「傾斜地・崖地を売却したいけど、いい買取り業者を知らない？」
ニッチな不動産でおなじみドリームプランニングでは、横浜・川崎はじめ日本全国各地で傾斜地・崖地の売却相談をいただきます。
今回は傾斜地・崖地の売却方法と横浜・川崎のおすすめ買取り業者を紹介。皆様のご参考にどうぞ。
【この記事で、こんな悩みが解決できます！】
- 傾斜地・崖地を売却する方法が知りたい
- 傾斜地・崖地に強い横浜・川崎の業者を探したい
- 持て余している傾斜地・崖地を早く現金化したい
傾斜地・崖地・道路下・階段途中の不動産など特殊な不動産を専門的に取り扱うため、多数の不動産相談を承っております。
当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウを不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げました。
持て余している不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
- 傾斜地・崖地を売却する方法は？
- 横浜で傾斜地や崖地の売却に強い買取業者は？
- 川崎で傾斜地や崖地の売却に強い買取業者は？
- 傾斜地の崖崩れに備える方法は？
- レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）とは何？
- 急傾斜地崩壊危険区域とは何？
- 砂防指定地とは何？
- 地すべり防止区域とは何？
- がけ条例（崖地条例）とは何？
- 横浜・川崎・神奈川の傾斜地＆崖地の売却はURUHOMEへご相談を
１．傾斜地・崖地を売却する方法は？
傾斜地や崖地を売却する方法はいくつかあります。それぞれのメリットやデメリットをまじえながらシンプルに解説していきましょう。
- １－１．そもそも傾斜地とは？崖地とは？
- １－２．傾斜地・崖地を売却する方法①そのまま売却する
- １－３．傾斜地・崖地を売却する方法②擁壁など崖崩れ対策を講じて売却する
- １－４．傾斜地・崖地を売却する方法③専門業者の直接買取がおすすめ
１－１．そもそも傾斜地とは？崖地とは？
まずは傾斜地とは何か、崖地とは何かについて、その定義を解説します。
１－１－１．傾斜地とは何か
傾斜地について法的な定義はありませんが、理論上は０．０１度でも土地が斜めに傾いていれば傾斜地と言えるでしょう。
一般的にはボールやビー玉などの球体を置いて転がりだせば傾斜地として認識されると思います。
ちなみに傾斜地は人体に大なり小なり影響を与えるもので、傾斜の大きな場所に長くとどまり続けると、心身の健康を損ねてしまうこともあるそうです。
日本建築学会のデータによると、床がたった０．６度傾いているだけで目まいや頭痛を生じてしまうと言います。
| 傾き | 体感・健康被害 |
| ０．２９度 | 傾いていることが分かる。 |
| ０．３４度 | モノが転がる。 |
| ０．６０度 | 目まいや頭痛を起こす。 |
| １．３０度 | 引っ張られる感じやフワフワする感じがする。 |
| ２～３度 | 重度の目まいや吐き気、頭痛など。 |
| ４～６度 | 重度の疲労感や睡眠障害。平衡感覚を失う。 |
１－１－２．崖地とは何か
傾斜地に対して崖地とは、傾斜が極端に急であったり、土地上平面が連続していなかったりする段差状態を指す地形です。
法的には都市計画法施行規則第１６条４項でがけ（崖地）をこのように定義しています。
都市計画法施行規則 第１６条４項（抜粋）
がけ（地表面が水平面に対し三十度を超える角度を成す土地で硬岩盤（風化の著しいものを除く。）
つまり「地表が盛り上がって３０度以上の角度がついた場所」が崖地です。
高さについては各自治体のがけ条例（崖地条例）によって規定されているので、後ほど詳しく解説します。
１－２．傾斜地・崖地を売却する方法①そのまま売却する
傾斜地や崖地を売却する上で、もっともシンプルな方法が現状そのままでの売却ですね。
傾斜地や崖地をそのまま売却するメリットとデメリットを確認しておきましょう。
メリット
- 売却費用が最低限ですむ
- すぐ売却活動を始められる
- 傾斜地や崖地の形状によっては、ほとんど気にならないケースも
デメリット
- 崖崩れ対策をしないので、建物が建てられないこともが多い
- 危険なので、活用方法が大幅に制限される
- そのためなかなか買い手がつかず、売却できない
- 売却するためには、大幅な値引きを余儀なくされるかも
１－３．傾斜地・崖地を売却する方法②擁壁など崖崩れ対策を講じて売却する
次に傾斜地や崖地に擁壁や流土止め（「防護壁」と言います）など、土砂崩れや崖崩れ対策を講じてから売却した場合のメリット＆デメリットもチェックしておきます。
メリット
- 土地の条件によっては建物の建築が可能になる
- 安心感が高まるため、売却しやすくなる
- そのため傾斜地や崖地の資産価値が高まる
デメリット
- 数百万から数千万単位の工事費用が発生する
- 擁壁等の工事費用を売却価格に上乗せしにくく、利益が削られる
- 構造物が敷地を圧迫するため、使える面積が狭くなる
- 傾斜地や崖地の形状によってはやり過ぎ（費用のかけ過ぎでコスパ悪化）になることも
１－４．傾斜地・崖地を売却する方法③専門業者の直接買取がおすすめ
