「工場の査定はどうすればいい？」
不動産プロとして日々多くの取引を手がけているドリームプランニングでは、工場はじめ多くの査定を手がけております。
そのため工場の査定に関するお問い合わせを多くいただくので、今回は工場の査定についてよくある質問をまとめました。
わかりやすく解説いたしますので、皆様が工場の査定を依頼されるご参考にどうぞ。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の工場や再建築不可物件・底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
当サイトURUHOMEは、私達が蓄えた取引ノウハウを不動産のお悩みを抱えていらっしゃる皆様に役立てたいと思い、「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．工場査定の流れ
工場を査定する時は、どのような流れになるのでしょうか。
ここでは工場査定とその前後について、大まかな流れを解説いたします。
１－１．査定準備
工場の査定を思い立ったらすぐ専門業者に依頼してもいいのですが、事前準備をととのえておくことで工場の査定がスムーズになり、かつ正確に査定しやすくなるでしょう。
１－１－１．工場のデータをまとめる
査定する工場について、詳しく知るほど正確な査定ができるのは言うまでもありません。
工場がどのような立地にあって、どのような経営状態で、どのような権利関係にあるのかなどを簡潔にまとめましょう。
A４用紙１～３枚程度にまとめたものを専門業者に渡してあげると、とても喜ばれるはずです。
（正直なところ、専門業者であっても冷やかしのような査定依頼を多く受ける事もあるため、最初は身構えてしまう事もあります。本当に工場の売却を考えているという事でしたら、出来る限りの資料をご用意されることをお勧めします）
しかし、時点ではまだ工場を買取に出すか決定していない事もあると思いますので、権利関係などを裏づける書類(権利証・登記識別情報通知など)の原本まで持参する必要はありません。
１－１－２．査定を依頼する業者をピックアップする
工場の査定を依頼する業者を探す時、最もよいのは信頼できる知人の紹介です。
しかし工場を査定に出された知人がいない時は、インターネットを使って検索することになるでしょう。
例えばGoogle先生に「工場 査定」などと入力すると、工場の査定をしてくれる専門業者のホームページが出てきます。
ただし必ずしも「上位表示されている＝優良な専門業者」とは限りません。
SEO対策が得意なだけで、ただの転売業者であることも多いので、ホームページに書いてある宣伝内容どおりの業者か、口コミなどと合わせて慎重に吟味しましょう。
工場の査定を依頼する業者の数は２～３社、多くても５社以内にとどめておくのがおすすめです。
あまり多いと１社ごとの対応が大変になってしまいますし、その割に工場の査定結果もそこまで変わりません。
１－２．査定相談
査定してほしい工場のデータがある程度まとまり（完璧にしなくて大丈夫です）、よさそうな専門業者を見つくろったら、工場の査定を相談しましょう。
１－２－１．アポイント
専門業者とのファーストコンタクトは電話かメールでアポイントをとるのがおすすめです。
いきなり店舗を訪ねられても査定担当（多くは営業担当）が出ていて不在のことが多く、また様々なリスクも否めません。
電話口の受け答えや返信メールの文面から、専門業者の資質を探れるメリットもあります。
ある程度の信頼に足ると判断されたら、初めて専門業者を訪問しましょう。
１－２－２．訪問
電話やメールで工場の査定相談が完結することはほとんどないので、詳しいことは対面での相談になると思います。
専門業者の訪問時に持参するとよいものをピックアップしておきましょう。
- 工場のデータ（事前準備でまとめたもの）
- 工場の写真（なるべく内外・多方向から撮影）
- 筆記用具（資料にメモを書き加えたり、書類に記入したりすることも）
- ハンコ（三文判でOK。その場で売却を依頼する時にあった方がよい）
より詳しい資料を提供するのは、正式に査定を依頼する段階に入ってからで大丈夫です。
１－３．査定依頼
工場の査定を正式に依頼する時は、より正確な査定ができるように詳しい資料を渡してあげましょう。
工場の査定に必要な書類は後ほど詳しく解説しますが、ひとまずあると望ましい書類をまとめておきます。
【工場査定の必要書類】
・工場の登記簿謄本（登記事項証明書）
・固都税（固定資産税・都市計画税）の納税通知書
・工場の図面（建物間取り図）
・工場の土地公図
【工場査定の追加書類】
・工場の建物修繕履歴
・土地の地積測量図
・土地の境界確認書
・工場の売買契約書 など
※これらの書類はすべてコピーで問題ありません。ただしなるべく最新のものを用意しましょう。
工場の査定依頼時点ですべて揃えなくても、査定が進んでいく中で専門業者から求められた時に用意すれば大丈夫です。
１－４．査定結果
専門業者に工場の査定を依頼したら、査定結果が出るまで早ければ３営業日か、遅くても１週間以内には何かしらの連絡をくれるでしょう。
例えば必要な資料が揃わなくて、現地を確認しにいく必要が生じたとか、何かしらのトラブルが発生してしまったなど。
