「共同名義の土地をどうすればいい？」
「そもそも共同名義の土地とは何かが分からない」
共同名義の土地取引を多数手がけてきたドリームプランニングでは、共同名義の土地に関するお問い合わせをよくいただきます。
今回は共同名義の土地について、予備知識や注意点などを分かりやすく徹底解説いたしましょう。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の共同名義の土地や再建築不可物件・底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
当サイトURUHOMEは、私達が蓄えた取引ノウハウを不動産のお悩みを抱えていらっしゃる皆様に役立てたいと思い、「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．共同名義の土地とは何？
それでは最初に、共同名義の土地とはどういうものか、また共同名義の土地がどういうケースで発生するのかを解説いたします。
１－１．共同名義の土地とは？
共同名義の土地とはどういうものか、言葉の定義から確認してまいりましょう。
１－１－１．名義とは
ここで言う名義とは、土地等の所有権を登記している者の名前です。
名義を持つ者を名義人と言い、名義人は自然人でも法人でも構いません。
１－１－２．共同名義とは
共同名義とは、一つの土地に対して２人以上の名義人が登記されている状態です。
共同名義の所有権割合は原則として等分ですが、土地等の場合は出資割合に応じて変えることもあります。
１－１－３．土地とは
土地とは一定範囲の地面を指し、地表を形成する土砂等から構成されるものです。
土地の所有権は法令の制限内で地表の上下に及びますが、未採掘の鉱物や温泉等は対象外（別の権利）となります。
１－２．共同名義の土地でよくあるケース
土地が共同名義になるのは、どういうケースが多いのでしょうか。
ここでは土地が共同名義になるケースを解説いたします。
１－２－１．夫婦で一緒に土地を購入
夫婦でお金を出し合ってマイホームを購入し、土地を共同名義で登記するケースは多くあります。
そのまま一緒に住み続ければ問題ないのですが、離婚したり第三者に貸し出したりするとトラブルになりやすいでしょう。
離婚の時はもちろん、第三者に貸し出す時に、賃料収益の配分割合で揉めるのです。
１－２－２．共同出資で土地を購入
意気投合した仲間同士で共同出資し、購入した土地を共同名義で登記するケースも多くあります。
こちらも事業経営が順調なら問題ないものの、経営が傾いてくるとトラブルになりがちです。
共同名義の土地を売却すべきか否か、また売却益の配分で揉めるケースが多くありました。
１－２－３．親の土地を家族で相続
こちらは受動的な理由で共同名義の土地を入手するケースとなります。
例えば父親が亡くなり、母親と子供たちで土地を相続する場合、法定相続分どおりに土地を分割するのは難しいでしょう。
そこで土地全体を、遺族みんなの共同名義で相続するのです。みんなで仲良く使えばよいのですが、喧嘩になってしまうケースも少なくありません。
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２．共同名義の土地で注意すべきポイント
共同名義の土地は、通常の土地に比べて注意すべきポイントがいくつかあります。
ここでは共同名義の土地で注意すべきポイントについて解説しておきましょう。
２－１．共同名義人の同意が必要な行為
共同名義の土地は、共同名義人の同意がなくてはできないことがいくつかあります。
２－１－１．共同名義人の全員が同意する必要のある行為
・共同名義の土地全体を売却する
・共同名義の土地を完全所有権として譲渡する
・共同名義の土地を大幅に変更する……など
共同名義で所有していた土地なのに、自分の名義の分も勝手に処分されたり(物理的に不可能ですが)、土地の形状や用途を変更されたら困りますよね。
こうした行為については、共同名義人の全員から同意を得なくてはなりません。
２－１－２．共同名義人の過半数が同意する必要のある行為
・共同名義の土地を貸し出す
・共同名義の土地に軽微な変更を加える
・共同名義の土地を管理（利用や改良）する……など
共同名義人の過半数とは、人数ではなく共同名義の持分割合が基になるので要注意です。
【例】１０人が共同名義で所有している土地について、A氏が持分６０％、B～J氏の９名が残り４０％を持っていた場合、A氏以外の全員が反対しても、共同名義人の過半数となります。
２－１－３．共同名義人の同意が必要ない行為
・共同名義の土地を保存する行為
保存とは共同名義の土地を現状維持するための行為で、例えば修繕行為や不法占拠者への明け渡し請求、無権利者の登記に対する抹消登記請求などが挙げられます。
また一部の共同名義人が同意を得ずに行った変更行為等について、原状回復を求めることも単独で可能です。
２－２．共同名義人の利用を制限できない
共同名義の土地は、共同名義人のそれぞれが共同名義の土地全体を利用できます。
これは民法第２４９条に規定されており、共同名義の持分が１％でも９９％でも、その多い少ないによって土地の一部または全体の利用制限することはできません。
