傾斜地・崖地・道路下物件の売却方法と不動産会社【売買の注意点と専門業者】
「傾斜地・崖地を所有しているけど、どこに売却したらいい？」
「相続した土地が結構癖がある土地だけど、売れないかな？」
「残置物が多いけど、現況で不動産を売却したい」
傾斜地、崖地や道路下の不動産を売却するのは意外と大変ですよね。
「近くの不動産屋に相談したけど、全く相手にされなかった」
「売れないどころか、利用価値が無いから価格が付かないと言われた」
訳アリ物件のご売却相談を頂く事が多い私共も、そのようなご相談を頂く事が良くあります。
そこで、傾斜地の不動産の売却方法、買取業者などについてご説明いたします。
傾斜地や崖地を所有されていて、処分にお困りの方、業者様必見！！！
最後までお読みいただけましたら幸いです。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、
日本全国の傾斜地・崖地・道路下・階段途中の不動産など
特殊な不動産を専門的に取り扱うため、多数の不動産相談を承っております。
当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウを
不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、
「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、
無料査定を行い、5000万円位までの物件であれば最短2日、
それ以上でも、2億円位までであれば早期決済可能です。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．傾斜地・崖地・道路下不動産の売却方法
１－１．傾斜地・崖地・道路下不動産の売却は価格が安くなりがち
傾斜地、崖地の不動産を売るには売却価格がどうしても安くなりがちになってしまいます。
傾斜地や崖地にある不動産は、長年の経年劣化により、敷地を支える擁壁が傷んでいることが多くあります。
2000年以前に造成された敷地、建てられた建物の場合、建築確認上の検査を受けていない事が多く、
多くの場合は再建築の際にやり直しが必要になります。
擁壁の検査を受けていなくても、擁壁のやり直しをせずに再建築出来る事もありますが、
建築士が建物を支える上で強度が足りないと判断すれば、擁壁のやり直しが必要になります。
擁壁のやり直しが必要になる場合、2ｍ以上の崖を含む場合、
どんなに安くとも500万円以上の費用が必要で、敷地が広いと数億円になる事もあります。
また、2ｍ以下の崖でもどんなに安くても300万円以上はかかります。
接道状況や、車両が通るかどうかによっても擁壁の再築造の費用は変わってきますが、
多くの場合は建物解体が重機が使えず、擁壁の設計費、許可申請、再築造の工事費用など
諸々プラスされ1000万円以上になる事も少なくありません。
このように傾斜地、崖地で建物を建てるまでの費用が高くなるため、
傾斜地の不動産価格は安くなりがちです。
１－２． 傾斜地・崖地・道路下の不動産を扱う不動産屋は少ない
傾斜地・崖地などの売却にあたって、もう一つの問題点は取り扱いが出来る不動産業者が少ない事です。
不動産仲介業者は【仲介手数料】、不動産買取業者は【売却価格―購入価格】が利益になりますが、
仲介業者にとっては、傾斜地や崖地などは仲介手数料の基礎となる売却価格が安く、
買取業者は造成費や解体費用が読みにくい為、傾斜地や崖地は不動産業者から敬遠されがちです。
また、傾斜地、崖地では土砂災害警戒区域、土砂災害特別警戒区域などの指定
横浜、川崎の崖条例など、法令や条例で建物の構造が制限されている事も多くあります。
不動産業界は人材の出入りが激しく、中々定着しない為、
特に傾斜地などの特殊な不動産においてはノウハウを持っている不動産業者が少ないという事もあります。
『費用が読みにくい、売却価格も安くなりがち、法令・条令が複雑・人材の流動』
これらの要因が傾斜地等を扱う不動産業者が少ない一番の要因です。
１－３． 傾斜地・崖地・道路下の不動産の売却方法
傾斜地・崖地・道路下の不動産の売却方法についてですが
- 近くの不動産業者と不動産の媒介契約を結び、一般の買主様を見つける
- 売却査定サイトで売却査定を行い、一番合う不動産業者を探して売却方法の相談をする
- 傾斜地・崖地・道路下物件専門の不動産業者を探し、仲介してもらうか、買い取って貰う
以上の方法が一般的です。
それぞれのメリットとデメリットを説明してまいりますと
・近くの不動産業者と不動産の媒介契約を結び、一般の買主様を見つける
この場合のメリットは、状態の良い物件なら高く売却できる事です。
買取より高く売却できるであろうことは想像できると思うのですが、
状態があまりよくない場合、不動産業者さんも真剣に買主様を探さない事もあります。
「レインズに掲載したまま図面も掲載しない」
「不動産ポータルサイトに写真を掲載しない」
こんなことが起こりえます。
不動産業者さんにとっては、「写真映えのしない物件を掲載しても問い合わせが無いので仕方が無い」
と言いたい所でしょうが、売主様にとっては早く売却したい物件です。
