「共有持分の不動産とは何？」
「共有持分の不動産トラブルはどうすればいい？」
共有持分の不動産を専門的に取扱うドリームプランニングでは、共有持分の不動産でお悩みの皆様から、多くのご相談をいただきます。
今回はドリームプランニング社長が、共有持分の不動産についてトラブル事例などを徹底解説！皆様が共有持分の不動産でお困りの際にご参考としてください。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の共有名義不動産や再建築不可物件・底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
当サイトURUHOMEは、私達が蓄えた取引ノウハウを不動産のお悩みを抱えていらっしゃる皆様に役立てたいと思い、「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．共有持分の不動産とは？
まずは共有持分の不動産とは何か、簡単に解説いたしましょう。
１－１．共有持分とは？
共有持分とは、不動産などを共有している場合の持分（所有権割合）を指します。
例えば一つの不動産（１００％）を５人で等しく共有しているケースでは、一人あたりの共有持分は２０％ですね。
ちなみに共有持分が２０％だから不動産も２０％しか利用できないという訳ではなく、不動産の共有持分が１％だろうが９９％だろうが、共有者全員が不動産の全体を利用できます（民法第２４９条）。
（共有物の使用）
第二百四十九条 各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
文中「共有物の全部」について「持分に応じた使用」ができるとあるため「やはり持分だけしか使えないのではないか」と誤解される方が多いですが、「持分が１％でもあれば共有物の全体を使える」と解釈してください。
１－２．不動産が共有持分になる理由
不動産が共有持分になる理由としては（１）共同購入（２）相続（３）譲渡・売却などがあります。
（１）一緒に資金を出し合って購入した不動産を共有する
（２）亡くなった夫の不動産を、妻と子供たちが相続する
（３）不動産の一部を譲渡・売却する（自分と他者で共有）
または不動産の全体を複数名に対して譲渡する（他者同士で共有）
１－３．共有持分割合はどう決める？
不動産の共有持分割合は、いつも必ず等しい訳ではありません。不動産の共有持分割合は当事者間で自由に決めることが可能です。
不動産の共有持分割合を決める基準としては、主に（１）出資割合（２）法定相続分（３）協議などが挙げられます。
（１）例えば１億円の不動産をAさんが８，０００万円、Bさんが２，０００万円ずつ出し合って購入した場合、共有持分の割合はAさん８：Bさん２となるでしょう。
（２）例えば夫が残した不動産を妻と子供２人が相続した場合、共有持分の割合は妻５０％、子供たちはそれぞれ２５％ずつとなります。
（３）例えば５，０００万円の不動産をAさんが３，０００万円、Bさんが２，０００万円を出し合って購入。出資割合なら３：２ですが、お互いが合意すれば共有持分を５：５など変更することも可能です。
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２．共有持分の不動産で多いトラブル
共有持分の不動産は権利関係が複雑なので、トラブルが起こりやすい傾向があります。
ここでは共有持分の不動産で多いトラブル事例について、解説いたしましょう。
２－１．維持管理コストの分担
不動産を所有していると、維持管理コストがかかります。
例えば毎年の固都税（固定資産税・都市計画税）をはじめ建物の修繕費や庭手入れ、水道光熱費や自治町内会費など、細かく挙げればキリがありません。
原則として、不動産の維持管理コストは共有持分割合に応じて負担すべきなのですが、実際にはなかなか払ってもらえないケースも多くあります。
立て替えた金額を共有持分に応じて請求しても、払ってくれないのです。
その時に多いのが「自分の方が共有持分割合は多いが、そっちの方が不動産を多く使っているんだから、共有持分よりも受益割合に応じて負担すべきだ」などという主張。
不動産の収益配分は共有持分どおり要求するのに、コスト負担は受益割合という曖昧な根拠で分担するなんて、都合よくルール変更を主張するのはよくありません。
不動産の共有持分を管理する際は、あらかじめルールを決めて遵守するようにしましょう。
２－２．賃料収益の分配
今度は逆に、共有持分の不動産から収益が上がった場合の配分トラブルです。
多いのが「自分の共有持分は少ないけど、収益を得るために大きく負担したのだから、収益配分を共有持分割合より上乗せして欲しい！」という主張。大抵は明確な根拠もなく、声の大きい者勝ちになってしまうでしょう。
