建築不可物件の過小宅地」など、どんな過小宅地でもなにもせずに現況で買取可能です。

《過小宅地を売却したくて困っているという方》は、《無料で査定》をさせていただきますので、是非一度当社までお問い合わせ下さいませ。