そのまま売却するにしても、安全対策を施すにしても、とかく持て余しがちな傾斜地や崖地。
傾斜地や崖地を売却するのであれば、不動産会社の仲介に入ってもらうよりも、専門業者に直接買取りしてもらうのがおすすめです。
１－４－１．専門業者の買取りがおすすめな理由①現況買取りOKなケースも
一般の不動産会社では、人気の低い傾斜地や崖地の売却はあまりやりたがりません。
どうしても売却を仲介するのであれば「擁壁を整備しておいて欲しい」など、売主に色々と注文をつけてくるケースが少なくないのです。
これが大変な手間なのですが、傾斜地や崖地の売却に精通している専門の買取り業者であれば、傾斜地や崖地を現況のままで買取りしてくれるケースがほとんどでしょう。
売主としては売却の手間が大幅に省けて、大助かりです。
１－４－２．専門業者の買取りがおすすめな理由②仲介手数料が無料のケースも
一般の不動産会社では、傾斜地や崖地の売却を仲介する際に仲介手数料をとります。
仲介手数料の金額は不動産の売却金額によって異なり、例えば４００万円超であれば売却金額の３％＋６万円と宅地建物取引業法で決まっているのです。
つまり１，０００万円の傾斜地や崖地を売却すれば、仲介手数料は３６万円（税抜き）もかかってしまいます。
しかし専門業者による直接買取りであれば、仲介していないので仲介手数料はかかりません。何十万円から何百万円にもなる出費が抑えられるのは嬉しいですね。
１－４－３．専門業者の買取りがおすすめな理由③契約不適合責任を免責されるケースも
傾斜地や崖地に限らず不動産を売却した時は、後から不具合が生じた場合の契約不適合責任を問われることがあります。
契約不適合責任を負うと不具合を直したり、直せなければ減額（差額を返金）したり、果ては損害賠償や契約解除まで様々なリスクがあるのです。
しかし専門業者による直接買取りであれば、傾斜地や崖地に潜んでいる不具合のリスクを織り込んだ上で買取りします。
なので契約不適合責任を免責にしてくれるケースが多いのです。実際に傾斜地や崖地を売却すると分かりますが、契約不適合責任から解放される喜びは計り知れないものでしょう。
１－４－４．ただし専門業者の買取りにはデメリットも
ここまでメリットばかり書き連ねてきましたが、残念ながら専門業者による直接買取りにもデメリットはあります。
その最たるものは、一般の不動産会社による売却仲介に比べて売却価格が安くなってしまうことでしょう。
先ほども解説したとおり、これは傾斜地や崖地のリスクや不具合諸々を価格に織り込んでいるためです。
とは言うものの、総合的に見ればメリットの方が大きいと言えるのではないでしょうか。
２．横浜で傾斜地や崖地の売却に強い買取業者は？
横浜で傾斜地や崖地の売却する場合、地域密着タイプの専門業者による買取りがおすすめです。
以下に傾斜地や崖地の売却に強い買取り業者を紹介するので、この中から２～３社をピックアップして買取り依頼を出すといいでしょう。
あまり多くの買取り業者に連絡してしまうと、後から対応が大変になってしまうからです。
２－１．（株）ドリームプランニング
「不動産のあらゆる問題を解決し、人々の喜びと幸せを追求する」
ニッチな不動産でおなじみドリームプランニングは、横浜から世界一をめざす不動産ベンチャーのパイオニアとして業界屈指の実績を誇ります。
地元・横浜の傾斜地や崖地に精通しており、買取から再販までを自社完結できるためお客様の利益を最大化できるのです。
傾斜地や崖地だけでなく、底地・借地・再建築不可・調整区域・事故物件・告知物件・私道・共有持分など、どんな訳あり不動産でも買取り可能なのでお気軽にご相談くださいませ。
２－１－１．（株）ドリームプランニング・企業データ
| 会社名 | 株式会社ドリームプランニング |
| 免許 | 神奈川県知事 (４) 第２５６７９号 |
| 設立 | ２００５年７月１３日 |
| 事業内容 | 低流動性不動産の買取り・再生・販売／不動産仲介業／不動産テック事業 |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 代表者 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 本社 | 〒２３１－００２３ 神奈川県横浜市中区山下町２５２グランベル横浜１０F |
| 電話 | ０４５－６４１－５４８０ |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０ |
| HP | https://dream-plan.com/ |
| 自社運営SNS | https://ucikatu.com/ （業界初の不動産SNSウチカツ） |
| 自社運営メディア１ | https://ucikatu.com/times/ （ウチカツタイムズ） |
| 自社運営メディア２ | https://uruhome.net/ （URUHOME・当サイト） |
| 運用SNS １ | https://twitter.com/WQwYnSp6dQ34995 （X・旧Twitter） |
| 運用SNS ２ | https://www.instagram.com/dreamplanning5480/ （Instagram） |