コストは負担したくないけど、収益は人一倍ほしいという気持ちは解らなくはありません。
しかしみんながそれを言い出したら収拾がつかなくなってしまうため、やはり不動産の共有持分を管理する時は公平なルールを作って、例外なくそれを守る姿勢が大切です。
２－３．利用時のトラブル
不動産を共有持分で利用していると、共有者の中には不動産を独占的に利用される方もいらっしゃいます。
確かに民法では共有している不動産の全体を持分に応じて利用できる旨が規定されているので、その方が共有持分割合に関係なく不動産の全体を利用する分には問題ありません。
しかしその権利は他の共有者も持っている訳で、現実的には譲り合って利用しなければトラブルになってしまうでしょう。
これが共有持分の不動産における大きなデメリットであり、いざ利用したい時に利用できないと、不動産を所有している意味がありません。
不動産を共有持分で所有する際は、お互いにメリットがあるよう譲り合える関係を構築することが望まれます。
２－４．共有持分の無断売却
不動産の共有持分は自分の一存で売却することが可能です。他の共有者から同意や許可をとる必要はありません。
しかし、だからと言って他の共有者に何もことわりなしに共有持分を売却してしまうと、色々トラブルになってしまうでしょう。
よくあるお悩み相談・トラブル事例には、こんなものがあります。
（１）共有者A様が共有持分のコスト負担を放置したまま新共有者B様に売却。B様は「コスト負担については聞いていないから、自分は支払わない。A様に請求してください」の一点張り。A様とは連絡がつかない。
（２）共有者C様が共有持分を第三者D様へ売却。他の共有者とまったく面識のないD様が当然の権利として不動産に出入りするようになり、既存の共有者が不安に思っている。
（３）共有者E様が共有持分のルールを伝えないまま、新共有者F様へ売却。利用後にトラブルが発生し、ルールを守るよう指摘されても「そんなものは聞いていない」と聞く耳もたず。
……などなど。金銭関係や人間関係についてはみんな神経をとがらせがちなので、共有持分の売却については他の共有者に対する配慮が求められるでしょう。
２－５．相続で権利関係が複雑化
共有持分の不動産を所有し続けて世代が進んでいくと、相続によって更に権利が複雑化していきます。
例えばこんなケースがあったとしましょう。
複雑であることを示すための例なので、時間のない方は読み飛ばして問題ありません。
（１）とある不動産をA・B・C・D・Eの５人兄弟が共有していました。持分はみんな等しく２０％ずつです。
（２）ある日、Aさんが亡くなってしまいました。Aさんの共有持分中、妻A1さんが５０％、子供A2さんとA3さんが２５％ずつ相続しました。
（３）またある日、Bさんが亡くなってしまいました。Bさんは独身で子供なし、かつ両親は亡くなっています。そのためBさんの共有持分は兄弟であるCさん・Dさん・Eさん、そして亡きAさんの子供A2さんとA3さんがそれぞれ相続します。
※相続権のある兄弟が亡くなっている場合、一代（甥・姪）に限り次世代が相続可能です。これを代襲相続と言います。
（４）Bさんの共有持分はCさん・Dさん・Eさんがそれぞれ２５％、A2さんとA3さんは合わせて２５％（一人１２．５％）が相続されました。
……この時点で不動産の共有持分は、どのようになっているでしょうか？正解はこちら。
A妻・A1さん……１０％（Aさん共有持分２０％×５０％）
A子・A2さん……７．５％（Aさん共有持分５％＋Bさん共有持分２．５％）
A子・A3さん……７．５％（Aさん共有持分５％＋Bさん共有持分２．５％）
Cさん……２５％（元の共有持分２０％＋Bさん共有持分５％）
Dさん……２５％（元の共有持分２０％＋Bさん共有持分５％）
Eさん……２５％（元の共有持分２０％＋Bさん共有持分５％）
さらにＣさん・Ｄさん・Ｅさんが亡くなれば、それぞれの家族関係によって権利関係がより複雑化していくことは想像に難くありません。
相続によって不動産の共有持分がどんどん細分化し、中には不動産の共有者が１０人を超えてしまったというケースもありました。
こうなると合意ひとつまとめるのさえ一苦労。一刻も早く複雑な権利関係から逃れたいという相談者のお気持ちがよく解ります。
２－６．共有物分割請求訴訟を起こされる
共有持分の不動産は権利関係がわずらわしいため、共有者の中から共有物分割請求訴訟を起こされるケースも珍しくありません。
共有物分割請求訴訟とは通常の訴訟と異なり、共有物の分割を裁判所に裁定してもらう手続きです。
共有者間での協議がまとまらず、裁判所に調停（共有物分割調停）してもらってもまとまらなかった場合に、共有物分割訴訟へ進みます。
共有物分割請求訴訟を提起すると、以下３種類のうちいずれかの判決が下されるでしょう。
２－６－１．現物分割
土地などのように物理的な分割が可能な場合、共有持分に応じて不動産を分割してもらう判決です。