自分の方が多く出資している＝共同名義の持分が多いのに、ごくわずかな持分しかない共同名義人と同じ扱いに不満な方も多いことでしょう。
２－３．共同名義人の死亡で共同名義人が増えることも
共同名義の土地は、各自の持分のみを相続することも可能です。
共同名義の土地が必ず一人だけに相続されればよいのですが、往々にして法定相続分に応じて分割されていきます。
時間が経って代数を経ると、相続が繰り返されて共同名義人がどんどん細分化されるケースが少なくありません。
権利関係がより複雑化し、共同名義人の同意をとろうにも連絡すらままならない状況もあるでしょう。
共同名義の土地は永く所有するほど取り扱いが難しくなっていくのが特徴です。
２－４．固都税は共同名義人の連帯納税義務
共同名義の土地にかかる固都税（固定資産税と都市計画税）は、土地全体すなわちすべての共同名義人に納税義務があります。
しかし個々の共同名義人から固都税を徴収するのは煩雑なので、実際には共同名義人から代表者を選び、みんなの分をまとめて納税する形が一般的です。
共同名義人はそれぞれの土地持分に応じた納税額を代表者に支払うことで、共同名義の土地にかかる固都税を納付します。
この時に代表者となった方は大変で、すべての共同名義人からお金を集めないと、彼らの分まで自己負担で納税することになるのです。
中には「回収が大変だから、もう自分で払っている。共同名義人に連絡しても払ってくれない」とお嘆きの方も少なくありません。
他にも共同名義の土地を所有していると、持分に応じたコスト負担がのしかかります。
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３．共同名義の土地をどうする？
共同名義の土地をそのままにしておくと、トラブルの温床となりがちです。
ここでは共同名義となっている土地を処分する方法について解説してまいりましょう。
３－１．自分の持分を共同名義人に売却する
共同名義の土地を処分する方法として、他の共同名義人に持分を売却できればそれがベストと言えるでしょう。
共同名義の土地持分を他の共同名義人に売却する場合の相場は、土地価格×持分（％）が一般的です。
他の共同名義人としても、自分の持分や収益も増える可能性があるため、理想的な処分方法と言えます。
ただし共同名義人が見つからなかったり、共同名義人と仲が悪かったりなど、その成功率は今一つです。
３－２．自分の持分を第三者に売却する
共同名義の土地持分を、現在共同名義人でない第三者に売却する場合、その相場は大幅に下がってしまうでしょう。
【計算式】土地価格×持分（％）×３０～５０％
他の共同名義人に売却した場合よりさらに３０～５０％まで下がってしまうのは、共同名義というリスクが織り込まれてしまうからです。
それでも共同名義の土地を買おうとされる方がいれば御の字で、多くのケースでは共同名義の土地を第三者に売却するのはかなり難航されるでしょう。
３－３．自分の持分を放棄する
お金は要らないから、とにかく共同名義の土地から解放されたい方は、共同名義の土地持分を放棄するのも選択肢の一つです。
しかし放棄すると言っても共同名義人全員で共有持分移転登記を行うため、自分一人ではできません。(実際は共有持分の放棄は意思表示だけすれば良いのですが、実務では他の共有者へ共有持分の移転登記をしないと“相続放棄が宙ぶらりんな状態”になってしまうので、他の共有者に登記をしてもらう所まで行います)
共同名義の土地持分を放棄する意思を、他の共同名義人に対して口頭と内容証明郵便で示してから、登記申請手続きに移行します。
共同名義の土地持分を放棄すると、他の共同名義人がそれぞれの持分割合に従って受け継がなくてはなりません。
ちなみに共同名義の土地持分を放棄する時は、すべてを放棄しなければいけないことも覚えておきましょう（例えば「思い入れがある土地なので、ちょっとだけ持ち続けたい」というのは不可）。
３－４．協議の上で分筆する
共同名義の土地について、共同名義人全員が同意してくれるなら分筆することも可能です。
共同名義の土地を分筆して、それぞれの完全所有権の土地として物理的に分割すれば、各土地が完全な所有権として自由に活用・売却等できるようになります。
(例：1つの土地を1／3ずつＡ・Ｂ・Ｃで所有していたのを、1つの土地を3つに分割し、それぞれＡの土地①、Ｂの土地②、Ｃの土地③とする)
原則的には持分に応じて土地を分筆することになりますが、協議によって割合や面積が変わることもあるでしょう。
分筆してもきちんと活用できるような土地であれば有効な手段の一つとして考えられますが、土地の分筆手続きは専門知識が必要になるため、土地家屋調査士など専門家のサポートが必要となります。
また共同名義の土地を分筆するにはその土地の境界がきちんと確定されていなくてはなりません。
境界確定には地積測量など手間やコストがかかるため、共同名義の土地を分筆することに同意してくれない共同名義人も少なくないはずです。
そのため共同名義の土地を分筆し、それぞれの土地とされる方はあまり多くございません。
３－５．共有物分割請求訴訟を起こす
