「共同名義の土地を相続することになったけど、どうすればいい？」
「共同名義の土地相続でトラブルになってしまった。助けてほしい」
共同名義の土地相続を多くサポートしているドリームプランニングでは、共同名義の土地相続に関するご相談を多くいただいております。
今回は共同名義の土地を相続される際の手続きやトラブル事例などを、ドリームプランニング社長が徹底解説。皆様が共同名義の土地を相続される際のご参考にどうぞ。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の共同名義の土地や再建築不可物件・底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
当サイトURUHOMEは、私達が蓄えた取引ノウハウを不動産のお悩みを抱えていらっしゃる皆様に役立てたいと思い、「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．共同名義の土地相続手続き
まずは共同名義の土地を相続される皆様が直面する手続きについて解説してまいりましょう。
基本的には単独所有の土地を相続される時と同じですが、共同名義だからこそのひと手間が加わってまいります。
１－１．相続人の特定
共同名義の土地を相続する時は、誰が相続するのかを特定しなくてはなりません。
相続する土地を共同名義で所有している全員と連絡をとりあうことになりますが、連絡をとるどころから誰が共同名義で所有しているのかも調べきれないことが少なくないでしょう。
基本的には相続する土地の登記簿を見れば、共同名義の所有者が分かります。しかしきちんと相続登記がされておらず、共同名義の実態がつかみきれないまま土地の相続手続きを進めてしまい、後からトラブルになってしまうケースも少なくありません。
※登記していなければ共同名義とは言えないものの、それで納得して引き下がるような方であれば、そもそもきちんと相続登記をしているでしょう。
相続税の申告は被相続人が死亡した事実を「知った日」の翌日から１０ヶ月以内に行わねばならないため、相続人の特定はスムーズに行いたいところです。
１－１－１．承認か放棄か
共同名義の土地で相続人が特定できたら、相続するか否か（承認するか放棄するか）の意思確認を行いましょう。
相続を承認するとすべての資産と負債を相続することに、相続を放棄すると最初からすべての権利がなかったことになります。
※ただし相続放棄しても他に相続人がおらず土地を占有している場合などでは、管理義務を負わねばならないケースもあるため注意しましょう。
１－２．相続財産の調査
相続人の特定と同時進行で、相続すべき共同名義の土地など相続財産を調査します。
相続すべき財産（資産と負債）の全容がわからないと、相続人たちも相続を承認すべきか放棄すべきか判断がつけられません。
「共同名義の土地は相続したかったけど、実は莫大な借金があるとは気づかなかった」などというケースがあるからです。
一度相続を承認してしまうと後から取消はできないため、相続財産の調査は徹底的に行いましょう。
相続財産の調査時期はおおむね初七日（しょなぬか。被相続人が亡くなってから７日目＝死亡から６日後）から２ヶ月くらいまでが目安です。
相続財産の調査は個人でも可能ですが、被相続人の遺産をすべて調査して価額を確定させるのは、専門知識がないとかなり難しいでしょう。
専門業者に依頼すると十数万円～３０数万円ほどの費用がかかりますが、コスパを考えたら専門業者への依頼がおすすめです。
相続財産の調査が終わらないと、この後の相続手続きがまったく進められないため、少しでも早く済ませられるようにいたしましょう。
１－３．相続遺産分割協議
共同名義の土地をはじめ相続すべき遺産の調査が完了したら、いよいよ相続人の皆様と遺産分割協議に移ります。
ここは個人の思惑や感情が複雑に入り乱れるため、必ず「こうすればよい」というマニュアル的な正解はございません。
遺産分割協議が共同名義の土地を相続する上での最難関と言って過言ではなく、ここを侮ったがために、トラブルとなってしまった方々を多く見て参りました。
永年にわたって共同名義の土地相続をお手伝いしてきた者といたしましては「どうか誠実に、それぞれの立場や気持ちに寄り添いながら、話をまとめるよう努めてください」と助言させていただきます。
よく「自分が少しでも得をしたい」「法律で保障されている権利を守りたい」とご相談される方がいらっしゃいますが、そうした姿勢がトラブルを惹き起こし、かえって損をされてしまうでしょう。
なぜなら共同名義の土地など遺産相続に際しては、相続人の皆様が「自分だけが得をしたい。損したくない」と思われているため、権利がぶつかり合ってしまうからです。まさに相続が「争族」に変貌する悲劇と言えます。
むしろ自分の権利をおいても、みんなそれぞれの権利や思いを尊重しながら、なるべく公平な立場で遺産分割協議をまとめるように努めてください。