案件によって時間がかかってしまうのは仕方ないものの、お客様に報連相がないのは論外です。
そういう専門業者は担当者本人の意識が低いばかりでなく、その上司によるチェック体制も甘いと言えるでしょう。
お客様を放置するほどお忙しいようですから、わざわざ催促してあげるのはご迷惑かも知れません。
早々に見切りをつけて他の専門業者に連絡するのがおすすめです。
１－５．工場査定＆買取相談はURUHOMEへ
工場の査定結果が出たら、相見積もりの結果と比較した上で、専門業者へ買取に出すかを決めましょう。
今回は工場の査定に特化しているため、工場の買取については別の機会に詳しく解説いたします。
工場の査定でお悩みの際は、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。
工場査定の事前準備から査定完了まで、業界最速クラスのスピード感をもって全力対応させていただきます。
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２．工場の査定方法
工場の査定方法には、大きく①不動産会社による査定と②不動産鑑定士による査定の２種類があります。
ここではそれぞれの工場査定について、詳しく解説いたしましょう。
２－１．不動産会社による工場の査定
不動産会社か工場を査定する時は、査定した工場の買取を前提としているため、基本的には無料で査定してくれると思います。
実際の工場査定は会社によって様々な方法を用いていますが、ここでは工場を査定する一例を解説しましょう。
２－１－１．簡易的な工場査定
工場を買取に出すつもりはあまりない≒査定額を何となく知りたい、もしくは査定額によっては工場を売却してもいいとぼんやり思っているレベルであれば、簡易的な工場査定を行うことが多いです。
ごく簡易的な工場査定なら、３営業日と言わず資料がそろっていれば、２～３時間もあれば充分でしょう。
【工場の簡易査定例】
工場の簡易査定≒工場の資産時価＋工場の営業利益×３～５年分(稼働中の工場の場合)
※営業利益に波が大きい場合は、複数年の平均値を×３～５することも
工場の資産時価≒①工場の土地＋②工場の建物（※設備や機械などはゼロと仮定）
①工場の土地時価≒路線価×土地面積÷０．８（実勢価格差分）
②工場の建物時価≒固定資産税評価額×１．１～１．３
or②工場の建物時価≒新築価格×（残存年数÷耐用年数）
| 工場の建物構造 | 耐用年数 |
| 木造・合成樹脂造 | １５年 |
| 木骨モルタル造 | １４年 |
| 鉄骨造（S造） | |
| ＞鉄骨の厚さ３mm以下 | １７年 |
| ＞鉄骨の厚さ３mm超４mm以下 | ２４年 |
| ＞鉄骨の厚さ４mm超 | ３１年 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | ３８年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） | ３８年 |
| レンガ造・石造・ブロック造 | ３４年 |
※国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」より
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf
この方法なら、専門知識のない方でも工場の大ざっぱな査定はできます。しかし工場に関するソフト面（定性データや将来性など）を織り込んだ査定は難しいでしょう。
２－１－２．現地調査を伴う工場査定
不動産会社が買取を前提に工場を査定するなら、書類だけでなく工場の現地調査も行った上で、定性データや将来性も織り込んだ査定を行うはずです。
当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングでは、下記のようなポイントを元に工場の査定を行います。
【工場査定のポイント】
・工場の買取≒オーナーチェンジによるポテンシャル（潜在資産価値）はあるか？
・設備の状態や汎用性≒新事業を展開できるキャパシティ（応用性）が見込めるか？
・従業員の士気やモラル。
マンパワーで工場の潜在的な資産価値を引き出せるか？(稼働中の工場の場合)
・工場に対する地域の理解や支持が企業成長≒工場の資産価値につながるか？(稼働中の工場の場合)
・工場の外部関係。将来的な紛争のリスクなどは最小限に抑えられるか？(稼働中の工場の場合)
……等々。実際の工場査定については、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングまでご相談くださいませ。
２－１－３．取引事例比較法による工場査定
工場の査定データが多い場合は、取引事例比較法を用いて査定できることもあります。
近くの工場がどのくらいで査定されているかデータを集めて、それを今回査定する工場に当てはめる方法です。
【計算式】査定価格≒取引事例の査定額×①事情補正×②時点補正×③地域補正×④個別的要因補正
①事情補正：比較する査定事例と今回の査定で事情の違いを補正
②時点補正：当時と今回で時間的な違いを補正
③地域補正：比較する査定事例と今回の査定で地域差を補正
④個別的要因補正：当時と今回の個別要因による差を補正