運よく腕の良い不動産業者に出会えて売却して貰えたという方もいらっしゃいますが、
何社かにお願いしたけど、何年も売れてないという方も多くいらっしゃいます。
・売却査定サイトで売却査定を行い、一番合う不動産業者を探して売却方法の相談をする
不動産の一括査定サイト、非常に便利ですよね。
私も以前、一括査定サイトよりご売却相談を受けておりました。
売却査定サイトを利用して売却する事のメリットは、
兎に角色々な不動産業者の査定価格を比較できるという事だと思います。
ただ、不動産業者の従業員からすると、「高値で査定しておけば売却依頼は来るけど
結局は安く売らざるを得なくなるので、本当の意味でお客様の事を考えると不十分」
というのが率直な意見だと思います。
不動産一括査定サイトの仕組みですが、お客様から売却査定を頂いた際に
5～6社位の不動産業者に売却不動産の査定情報が送られるのですが、
お客様の査定依頼を頂いた際に、不動産業者からシステムを作っている会社に1～2万円を支払っています。
つまり、資金力のある一部の不動産業者だけに情報が流ているだけで、
その時、査定依頼を受けた担当者が、売却依頼を受ける為に高い値段を付けているだけというのが実情です。
(真面目な担当者は割と適正な価格で査定しているので、全部という事では無いです)
一括査定サイトのデメリットは正にこの点で、
「査定依頼を受けた担当者の査定価格を信じて売却できなくなる」
「当初の査定価格より大幅に安くなる可能性がある」
という点です。
ですので、一括査定サイトを利用する場合、査定価格に大きな開きがある場合は注意が必要ですし、
担当者の知識や経験も比較した上で依頼先を考える必要があります。
・傾斜地・崖地・道路下物件専門の不動産業者を探し、仲介してもらうか、買い取って貰う
傾斜地などの売却で不動産屋に求められるのは、既にご説明している通り、
「造成や解体などに対する費用の知識」
「土砂災害防止法、崖条例などの法的知識」
「適正な不動産価格を出す経験と倫理観」
などですが、意外ときちんとした知識を持つ不動産業者に出会うのは難しい所です。
最大のデメリットと言えば、この「専門の不動産業者を探すのが一番難しい」という事で、
専門の不動産業者を見つけられれば、
売主様にとって最も利益になり、トラブルにならない方法を提案してくれます。
この不動産業者の見つけ方としては、「ネット検索で探す」他に
「近くの造成現場の立て看板の業者に問い合わせてみる」
「兎に角地道に近くの不動産業者を回ってみる」
などの方法があります。
不動産業者さんであれば、こうした不動産業者は知っているのですが、
一般の方では見つけるのが大変なため、傾斜地・崖地を得意とする不動産業者をご紹介します。
２．傾斜地・崖地・道路下を得意とする横浜・川崎の不動産会社
２－１．株式会社ドリームプランニング
横浜・川崎を中心に傾斜地・崖地・道路下・階段途中の不動産など、
特殊な不動産を専門に15年以上営業しているのが、
当サイトＵＲＵＨＯＭＥを運営している株式会社ドリームプランニングです。
横浜という地域は、傾斜地・崖地、底地・借地、再建築不可物件など売却の難しい不動産が多く、
私共は創業当時より他社様では扱っていない不動産を中心に売買を手掛けてまいりました。
大手不動産業者様のように広告費をかけず、完全利益度外視でお客様に喜んで頂くために
様々な複雑な不動産の買取り、仲介を行っております。
買取らせていただくか、仲介でエンドユーザー様にご紹介するかは、
お客様のご要望を伺いながら、最適な売却方法をご提案させて頂いております。
傾斜地や崖地、道路より敷地があるような不動産、擁壁に亀裂が入っている不動産など、
基本的に弊社ではどんな不動産でも売却かお買取させて頂いております。
「不動産何でも買取サービス」も大変ご好評いただいており、
一都三県を中心に全国で不動産の買取を行っております。
お困りの不動産がございましたら、お気軽にご相談下さいませ(^^)
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２－２．株式会社ボンズコーポレーション
株式会社ボンズコーポレーションは横浜市で造成が必要な土地の買取を得意とする会社です。
横浜の法規制にも詳しく、土地を分割するためのバリエーションが豊富で、
大手不動産業者が買い取れないような土地でも買い取っております。
代表の人脈が広く、自社で買い取れない場合でも他の不動産業者を紹介してくれます。
２－３．朝日土地建物株式会社
朝日土地建物株式会社は、神奈川と東京西部を中心に１都３県で展開する不動産業者です。
基本的に仲介が中心ですが、広告費にかける金額が神奈川でトップクラスで、
営業力がある会社なので、高額帯の不動産は早期売却が期待できます。
横浜駅からも近いため、店舗での相談の際も非常に便利なのが特徴です。
傾斜地・崖地を売却するには、専門の不動産業者に依頼するのが一番近道です。
中々良い不動産屋が見つからない場合、ご紹介した不動産屋さんに是非一度ご連絡なさってくださいませ。
傾斜地・崖地を相続した場合、評価額が普通の宅地と異なるので、こちらの記事も参考にしてみましょう。