そうすることで他の相続人たちから信頼されるようになり、「（公平な）あなたがそう言うなら」と話がまとまりやすくなるでしょう。
一見損をしているようでも、協議がこじれたり相続後にトラブルが起きたりする大きな損失を防げるため、結果的には大きな利益を得ているのです。
また信頼を勝ち取ることでおのずと味方してくれる方も現れ、あなたが自ら主張しなくても、あなたの利益も考えてくれるようになります。
結論として「みんなの利益をまず考えることで、みんなが自分の利益も考えてくれる」という姿勢がおすすめです。
１－４．相続登記（共同名義土地の名義変更）
粘り強い交渉の末に遺産分割協議が終わりましたら、相続登記を行いましょう。
相続登記とは相続した共同名義の土地について行う所有権移転登記のことです。共同名義の土地を相続されたご自身でも行えますが、手続きが大変なので司法書士への依頼をおすすめいたします。
相続登記の必要書類と入手先は以下の通りです。
| 相続登記の必要書類 | 入手先 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | それぞれの市区町村役場・役所 |
| 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 | 〃 |
| 被相続人の住民票の除票 | 〃 |
| 共同名義の土地を取得する者の住民票 | 〃 |
| 共同名義の土地の固定資産評価証明書 | 共同名義の土地が所在する市区町村役場・役所 |
| 収入印紙 | 法務局・郵便局など |
| 相続登記申請書 | 自分で作成or司法書士に依頼 |
| 遺産分割協議書 | 相続人全員で作成（署名・実印） |
| 相続人全員の印鑑証明書 | それぞれの市区町村役場・役所 |
| 相続人全員の関係説明図 | 相続人たちで作成 |
このほか共同名義の土地をどのように相続するかで必要書類が変わるケースもあります。そのため共同名義の土地を相続登記する際は、専門家のアドバイスを受けながら行うとよいでしょう。
１－５．相続税の申告・納税
共同名義の土地を相続したら、その価額に応じた相続税を申告し、納税することになります。
相続税は共同名義の土地だけでなく、相続したすべての財産価額に課税されるので注意しましょう。
相続税の納付方法は大きく（１）電子納税（２）クレジットカード納税（３）窓口納税があり、便利な電子納税か、カードによってポイントが付加されることもあるクレジットカード納税がおすすめです。
相続税は現金一括納付が原則ですが、特別な事情がある場合に限り、事前申請によって延納（分割納付）や物納（共同名義の土地自体で納付）もできます。詳しくは税務署や税理士に相談しましょう。
１－６．相続登記の完了確認
相続税の申告・納付が終わったら、これで共同名義の土地相続は完了です。が、ちゃんと相続登記ができたのか確認するようにしてください。
共同名義の土地相続をきちんと確認して、後からトラブルになることを予防するためです。
中には「共同名義の土地を相続した事実があるから大丈夫」と思って確認を億劫がる方もいらっしゃいますが、万が一不備があった際にその隙をつかれ、思わぬトラブルに巻き込まれてしまう方も少なくありません。
権利関係が複雑な共同名義の土地相続は、最後の最後まで気を抜かず、トラブルの際に毅然と対処できるよう心がけましょう。
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２．共同名義の土地相続メリット
ここでは共有名義の土地を相続するメリットについて解説いたします。
共有名義の土地を共有名義のまま相続するのは、どのようなメリットが考えられるでしょうか。
２－１．共同名義による管理負担の軽減
土地を共同名義のままで相続することで、土地を単独所有する場合に比べて、維持管理のコスト負担が軽減されるでしょう。
共同名義の土地にかかるコスト例
・固都税（固定資産税と都市計画税）
・草刈りや樹木伐採（意外とすぐのびます）
・塀やフェンスの設置、メンテナンス
・不法投棄対策（警告標識や処分費用）
・防犯対策（監視カメラの設置など）
・上下水道基本料金（契約している場合）
・電気基本料金（契約している場合）
・管理委託費用（管理会社や個人に管理を委託している場合）
これらのコストは実施の可否や土地の広さや形状によって変わりますが、決して小さなものではありません。
相続した共同名義の土地を活用しているならともかく、共同名義の土地を放置しているのであれば、共同名義の持分だけ売却してしまうのも一策と言えるでしょう。
２－２．家族や親族のつながり
土地を共同名義で所有することで、家族や親族のつながりを維持することもできます。
例えば家族みんなの思い出深い土地を共有名義で所有して、年に一回はみんなで集まる、というお客様もいらっしゃいました。素敵ですね。
それとは反対に、誰かが土地を勝手に売却しないよう、共同名義にして監視し合うというケースもございました。家族間で意見が対立している場合などには有効でしょう。