これらの補正は査定者にとって専門知識が問われるでしょう。
２－１－４．収益還元法による工場査定
収益還元法とは工場の収益性をベースに査定する方法で、工場から将来的に生み出される価値を現在価値に割り引いて査定します。
収益還元法には①直接還元法と②DCF方があり、それぞれのケースに合わせて使い分けましょう。
①直接還元法
一定期間（通常は１年間）の純収益を還元利回りで割って収益還元価格（工場の査定額）を求めます。
②DCF法
ディスカウント・キャッシュ・フロー法の略で、工場の経営期間中に見込まれる純収益と売却後に見込まれる金額を、現在の価値に置き換えて合計する方法です。
基本的にはDCF法を用いて工場を査定しますが、簡易的な査定で事足りるケースでは直接還元法も適切とされることもあるでしょう。
２－２．不動産鑑定士による工場の査定
不動産鑑定士とは、不動産の適正な価格を鑑定する国家資格者です。
不動産鑑定士に工場の査定を依頼すると、不動産鑑定評価書（不動産鑑定書）か不動産査定書のいずれかを発行してもらえます。
２－２－１．不動産鑑定評価書
不動産の鑑定評価≒不動産鑑定評価書（法的には単に鑑定評価書）の発行は不動産鑑定士の独占業務であり、不動産鑑定士以外の人が発行することはできません（※不動産の鑑定評価に関する法律／第３６条・第３９条）。
（不動産鑑定士でない者等による鑑定評価の禁止）
不動産の鑑定評価に関する法律
第三十六条 不動産鑑定士でない者は、不動産鑑定業者の業務に関し、不動産の鑑定評価を行つてはならない。
２ 略
（鑑定評価書等）
不動産の鑑定評価に関する法律
第三十九条 不動産鑑定業者は、不動産の鑑定評価の依頼者に、鑑定評価額その他国土交通省令で定める事項を記載した鑑定評価書を交付しなければならない。
２ 鑑定評価書には、その不動産の鑑定評価に関与した不動産鑑定士がその資格を表示して署名しなければならない。
３ 不動産鑑定業者は、国土交通省令で定めるところにより、鑑定評価書の写しその他の書類を保存しなければならない。
※参考：不動産の鑑定評価に関する法律｜e-Gov法令検索
https://laws.e-gov.go.jp/law/338AC0000000152
第３６条に違反した場合は６ヶ月以下の懲役または５０万円以下の罰金もしくは両方が科せられます（同法第５６条）。
鑑定評価書には以下の内容が記載されているので、受け取ったら確認しておきましょう（不動産鑑定評価に関する法律施行規則第３８条１項１～５号）。
（１）鑑定評価の対象である土地と建物等に関する権利（所有権を除く）
（２）鑑定評価の依頼目的or鑑定評価すべき事情
（３）鑑定評価の基準年月日＆鑑定評価を実施した年月日
（４）鑑定評価の金額を決定した理由
（５）鑑定評価の対象である土地や建物等に関する利害関係の有無
※各号の条文を噛み砕いています。
※参考：不動産の鑑定評価に関する法律施行規則｜e-Gov法令検索
https://laws.e-gov.go.jp/law/339M50004000009/
２－２－２．不動産査定書
不動産査定書は不動産鑑定評価書の簡易版で、特に資格がなくても作成可能です。
ただし不動産鑑定評価書と違って公的な証明としては使えないので注意しましょう。
ちなみに不動産会社が作成する査定書面も不動産査定書です（名称は不動産会社によって異なることもあります）。
不動産査定書の内容は各社で異なりますが、おおむね以下の内容はどこでもおさえているでしょう。
・査定した工場の概要
・査定金額とその根拠
・売り出し価格の目安
・工場の周辺環境
・予想される手取り額
・査定に関するコメント 等
気の利いたところであれば、工場を査定する理由なども踏まえて、工場の売却計画なども書き添えてくれることもあります。
各ポイントを比較しながら、工場の売却計画を立てていきましょう。
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３．工場の査定ポイント
工場の査定には様々な方法がありますが、査定金額がアップ／ダウンするポイントについても気になるところです。
ここでは工場の査定ポイントをいくつか解説してまいりましょう。
３－１．工場の査定アップポイント
工場の査定がアップするポイントには、以下のようなものがあります。
３－１－１．立地条件がよい
立地条件がよい工場は生産物の流通が円滑にできるため、工場オーナーからの人気が高く、比例して工場の査定額もアップするでしょう。
３－１－２．建物の状態が良好
工場の建物コンディションが良好であれば、それだけメンテナンスにかかる費用をおさえられるため、経営収益を高めやすくなります。
だから状態が良好な工場は査定アップしやすいでしょう。
３－１－３．設備が充実している
設備が充実している工場は、それだけ質＆量ともに良好な生産が期待できます。
それが工場の査定額アップにつながるのは間違いありません。
３－１－４．汎用性が高い
汎用性の高さは工場としての機能に留まらず、工場以外の用途にも活用できる可能性を意味します。
工場以外の用途でも活用できれば買主の幅が広がるため、そのぶん査定アップにつながりやすいでしょう。
３－１－５．インフラ容量が充分
いくら工場の建物や設備、機械が立派であっても、それを稼働させるインフラ（電気・ガス・水道など）が不十分であれば能力を発揮できません。