不動産を現物分割すると、共有持分に応じてそれぞれ単独所有（持分１００％）となります。ただし家屋のように物理的に分割できないものには適用できません。
２－６－２．価格賠償
簡単に言うと「不動産の共有持分を１００％一人が買取る」「他の共有者全員から不動産の共有持分をすべて買取る」判決です。
このネーミングは共有持分を明け渡す代わりに、金銭で賠償させる感覚なのでしょうね。
共有関係は解消したいけど、誰か一人には不動産を所有して欲しい場合に有効な選択肢です。
２－６－３．代金分割
現物分割も価格賠償もできない場合の最終手段として、代金分割があります。
おおまかに言えば「不動産を競売にかけて第三者に売却した代金から諸経費を差し引いた残金を、共有持分に応じて配分する」判決です。
現金ならばキッチリ分けられますが、不動産は手放さなくてはなりません。
２－６－４．共有物分割請求訴訟の注意点
不動産の共有持分で悩んだ時の選択肢として、共有物分割請求訴訟を考える方も多いと思います。
しかし共有物分割請求訴訟には以下のデメリットもあるため注意しておきましょう。
・望み通りの判決が出るとは限りません。
・期間は半年から一年以上かかることもあります。
・費用は弁護士や不動産鑑定士の報酬など数十万円～１００万円を超えることもあります。
これらのリスクを織り込んだ上で臨むようにしてください。
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３．共有持分の不動産をどうする？
不動産の共有持分は権利関係が複雑で、トラブルのリスクがあるため、早めの対処が求められます。
なるべく共有関係を解消することが求められますが、ここでは共有持分の不動産をどうすればいいか、いくつかの選択肢を解説してまいりましょう。
３－１．他の共有者から共有持分を買取る
ご自身が他の共有者全員から共有持分を買取ることが出来れば、所有権１００％の不動産として共有関係から解放されます。
ただし実際問題として（１）そんな大金をお持ちですか？（２）他の共有者様を締め出すことになりますが、全員の同意は得ていますか？……等が気になるところです。
３－２．他の共有者と共有持分を同時売却する
他の共有者と一緒に、不動産の共有持分をすべて同時売却すれば、買い手がつきやすくなるでしょう。
しかしこれには共有者全員の同意が必要となるため、話をまとめるだけでも大抵の苦労ではありません。
難航を極める合意形成を乗り越えて、不動産を無事に売却できても、その売却利益は共有者の共有持分に応じて分配することになります。
膨大な手間をかけた割に、それが報われるほどの金額は得られないとなると、あまりおすすめできる選択肢とは言えません。
３－３．共有物分割請求訴訟を起こす
先ほど解説した通り、裁判所を通じて共有物分割訴訟を起こして、不動産の共有関係を解消する方法です。
ただしいきなり訴訟はできず、まずは共有者間で話し合い、協議がまとまらなかった場合は裁判所が介入して共有物分割調停に進みます。
それでもまとまらなかった場合に限って、共有物分割請求訴訟に進むのです。
メリットとしては（１）私利私欲なく公平に判断してくれる（２）判決には法的拘束力があることなどが挙げられるでしょう。
ただし先ほど解説した通り（１）望み通りの判決が出るとは限らない（２）そして判決には逆らえない（３）費用も時間もかかるなどのデメリットもあります。
共有物分割請求訴訟はあくまで最終手段と理解した上で、慎重に進めるようにしましょう。
３－４．共有持分を他の共有者に売却
こちらも先ほど解説の通り、ご自身の共有持分だけを売却することが可能です。
不動産の共有持分は誰に売却することもできますが、多くの場合は同じ不動産を共有している誰かに売却することになるでしょう。
不動産の共有持分を購入して、あえて複雑な権利関係やトラブルのリスクを抱え込まれる方はまずいらっしゃいません。
３－４－１．共有持分の売却相場
ちなみに共有持分の売却相場はおおむね以下の通りです。
【共有持分の売却相場例】
他の共有者へ売却した場合：
不動産価格（１００％）×共有持分（％）±個々の事情を加減
第三者へ売却した場合：
不動産価格（１００％）×共有持分（％）×３０～５０％
この３０～５０％が第三者にとって、共有持分の購入で抱え込むことになるリスクになります。
例えば１億円の不動産を５名で等しく共有していた場合（共有持分２０％＝２，０００万円）、他の共有者へ売却すればおおむね２，０００万円で売却できるのに対して、第三者に売却すると６００万～１，０００万円まで下がってしまうのです。
なので可能な限り不動産の共有持分は他の共有者へ売却したいところですが、他の共有者としてもそこまでの資金を持っていないことが多く、また収益不動産でもなければ（※）共有持分を買い増すことにあまりメリットがありません。