共同名義の土地について、どうにも協議がまとまらない場合は、裁判所に共有物分割請求訴訟を起こすことも考えられます。
共有物分割請求訴訟とは、その名のとおり共同名義の土地を裁判所が強制力をもって分割するよう請求するための訴訟です。
訴訟と言っても通常の訴訟とは異なり勝訴・敗訴ではなく、共同名義の土地をどう分割するかを裁判所に決めてもらうために行います。
共有物分割請求訴訟を起こすと、以下３通りからいずれかの判決が出るでしょう。
３－５－１．現物分割
共同名義の土地について、土地の現物を物理的に分割する判決です。
先ほどご説明したように、AとBが土地を共同名義で所有していた場合、土地を分割して土地①と土地②に分割する方法です。
そしてAさんに①を、Bさんに②土地を与えるのです。土地①と土地②の割合は、AさんとBさんの共同名義持分割合に従って分配されるでしょう（特別な事情があれば加減される可能性も）。
ちなみに建物のような物理的に分割できないものについては適用できません。
３－５－２．価格賠償
全面的価格賠償とも呼ばれ、共同名義の土地を共同名義人の一人に与え、その代わり他の共同名義人へ土地持分に応じた金額を支払うことで賠償させます。
要するに「共同名義人の一人が、他の共同名義人全員から土地持分を買取る」ことを命じる判決です。
先ほどの例であれば、AさんがBさんから共同名義の土地持分を買い上げることになります。
ちなみに甲土地を買い上げるのがAさんになるか、あるいはBさんになるかは裁判所の判断によるので注意しましょう（裁判期日の中で土地を所有したい意思などが確認・審理されます）。
３－５－３．代金分割
現物分割も価格賠償も難しい場合は、代金分割の判決が下されるでしょう。
代金分割とは、共同名義の土地を裁判所が競売にかけ、落札金額から手数料など諸経費を差し引いた残金を共同名義人の持分に応じて分配する方法です。
共同名義の土地に対して、共同名義人の誰も未練をもっていない場合は、すべて現金に換えられるので有効な手段と言えるでしょう。
３－５－４．共有物分割請求訴訟の注意点
共同名義の土地に関する問題に白黒つける最終手段として知られる共有物分割請求訴訟ですが、以下の注意点をお含みおき願います。
・一般的に、およそ半年から１年以上の期間がかかる
・弁護士費用・不動産鑑定費用・裁判費用など、ケースによっては１００万円以上かかる
・裁判所は公平に判断するため、望み通りの判決が出るとは限らない
最後の点は特にご注意ください。望み通りの判決が出なくても、法的な強制力があるため従わなくてはなりません。
共有物分割請求訴訟はあくまで最終手段であり、できれば使わずに済ませたいところでしょう。
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４．共同名義の土地に精通する専門業者
共同名義の土地問題を解決したい場合、専門業者に相談するのが解決策の一つとなります。
ここでは共同名義の土地に精通している専門業者をピックアップいたしました。
共同名義の土地でお悩みでしたら、買取も可能な業者を揃えておりますので、共同名義の土地買取も視野にいれて相談してみましょう。
４－１．ドリームプランニング
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２００５年７月の創業以来、全国各地に点在する共同名義の土地について、買取やトラブル解決に尽力し続けてきました。
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もしお悩みを抱えていらっしゃる場合は、どうぞお気軽にご相談ください。私たち「ドリームプランニング」が、誠実かつ確実な対応でお力になります。
| 業者名 | 株式会社ドリームプランニング |
| 免許 | 神奈川県知事（４）第２５６７９号 |
| 設立 | ２００５年７月 |
| 代表者 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 本社 | 〒２３１－００２３ 神奈川県横浜市中区山下町２５２ グランベル横浜１０F |
| 電話 | ０４５－６４１－５４８０ |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０ |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 日曜日・水曜日・年末年始・夏季休暇など（土曜・祝日は営業） |
| HP | https://dream-plan.com/ |
| 運営SNS | https://ucikatu.com/ 業界初の不動産SNS・ウチカツ（UCIKATU） |
| 運営メディア | https://ucikatu.com/times/ 不動産情報を発信するウチカツタイムズ |
| 運営サイト | 不動産のお悩み解決サイト URUHOME（ウルホーム・当サイト） |
| 公式SNS（１） | https://x.com/dreamplanning11 （X） |
| 公式SNS（２） | https://www.instagram.com/dreamplanning5480/ （Instagram） |