充分なインフラ容量が確保されていれば、それだけ工場の査定額がアップしやすい傾向が見られます。
３－１－６．環境規制の対応が万全
環境意識が高まっている昨今では、工場のかける環境負担を軽視できないでしょう。
環境規制に適応できていない工場だと、その対応に莫大なコストがかかってしまいます。
既に環境規制に対応できている工場の方が査定アップにつながるのは間違いありません。
３－１－７．地域の再開発計画
工場のある地域で再開発計画を持ちあがっているなど、地域全体が成長すると工場のポテンシャルも底上げされる傾向があります。
地域の再開発計画情報は行政が発信しているため、工場の査定額に有利な情報をつかんで有利に運びたいところです。
３－１－８．業績が良好
言うまでもなく、業績が良好な工場は査定額もアップしやすいでしょう。
ただし業績が工場のハード面（建物や設備など）によるものか、ソフト面（個人の能力やノウハウなど）によるものかで、査定の安定性は変わってきます。
３－２．工場の査定ダウンポイント
続いて工場の査定がダウンしてしまうポイントについても、解説してまいりましょう。
３－２－１．立地が不便
先ほどとは反対に、立地が不便な場所の工場は査定額がダウンしてしまいます。
工場の生産面はもちろん、従業員の通勤なども不便なため、人材も集まりにくいでしょう。
３－２－２．建物が老朽化している
工場の建物が老朽化していれば、それだけ維持修繕コストがかかるものです。
そのコストを織り込むと、どうしても工場の査定に響いてしまいます。
３－２－３．汎用性が低い
特定の用途にしか使えない工場だと、その用途にマッチした買主以外は買えないため、客層が絞られてしまいがちです。
需要が少なければ、工場の査定額もダウンせざるを得ません。
３－２－４．環境面のリスク
環境コストというのは意外と大きなもので、これを軽視すると後々の経営に影を落とすことになるでしょう。
環境規制に適応できていない工場は、査定額も相応にダウンしてしまいます。
３－２－５．設備が旧式化している
設備が旧式化している工場は、設備を更新するにしてもそのまま使うにしても、大きなコスト負担を避けられません。
そうなるとその分を査定額からマイナスせざるを得ず、工場の査定額がダウンしてしまうのです。
３－２－６．インフラ設備が不足している
工場の稼働に必要なインフラが不足していると、肝心な生産がままなりません。
インフラ設備を充実させるには莫大なコストがかかるため、それを織り込めばどうしても査定額はダウンしてしまうでしょう。
３－２－７．耐震基準を満たしていない
工場の建物が耐震基準を満たしていないと、危なくてとても操業できません。
耐震基準を満たす改修工事の費用がかかることを考えれば、工場の査定額でバランスをとる必要が出てきます。
３－２－８．業績が悪い
言うまでもなく、工場の業績が悪い≒収益性が低いと査定額はダウンしてしまいがちです。
ただし工場の買取後に収益性を高められるノウハウやテクニックを持った買主であれば、比較的高く買取りできるかも知れません。
とは言え工場の業績がよいに越したことはなく、業績の悪い工場は査定額がダウンしてしまうでしょう。
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４．工場の査定費用
ここでは工場の査定でかかる費用について解説いたします。
４－１．工場の査定は無料の業者が多い
工場の売却を前提＆検討する場合、買取業者による査定は無料のケースがほとんどです。
よほど特別な出費があったなどと言うのであればともかく、一般的な買取業者は工場の買取を前提に査定しているため、あえて査定だけの費用は請求しないでしょう。
ちなみに当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングでは、工場の買取査定が日本全国どこでも完全無料です。なので工場の買取査定は、お気軽にご相談くださいませ。
４－２．工場の有料査定
先ほど解説した通り、不動産鑑定士などの専門家に工場の査定を依頼する場合は、査定料金が発生します。
なぜなら自社で工場を買取するわけではなく、工場を正確に査定すること自体が仕事だからです。
ここでは不動産鑑定士に工場の査定を依頼したケースで想定される費用について、詳しく解説してまいりましょう。
４－２－１．不動産鑑定士報酬
不動産鑑定士の報酬は査定（鑑定）する土地や建物の種類や評価額によって異なります。
多くの不動産鑑定事務所で採用している報酬基準を見ておきましょう。
| 工場の査定評価額 | 報酬額（税抜き）自用の建物及びその敷地の所有権 |
| ～５百万円まで | ２１．０万円 |
| ～１千万円まで | ２３．６万円 |
| ～１．５千万円まで | ２７．５万円 |
| ～２千万円まで | ２７．７万円 |
| ～２．５千万円まで | ３０．１万円 |
| ～３千万円まで | ３２．５万円 |
| ～４千万円まで | ３６．２万円 |
| ～５千万円まで | ３９．８万円 |
| ～６千万円まで | ４２．２万円 |
| ～８千万円まで | ４５．８万円 |
| ～１億円まで | ４９．６万円 |
| ～１．２億円まで | ５２．４万円 |
