「共同所有の不動産とは何？」
「不動産を共同所有するメリットとデメリットを知りたい」
共同所有の不動産を多数取り扱っているドリームプランニングでは、共同所有の不動産に関するご質問が多く寄せられております。
今回は共同所有の不動産について、ドリームプランニング社長が徹底解説！皆様のご参考にどうぞ。
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の共同所有不動産や再建築不可物件・底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
当サイトURUHOMEは、私達が蓄えた取引ノウハウを不動産のお悩みを抱えていらっしゃる皆様に役立てたいと思い、「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
１．不動産を共同所有するメリットは？
Q.不動産を共同所有するメリットには、どんなものがありますか？
A.たくさんありますが、ここでは以下の共同所有メリットについて解説いたします。
１－１．購入資金の分散
不動産を共同所有する大きなメリットとして、購入資金の分散が挙げられるでしょう。
要は「みんなでお金を出し合えば、一人あたりの金額は安く不動産を購入できる」ということです。
一人で１億円の不動産を購入するのは大変だと思いますが、１０人で１，０００万円ずつお金を出し合って購入すれば、所有しやすくなるでしょう。
１，０００万円の手出しで１億円の不動産を所有できるのは、共同所有の大きなメリットと言えます。
１－２．維持管理コストの分散
不動産を共同所有していると、維持管理コストを分散できるのも大きなメリットです。
例えば１億円の不動産にかかる固定資産税はおおむね３０～１００万円（不動産価格の約０．３～１．０％、課税標準額の１．４％）／年となります。
大変な負担だと思いますが、これが１０人で共同所有していれば、一人あたりの負担は３～１０万円ですむのです。
他にも都市計画税（原則的に課税標準額の０．３％）や維持管理コストも分担できるので、共同所有の恩恵を感じられるでしょう。
１－３．投資リスクの分散
不動産投資にはリスクがつきものですが、不動産を共同所有することでリスクを分散できる点も大きなメリットと言えます。
そのぶんリターンも分散されてしまうものの、リスクをおさえて細く長く不動産を運用したい方にとって、共同所有は安心材料となるでしょう。
また出資金額が少なくすむため、複数の不動産を共同所有することで、さらにリスクをおさえる効果が期待できます。
１－４．知識やスキルの共有
不動産を共同所有すると、共同所有者と知識やスキルを共有できることもあるでしょう。
不動産のよりよい管理方法や経営手法など、特に不動産投資の初心者にとって共同所有者のアドバイスを心強いものです。
また自分の知識やスキルを共同所有者に提供することで喜ばれたり、ブラッシュアップできたりする効果もあります。
時に手法の好みや経営方針で対立したり悩んだりすることもあるでしょうが、コミュニケーションを密にしながら共に解決していきましょう。
１－５．絆やつながりの維持
家族や親族で不動産を共同所有することによって、絆やつながりを維持できることもあります。
例えば思い出深い家や土地を共同所有して、年に何度か集まる機会を持たれているお客様がいらっしゃいました。素敵ですね。
あるいは不動産を勝手に処分しないよう、牽制し合う意味で共同所有されているお客様もいらっしゃいます。
不動産の共同所有には、良くも悪くもつながりを持たせる効果があるため、上手く活用していただきたいものです。
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２．不動産を共同所有するデメリットは？
Q.不動産を共同所有するデメリットには、どんなものがありますか？
A.以下のデメリットがあるので、詳しく解説いたしましょう。
２－１．共同所有者間のトラブル
不動産を共同所有していると、１００％自分の思うようには使いきれません。
共同所有者に気を遣いながら不動産を利用することになるので、時には共同所有者同士でトラブルになってしまうこともあるでしょう。
不動産を共同所有している夫婦喧嘩は言うに及ばず、不動産の利用方法やダブルブッキングなど、様々なトラブルケースが想定されます。