| 運用SNS ３ | https://www.instagram.com/ucikatu/ （Instagram２） |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 水曜日・日曜日（祝日も営業） |
２－２．Deccs
横浜市と川崎市の全域、そして東京都町田市と稲城市の傾斜地や崖地売却に対応してくれる買取り業者です。
今すぐ現金が欲しい！周りに知られず売却したい！使い道がないから売却できるか心配……不動産会社の仲介手数料が高すぎる！
そう思った方は一度、傾斜地や崖地の売却をご相談ください。査定金額の回答は翌日、しつこい営業はありません。
傾斜地や崖地のワンストップ売却をご希望の方は、パートナー候補に考えておきましょう。
２－２－１．Deccs・企業データ
| 会社名 | デックス株式会社 |
| 免許 | 神奈川県知事（６）第２１８３２号 |
| 設立 | １９９６年５月 |
| 事業内容 | 注文住宅／分譲住宅／リノベーション／建築請負、設計、施工、管理／土地の開発、造成、売買、仲介、不動産コンサルテイング／メンテナンス／引越しサービス／賃貸サービス／保険代理店 |
| 代表者 | 代表取締役社長 高山裕司 |
| 本社 | 〒２２４－００３７ 横浜市都筑区茅ケ崎南２－２３－１４ |
| 電話 | ０４５－５２３－６０００ |
| FAX | ０４５－５２３－６０１０ |
| HP | https://deccs.co.jp/ |
| 営業時間 | ９：００～１９：００ |
| 定休日 | 年中無休 |
２－３．JNS不動産
横浜市周辺だけでなく、東京都や神奈川県近郊までを手広くカバーしている買取業者です。
崖や法面以外にも、再建築不可・違法建築・道路不接合・超築古なども一度ご相談ください。
また権利関係が複雑化してしまっている不動産の相続・底地・借地などについても各種専門家のネットワークを駆使した解決サポートをしてくれます。
自社買取りはしておらず、コネのある買取り業者を競わせて最も有利な条件を提示した業者に買取りしてもらうため、お客様の利益を最大化できるでしょう。
２－３－１．JNS不動産・企業データ
| 会社名 | 有限会社ジャパンネットワークサービス |
| 免許 | 神奈川県知事 (２) 第２８９５７号 |
| 設立 | １９９６年８月 |
| 事業内容 | 不動産売買の仲介／民間賃貸住宅の仲介／UR賃貸住宅の入居あっせん／横浜市住宅供給公社の賃貸住宅の入居あっせん／神奈川県住宅供給公社の賃貸住宅の仲介／不動産競売のサポート／横浜市民間住宅あんしん入居事業協力不動産店／全日ラビー少額短期保険代理店／全日ラビー保証（ジェイリース）取扱店／日本セーフティ取扱店 |
| 代表者 | 代表取締役 赤松克志 |
| 本社 | 〒２２０－０００３ 横浜市西区楠町４－３藤和横浜西口ハイタウン８１３ |
| 電話 | ０４５－３１７－２０７５ |
| FAX | ０４５－３１７－２０７６ |
| HP | https://fudosan.jnsinc.co.jp/ |
| 営業時間 | １１：００～１７：００ |
| 定休日 | 水曜日、年末年始、お盆、GWなど |
２－４．ツクミエステート
「新しく楽しい暮らしがあなたを待っています（HPより）」
横浜市・川崎市を中心に大小問わず様々な不動産の買取りをしている専門業者です。
長年の不動産取引でつちかった経験やノウハウを活かして、お客様目線でしっかりとサポートしてくれるでしょう。
傾斜地や崖地など、クセある物件も大歓迎。至急買取り＆秘密厳守、現金化をご希望の方はぜひご相談ください。
駅チカ＆パーキング完備なので、対面での相談もしやすくて助かりますね。
２－４－１．ツクミエステート・企業データ
| 会社名 | ツクミエステート株式会社 |
| 免許 | 神奈川県知事許可(２)第２８９９１号 |
| 設立 | ２０１４年１０月 |
| 事業内容 | 土地・分譲住宅の販売／宅地造成工事／建築工事一式の請負／不動産一般 |
| 代表者 | 代表取締役 嘉村隆宏 |
| 本社 | 〒２２１－０８２２ 神奈川県横浜市神奈川区西神奈川２丁目９番１２号 |
| 電話 | ０４５－４３８－２９３０ |
| FAX | ０４５－４３８－２９３１ |
| HP | https://www.tsukumi-ro.jp/ |
| 営業時間 | ９：００～１８：００ |
| 定休日 | 水曜日 |
２－５．LandWell
社名の由来は「L」＆「Well（いい感じ）」。Liberty（自由）・Life（人生）・Land（土地）・Love（愛情）などなど。こだわりが感じられますね。
神奈川県・東京都で傾斜地や崖地を持て余している方はお気軽に相談してみてください。
単に買取りだけでなく遊休不動産の活用や空き家問題、地方創生などにも積極的に関わりを持っている社会貢献意欲の高い業者です。
皆さんと不動産の関係をもっといい感じにするためのパートナーとして、選択肢に加えてみてはいかがでしょうか。
２－５－１．LandWell・企業データ
| 会社名 | 株式会社LandWell |
| 免許 | 神奈川県知事(１)第３０９７０号 |
| 設立 | ２０２０年４月 |
| 事業内容 | 不動産売買／不動産売買の仲介／不動産に関するコンサルティング |
