崖・傾斜地

傾斜地、崖地に建物を建築する『メリット・注意点・費用』



『傾斜地、崖地の安さに惹かれて建物を建てたい方必見』傾斜地、崖地に建物を建てる際に注意点やメリット、そして超気になる『費用』についても解説します

建物を建てる為に

土地代の安い傾斜地や崖地の購入を検討している方もいると思います。

しかし、安さばかりに目を向けていてはいけません。

傾斜地や崖地は条例や制限が

生じる場合があるので気を付けないといけません。

この記事では、傾斜地や崖地に建物を建てる際の

注意点やメリット、費用についてご紹介します。

著者情報

傾斜地、崖地に建物を建築する『メリット・注意点・費用』with image|URU HOME

株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、
日本全国の崖・傾斜地や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、
多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。

当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウを

不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、
「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。

大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、
無料査定を行い、1億円位までの物件であれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。

ご売却にお困りの不動産がございましたら
こちらからお気軽にご相談くださいませ。

1.傾斜地に建物を建てるメリット

1-1.価格が安い

傾斜地に建物を建てるメリットとして、土地の価格が安いという事が挙げられます。ですが実際は造成費用がかかることがほとんどですので、必ずしも平坦地より安いとは言えません。ただ、基礎一体型擁壁と言って土留めが基礎を兼ねたような形態で建物を建てると、普通に擁壁を築造するよりは安くなります。

1-2.眺望、通風、日当たり良好

不動産を探すうえで誰もが求める「日当たり」「通風」が良好であることがほとんどです。眺望は良いと坂の上にあることが多いので好みは分かれますが、高台にある分周囲からの目線が気にならないというメリットもあります。

2.傾斜地の建物を建てる際の注意点

2-1.造成費用や擁壁工事費用がかかる

傾斜地に建物を建てるうえで、費用が読みにくい出費がこの造成費用や擁壁工事費用です。次の項で説明いたしますが、傾斜角によってかなり造成費用が変わってきます。

2-2.土砂災害特別警戒区域や崖条例、急傾斜地崩壊危険区域などにかかる場合、建物の構造に制限が生じます。

土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)とは、土砂災害が生じた場合に「建築物に破損が生じ、住民の生命または身体に著しい危険が生じるおそれがある区域」とされており、「一定の開発行為や居室を有する構造物の構造が規制されている区域」を言います。

また、崖条例では「5m未満のがけ付近」に建物を建てる際に建物の構造が制限されます。

この場合には、建築物が土砂災害に耐えられるように擁壁を築造したり、場合によっては全て鉄筋コンクリート等で建築しなくてはなりません。

傾斜地、崖地に建物を建築する『メリット・注意点・費用』with image|URU HOME
国土交通省HPよりgaiyou.pdf (mlit.go.jp)

また、急傾斜地崩壊危険区域は「急傾斜地の崩壊により危害が生ずるおそれのある人家が5戸以上ある、または5戸未満であっても官公署、学校、病院、旅館等に危害が生ずるおそれがある区域」で、建築の際に都道府県知事の許可が必要になります。

ここで「土砂災害特別警戒区域」「崖条例」と「急傾斜地崩壊危険区域」とで何が違うの?と思う方もいらっしゃると思います。

根拠となる法律が違うというのもありますが、「土砂災害特別警戒区域」「崖条例」は擁壁を造る際に所有者の費用負担となる事、「急傾斜地崩壊危険区域」は自治体で擁壁工事を行うのが大きく異なる点です。どちらも建築の際に許可が必要な事は変わりはありません。

3.傾斜地に建物を建てる時にかかる費用

3-1.土地造成費用、擁壁工事費用

傾斜地に建物を建築する際は、土地の造成費用が一番高くなります。宅地造成工事規制区域内で宅地造成を行う場合、2m以上の切土、1m以上の盛土を行うと各自治体の擁壁の基準に合ったものを築造しなくてはいけない為、費用もぐっと高くなります。

例えば首都圏、中部地方の宅地造成費の目安は以下の通りで、傾斜によって金額がかなり変わってきます。

東京・神奈川・千葉埼玉・茨城・群馬静岡・愛知・三重
3度超5度以下18600円/㎡18400円/㎡18100円/㎡
5度超10度以下22800円/㎡22600円/㎡22200円/㎡
10度超15度以下34900円/㎡34600円/㎡33500円/㎡
15度超20度以下49500円/㎡49100円/㎡47000円/㎡
20度超25度以下54700円/㎡54400円/㎡52100円/㎡
25度超30度以下57900円/㎡57100円/㎡55300円/㎡
令和2年度 財産評価基準 傾斜地の宅地造成費

また、仮に土地の面積を60坪(約198㎡)と仮定した場合、造成費の目安は以下の通りになります。

東京・神奈川・千葉埼玉・茨城・群馬静岡・愛知・三重
3度超5度以下3,682,800円3,643,200円3,583,800円
5度超10度以下4,514,400円4,474,800円4,395,600円
10度超15度以下6,910,200円6,850,800円6,633,000円
15度超20度以下9,801,000円9,721,800円9,306,000円
20度超25度以下10,830,600円10,771,200円10,315,800円
25度超30度以下11,464,200円11,305,800円10,949,400円
令和2年度 財産評価基準 傾斜地の宅地造成費

3-2.地盤改良費用

宅地を造成した後も、地盤改良費用が別途でかかります。地盤改良にも【軟弱地盤を掘ってセメントなどと混ぜて固める『表層改良』】【地中に電信柱のようなコンクリートの柱を注入する『柱状改良』】【地中に鋼管の杭を打ち込む『鋼管杭工法』】があり、工法によって費用が変わってきます。

費用については、表層改良の場合の費用は2~3万円/坪』『柱状改良・鋼管杭工法は4~6万円/坪位が一般的で、元々河や田んぼだったところなど、軟弱地盤が深くまで及んでいる場所では杭を打ち込む長さも長くなるので、さらに高くなる傾向にあります。

3-3.基礎一体型擁壁の築造費用

また、擁壁を造らずに土留めと建物基礎を兼ねた『基礎一体型の建物を建てる工法』もあります。これは造成費用がかからず、少し安くなる傾向にあります。価格については、擁壁を造る費用の半分くらいになります。

ただ、基礎一体型擁壁においては自治体によって基準に則った鉄筋や間知ブロックなどによる擁壁工事が必要になったり、建物が基礎を兼ねており、解体の際は基礎を残すことが出来ない為、不動産の価値として少し低くなる傾向にあるので注意が必要です。

せっかく土地を安く購入することができたのに、建物を建てる為に土地の造成や擁壁工事等の作業により予想よりもお金がかかる場合もございます。また土砂災害特別警戒区域や崖条例などの制限がある場合は建築の許可が必要となります。

万が一に建築の許可が下りず売却をお考えの方は、傾斜地や再建築不可の物件などニッチな不動産を専門に買取をしているドリームプランニングの無料査定をよろしければご利用ください。

Slide
URUHOME
BY
DREAMPLANNING CO.,LTD.
他社で断られた不動産も買います
高値買取可能、査定・相談はこちら
再建築不可
CAN NOT BE REBUILT
底地・借地
LAND・LEASED LAND
市街化調整区域
URBANIZATION CONTROL AREA
私道・階段
PRIVATE ROAD
×

大好評!不動産の無料査定はこちら