例えば不動産に自分で住みたい方と賃貸用にしたい方で意見が割れたり、共同所有者の一人がずっと不動産を独占していたりなど、当社にもお困り相談が絶えません。
不動産の共同所有は何かとトラブルが絶えないため、どうしてもお辛い時は、ご自身の持分だけ売却されるのも一つの手です。
２－２．維持管理コストの負担トラブル
先ほど不動産を共同所有するメリットとして、維持管理コストを分担できることを挙げました。
確かにその通りなのですが、時には維持管理コストをきちんと分担してくれない共同所有者と、トラブルになってしまうケースも少なくありません。
例えば固都税（固定資産税・都市計画税）は、不動産を共同所有している全員ではなく、代表者１名に対して課税されます。
もちろん代表者は立て替えて納付した分を他の共同所有者に請求するでしょうが、中にはスムーズに払ってくれない方もいるかも知れません。
例えば「確かに自分の共同所有割合は１０％だが、実際には不動産を１０％も使っていない。だから固定資産税の１０％も負担させられるのは納得がいかない」という方もいらっしゃいました。
不動産を共同所有する時にあらかじめルールを決めておくべきですが、所有ルールを決めておいても守らない方は少なくありません。
こうした心労を抱えるリスクも、不動産を共同所有するデメリットと言えるでしょう。
２－３．不動産収益の分配トラブル
逆に共同所有している不動産で収益が出た場合も、分配トラブルが絶えません。
例えば不動産の収益分配を出資割合とするよう共同所有者みんなで取り決めたのに、いざ収益を前にすると自分の貢献を主張して、より多く取ろうとする……等です。
昔から「苦難は共に乗り越えられても、快楽を分かち合うことは難しい」などと言うとおり、コストよりも収益の方が分配に苦労するでしょう。
不動産を共同所有することでリスクもリターンも分散されますが、新たなトラブルのリスクを抱え込むことも忘れてはなりません。
２－４．売却には全員の合意が必要
共同所有の不動産を(完全な所有権として)売却・譲渡する場合には、不動産を共同所有している全員の合意が必要になります（民法第２５１条）。
売却のほか大きな変更（建物の増改築や取り壊し、用途変更、全体の抵当権設定など）についても、やはり共同所有者の合意を得なければなりません。
共同所有の不動産を管理（性質を変えない範囲内での利用や改良）することについては、持分価格の過半数を占める所有者が合意すれば可能です（民法第２５２条）。
なお共同所有の不動産を保存する行為は誰の合意も必要ありません（民法第２５２条ただし書き）。保存行為には不動産の損害回復や無権利者の行為を元に戻す行為などが挙げられます。
共同所有の不動産を売却等するには、とかく制限がかけられていることを覚えておきましょう。
２－５．自分の持分だけなら単独で売却できる
共同所有の不動産を全体的に売却するのは他の共同所有者から合意を得なければなりませんが、自分の持分だけを売却するのは自由です。
メリットはあるけれどデメリットも多い共同所有の不動産を持て余してしまったら、売却することも視野に入れるようにしましょう。
通常の不動産を売却する場合に比べて売却金額は下がってしまいますが、共同所有のリスクやデメリットから解放される価値を考えれば、コストパフォーマンスは決して悪くありません。
当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングでも、共同所有の不動産を持分だけご売却いただけます。
売却相談＆査定は完全無料なので、共同所有の不動産でお悩みの際は、ぜひお気軽にご相談くださいませ。
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３．共同所有の不動産を売却する流れは？
Q.共同所有の不動産を売却する時は、どのような流れになる？
A.自分の持分を売却するケースについて、これから順を追って分かりやすく解説してまいりますので、ご参考になさってください。
３－１．事前準備
共同所有の不動産を売却しようと思ったら、不動産会社へ相談する前にある程度の準備をととのえておきましょう。
思い立ったらすぐ相談しに行っても大丈夫なのですが、不動産会社で聞かれることなどをあらかじめ整理しておくと、その後の話がスムーズになるはずです。
