建物を建てる為に土地代の安い傾斜地や崖地の購入を検討している方もいると思います。
しかし、安さばかりに目を向けていてはいけません。
傾斜地や崖地は条例や制限が生じる場合があるので、気を付けないと後で大変なことになるリスクがあるのです。
この記事では、傾斜地や崖地に建物を建てる際の注意点やメリット、費用についてご紹介します。
【この記事は、こんな方に向けて書きました】
- 傾斜地や崖地に建物を建てたい方
- 土砂災害警戒区域や崖条例など、不動産の知識を深めたい方
- 傾斜地・崖地の不動産でお悩みの方
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の崖・傾斜地や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に買い取っているため、多数の不動産トラブルの相談を受けてきました。
当サイトURUHOMEは、私達が持つノウハウを不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
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１．傾斜地に建物を建てるメリット
１－１．価格が安い
傾斜地に建物を建てるメリットとして、土地の価格が安いという事が挙げられます。
ですが実際は造成費用がかかることがほとんどですので、必ずしも平坦地より安いとは言えません。
ただ、基礎一体型擁壁と言って土留めが基礎を兼ねたような形態で建物を建てると、普通に擁壁を築造するよりは安くなります。
１－２．眺望、通風、日当たり良好
不動産を探すうえで誰もが求める「日当たり」「通風」が良好であることがほとんどです。
眺望は良いと坂の上にあることが多いので好みは分かれますが、高台にある分周囲からの目線が気にならないというメリットもあります。
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２．傾斜地の建物を建てる際の注意点
２－１．造成費用や擁壁工事費用がかかる
傾斜地に建物を建てるうえで、費用が読みにくい出費がこの造成費用や擁壁工事費用です。
次の項で説明いたしますが、傾斜角によってかなり造成費用が変わってきます。
２－２．土砂災害特別警戒区域や崖条例、急傾斜地崩壊危険区域などにかかる場合、建物の構造に制限が生じる
土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）とは、土砂災害が生じた場合に「建築物に破損が生じ、住民の生命または身体に著しい危険が生じるおそれがある区域」とされており、「一定の開発行為や居室を有する構造物の構造が規制されている区域」を言います。
また、崖条例では「５m未満のがけ付近」に建物を建てる際に建物の構造が制限されます。
この場合には、建築物が土砂災害に耐えられるように擁壁を築造したり、場合によっては全て鉄筋コンクリート等で建築しなくてはなりません。
また、急傾斜地崩壊危険区域は「急傾斜地の崩壊により危害が生ずるおそれのある人家が5戸以上ある、または5戸未満であっても官公署、学校、病院、旅館等に危害が生ずるおそれがある区域」で、建築の際に都道府県知事の許可が必要になります。
ここで「土砂災害特別警戒区域」「崖条例」と「急傾斜地崩壊危険区域」とで何が違うの？と思う方もいらっしゃると思います。
根拠となる法律が違うというのもありますが、「土砂災害特別警戒区域」「崖条例」は擁壁を造る際に所有者の費用負担となる事、「急傾斜地崩壊危険区域」は自治体で擁壁工事を行うのが大きく異なる点です。
どちらも建築の際に許可が必要な事は変わりはありません。
３．傾斜地に建物を建てる時にかかる費用
３－１．土地造成費用、擁壁工事費用
傾斜地に建物を建築する際は、土地の造成費用が一番高くなります。
宅地造成工事規制区域内で宅地造成を行う場合、２m以上の切土、１ｍ以上の盛土を行うと各自治体の擁壁の基準に合ったものを築造しなくてはいけない為、費用もぐっと高くなります。
例えば首都圏、中部地方の宅地造成費の目安は以下の通りで、傾斜によって金額がかなり変わってきます。
| 東京・神奈川・千葉 | 埼玉・茨城・群馬 | 静岡・愛知・三重 | |
| ３度超５度以下 | １８６００円／㎡ | １８４００円／㎡ | １８１００円／㎡ |
| ５度超１０度以下 | ２２８００円／㎡ | ２２６００円／㎡ | ２２２００円／㎡ |
| １０度超１５度以下 | ３４９００円／㎡ | ３４６００円／㎡ | ３３５００円／㎡ |
| １５度超２０度以下 | ４９５００円／㎡ | ４９１００円／㎡ | ４７０００円／㎡ |
| ２０度超２５度以下 | ５４７００円／㎡ | ５４４００円／㎡ | ５２１００円／㎡ |
| ２５度超３０度以下 | ５７９００円／㎡ | ５７１００円／㎡ | ５５３００円／㎡ |
また、仮に土地の面積を６０坪（約１９８㎡）と仮定した場合、造成費の目安は以下の通りになります。
| 東京・神奈川・千葉 | 埼玉・茨城・群馬 | 静岡・愛知・三重 | |
| ３度超５度以下 | 3,682,800円 | 3,643,200円 | 3,583,800円 |
| ５度超１０度以下 | 4,514,400円 | 4,474,800円 | 4,395,600円 |
| １０度超１５度以下 | 6,910,200円 | 6,850,800円 | 6,633,000円 |
| １５度超２０度以下 | 9,801,000円 | 9,721,800円 | 9,306,000円 |
| ２０度超２５度以下 | 10,830,600円 | 10,771,200円 | 10,315,800円 |
| ２５度超３０度以下 | 11,464,200円 | 11,305,800円 | 10,949,400円 |
３－２．地盤改良費用
宅地を造成した後も、地盤改良費用が別途でかかります。
地盤改良にも【軟弱地盤を掘ってセメントなどと混ぜて固める『表層改良』】【地中に電信柱のようなコンクリートの柱を注入する『柱状改良』】【地中に鋼管の杭を打ち込む『鋼管杭工法』】があり、工法によって費用が変わってきます。
費用については、『表層改良の場合の費用は２～３万円／坪』『柱状改良・鋼管杭工法は４～６万円／坪位』が一般的で、元々河や田んぼだったところなど、軟弱地盤が深くまで及んでいる場所では杭を打ち込む長さも長くなるので、さらに高くなる傾向にあります。
３－３．基礎一体型擁壁の築造費用
また、擁壁を造らずに土留めと建物基礎を兼ねた『基礎一体型の建物を建てる工法』もあります。
この工法だと造成費用がかからず、少し安くなる傾向にあります。
価格については、擁壁を造る費用の半分くらいになります。
ただ、基礎一体型擁壁においては自治体によって基準に則った鉄筋や間知ブロックなどによる擁壁工事が必要になったり、建物が基礎を兼ねており、解体の際は基礎を残すことが出来ない為、不動産の価値として少し低くなる傾向にあるので注意が必要です。
せっかく土地を安く購入することができたのに、建物を建てる為に土地の造成や擁壁工事等の作業により予想よりもお金がかかる場合もございます。
また土砂災害特別警戒区域や崖条例などの制限がある場合は建築の許可が必要となります。
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