| 公式SNS（３） | https://www.facebook.com/dreamplanning.japan/ （Facebook） |
| 事業内容 | 低流動性不動産の買取り・再生・販売、不動産仲介業、不動産テック事業 |
| 得意ジャンル | 一棟ビル・一棟マンション・事故物件・心理的瑕疵物件・共有持分・ゴミ屋敷・連棟式建物・任意売却・競売物件・旧耐震 |
４－２．いちろ
創業以来２，０００件を超えるご相談をお受けし、多岐にわたる不動産のお悩みに向き合ってきた専門業者です。
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これからも、お客様の「困った」を解決する不動産会社として、さらなる成長が期待されます。
共同名義の土地に関するお悩みがございましたら、どんな些細なことでも構いませんので、ぜひご相談ください。皆様のお力になれるよう、全力でサポートしてくれるでしょう。
| 業者名 | 株式会社いちろ |
| 設立 | |
| 住所 | 広島県広島市西区楠木町１丁目１３－１０ |
| 電話 | ０８２－９６２－１３３１ |
| FAX | ０８２－９６２－１３３０ |
| HP | https://www.ichiro-f.net/ |
| 営業時間 | １０：００～１８：００ |
| 定休日 | 不定休 |
４－３．大輝不動産
「不動産業を通じて、一人でも多くのお客様が幸せな人生を歩めるように、私たちは一人ひとりが輝ける存在でありたい」「誠実かつ丁寧なサービスを提供し、お客様の大切な資産や将来に寄り添う姿勢を大切にしたい」というスローガンを掲げる不動産会社です。
地元である菊陽町、合志市、大津町、熊本市北区・東区に密着し、地域の特性や市場動向を熟知。地の利を活かし、最新の市場価格を正確に把握することで『適正価格』を算出し、より高い売却価格とスムーズな取引を目指しています。
また、ホームページを毎日更新し、新鮮な情報を届けるとともに、定期的なチラシ配布を通じて地域のお客様に最新の不動産情報をご提供しています。これにより、お客様が安心してご利用いただける環境づくりに努めています。
さらにお客様の多様なニーズにお応えするため、不動産の買取、仲介による販売、空き家の管理など、さまざまなサービスを展開しています。それぞれのケースに合わせた柔軟な対応で、お客様をしっかりサポートしています。
| 業者名 | 有限会社大輝不動産 |
| 設立 | ２００４年８月 |
| 住所 | 熊本県菊池郡菊陽町光の森 ６丁目１９番５ |
| 電話 | ０９６－２３３－１２３７ |
| FAX | ０９６－２３３－１２３８ |
| HP | https://www.daiki-f.jp/ |
| 営業時間 | ９：３０～１８：００ |
| 定休日 | 水曜日・祝日（土日は営業しています） |
４－４．あおぞら不動産
あおぞら不動産は豊富な不動産知識と取引経験を活かし、丁寧かつ細やかな売却サポートで多くのお客様にご満足いただいています。
戸建用地、マンション用地、分譲宅地、アパート用地、建売住宅用地、空き家活用、事務所用途など、それぞれの土地が持つ特徴や魅力を最大限に活かした売却方法を提案しています。
また１件ごとの土地にじっくり向き合い、広告宣伝や販売活動に注力しながら、お客様の不安やお悩みに寄り添い、的確な解決策を提供しています。
共同名義の土地に関する複雑な悩みの解決のため、経験豊富なスタッフが全力でサポートしています。
| 業者名 | 株式会社あおぞら不動産 |
| 設立 | ２０１７年９月 |
| 住所 | 横浜市西区岡野２－１－１ 長谷川ビル２０２ |
| 電話 | ０４５－５４８－５２４６ |
| FAX | ０４５－５４８－５２４７ |
| HP | https://aozora.life/ |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 水曜日 |
４－５．協和住建
新潟市を拠点に、土地や住宅の売買を手がける不動産活用の専門家として、多くのお客様から信用されている会社です。
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協和住建では、お客様の大切な土地を適正価格でスムーズにお取引できるよう、誠実かつ丁寧な対応を心がけています。
| 業者名 | 株式会社協和住建 |
| 設立 | １９９８年３月 |
| 住所 | 新潟県新潟市東区紫竹５丁目１４番１３号 協和ビル２F |
| 電話 | ０２５－２７８－８６２３ |
| FAX | ０２５－２７８－８６２４ |
| HP | https://kyowa-jyuken.jp/ |
| 営業時間 | ９：００～１８：００ |
| 定休日 | 第２・４・５土曜日、日曜日、祝日 |
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５．共同名義の土地はURUHOMEで相談
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