（※）共有持分が１％でもあれば不動産の全体を利用可能なので、単に利用するだけなら共有持分を買い増すメリットはないでしょう。一方で収益不動産なら、共有持分に応じて収益が配分されるので、共有持分を買い増すメリットはあります。
３－４－２．個人間売買のトラブルリスク
また不動産の共有持分を個人間で売買すると、様々なトラブルリスクを抱えることになるでしょう。
多くのケースでは不動産の専門知識を持たない同士で売買されるので、手続き上の不備やコスト負担など、トラブルになってしまった事例は後を絶ちません。
かと言って不動産会社に仲介してもらうと仲介手数料などのコストがかかるため、利益が削れてしまいます。
不動産の共有持分を共有者に売却すれば問題解決できるかと言えば、必ずしもそうではないのです。
３－５．共有持分を不動産業者に売却
不動産の共有持分を持て余したり、今後のリスクに備えたりするなら、不動産買取の専門業者に売却するのも一策でしょう。
不動産の共有持分を不動産業者が直接買取るのであれば、仲介手数料はかかりません。また不動産の共有持分に精通しているため、トラブルのリスクを最小限におさえてくれます。
当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングのように、不動産の共有持分を専門的に取り扱ってきた業者であれば、契約不適合責任（売却後に不具合が生じた場合の責任）も免責可能です。
更にプライバシー厳守で共有持分の売却を共有者を除く第三者に知られないよう最大限に配慮するため、要らぬ噂を立てられることも少なくなります。
不動産の共有持分にお困りでしたら、ぜひドリームプランニングなど不動産のスペシャリストに売却をご相談くださいませ。
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４．共有持分の不動産売却に強い業者
ここまで共有持分の不動産に関するトラブル事例やトラブル対策などを解説してまいりました。
皆様が共有持分の不動産でお悩みの際は、ご自身の共有持分を不動産の専門業者へ売却するのも解決策の一つです。
そこでこちらに共有持分の不動産売却に強い専門業者をピックアップいたしました。
共有持分の不動産でお困りでしたら、この中から２～３社を見つくろって連絡するのがよいでしょう。
少しでも高い査定金額を出そうと５社も１０社も連絡してしまうと、１社ごとの対応が大変になってしまうばかりで、肝心の売却金額はそこまで上がりません。
※逆に相場から極端に外れた高値を提示する不動産業者には要注意です。
４－１．ドリームプランニング
共有持分の不動産に関する悩みは、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。
当社は２００５年７月の創業以来、共有持分のエキスパートとして日本全国でお客様のお悩みを解決してまいりました。今回も皆様がお困りの共有持分について、解決のお力になれると存じます。
共有持分の売却査定は完全無料、最速ケースでは２時間で査定完了＆２日で売却完了できました。
共有持分の不動産で困った時は「不動産のあらゆる問題を解決し、人々の幸せと喜びを追求する」ドリームプランニングへ、お気軽にお声がけいただければ全力サポートをお約束いたします。
| 業者名 | 株式会社ドリームプランニング |
| 免許 | 国土交通大臣（１）第１０８１２号 |
| 設立 | ２００５年７月 |
| 代表者 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 所在地 | 〒２３１－００２３ 神奈川県横浜市中区山下町２５２ グランベル横浜１０F(横浜本社) 〒１１１－００５３ 東京都台東区浅草橋５－４－５ 浅草橋ハシモトビル３F(東京店) |
| 電話 | ０４５－６４１－５４８０(横浜本社) ０３－５８２３－４８７０(東京店) |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０(横浜本社) ０３－５８２３－４８８０(東京店) |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 日曜日・水曜日・年末年始・夏季休暇など（土曜・祝日は営業） |
| HP | https://dream-plan.com/ |
| 運営SNS | https://ucikatu.com/ 業界初の不動産SNS・ウチカツ（UCIKATU） |
| 運営メディア | https://ucikatu.com/times/ 不動産情報を発信するウチカツタイムズ |
| 運営サイト | 不動産のお悩み解決サイト URUHOME（ウルホーム・当サイト） |
| 公式SNS（１） | https://x.com/dreamplanning11 （X） |