| ～１．５億円まで | ５５．８万円 |
| ～１．８億円まで | ５８．８万円 |
| ～２．１億円まで | ６０．７万円 |
| ～２．４億円まで | ６２．７万円 |
| ～２．７億円まで | ６４．６万円 |
| ～３億円まで | ６６．５万円 |
| ～３．５億円まで | ６９．１万円 |
| ～４億円まで | ７２．２万円 |
| ～４．５億円まで | ７５．３万円 |
| ～５億円まで | ７８．４万円 |
※参考：国土交通省・中央土地対策連絡協議会「公共事業に係る不動産鑑定補修基準」
https://akazawa-kantei.com/resume/hosyu.pdf
査定評価額の刻みと、報酬額の上げ幅にばらつきが見られます。この設定基準がどのように定められたのか、興味深いですね。
この報酬額には、以下の項目が含まれているため、確認しておきましょう。
【不動産鑑定士の報酬に含まれるもの】
・事前調査や資料収集
・現地調査
・価格分析や査定評価
・不動産鑑定評価書の作成
・その他諸経費
４－２－２．追加費用が発生するケースも
特殊な条件であるなど、工場の査定に追加費用が発生するケースもあるため、こちらも確認しておきましょう。
・特別な調査（土壌汚染、地歴調査など）が必要なケース
・不動産鑑定評価書を２部以上作成するケース（基本報酬では１部まで）
・裁判提出用の鑑定意見書などを別途に作成するケース
・工場が遠方や僻地、離島にあるなどコストがかかるケース
こうした場合、追加費用が発生する可能性を事前に教えてくれることがほとんどです。
正式に工場の査定を依頼する前に、あらかじめ見積もりをとっておきましょう。
４－３．工場の有料査定が必要なケース
工場の査定が無料でできるなら、無料に越したことはありません。
しかし報酬を支払ってでも工場を有料で査定すべきケースも少なからず存在します。
４－３－１．遺産相続の裁判時
工場の遺産相続に際して、不動産鑑定士の作成した不動産鑑定評価書は、裁判所へ提出する有効な証拠となるものです。
無資格でも作成できる不動産査定書では、この役割を果たすことはできません。
これは不動産業者が作成した不動産査定書でも、不動産鑑定士が作成した不動産査定書でも同じです。
工場の公的な不動産価値を証明するためには、有料でもきちんとした査定が必要になります。
４－３－２．立退料や賃料のトラブル時
不動産鑑定評価書のデータを基に立退料や賃料を算出することもあるでしょう。
当事者間で「いくらだったらいいよ」と合意できればいいのですが、両者が合意できない時に公正な不動産価値に基づく金額を算出するのです。
また工場を立ち退くことに対する営業補償や移転費用など、不動産鑑定評価書のデータがトラブル解決の手がかりになることもあります。
４－３－３．BtoB（企業間取引）時
工場をBtoB（Business to Business。企業間取引）する場合、公正な不動産価値を証明しなくてはなりません。
不動産鑑定士の報酬は決して安くないものの、工場査定の必要コストを惜しむようでは先方から信頼されないでしょう。
ほかBtoG（～to Government。企業・行政間取引）においても、企業の信頼確保に必要なコストを惜しむべきではありません。
工場のBtoC（～Customer。企業・消費者間取引）やCtoC（個人間売買）はあまり考えられないため、ここでは割愛します。
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５．工場査定の必要書類
ここでは工場の査定に必要となる可能性がある書類について、各種解説してまいりましょう。
実際の工場査定で必要になる書類はケースバイケースなので、工場の査定に臨んで専門業者のアドバイスを行いながら揃えていくのがおすすめです。
５－１．査定段階では原本の持参不要
よくあるお問い合わせの一つに「工場を査定してもらう時は、書類が完備されていないといけませんか？」というものがあります。
そういう方はたいてい書類が揃わず悩まれていることがほとんどです。しかし心配はいりません。
当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングでは、書類が全くない状態でもしっかりヒアリングや書類整備を進め、的確に工場を査定してまいります。
もちろん書類が揃っていれば、工場の査定がよりスムーズに進むため、少しでも揃っているに越したことはありません。
しかし揃っていても原本までご持参する必要はなく、データをまとめておくと持ち運びが便利ですね。
（メール等にデータを貼付するともっと便利ですが、情報漏洩リスクを考えると、オフラインの紙媒体が安心かも知れません）。
５－２．身分証明書（顔写真付き）
工場の査定後に直ぐに売却を依頼する場合、工場の所有者様と目の前にいらっしゃる方と同一人物なのか、確かめるために必要になることがあります。
そのため身分証明証には顔写真がついていて、かつ官公署が発行していた方が信用してもらえるでしょう。
工場の査定に使える身分証明書には、以下のようなものがあります。
【効力の高い身分証明書】
・マイナンバーカード
・住民基本台帳カード（顔写真付きのもの）
・運転免許証
・新運転経歴証明書（２０１２年４月１日以降に発行されたもの）