| 代表者 | 代表取締役 梅澤公二 |
| 本社 | 〒２４０－００６７ 横浜市保土ケ谷区常盤台３５－１０－３０４号 |
| 電話 | ０４５－５２０－３９２５ |
| HP | https://www.land-well.co.jp/ |
| 営業時間 | １０：００～１８：００ |
| 定休日 | 水曜日 |
３．川崎で傾斜地や崖地の売却に強い買取業者は？
今度は神奈川県川崎市で傾斜地や崖地の売却に強い買取り業者を紹介します。
この中から２～３社をピックアップして買取り依頼するのがおすすめです。
あまり多くの業者に連絡して、増大した手間に買取り金額が見合えばいいのですが、ほとんどの場合で大して変わりません。
３－１．（株）ドリームプランニング
横浜市でもおすすめ業者に挙げましたが、川崎市の傾斜地や崖地でもおすすめするのは理由があります。
ドリームプランニングでは良好なアクセスに加えて土地勘をもったスタッフなどフットワークが軽いため、川崎市ひいては都内２３区くらいは楽々カバーできるからです。
もちろん日本全国、どこであっても傾斜地や崖地を買取りできるので、お気軽にご相談くださいませ。
３－２．弘商
対応エリアは神奈川県川崎市＆横浜市をはじめ東京・埼玉・千葉・茨城・栃木・群馬……関東一円の訳あり不動産の買取りをカバーしてくれる心強い業者です。
傾斜地や崖地のほかにも軟弱地盤や市街化調整区域、再建築不可や嫌悪施設、告知事項がある物件などもお任せください。
しつこい営業はなし、現況のままで買取りOK＆瑕疵担保責任の負担も免責なので、安心してお任せできますね。
３－２－１．弘商・企業データ
| 会社名 | 株式会社弘商（ひろしょう） |
| 免許 | 神奈川県知事（１）第３２００５号 |
| 設立 | ２０１３年１０月 |
| 事業内容 | 建築塗装／防水／住宅リフォーム／不動産買取／不動産売買／賃貸管理 |
| 代表者 | 代表取締役 田口傑（たぐち たけし） |
| 本社 | 神奈川県川崎市川崎区渡田向町３－９－１０１ |
| 電話 | ０４４－２３０－５６８８ |
| FAX | ０４４－２３０－５６８９ |
| HP | https://www.hiroshyo.com/ |
| 営業時間 | １０：００～１８：００ |
| 定休日 | 水曜日・第２＆第４火曜日、年末年始 |
３－３．ウィズダム
経営方針は「会社に関わるすべての方に幸せになっていただくこと（HPより）」。
川崎市中原区に本社を構える買取り業者です。武蔵小杉駅を中心に地域密着型の不動産売買を展開しており、フットワークの軽さから広く首都圏を商域としてカバーできます。
買取り強化地域は神奈川・東京・千葉・埼玉の南関東１都３県。地元をはじめ皆様から愛される不動産会社として、傾斜地や崖地の売却をご検討ください。
他にも有益な不動産情報を発信するため、ブログやInstagramも運用しているのでのぞいてみましょう。
３－３－１．ウィズダム・企業データ
| 会社名 | 株式会社ウィズダム Wisdom Inc. |
| 免許 | 神奈川県知事（１）第３１２８７号 |
| 設立 | ２０２１年 |
| 事業内容 | 不動産売買・賃貸仲介事業／分譲住宅事業／建築工事及び土木工事、設計、施工／資産買取及び再生リノベーション事業／商業施設の空間デザイン事業／不動産投資開発事業／資産運用コンサルティング |
| 代表者 | 代表取締役 前田章宏＆永野和利 |
| 本社 | 〒２１１－０００５ 神奈川県川崎市中原区新丸子町９１５－２０ ECS武蔵小杉ビル３階 |
| 電話 | ０４４－３２８－５７０４ |
| FAX | ０４４－３２８－７５０５ |
| HP | https://wisdom-r.co.jp/ |
| 営業時間 | １０：００～１８：００ |
| 定休日 | 火曜日・水曜日 |
３－４．アーベスト
「理想の不動産売却を川崎区で（HPより）」
傾斜地や崖地の売却価格にとことんこだわる不動産会社として、川崎市川崎区で営業している業者です。
代表は生まれも育ちも川崎市川崎区で、地域密着型の営業スタイルに定評があります。
お客様をお待たせしないスピーディできめ細やかな対応にもこだわりが感じられるでしょう。
もちろん川崎市以外の傾斜地や崖地についても相談に乗ってくれるので、お気軽に声をかけてみてください。
３－４－１．アーベスト・企業データ
| 会社名 | 株式会社アーベスト |
| 免許 | 神奈川県知事（１）第３０５４３号 |
| 設立 | ２０１９年 |
| 代表者 | 代表取締役 阿部寿則 |
| 本社 | 〒２１０－０８１２ 神奈川県川崎市川崎区東門前３－２－１２ |
| 電話 | ０４４－２８０－６９３３（３６５日２４時間受付可） |
| FAX | ０４４－２８０－６９３４ |
| HP | https://kawasaki-a-best.com/ |
| 営業時間 | １０：００～１９：００ |
| 定休日 | 水曜日 |
３－５．山脇商事
川崎市中原区に本社を構える買取り業者です。
傾斜地や崖地を直接買取りしてくれるので、売却をお急ぎだったり周囲に知られたくなかったりする方には重宝することでしょう。
また仲介手数料も発生せず、シンプルに売却できるので少ない負担で持て余している傾斜地や崖地を手放せるのが嬉しいですね。