家族に反対されても共同名義の土地を売却されたい場合は、ご自身の持分だけ共同名義の土地を売却することも可能でございます。
共同名義の土地から解放されたい方は、ドリームプランニングへご相談くださいませ。
２－３．利害対立の調整
土地について利害が対立していて、白黒つけがたい場合は共同名義での相続という形でひとまずは落ち着くでしょう。
共同名義の土地はすべての共同名義人が土地の全体を使えるので（民法第２４９条）、利害関係の対立を保留できます。
「誰の土地かは未定だけど、一応は土地の全体が使えるので、ひとまず事を荒立てずにいきましょう」
ただし土地の利用状況によっては共同名義人間のトラブルが発生するリスクがぬぐい切れません。
共同名義の土地に関する利害対立に疲れてしまった時は、共同名義の土地持分だけ売却することも検討しましょう。
ドリームプランニングでは共同名義の土地について、ご自身の持分だけ売却することも可能ですから、お気軽にご相談くださいませ。
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３．共同名義の土地相続デメリット
共同名義の土地を相続する際には、デメリットもございます。
ここでは共同名義の土地を相続するデメリットについて解説いたしましょう。
３－１．共有名義人間の利用トラブル
土地を共有名義で相続し、所有していると、共有名義人の間で利用トラブルが想定されます。
民法上は共有名義の土地について、その全体を共有名義持分に応じた利用が可能です。とは言え、共有名義人の中には相続した土地を独占的に利用する方もいるでしょう。
またご自身が相続した土地を独占的に使いたい方にとっても、共有名義が足かせとなってしまいます。
こうした思惑がぶつかり合うと、どちらかが我慢するか常に対立し続けるかのどちらかは避けられないでしょう。
共有名義で土地を相続する上で最も大きなデメリットの一つが、この共有名義人間のトラブルと言えます。
３－２．売却にかかる制約
共同名義の土地を完全所有権(1／1の所有権)売却する時は、すべての共同名義人から同意を得なくてはなりません。
また売却に臨んで共同名義人の全員が立ち会うのが基本となります（実務的には代表者へ委任することになりますが……）。
ご自身の共同名義だけを売却することも可能ですが、土地の市場価格から大幅に価値が差し引かれてしまうでしょう。
【共同名義の土地を売却した価格例】
（１）他の共同名義人へ売却した場合：土地価格×共同名義の持分（％）
（２）第三者に売却した場合：土地価格×共同名義の持分（％）×３０～５０％
例えば５，０００万円の土地を５人が共同名義で等しく（２０％ずつ）所有していた場合、ざっくりこういう計算になります。
（１）５，０００万円×２０％（０．２）＝１，０００万円
（２）５，０００万円×２０％×３０～５０％＝３００万～５００万円
ドリームプランニングへご相談いただければ、ケースによって他の共同名義人へ売却する程度の価格で買取することも可能です。
相続された共同名義の土地を持て余していらっしゃる場合は、一度お気軽にご相談くださいませ。
３－３．権利関係が複雑化
共同名義の土地を相続すると、共同名義の持分だけが相続されていくケースもございます。
世代を経るごとに共同名義人が増えていき、きちんと相続登記されていないと相続人の把握すら難しくなってしまうでしょう。
しかも単純に共同名義人が増えていくばかりでなく、ケースによってはご自身が何％所有しているのかさえ分からなくなってしまう方もいらっしゃいました。同じ土地について、複数のルートから共同名義の持分を相続されるパターンもあるからです。
こうなってしまうと、不動産の専門知識をもたない方が権利関係を整理するのは至難の業。手に負えなくなってしまうでしょう。
ドリームプランニングでは相続を繰り返した結果、権利関係が収拾不可能になってしまった共同名義の土地についてもご相談に応じられます。
権利関係でお手上げ状態になっている共同名義の土地がございましたら、ぜひ一度ご相談くださいませ。
３－４．法的責任も連帯で負担
共同名義の土地を相続すると、ご自身が利用しているいないに関係なく、法的権利と法的義務や責任もついて回ります。
例えば民法第７１７条に規定されている「工作物責任」も免れません。
簡単に言うと「土地の不具合で他人に損害を負わせた時は、占有者または所有者が責任をとる」義務のことです。
基本的に責任をとるのは占有者（実際に土地を利用している方）ですが、占有者がきちんと土地を利用・管理していた場合は、土地の所有者（ここでは土地の共同名義人）が共同名義の持分に応じて責任をとることになります。
ご自身で活用していたり賃料収益を得たりなど恩恵があるならともかく、ただ共同名義で所有しているだけの土地について、法的責任をとらされてはたまりません。