・旅券（パスポート）
・在留カード
・特別永住者証明書など
顔写真のない身分証明書については、写真のついた身分証明書と組み合わせたり、複数準備することで本人確認ができるケースもあります。
例）顔写真のない住民基本台帳カード＋顔写真付きの社員証 など
※両者の情報が紐づいていることで「顔写真の人物が公的に実在している」ことを確認できるでしょう。
ただし１枚は顔写真がないと不審に思われてしまうため、顔写真付きの身分証明書を用意するのがおすすめです。
５－３．印鑑（認印でも可）
昨今では印鑑廃止の動きも進んでいますが、工場の査定時に直ぐに売却依頼をする場合において、媒介契約書(売却を依頼する契約書)を締結するために印鑑が必要になることがあります。
ちなみに印鑑は実印でも認印でも、法的な効力は変わりません。
ただしシャチハタは使えないのでご注意ください。
５－３－１．何でシャチハタはダメなの？
少し余談に入りますが、契約にシャチハタ印が認められない理由に関するお問い合わせが多かったので、軽く解説いたします。
①摩耗が激しい
シャチハタは印の表面がゴムで出来ているため、何度も押していく内に印影が変わってしまうのです。
印影が変わってしまうと、契約者の意思が証明できないため、シャチハタは使えません。
②インクが消えやすい
シャチハタは印面のゴムからインクが浸透することで印を押しています。イメージ的には紙の表面にインクを載せている状態でしょうか。
そのため印影をこするとインクが消えやすく、保存しにくいのです。
こうしたことから、工場の売却依頼でシャチハタ印を用意されるのはおすすめできません。
５－４．登記簿謄本
査定する工場の土地や建物の所有者や権利関係を証明・確認するために必要です。(URUHOMEを運営するドリームプランニングにご相談頂ければ、こちらで登記簿謄本を取得することも可能です)
法務局で取り寄せる際は「不動産用 登記事項証明書 登記簿謄本・抄本交付請求書」に必要事項を記入しましょう。
※参考：不動産用 登記事項証明書 交付請求書
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/000130851.pdf
登記簿謄本（登記事項証明書）の請求手数料は書面（法務局窓口）だと６００円、収入印紙を請求書に貼付します。
オンライン＆自宅送付だと５００円、オンライン請求＆窓口交付だと４８０円と手数料が異なるため、タイミングが合えば上手く節約したいですね。
５－５．地積測量図
査定する工場の建っている土地の位置・面積・形状を公示する目的で作成されます。
必ずしも用意してあるものではないため、ない場合は測量するか、公図で代用することになるでしょう。
測量を一から行うと数十万円から百万円以上の費用が発生することも珍しくないため、公図で代用するケースも少なくありません。
５－６．境界確認書
工場の査定に際して、敷地の境界がどこまでなのか分からなければ、正しい面積に基づく査定が難しくなります。
こちらも境界確定をしていることはあまりないのですが、売却する際には境界確定が必要になることもあります。
(URUHOMEを運営するドリームプランニングであれば、境界確定不要でお買取りも可能です)
５－７．公図
土地を筆ごとに区切った公的図面で、法務局で請求すると「地図（法第１４条第１項）」と「地図に準ずる図面」に分類されているのがわかります。
厳密には「地図に準ずる図面」のみが公図ですが、どちらも同じ方法で請求・活用するため、まとめて公図と呼んで差支えありません。
公図は土地の現状を正確に反映していないこともありますが、行政当局が便宜上「こういうものとする」と取り決めたものなので、このまま工場の査定や売買（公簿取引）に使うことも可能は可能です。
ただし厳密なデータが反映されていないため、その点は承知の上で取引を進めましょう。
５－８．工場関係の書類
工場の査定を行う上で、工場の土地建物だけでなく、工場のハード＆ソフト面の書類もあるとより緻密な査定ができます。
・工場の権利関係書類（土地は自社所有か？借地か？など）
・工場の設備関係書類（自社所有か？リースか？残債は？など）
・工場の業績関係書類（現在好調か？不調か？将来性は？など）
工場関係の書類は日々の業務でどんどん蓄積されていくため、すべてを揃えようとしたら膨大な量になってしまうでしょう。
そのため工場の査定に必要な書類は、ケースバイケースで専門業者に確認するのがおすすめです。
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６．工場の査定業者選び
工場の査定を専門業者に依頼する時、手当たり次第に連絡したら、対応が大変になってしまいます。
ここでは工場の査定を依頼する専門業者の選び方について解説いたしましょう。
６－１．査定根拠を説明できるか
工場の査定金額を出すだけなら、専門業者ならずとも誰でもできます。しかしいい加減な数字では、いくら高い査定を出しても意味がありません。
信頼に足るプロとそうでない方の違いは、ひとえに「査定の根拠を説明できるか」です。
どういう根拠で工場を査定したのか？どういう過程で工場を査定し、どのような査定結果が出たのか？査定が下ブレするリスク（不安定要素と確率）はどれほどか？