相続によって傾斜地や崖地を手に入れたものの、持て余してしまっている方は、一度相談してみてください。
３－５－１．山脇商事・企業データ
| 会社名 | 株式会社山脇商事 |
| 免許 | 神奈川県知事（１３）第７３０９号 |
| 設立 | １９７３年６月 |
| 事業内容 | 戸建・マンション分譲事業（用地取得、企画、設計、分譲、管理）／不動産の企画、売買、仲介、代理、賃貸借、管理、建設不動産の買取、借地権・底地権の整理／上記各号に附帯する一切の業務 |
| 代表者 | 福島宏行 |
| 本社 | 〒２１１－００６１ 神奈川県川崎市中原区小杉町３－４４０ |
| 電話 | ０４４－７１１－３１７８ |
| FAX | ０４４－７３３－１４２３ |
| HP | https://sankyoushouji.com/ |
| 営業時間 | １０：００～１９：００ |
| 定休日 | 水曜日、第２第３火曜日 |
４．傾斜地や崖地の崖崩れ・土砂崩れに備える方法は？
傾斜地や崖地を所有していて最大のリスクと言えば、崖崩れや土砂崩れですよね。
土石流で家屋や財産に被害が出る程度であればまだ不幸中の幸いというもの。尊い人命が失われてしまっては取り返しがつきません。
そんなことにならないよう、傾斜地や崖地の崖崩れや土砂崩れには、十分すぎるほど用心しましょう。
ここでは傾斜地や崖地で崖崩れや土砂崩れに備える方法を解説してまいります。
４－１．崖崩れの情報を調べる方法は？
崖崩れの情報を調べる方法は、インターネットで調べる方法と自治体などに問い合わせる方法があります。
まずはインターネットである程度調べてから自治体で問い合わせるようにすると、話がスムーズに進みますし、より的確な情報が得られるでしょう。
４－１－１．横浜市で崖崩れの情報を調べる方法は
各自治体では崖崩れなど各種災害情報をまとめたハザードマップを作成しており、横浜市でもオンライン上で閲覧・調べることが可能です。
ただし土砂災害特別警戒区域や土砂災害警戒区域などの最新情報が反映されていない可能性があるため注意しましょう。
崖崩れなど土砂災害についての最新情報は、神奈川県が出している神奈川県土砂災害情報ポータルをご確認ください。神奈川県横浜川崎治水事務所でも対応可能です。
ハザードマップについて不明な点がある場合は、横浜市の各区役所へお問い合わせください。
※参考：土砂災害ハザードマップ 横浜市
※参考：神奈川県土砂災害情報ポータル
４－１－２．横浜市土砂災害ハザードマップの利用方法
それでは実際に横浜市土砂災害ハザードマップを使ってみましょう。
上掲リンクから横浜市ホームページに入り、崖崩れの情報を調べたい区のハザードマップを選択します。
各区で地図面（ハザードマップ）と情報面が用意されていますが、情報面の法は土砂災害に関する概論がまとめられているだけでした。
区ごとの違いはほとんどないので、どれか一つをざっと流し読みしておけば事足りるでしょう。
土砂災害ハザードマップには主に（１）土砂災害警戒区域（２）土砂災害特別警戒区域（３）急傾斜地崩壊危険区域（４）避難情報の発表に伴い開設される避難場所（５）土砂災害時指定緊急避難場所（指定・一部指定）等が表示されています。
例えば当サイトURUHOMEを運営する（株）ドリームプランニング本社（横浜市中区山下町。横浜スタジアム真横）を見ると、近くに崖地や傾斜地がないので、特に警戒区域等の指定はありません。
それでも近くに（４）即時避難場所としてみなと総合高等学校、（５）指定緊急避難場所として港中学校があるのが分かります。
日ごろから避難できる場所を確認しておくと、いざ有事に安心ですね。売却したい傾斜地や崖地だけでなく、ご自宅地域のハザードマップも確認しておくのがおすすめです。
４－１－３．川崎市で崖崩れの情報を調べる方法は？
川崎市にも土砂災害ハザードマップが用意されているので、川崎市を除く各区の情報を調べることができます。
※ただし川崎区については土砂災害警戒区域等が指定される斜面地が存在しないため、作成されていません。
また川崎市についても最新情報を知りたい場合は神奈川県土砂災害情報ポータルを調べたり、横浜川崎治水事務所に問い合わせましょう。
４－１－４．川崎市土砂災害ハザードマップの利用方法
川崎市の土砂災害ハザードマップを利用する方法も、横浜市とおおむね同じです。
上掲リンクから調べたい各区を探しましょう。
表現が（地図面）と（啓発面）に分かれていますが、ここでも（啓発面）は土砂災害に対する備えなど基本的な情報をまとめてあります。
肝心の地図面を見ると、基本的には横浜市と同じで（１）土砂災害特別警戒区域（２）土砂災害警戒区域（３）急傾斜地崩壊危険区域（４）避難所などが表示されていました。
他にも（５）区役所（６）消防署・出張所（７）警察署（８）救急告示医療機関及び災害拠点病院が表示されています。
ただ避難するだけでなく、傷病救護や安全保護なども含めた、総合的な災害対策を追求する姿勢が頼もしいですね。
限られた図面にどういう情報を掲載するか、その取捨選択には当局の思想や意欲が表れるものなので、自治体ごとに見比べてみるのも勉強になるでしょう。
４－２．崖崩れの対策を講じる方法は？
土砂災害ハザードマップ等で崖崩れの情報を得て、対策を講じなければとても安心して売却できない状況だったとします。