ドリームプランニングでは、活用できていない共同名義の土地を共同名義持分だけ買取も可能です。共同名義の土地を持て余していらっしゃいましたら、お気軽にお問い合わせくださいませ。
３－５．利用しなくてもコスト負担
共同名義の土地を相続・所有していると、利用していなくても維持管理コストを負担しなくてはなりません。
例えば毎年納付しなくてはならない固定資産税や都市計画税について、共同名義の持分に応じて負担することになるでしょう。
共同名義の土地にかかる固都税は代表者が納付する形をとります。その際に代表者が立て替えて納付するのか、全員から徴収した後に納付するのかなど、面倒な取り決めを行わねばなりません。
もし皆様が共同名義の土地にかかる固都税納付代表者となった場合、納付前後の徴収に頭を悩ませることになるでしょう（皆様がスムーズに支払ってくれればよいのですが……）。
個人間でお金のやりとりをするのはトラブルの温床ですから、なるべく取り扱いたくないものです。
ドリームプランニングでは債権・債務関係がこじれてしまった共同名義の土地について、まるごと買取もご相談いただけます。
煩わしいコスト負担から解放されたいと思われましたら、ぜひ当社へご相談くださいませ。
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４．共同名義の土地相続を誰に相談？
共同名義の土地相続で困った時は、専門家の意見を聞くのが解決の第一歩です。
ここでは共同名義の土地相続で相談できる専門家について、解説してまいります。
- ４－１．不動産会社
- ４－２．司法書士
- ４－３．税理士
- ４－４．不動産鑑定士
- ４－５．弁護士
- ４－６．ファイナンシャルプランナー（FP）
- ４－７．土地家屋調査士
- ４－８．共同名義の土地相続はURUHOMEでワンストップ相談
４－１．不動産会社
共同名義の土地に関する相談先として、不動産会社を思い浮かべる方は多いのではないでしょうか。
不動産会社であれば、日本全国のたいていどこにもありますし、最近はインターネットやSNS（不動産SNSウチカツ等）を活用した相談も可能です。
しかし一口に不動産会社と言っても得手不得手があるため、共同名義の土地について的確なアドバイスがもらえるとは限りません。
共同名義の土地は取り扱いが難しいため、相談しても微妙な回答しかもらえなかったり、相談自体を辞退されてしまったりすることもあります。
それでも共同名義の土地相続問題を解決する第一歩として、不動産会社を利用するのは悪い手ではありません。
４－２．司法書士
共同名義の土地相続を相談する上で、登記関係のエキスパートである司法書士のお世話になる方は多いでしょう。
司法書士は登記関係の他にも相続や遺言、成年後見などの財産管理など、共同名義の土地に関するアドバイスを受けることができます。
共同名義の土地相続に対するアドバイスは司法書士のキャリアやスキルに大きく左右されます。
司法書士の口コミを聞いたり調べたりして、共同名義の土地相続を任せられるかを見極めましょう。
４－３．税理士
共同名義の土地相続に関して、税務関係のことは税金のプロである税理士に相談するのが確実です。
税理士もたまに無料相談を開いているので、そうした機会を利用するか、あるいは有料で相談依頼をしても費用に見合うだけのアドバイスを得られるでしょう。
共同名義の土地相続に関する相続税申告の報酬は、おおむね相続する共同名義の土地価額×０．５～１．０％が相場です。
例えば相続する共同名義の土地価額が１億円であれば、およそ５０～１００万円になります。
税理士も個々のスキルやキャリアが大きくことなるため、信頼できる方を見極めて共同名義の土地相続を相談しましょう。
４－４．不動産鑑定士
共同名義の土地相続に関して、土地の資産価値を正しく鑑定評価できる不動産鑑定士も、重要な相談先です。
不動産鑑定には、不動産鑑定書や意見書を作成してもらう事があり、報酬は相続する共同名義の土地によって数万円から数十万円程度となります。
決して安くありませんが、相続財産や他の共有者との価格交渉において鑑定や意見書の提出をお願いする事が出てくることもあります。
不動産鑑定士はあまり身近な存在ではないものの、インターネットで調べればたくさん情報が出てくるため、よく吟味した上で相談・依頼するのがおすすめです。
４－５．弁護士
共同名義の土地相続に関する不動産の相談は、法律のプロである弁護士に依頼するのも心強いでしょう。
法律に精通しているため、遺産分割協議の代理人に立てればご自身の合法的な権利を適切に主張してくれるはずです。
代理人は誰でも指名できますが、法律知識に富んだ方が有利になるのは言うまでもありません。
ただし共同名義の土地相続は感情的な側面が強いケースもあるため、あまりドライにしてしまうことで協議がこじれてしまうリスクもあります。
とかく一般人の感覚では「弁護士」と聞くだけで身構えてしまう方も多くいらっしゃいますので、法的知識と親近感と信頼性を兼ね備えた方を吟味したいところです。
４－６．ファイナンシャルプランナー（FP）