１００％正確な工場査定は誰にもできませんが、どこまでが確かでどこからが不確かなのか、誠実に説明できる方に工場査定をお願いするといいでしょう。
当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングでは、工場の査定根拠をしっかり説明。お客様からの質問には全力でお答えさせていただきます。
６－２．担当者は誠実か
どれほど工場を高く査定してくれても、好条件を提示してくれても、担当者に不誠実ではすべて台無しです。
担当者の誠実さを見抜くポイントはたくさんありますが、最低限①約束を守るか②こちらのニーズを先回りして満たそうとしてくれるか③態度は明確か（何かはぐらかそうとする素振りはないか）④こちらの質問に最大限答えようとしてくれるか、等は満たしている方を選ばれることをおすすめします。
最悪なのが結論や決断を急かす業者です。焦ってした判断にロクなものはありません。
お互い忙しいのは分かりますが、工場の査定も大切な仕事。ある程度は腰を据えておつき合いいただける、余裕のある業者を選びたいところです。
当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングでは、誠実さと熱意ある担当者を徹底教育。世界一誠実な不動産会社を目指して邁進しております。
６－３．工場の査定実績は豊富か
「工場の査定は初めてです！でも、一生懸命がんばって査定します！」
たまにそういうことをアピールする正直営業マンがいますが、正直なだけでは大切な工場の査定はお任せできません。
皆様が求めているのは工場の適切な（かつなるべく高い）査定であり、一生懸命がんばって査定してもらうことではないでしょう。
もちろん誰でも最初は未経験ですが、ちゃんと豊富な経験と専門知識をもった先輩や上司が一緒に査定してくれる業者を選びたいところです。
当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングでは、永年培った工場査定のノウハウを社員に共有。確かな鑑識眼を光らせて、皆様が大切にしてきた工場を査定させていただきます。
６－４．査定の疑問を解消できるか
工場を査定に出すと、後から色々な疑問が生じてくるものです。
「この部分は査定の中に入っているの？」「どういう前提で工場を査定しているの？」……等々。疑問に感じたことは、そのままにせず担当者に確認しましょう。
この時に曖昧な答えしかできなかったり、あろうことか面倒そうな顔を見せたりする担当者がいるような業者は論外です。
きっと本心で「面倒だな。こっちが査定した金額に文句言わないでほしい」と思っているのでしょう。仕事に対する心構えがなってないと言うよりありません。
また曖昧な答えしかできないというのは、工場査定に対する知識も経験も乏しいか、あるいは重要なことを隠している可能性もあります。
いずれにしても、工場の査定に疑問点を残したままにしてはいけません。
当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングでは、お客様からいただいたご質問は全力で調査し、お答えいたします。
もちろんどこまで調査しても分からない部分はあるものの、そうした部分についても包み隠さずお話しするので、工場を売却されるかをじっくりご検討くださいませ。
６－５．自社買取が前提の査定をしているか
工場の査定を謳っている業者の中には、自社で工場を買取せずに他社へ仲介・転売するだけの業者もあります。
査定した工場を自社で買取しないから、あくまで参考程度の査定しかしなかったり、転売ありきであれば少しでも安く買い叩いたりするでしょう。そうでなければ利益を出せないからです。
一方で査定した工場を自社で買取する業者であれば、工場を保有する資金力と収益化するノウハウを持っているため、適切な価格で工場を査定できるでしょう。
当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングでは、皆様が大切にされてきた工場を自社買取の前提で査定させていただきます。
査定・買取した工場を収益化できるため、その見込み利益分をお客様へ還元した査定が可能です。
工場の高額査定をご希望でしたら、ぜひ一度ご相談くださいませ。
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
７．工場の査定はURUHOMEへ相談を
今回は工場の査定について、ドリームプランニング社長がわかりやすく徹底解説してまいりました。
工場の査定をご希望の方や、工場の査定にご不安のある方は当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。
ここではドリームプランニングとはどのような会社なのか、わかりやすく解説いたしましょう。
７－１．ドリームプランニングとは
当社は２００５年７月に創業して以来、日本全国の工場を査定・買取してきた不動産の専門業者です。
「不動産のあらゆる問題を解決し、人々の幸せと喜びを追求する」社是にのっとり、ニッチな不動産（いわゆる負動産）の買取・再生・活用を手がけてまいりました。
当社は他社へ仲介したり、買取してもすぐ転売したりする多くの業者と異なり、査定した工場を自社買取・保有いたします。