崖崩れの対策方法にはいくつか選択肢があるので、より効果的な方法を選びましょう。
４－２－１．擁壁を設ける
崖崩れの対策として、真っ先に思いつくのが擁壁の造設だと思います。
崖下の場合、そもそも崖地をしっかりとした擁壁にしてしまえば、傾斜地や崖地でも崖崩れの心配がなくなり、安心感が違いますよね。
擁壁は最も効果的な崖崩れ対策の一つですが、それだけ費用は覚悟しなくてはなりません。
小規模なものでも数百万、しっかりしたものでは数千万単位の予算を組んでおく必要があるでしょう。
４－２－２．流土止め（防護壁）を設ける
防護壁とも呼ばれる流土止めは、崖崩れが起きた場合に土砂を食い止める構造になっています。
防護壁はがけと建物の間に築造され、万が一がけ崩れが発生してしまった場合でも、防護壁で土砂を受け止めるため、建物倒壊の心配は極めて少なくなります。
防護壁は、崩落土砂の勢いを殺し、被害を最小限に食い止める効果が期待できます。
予算面では擁壁よりも若干程度割安に抑えられる傾向が見られ、がけ条例で認められるならば防護壁の単独造設もアリでしょう。
自分で住むのであれば、予算や土地面積が許す限り擁壁とのダブル造設で安心感を高めたいですね。
４－２－３．建物を頑丈に造る（鉄筋コンクリート造など）
擁壁や防護壁で崖崩れに備えるのは大切ですが、それでも崖崩れが起きてしまった場合、最後のたのみは建物になります。
また、擁壁や防護壁を築造する費用は無いという場合、建物の全部や一部を鉄筋コンクリート造(RC造)にすることによって、万が一がけ崩れが発生した場合でも建物倒壊は免れる事が出来ます。
建物の鉄筋コンクリート造の基礎部分の一部を高くすることを「高基礎」などと言いますが、擁壁を築造するほどの予算が無い場合、崖側を高基礎にして、崖崩れに備えるやり方も多くあります。
４－２－４．崖崩れ防止ネットの信頼性は？
傾斜地や崖地に擁壁などを造設する予算的な余裕がない場合、崖崩れ防止ネットを張ることも選択肢に浮上してきます。
崖崩れ防止ネットは各メーカーから様々な商品が出ており、名称・材質・機能もさまざまです。
傾斜地や崖地の規模が小さく、崖崩れが発生しても流出土砂を食い止めきれることが見込まれる場合は導入を検討してもいいでしょう。
ただしアマチュア判断は危険ですから、崖崩れ防止ネットを造設する際には専門業者に相談し、そのアドバイスを受けるようにしてください。
４－３．そもそも傾斜地や崖地には住まないのが最大の対策だけど……
防災のプロに言わせれば「住んでから防災を考えるより、そもそも災害リスクの高い場所に住まないのが最大の防災だ」とのこと。確かにその通りですね。
だから傾斜地や崖地の近くには住みたくない……しかし人生なかなかそう理想通りにはいきません。
よくあるケースが（１）傾斜地や崖地の不動産を相続してしまった（２）転勤や介護などやむを得ない事情で移り住んだ……等々。また（３）予算的に傾斜地や崖地については妥協したという方もいらっしゃいました。
古来「住めば都」とも言う通り、傾斜地や崖地に住むのであれば、そこを都にする＝住環境を改善していく他ありません。
ただし可能であればなるべく早く売却して、新天地に夢や希望を託したいですね。
４－４．傾斜地や崖地は早めの売却がおすすめ
自分で傾斜地や崖地の近くに住んでいるならともかく、空き家として持て余している不動産は早めの売却をおすすめします。
なぜなら自分では利用していないのにもかかわらず固定資産税や都市計画税などの税金はかかるし、メンテナンスの費用や労力も小さくありません。
放置すればトラブルの温床になるし、行政から「特定空き家」「管理不全空き家」に指定されれば税制面の優遇も解除されてしまいます。
更に行政代執行で解体などされた日には、数百万円単位の費用請求がきてしまうでしょう。
だから傾斜地や崖地を持て余しているのであれば、早めの売却がおすすめです。
５．レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）とは何？
先ほど土砂災害ハザードマップの開設で土砂災害特別警戒区域・土砂災害警戒区域という言葉が出てきました。
これらはそれぞれレッドゾーン・イエローゾーンと呼ばれ、特に警戒が必要な傾斜地や崖地を意味する言葉です。
５－１．土砂災害防止法（土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律）に規定
レッドゾーンは土砂災害防止法（土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律）の第４章（第９条～第２６条）に規定されています。
レッドゾーンという名称は法的に決まっているものではなく、通称として国や各自治体等で使用されているものです。
５－２．イエローゾーン（土砂災害警戒区域）とは何？
イエローゾーンは同法の第３章（第７条～第８条の２）で規定されています。イエローゾーンという呼称はあくまでも通称です。
サッカーでもイエローカードが警告で、レッドカードが退場とより重い処分となっているように、イエローよりもレッドの方が危険度が高いと分かりますね。
とは言えイエローゾーンなら軽視してよいというものではありません。
どちらにしても、いざ土砂災害が発生すればその被害は甚大なものになるため、十二分に警戒・対策しましょう。