共同所有の不動産を売却する事前準備には、このようなものがあります。
・不動産資料の整理
・必要書類の準備
・不動産の売却相場を下調べ
・他の共同所有者へ連絡
・不動産会社の選定
３－１－１．不動産資料の整備
売却する共同所有の不動産について、物件状態や権利関係などを証明する資料を整理しておきましょう。
不動産を共同所有されてから、ずっとどこかへ放り込んだままになっている方も少なくないと思います。
後で必要となるため、早い段階から確認しておき、紛失してしまった場合には再発行の手続きをとらねばなりません。
３－１－２．必要書類の準備
共同所有の不動産を売却する際に必要となる書類も、できれば準備しておきましょう。
種類によっては、委任状を発行すれば不動産会社の担当者に代行してもらうことも可能です。
ご自身で取り寄せた方が早いか、不動産会社の担当者に行ってもらった方がいいかはケースバイケースなので、相談しながらご検討ください。
またケースによっては必要書類の種類が変わることもあるため、不動産会社の担当者に相談しながら同時進行してもいいでしょう。
３－１－３．不動産の売却相場を下調べ
共同所有の不動産がいくらで売却できるか、正確に査定するのはプロでも簡単ではありません。
中にはお客様が知らないのをいいことに、不当な価格を提示する悪徳業者も残念ながら存在します。
そこで共同所有の不動産を売却する際は、ご自身なりに売却相場を下調べしておくのがおすすめです。
もちろん皆様は不動産のプロではないため、正確な査定金額は出せないでしょう。しかしご自身で調べた金額とプロの提示した金額を比較することで、プロがどのような根拠でその金額を出したのかを知ることができます。
この時にきちんと説明してくれるかor説明できるかが不動産会社の質を見極めるポイントとなるため、このひと手間はかけておくと売却の満足度が違ってくるでしょう。
３－１－４．他の共同所有者へ連絡
共同所有の不動産は誰の合意もなく売却できますが、いきなり共同所有者が変わってしまうと、他の方も驚いてしまいます。
Aさん「Zさんは修繕コストの分担金を払わずに売却しちゃったのか」
Bさん「ではその分は、Zさんから不動産を購入したYさんに請求しよう」
Yさん「私はZさんが『お金関係は清算して、何の問題もない』と言ったから購入したんだ。分担金はZさんに請求してほしい」
Cさん「Zさんとは連絡がつかないし、とりあえずYさんに払ってもらって、後はYさんがZさんから取り立てればいい」
Yさん「そんな……」
……等々、この手のトラブルは後を絶ちません。
トラブルの火種を作らないため、共同所有の不動産を売却される時は、他の共同所有者へ声をかけておくのがよいでしょう。
３－１－５．不動産会社の選定
共同所有の不動産を売却する際、その成否を分けるのは不動産会社の選定にあると言っても過言ではありません。
不動産会社を選ぶポイントはいくつかあるので、複数の要素を組み合わせながら判断していきましょう。
（１）企業の経営状態や特性
（２）企業の口コミ・評判
（３）担当者の印象や態度
どれも大切なのは大前提ですが、共同所有の不動産売却は、担当者のパーソナリティが最後の決め手となるケースが少なくありません。
担当者がいい加減だと、他の条件が整っていても今一つな結果に終わってしまうでしょう。
企業も担当者もしっかりしていて、社会的な評価に裏づけられている不動産会社を吟味してください。
３－２．売却相談
事前準備にある程度の目途がついたら、あらかじめ見当をつけておいた不動産会社に売却相談をしましょう。
ここで必要な情報を伝えながら、共同所有の不動産売却をお任せできるかを見極めるようにします。
多くの不動産会社が知りたがっている情報は以下のとおり。支障のない範囲で詳しく教えてあげましょう。
・不動産の所在や状態、権利関係
・いつごろまでに売却したいか
・いくらくらいで売却いたいか
・なぜ売却したいのか（資金調達、相続対策など）
・不動産の所有権は誰にあるのか（今回は誰と共同所有しているか）
・売却の決定権は誰にあるのか（一人で決定できるか、家族の合意が必要かなど）
……等々。売却相談の時点では、まだ証明書類を持参する必要はありません。