| 公式SNS（２） | https://www.instagram.com/dreamplanning5480/ （Instagram） |
| 公式SNS（３） | https://www.facebook.com/dreamplanning.japan/ （Facebook） |
| 事業内容 | 低流動性不動産の買取り・再生・販売、不動産仲介業、不動産テック事業 |
| 得意ジャンル | 一棟ビル・一棟マンション・事故物件・心理的瑕疵物件・共有持分・ゴミ屋敷・連棟式建物・任意売却・競売物件・旧耐震 |
４－２．ランロウドオフィス
共有持分の不動産に精通した専門の不動産業者として定評があります。
権利関係が複雑な共有持分や、他社様に断られてしまった共有持分でも、しっかりと受け止め対応してくれるでしょう。
どうにもならないと思ったら、諦めてしまう前に一度相談してみてください。
| 業者名 | 株式会社 ランロウドオフィス Land lord office Corporation |
| 設立 | １９８６年４月 |
| 住所 | 東京都杉並区西荻南３丁目１８番１５号 |
| 電話 | ０３－５３７０－３２３２ |
| FAX | ０３－５３７０－３１３４ |
| HP | https://www.land-lord.jp/ |
| 営業時間 | １０：００～１８：００ |
| 定休日 | 水曜日・日曜日 |
４－３．ワンダーホーム
共有持分の不動産に強みを持つ専門業者として、多くの実績と信頼を築いている会社です。
権利関係が複雑で取り扱いが難しい共有持分や、他の不動産会社では断られてしまったケースにも柔軟に対応し、問題解決へと導いてくれます。
諦めてしまう前に一度相談することで、思わぬ解決策が見つかるかもしれません。専門知識と豊富な経験を活かし、真摯に向き合ってくれる頼れる存在です。
| 業者名 | 株式会社ワンダーホーム （Wonder Home Co., Ltd.） |
| 設立 | １９９８年１２月 |
| 住所 | 大阪府大阪市東住吉区鷹合２－１７－８ |
| 電話 | ０６－６６９１－２２２７ |
| FAX | ０６－６６９１－２２２８ |
| HP | https://www.wonder-home.com/ |
| 営業時間 | ９：３０～１９：００ |
| 定休日 | 水曜日・日曜日 |
４－４．昭和住地
共有持分の不動産に特化した専門業者として、確かな実績と信頼を誇る会社です。
他社では手に負えないとされた複雑な権利関係や、対応が難しい共有持分の問題にも真摯に向き合い、柔軟な対応で解決へと導いてくれます。
「もう無理かもしれない」と感じたとしても、ここなら新たな道が開けるかもしれません。専門的な知識と経験を持つスタッフが、丁寧に相談に乗ってくれるので、安心して任せられる心強い存在です。
| 業者名 | 株式会社昭和住地 |
| 設立 | １９８４年３月 |
| 住所 | 東京都練馬区土支田３丁目２２番８－２０１ |
| 電話 | ０３－３９２４－６００１ |
| FAX | ０３－３９２４－６０３５ |
| HP | https://showa-juchi.com/index.html |
| 営業時間 | ９：３０～不定 |
| 定休日 | 不定休 |
４－５．クランピーリアルエステート
共有持分の不動産に精通した専門業者として、数々の実績と厚い信頼を築いている会社です。
他社で対応が難しいとされた複雑な権利関係や共有持分の問題に対しても、豊富な経験と専門知識を活かし、柔軟な姿勢で解決へと導いてくれます。
「もう解決できないかもしれない」と諦めかけている方でも、一度相談してみる価値は十分です。
| 業者名 | 株式会社クランピーリアルエステート (ClamppyRealEstate,Inc.) |
| 設立 | |
| 住所 | 東京都中央区築地２－１０－６Daiwa築地駅前ビル9F |
| 電話 | ０３－６２２６－２５６６ |
| FAX | ０３－６２２６－３１８４ |
| HP | https://c-realestate.jp/ |
| 営業時間 | １０：００～１９：００ |
| 定休日 | 土曜日・日曜日・祝日 |
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
５．共有持分の不動産はURUHOMEで相談を
今回は共有持分の不動産について、ドリームプランニング社長が分かりやすく徹底解説してまいりました。
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共有持分の不動産は、ぜひドリームプランニングへ売却をご相談くださいませ。
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