５－３．レッドゾーンとイエローゾーンの違いは？
レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）の方がイエローゾーン（土砂災害警戒区域）よりも危険度が高いことは分かりました。
それでは両者の違いがどうなっているのか、ここで解説しておきましょう。
| レッドゾーン | イエローゾーン | |
| 正式名称 | 土砂災害特別警戒区域 | 土砂災害警戒区域 |
| 根拠法規 | 土砂災害防止法第９条～第２６条 | 土砂災害防止法第７条～第８条の２ |
| 誰が指定？ | 都道府県知事 | 都道府県知事 |
| 定義（１） | 土砂災害が発生した場合、住民等の生命や身体に著しい危害が懸念される区域 | 土砂災害が発生した場合、住民等の生命や身体に危害が懸念される区域 |
| 定義（２） | 一定の開発行為に制限がかかる区域 | 土砂災害の発生防止に警戒・避難体制を特に整備すべき区域 |
| 定義（３） | 居室のある建物の構造に規制がかかる区域 | |
| 不動産の価値 | 著しく減少する | 減少する |
土砂災害を警戒し、予防や対処体制を整備すべきことは共通していますが、レッドゾーンでは一定の開発行為や建物構造に規制がかかるのですね。
傾斜地や崖地の物件がレッドゾーンにかかるのか、それともイエローゾーンなのかは、不動産を売却する上で大きな問題となるでしょう。
なぜなら、イエローゾーンであれば建物を建築する際に構造の制限を受ける事はありませんが、レッドゾーンに指定されると建物の一部または全部を鉄筋コンクリート造にする必要があり、心理的な負担と費用的な負担が高くなるため、著しく不動産の価値が下がります。
また、現在はイエローゾーンでも、近い将来レッドゾーンに指定されてしまう事もあります。レッドゾーンでないから安心と思っていても、売却する時には知らずにレッドゾーンになっていたという事もありますので、売却を考えている場合は早めに売却しましょう。
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６．急傾斜地崩壊危険区域とは何？
土砂災害ハザードマップに急傾斜地崩壊危険区域という言葉も出てきました。
こちらについても解説しておきましょう。
６－１．急傾斜地法（急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律）に規定
急傾斜地崩壊危険区域とは、急傾斜地法（急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律）に規定されているものです。
この法律でいう急傾斜地とは、水平面に対して３０度以上の傾斜をもつ土地を指します。
６－２．急傾斜地崩壊危険区域の指定基準は？
急傾斜地崩壊危険区域は都道府県知事が指定するものです。崖崩れが発生した場合に相当数の居住者等に危害が懸念される地域について、関係する市区町村長の意見を聞きながら指定します。
急傾斜地崩壊危険区域に指定されると各種の制限がかかるため、居住者等保護の目的を果たす必要最低限で指定しなければなりません（第３条）。
６－３．急傾斜地崩壊危険区域に指定されるとどんな規制がかかる？
急傾斜地崩壊危険区域に指定されると、一定の行為に制限がかかります（第７条）。
以下の行為は知事の許可なしにできないので注意しましょう。
（１）水の放流や停滞など、急傾斜地へ水を浸透させる行為
（２）ため池や用水路など急傾斜に崩落防止施設以外の施設や工作物を設ける行為
（３）法面に対して法切・切土・掘削・盛土を行う行為
（４）立ち木・竹を伐採する行為
（５）伐採した木や竹を滑り落としたり引きずったりして運び出す行為
（６）土石を採取・集積する行為
（７）その他急傾斜地の崩壊を助長・誘発する行為として政令で定める行為
また、急傾斜崩壊危険区域では、急傾斜地崩壊対策事業(つまり崩壊防止工事として崖崩れ防止の工事)などがなされることがあります。
７．砂防指定地とは何？
傾斜地や崖地の形状によっては、砂防指定地となっていることもあります。
砂防指定地とは何なのか、ここで解説しておきましょう。
７－１．砂防指定地は砂防法で規定
砂防指定地は砂防法第２条によって規定されています。
昔から使われている法律なので、条文がカタカナ混じりで面白いですね。せっかくの機会だから、条文を読んでみましょう。
砂防法 第２条
第二条 砂防設備ヲ要スル土地又ハ此ノ法律ニ依リ治水上砂防ノ為一定ノ行為ヲ禁止若ハ制限スヘキ土地ハ国土交通大臣之ヲ指定ス
（１）砂防設備が必要な土地
（２）治水上の必要があって砂防に悪影響を及ぼす一定の行為を禁止or制限すべき土地
これらの土地について、国土交通大臣が砂防指定地に指定するのですね。
ちなみに砂防とは山の土砂が崩れたり流れ出したりするのを防ぐこと、流れ出す量を規制することを言います。
また治水とは水を治めると書く通り、水害をおさえることですね。土砂が大量に流れ出すと甚大な被害をもたらすので、砂防対策も治水の一環と言えるでしょう。
７－２．砂防指定地にはどんな規制がかかる？
砂防指定地として指定された土地は、一定の制限がかかります。
竹木の伐採や土石・砂礫の採取などには都道府県知事の許可を得なくてはなりません。