不動産会社で一からヒアリングもしてくれますが、箇条書きのメモなどを持参すると喜ばれるでしょう。
不動産会社の担当者と話す中で、信頼できそうな人物であるかも見極めたいところです。
３－３．売却査定
不動産会社の担当者に相談してみて、共同所有の不動産売却に心が動いたら、売却査定を依頼しましょう。
共同所有の不動産を売却査定してもらう期間は、通常は３営業日もあれば充分です。権利関係が複雑であったとしても一週間、万が一それ以上時間がかかる場合は、その旨の連絡が入ると思います。
もし一週間待っても連絡がない場合、催促する必要はありません。そういう会社なのだと見切りをつけて次の不動産会社に依頼するようにしましょう。
なぜならお客様を待たせている担当者の意識が欠如しているか、部下のミスをチェックする常識の意識が欠如しているか、あるいは両方とも欠如しているからです。
そのような不動産会社と無理に取引を進めても、後からトラブルになってしまうでしょう。
３－４．条件交渉
共同所有の不動産を査定してもらって、売却金額に納得できたら、売却条件について詳しく話し合うことになります。
共同所有の不動産を売却する条件は不動産の種類などによっても異なりますが、例えば他の共同所有者との間にある権利義務関係の整理などがあるでしょう。
・債権（お金を貰えたり何かしてもらえたりする権利）はあるのか？
・債務（お金を払ったり何かしたりしなければならない義務）は残っているのか？
それらを売主様と不動産会社のどちらが享受／負担するのかを取り決めていきます。
また売却した共同所有の不動産について、代金の決済や物件の引渡し条件なども、しっかり決めておかねばなりません。
３－５．売買契約
不動産会社と売買条件で合意出来たら、いよいよ売買契約を締結します。
売買契約の必要書類はこちらです。
・本人確認書類（写真付き）
・認印
・手付金領収書
※不動産会社が作ってくれることもあるため、確認しておきましょう。
言うまでもなく、売買契約書の内容は交渉どおりとなっているかをよく確認し、ご理解いただいた上で契約を締結なさってください。
３－６．決済・引渡し
売買契約を締結しましたら、契約に従って代金決済と不動産の引渡しを行います。
３－６－１．必要書類
基本的な必要書類がこちらです。
・登記済み権利証or登記識別情報通知書
・印鑑登録証明書＆実印
・固定資産税納税通知書or固定資産評価証明書
・住民票or戸籍の附票（登記名義人として住所が異なる場合）
３－６－２．あるとよい書類
もしこれらの書類があれば、一緒に引き渡すと喜ばれるでしょう。
・地積測量図
・境界確認書
・公図
・修繕履歴
・アスベスト調査報告書
・抵当権設定契約書
・残債証明書（ローンが残っている場合）
・管理規約（集合住宅等）
・収益実績（不動産投資物件）
３－６－３．決済
共同所有の不動産を売却した代金の決済は、主に（１）現金手渡し（２）銀行振込み（３）小切手振出しがあります。
しかし共同所有の不動産取引は数百万円以上になるため、札束を持ち歩くことになる現金手渡しは現実的ではありません。
一般的には安全性の高い銀行振込みか小切手振出しが使われることになるでしょう。
３－６－４．引渡し
共同所有の不動産を引き渡すのは、権利関係書類や関係資料、建物があればカギなども引き渡します。
合わせて所有権移転登記も行い、これで共同所有の不動産を売却できました。
３－７．確定申告
共同所有の不動産を売却したら、最後に確定申告という大仕事が残っています。
共同所有の不動産を売却して利益が出たら、売却利益に対して課税される譲渡所得税を計算し、確定申告しなくてはなりません。
確定申告に際しては、以下のとおり譲渡所得税を計算しましょう。
【譲渡所得税の計算】
譲渡所得税＝売却利益×税率
売却利益＝売却金額－購入費用－売却費用－特別控除（該当すれば）
要するに共同所有の不動産を購入してから売却するまで、諸費用を差し引いて黒字になれば、黒字部分に譲渡所得税がかかります。
もし赤字であれば譲渡所得税はかからないため、理論上は確定申告が必要ありません。
しかし税務当局は、皆様が共同所有の不動産を売却した事実は把握できても、それで赤字になった事実までは把握できないでしょう。
赤字だから「確定申告しなくてよい」ではなく、赤字だから「赤字である事実を証明するために確定申告が必要」という認識が大切です。