個人の資産管理や相続対策、ライフプランのコンサルティングを行うファイナンシャルプランナー（FP）も、共同名義の土地相続に関する相談先に適しているでしょう。
ファイナンシャルプランナーは無料相談できる機会も多いので、積極的に活用したいところです。
共同名義の土地にかかる相続税の金額や資金計画など、相談者の目線に立ったアドバイスがもらえるでしょう。
ただしファイナンシャルプランナーも知識や経験が個人ごとにまちまちですから、スキルと実績を備えた方を見極めるのが鉄則です。
４－７．土地家屋調査士
共同名義で相続する土地の境界確定や地積測量が必要になった場合は、土地家屋調査士に相談しましょう。
土地測量だけなら測量士も行えますが、基本的に一般の土地所有者が依頼するのは土地家屋調査士になります。
土地家屋調査士の業務は事前調査から地積更正登記申請などまで幅広く対応可能なので、幅広いアドバイスがもらえるはずです。
土地家屋調査士についても事務所ごとの力量が大きく異なるため、信頼できる業者を見極めた上で共同名義の土地相続を相談しましょう。
４－８．共同名義の土地相続はURUHOMEでワンストップ相談
ここまで共同名義の土地相続について、目的別に相談できる専門家を解説してまいりました。
当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングであれば、各界の専門家と強固なネット枠を構築しているため、ワンストップでのご相談が可能です。
共同名義の土地相続について、目的ごとにあっちへこっちへ相談するのはなかなか骨が折れてしまいます。
しかしドリームプランニングであれば共同名義の土地相続に関することは何でも対応可能です。
お客様の大切な時間を無駄にしないためにも、ドリームプランニングのワンストップ相談窓口をご利用くださいませ。
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５．共同名義の土地相続はURUHOMEへご相談を
今回は共同名義の土地相続について、ドリームプランニング社長が徹底解説してまいりました。
共同名義の土地を相続される時は、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングまでお気軽にご相談くださいませ。
当社は２００５年７月の創業以来、共同名義の土地相続をはじめ日本全国で様々な不動産取引をお手伝いしてまいりました。
今回もお客様が悩まれている共同名義の土地相続について、お力になれることと存じます。また相続された共同名義の土地を当社で買取することも可能です。
共同名義の土地買取は査定無料、最速では２時間で査定完了＆２日で買取完了できました。
皆様が共同名義の土地相続をお考えでしたら、ドリームプランニングへご相談いただければ、皆様の相続＆買取を全力でサポートさせていただきます。
| 業者名 | 株式会社ドリームプランニング |
| 免許 | 神奈川県知事（４）第２５６７９号 |
| 設立 | ２００５年７月 |
| 代表者 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 本社 | 〒２３１－００２３ 神奈川県横浜市中区山下町２５２ グランベル横浜１０F |
| 電話 | ０４５－６４１－５４８０ |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０ |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 日曜日・水曜日・年末年始・夏季休暇など（土曜・祝日は営業） |
| HP | https://dream-plan.com/ |
| 運営SNS | https://ucikatu.com/ 業界初の不動産SNS・ウチカツ（UCIKATU） |
| 運営メディア | https://ucikatu.com/times/ 不動産情報を発信するウチカツタイムズ |
| 運営サイト | 不動産のお悩み解決サイト URUHOME（ウルホーム・当サイト） |
| 公式SNS（１） | https://x.com/dreamplanning11 （X） |
| 公式SNS（２） | https://www.instagram.com/dreamplanning5480/ （Instagram） |
| 公式SNS（３） | https://www.facebook.com/dreamplanning.japan/ （Facebook） |
| 事業内容 | 低流動性不動産の買取り・再生・販売、不動産仲介業、不動産テック事業 |
| 得意ジャンル | 一棟ビル・一棟マンション・事故物件・心理的瑕疵物件・共有持分・ゴミ屋敷・連棟式建物・任意売却・競売物件・旧耐震 |
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