砂防指定地の管理は各都道府県が担当しており、具体的な行為制限については都道府県の条例等に細かく規定されています。
神奈川県でも砂防条例（神奈川県砂防指定地の管理に関する条例）が定められているので確認してみましょう。
- 開墾や掘削など土地の形状を変更する行為
- 建築物や道路、橋その他の施設や工作物の新設や改設、撤去など
- 土石や鉱物の採取や堆積、投棄
- 竹木の伐採または滑走もしくは地曳き運搬
- 砂防設備の占用
これらの行為もしくはこれらと近しい行為を考えている場合は、事前に土木事務所へ確認してください。
※参考：砂防条例（神奈川県砂防指定地の管理に関する条例）‐神奈川県ホームページ
８．地すべり防止区域とは何？
あまり耳慣れないかも知れませんが、傾斜地や崖地が地すべり防止区域にかかることも考えられます。
地すべり防止区域とは何なのか、詳しく解説しておきましょう。
８－１．地すべり等防止法で規定
地すべり防止区域は地すべり等防止法で規定されています（第３条）。
既に地すべりしている区域または今後地すべりする危険性が極めて大きい区域について、主務大臣が指定するのです。
主務大臣が指定して地すべり防止区域を、都道府県知事が管理等する形で運営されます。
８－１－１．主務大臣とは？
主務（しゅむ）大臣とは特定の大臣ではなく、案件ごとの担当大臣を指します。
地すべり防止法では第５１条で主務大臣について規定しているので見ておきましょう。
（１）砂防法で指定された土地等⇒国土交通大臣
（２）森林法で指定された保安林等⇒農林水産大臣
（３）土地改良法にかかる土地等⇒農林水産大臣
（４）これら以外の土地等⇒国土交通大臣
つまり地すべり防止法における主務大臣とは、国土交通大臣と農林水産大臣を指すのですね。
地すべり防止区域等の指定は、この両者が相互に協議しなくてはなりません。
８－２．地すべり防止区域にはどんな規制がかかる？
地すべり防止区域に指定されると、一定の行為について制限がかかるのは他の法律と同様です（第１８条）。
（１）地下水を誘致・停滞など地下水を増加させたり、地下水の排出を阻害する行為
（２）地表水を放流・停滞など地下への浸透を助長する行為
（３）法面の法切または切土のうち、政令で定める行為
（４）ため池や用排水路ほか地すべり防止施設以外の施設や工作物を新設・改良する行為
（５）これらのほか地すべりの防止を阻害または地すべりの助長・誘発につながる行為
これらの行為については都道府県知事の許可が必要になります。と知事は許可に際して必要な条件を追加することもできるので、許可を申請する際に確認しておきましょう。
８－３．ぼた山崩壊防止区域とは何？
地すべり防止法では、第４章（第４１条～第４５条）でぼた山崩壊防止区域というものも規定されています。
そもそも「ぼた山」とは、石炭などを採掘した際に捨てられた石が積み重なって、いつしか山となったものです（第２条）。
石ころを積み上げて出来た山なので、非常に崩れやすく危険な状態となっています。
それでぼた山崩壊防止区域を指定しているのですが、あまり日常生活になじみがないため今回は割愛しましょう。
９．がけ条例とは何？
傾斜地や崖地に建物を建てる上で、がけ条例が大きなハードルとなることが多いです。
がけ条例とは何なのか、分かりやすく解説しておきます。
９－１．がけ条例は建築基準法に基づいて自治体で制定
がけ条例（崖地条例など）とは建築基準法第１９条４項に基づいて、各自治体が制定している条例のことです。
自治体が指定した崖地から一定の範囲内・条件下における建築行為について制限をかけています。
例えば、崖上、崖下に建築物を建築する時は、崖を鉄筋コンクリート造の擁壁で保護しなければならない、もしくは建物の一部と鉄筋コンクリート造にするなど、がけ崩れに耐えうる建築物を建築しなければならないというものです。
また、実際に崖でなくとも、崖崩れを防止する擁壁が構造上安全性が確認できない場合もがけ条例がかかります。
名称はストレートに「がけ条例」と明記されるよりも、例えば「横浜市建築基準条例」「川崎市建築基準条例」など、建築基準法に基づく条例である旨を明記されているケースが多い印象です。
どの条例をみても、だいたい３～５条あたりを見ると、いわゆるがけ条例を発見できるのでチェックしてみましょう。
９－２．がけ条例に違反するとどうなる？
がけ条例に違反すると、多くの自治体で罰金が科せられるようです。
がけ条例に違反した場合の罰則例
| 違反 | 罰則 | |
| 神奈川県建築基準条例 | 第３条違反 | ５０万円以下の罰金（第５９条） |
| 横浜市建築基準条例 | 第３条違反 | ５０万円以下の罰金（第５８条） |
| 川崎市建築基準条例 | 第５条違反 | ５０万円以下の罰金（第６５条） |
| 東京都建築安全条例 | 第６条違反 | １０万円以下の罰金（第８３条） |
| 千葉県建築基準法施行条例 | 第４条違反 | ５０万円以下の罰金（第５３条） |
１０．横浜・川崎の傾斜地＆崖地の売却はURUHOMEへご相談を
今回は横浜や川崎で急傾斜地や崖地の売却方法やおすすめ業者、法律的な関連知識などについて徹底解説してまいりました。ぜひ皆様の不動産売却に役立てていただければ幸いです。
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