ご多忙であれば税理士を入れても数万円程度で済みますから、税務調査などのトラブルを回避するためにも、確定申告は積極的に行うようにいたしましょう。
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４．共同所有の不動産に強い専門業者は？
共同所有の不動産を売却する際、パートナーとなる不動産会社の選定が重要です。
ここでは共同所有の不動産売却に強い専門業者をピックアップしました。
共同所有の不動産を売却される際は、ここから２～３社を選んで連絡するのがよいでしょう。
４－１．ドリームプランニング
共同所有の不動産でお悩みの際は、横浜から世界一を目指す不動産ベンチャー・ドリームプランニングまでご相談くださいませ。
当社は２００５年７月の創業以来、日本全国各地で共同所有不動産の売却をアシストしてきたスペシャリスト集団です。
長年にわたり培ってきた不動産知識とノウハウ、そして各界とのネットワークを駆使して、共同所有の不動産問題も解決に導かせていただきます。
共同所有の不動産相談＆売却査定は完全無料、最速では２時間で査定完了＆２日で現金化できるスピード売却が人気です。
共同所有の不動産がございましたら、ぜひお気軽にご相談くださいませ。
| 業者名 | 株式会社ドリームプランニング |
| 免許 | 国土交通大臣（１）第１０８１２号 |
| 設立 | ２００５年７月 |
| 代表者 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 所在地 | 〒２３１－００２３ 神奈川県横浜市中区山下町２５２ グランベル横浜１０F(横浜本社) 〒１１１－００５３ 東京都台東区浅草橋５－４－５ 浅草橋ハシモトビル３F(東京店) |
| 電話 | ０４５－６４１－５４８０(横浜本社) ０３－５８２３－４８７０(東京店) |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０(横浜本社) ０３－５８２３－４８８０(東京店) |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 日曜日・水曜日・年末年始・夏季休暇など（土曜・祝日は営業） |
| HP | https://dream-plan.com/ |
| 運営SNS | https://ucikatu.com/ 業界初の不動産SNS・ウチカツ（UCIKATU） |
| 運営メディア | https://ucikatu.com/times/ 不動産情報を発信するウチカツタイムズ |
| 運営サイト | 不動産のお悩み解決サイト URUHOME（ウルホーム・当サイト） |
| 公式SNS（１） | https://x.com/dreamplanning11 （X） |
| 公式SNS（２） | https://www.instagram.com/dreamplanning5480/ （Instagram） |
| 公式SNS（３） | https://www.facebook.com/dreamplanning.japan/ （Facebook） |
| 事業内容 | 低流動性不動産の買取り・再生・販売、不動産仲介業、不動産テック事業 |
| 得意ジャンル | 一棟ビル・一棟マンション・事故物件・心理的瑕疵物件・共有持分・ゴミ屋敷・連棟式建物・任意売却・競売物件・旧耐震 |
４－２．クランピーリアルエステート
共有名義不動産・底地・借地・再建築不可物件・老朽化物件・低収益物件など、相続に伴い問題が生じた不動産について、柔軟な対応が可能な業者です。
たとえば現状のまま直接買取させていただく方法、高値で買い取れる業者をご紹介する方法、さらには不動産に詳しい士業と連携して問題を解決する方法など、お客様のご希望や状況に合わせた最適な提案を行います。
大手不動産会社や地元業者に売却を断られてお困りの物件であっても、買取可能な場合があります。不動産に関するお悩みは、ぜひお気軽に相談してみてください。
| 業者名 | 株式会社クランピーリアルエステート (ClamppyRealEstate,Inc.) |
| 設立 | |
| 住所 | 東京都中央区築地２－１０－６Daiwa築地駅前ビル9F |