工場の収益化ノウハウを持っているため、見込み利益をお客様に還元。工場の査定額に反映・上乗せが可能です。
他にも仲介手数料ゼロ円・契約不適合責任免責・プライバシー厳守など、他社様ではなかなか実現できない特典をフルセットでご提供いたします。
また各業界（士業・金融機関・官公庁など）とも強固なネットワークを構築しているため、あらゆる不動産の問題をワンストップで対応可能。あちこちへたらい回しされる心配もありません。
工場以外にも、底地・借地・再建築不可物件・市街化調整区域・共有持分・旧耐震・一棟収益物件・事故物件・心理的瑕疵物件・傾斜地・崖地・山林・競売物件などなど、査定のお困りごとがございましたらぜひお気軽にご相談くださいませ。
７－２．ドリームプランニングの社会貢献
「旧態依然とした不動産業界の常識を打ち破る」
当社ではお客様・社会・そして当社の「三方よし」経営を推進しており、単に自社利益を追求するばかりでなく、社会貢献も推進中です。
７－２－１．SDGs実現に向けた取り組み
SDGs（持続可能な開発目標）を実現するためにSDGs宣言を行い、また各自治体のSDGsパートナーとして協働しています。
７－２－２．群馬県伊勢崎市との業務提携
空き家対策＆負動産再生の一環として、空き家情報バンクの周知広報活動を行うため業務提携中です。
７－２－３．次世代人材の育成
湘北大学とのコラボでプロジェクト実践授業に参加。次世代を担う若者の不動産意識を育成してまいりました。
他にも様々な取り組みを同時進行で着手しているので、今後も次々と芽が出てくる予定です。
７－３．ドリームプランニングのメディア実績
「横浜から世界一を目指す、不動産ベンチャーのパイオニア」
不動産業界はもちろんのこと、日本全国各界から注目を集めているドリームプランニングでは、メディアからの取材を多数受けて参りました。
ここにその一部を紹介いたします。
メディア取材は随時受け付けておりますので、ご依頼は当社広報部までお気軽にどうぞ。
７－４．ドリームプランニングの沿革
| ２００２年 | ドリームプランニングの前身となるセイコーハウス設立 |
| ２００５年 | ドリームプランニングへ社名変更（設立。初代社長・髙橋政廣） 神奈川・東京を中心に日本全国５００件以上の不動産取引を手がける老舗として評価を高めていく |
| ２０２０年 | 事業承継（２代社長・髙橋樹人） |
| 不動産のお悩み解決サイト「URUHOME（ウルホーム）」リリース | |
| ２０２２年 | 業界初の不動産SNS「UCIKATU（ウチカツ）」リリース |
| 本社移転（横浜市中区柏葉から同区山下町へ） | |
| ２０２３年 | 群馬県伊勢崎市と協定締結（空き家情報バンク活用） |
| ２０２４年 | 免許替え（神奈川県知事免許から国土交通大臣免許へ） |
| ２０２５年 | 秋葉原に東京店を開設 |
| 「負動産買取センター」リリース |
７－５．ドリームプランニングの会社概要
| 業者名 | 株式会社ドリームプランニング |
| 免許 | 国土交通大臣（１）第１０８１２号 |
| 設立 | ２００５年７月 |
| 代表者 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 所在地 | 〒２３１－００２３ 神奈川県横浜市中区山下町２５２ グランベル横浜１０F(横浜本社) 〒１１１－００５３ 東京都台東区浅草橋５－４－５ 浅草橋ハシモトビル３F(東京店) |
| 電話 | ０４５－６４１－５４８０(横浜本社) ０３－５８２３－４８７０(東京店) |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０(横浜本社) ０３－５８２３－４８８０(東京店) |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 日曜日・水曜日・年末年始・夏季休暇など（土曜・祝日は営業） |
| HP | https://dream-plan.com/ |
| 運営SNS | https://ucikatu.com/ 業界初の不動産SNS・ウチカツ（UCIKATU） |
| 運営メディア | https://ucikatu.com/times/ 不動産情報を発信するウチカツタイムズ |
| 運営サイト | 不動産のお悩み解決サイト URUHOME（ウルホーム・当サイト） |
| 公式SNS（１） | https://x.com/dreamplanning11 （X） |
| 公式SNS（２） | https://www.instagram.com/dreamplanning5480/ （Instagram） |
| 公式SNS（３） | https://www.facebook.com/dreamplanning.japan/ （Facebook） |
| 事業内容 | 低流動性不動産の買取り・再生・販売、不動産仲介業、不動産テック事業 |
| 得意ジャンル | 一棟ビル・一棟マンション・事故物件・心理的瑕疵物件・共有持分・ゴミ屋敷・連棟式建物・任意売却・競売物件・旧耐震 |
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