| 電話 | ０３－６２２６－２５６６ |
| FAX | ０３－６２２６－３１８４ |
| HP | https://c-realestate.jp/ |
| 営業時間 | １０：００～１９：００ |
| 定休日 | 土曜日・日曜日・祝日 |
４－３．昭和住地
共同所有の不動産を売却されたい時は、昭和住地へも相談してみるといいでしょう。
こちらは４０年以上にわたり共同所有の不動産取引を手がけてきた老舗業者です。豊富な取引経験と実績誇り、今回も皆様の力になってくれるはずです。
共同所有の持分売却はもとより、共同所有者間の交渉ごともしっかりとサポートしてくれるでしょう。
他社様に断られてしまった物件でも大丈夫なので、共同所有の不動産売却は一度相談してみてください。
| 業者名 | 株式会社昭和住地 |
| 設立 | １９８４年３月 |
| 住所 | 東京都練馬区土支田３丁目２２番８－２０１ |
| 電話 | ０３－３９２４－６００１ |
| FAX | ０３－３９２４－６０３５ |
| HP | https://showa-juchi.com/index.html |
| 営業時間 | ９：３０～不定 |
| 定休日 | 不定休 |
４－４．ワンダーホーム
相続をきっかけに問題が発生した共同所有不動産・底地・借地・再建築不可物件・老朽化物件・低収益物件なども柔軟な対応が可能な不動産業者です。
直接買取や売却仲介、さらには不動産に精通した士業と連携して問題を解決する方法など、多様な選択肢を提案してくれるでしょう。
大手不動産会社や地元業者で売却を断られた物件についても、買取が可能な場合があります。不動産に関するお悩みや問題がございましたら、ぜひ一度ご相談してみてください。
| 業者名 | 株式会社ワンダーホーム （Wonder Home Co., Ltd.） |
| 設立 | １９９８年１２月 |
| 住所 | 大阪府大阪市東住吉区鷹合２－１７－８ |
| 電話 | ０６－６６９１－２２２７ |
| FAX | ０６－６６９１－２２２８ |
| HP | https://www.wonder-home.com/ |
| 営業時間 | ９：３０～１９：００ |
| 定休日 | 水曜日・日曜日 |
４－５．ランロウドオフィス
共同所有の不動産でお困りの際は、一度こちらにも相談してみてください。
複雑化してしまった権利関係を抱えているような不動産物件でも、粘り強く解決に導いてくれるでしょう。
共同所有している不動産の売却相談は完全無料、誠心誠意お客様の立場に寄り添いながら徹底サポートしてくれることで定評があります。
他社様で断られてしまった共同所有の不動産でも大丈夫なので、ぜひ一度お気軽にご相談くださいませ。
| 業者名 | 株式会社 ランロウドオフィス Land lord office Corporation |
| 設立 | １９８６年４月 |
| 住所 | 東京都杉並区西荻南３丁目１８番１５号 |
| 電話 | ０３－５３７０－３２３２ |
| FAX | ０３－５３７０－３１３４ |
| HP | https://www.land-lord.jp/ |
| 営業時間 | １０：００～１８：００ |
| 定休日 | 水曜日・日曜日 |
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
５．共同所有の不動産はURUHOMEへ
今回は共同所有の不動産について、ドリームプランニングの社長が徹底解説して参りました。
皆様が不動産の共同所有で悩みを抱えていらっしゃいましたら、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングまでご相談くださいませ。
当社は２００５年７月の創業よりこの方、不動産問題の解決スペシャリストとして共同所有の不動産売却をサポートして参りました。
今回も豊富な知識とスキル、そして各業界とのネットワークをフル活用してお悩み解決に全力を尽くします。
売却査定は完全無料、最短では２時間で査定完了、２日間で現金化できました。皆様が共同所有の不動産でお悩みの際は、諦めずにドリームプランニングへご一報くださいませ。
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