「共有物件の売却はどうすればいい？」
「共有物件の売却相場はどのくらい？」
「共有物件の売却トラブルは？」
今回は共有物件の売却に精通しているドリームプランニング社長が、共有物件の売却について徹底解説いたします！
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の共有持分や再建築不可物件・底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
当サイトURUHOMEは、私達が蓄えた取引ノウハウを不動産のお悩みを抱えていらっしゃる皆様に役立てたいと思い、「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．共有物件の売却相場
まずは共有物件の売却相場について解説します。
共有物件の売却相場は物件ごとにケースバイケースですが、売却相手によって大きく変わる傾向があることをおさえておきましょう。
１－１．共有物件の売却相場は物件価格×共有持分（％）
共有物件を他の共有者に売却した場合、売却相場は基本的に以下のとおりとなります。
共有物件の売却相場≒通常の物件価格（円）×共有持分（％）
例えば１，０００万円の物件を５人で等しく共有していた場合、１人あたりの物件共有持分は１，０００万円÷５人（２０％）＝２００万円となります。
なので共有物件を売却した場合、１人あたりの売却相場は２００万円とするのが原則です。
ただしこれはあくまで原則であって、必ずしもこの通り売却できるとは限りません。
むしろ諸要件によって共有物件の売却相場は安くなってしまうでしょう。
１－２．共有物件を第三者に売却すると１／２～１／３に下落
共有物件を共有者でない第三者に売却した場合、売却相場は更に約３０～５０％つまり約１／２～１／３まで下落してしまいます。
なぜなら共有持分≒物件の権利が増大するメリットのある共有者に比べ、無関係な第三者が共有物件を購入しても複雑な権利関係に巻き込まれるだけで特にメリットはないからです。
【共有物件を第三者に売却する場合の売却相場】
共有物件の売却相場≒通常の物件価格（円）×共有持分（％）×３０～５０％（０．３～０．５）
先ほどと同じ条件の共有物件で計算すると、売却相場はこうなります。
１，０００万円×２０％（÷５人）×０．３～０．５（３０～５０％）＝６０～１００万円
この共有物件は比較的安めなので差額もこの程度ですが、それでも数十万円以上の差額は小さくありません。
それが３倍５倍の共有物件となれば、売却相場に数百万円以上の差が出てしまうケースがしばしばあります。
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２．共有物件の売却方法
共有物件の売却相場は通常の物件よりも安くなってしまうことが分かりました。
それでは続いて、共有物件の売却方法について解説してまいりましょう。
２－１．共有物件は自分の共有持分のみ売却がおすすめ
共有物件を売却する方法は、大きく以下の２つがあります。
（１）共有者全員の合意をとり、共有者全員が立会って共有物件の全体を売却する
（２）自分の共有持分だけを売却する
２－１－１．共有物件の売却方法①共有者全員の合意と立会いは難しい
共有物件の全体を売却するには、共有者全員の合意が必要で、かつ共有者全員の立会いが原則です。
実際には共有者全員が立会うのは難しいため、共有者の中から売却担当（代理人）を決めて委任する形をとることになるでしょう。
しかし「言うは易く行うは難し」で、実際に共有者全員の合意を形成するのは容易ではありません。
みんながみんな共有物件を売却したがっている訳ではありませんし、こと共有物件に現在住んでいたり、活用したりしている共有者は特に反対するでしょう。
利害や感情が入り乱れて合意形成の交渉は難航するのがお約束。それでも交渉のテーブルについてくれるだけ、まだマシかも知れません。
共有者の中には音信不通となっている方も多く、合意形成≒共有物件の売却ができずお困りの方も多数いらっしゃいました。
共有物件の売却は全体的に他人ベースで進めざるを得ないため、ヤキモキさせられてしまうことでしょう。
２－１－２．共有物件の売却方法②自分の共有持分だけ売却する
共有物件を売却するもう一つの方法として、自分の共有持分だけを売却する手もあります。
自分の共有持分だけを売却するなら、誰の合意も許可も必要ありません。
もちろん共有物件を全体売却するケースに比べ、売却相場は安くなってしまいます。
しかし共有物件の全体を売却したって、結局は共有持分に従って売却益を分割してしまうのですから、同じことではないでしょうか。
むしろ共有者全員の合意を形成したり委任手続きをとったりしなければならない分、共有物件を売却するなら、自分の共有持分だけ売却する方がおすすめです。
２－２．共有物件の売却は専門業者へ直接売却がおすすめ
共有物件を売却するなら、自分の共有持分だけ売却した方がよいことは分かりました。
それでは共有物件の共有持分は、誰に売却するのが有利でしょうか。
（１）共有物件の持分を共有者に売却する
（２）共有物件の持分を第三者に売却する
（３）共有物件の持分を専門業者に売却する
２－２－１．共有物件の持分を共有者に売却する
共有物件の持分を他の共有者に売却できれば、それが一番手っ取り早いです。
お互いメリットがあるため売却アプローチもしやすい傾向があるものの、共有者同士が必ず仲良しとは限りません。
他にも資金面が苦しかったり、利害が対立していたり、そもそも連絡がとれなかったりなどハードルは意外と多いものです。
共有物件の持分を共有者に売却するのは、できればいいねくらいに考えておきましょう。
２－２－２．共有物件の持分を第三者に売却する
共有物件の持分を共有者以外の第三者に売却するのは、かなりの難易度と言わざるを得ません。
先ほど解説したとおり、あえて権利関係の複雑な共有物件に手を出すメリットがほとんどないからです。
通常の物件価格×共有持分×３０～５０％までディスカウントしてもらっても、共有物件の売却は容易ではないでしょう。
理論上あり得なくはないものの、共有物件の持分を第三者に売却する選択肢は、あまり現実的とは言えません。
２－２－３．共有物件の持分は専門業者への売却がおすすめ
共有者に売却できず、第三者にも共有できない共有物件の持分は、共有物件に精通した専門業者への売却がおすすめです。
共有物件の持分を専門業者へ売却すれば、ワンストップで対応してくれるし、直接売却なので仲介手数料もかかりません。
また契約不適合責任も免責、現状のまま共有物件の持分を売却できます。
ただし専門業者によっては色々と売却条件をつけてくるところもあるため、共有物件の売却を検討する際はしっかりと業者を吟味しておきましょう。
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３．共有物件の売却トラブル事例
共有物件の売却するなら、自分の共有持分だけ売却するのがおすすめ。
共有物件の持分を売却するなら、専門業者に直接売却するのがおすすめ。ここまでそのように解説してきました。
しかし共有物件を売却する際、トラブルが発生してしまうこともあります。
ここでは共有物件の売却トラブルについて解説してまいりましょう。
３－１．他の共有者との関係悪化
共有物件の持分を売却することで、他の共有者と関係が悪化してしまうことも少なくありません。
よくあるのが共有物件の持分を無断で売却、共有持分を買った方が既存の共有者と揉めてしまうケース。
「共有物件を売却するなら、どうして一声かけてくれなかったんだ！」
共有物件の持分を売却する際は、他の共有者に一声かけておいた方がトラブルを予防できるでしょう。
３－２．新たな共有者との関係悪化
逆に、共有物件の持分を売却した相手から責められるケースも少なくありません。
「共有物件を売却する時、どうして一声かけておいてくれなかったんだ！」
共有物件の売却に際して事前の一声はもちろん、できれば既存の共有者と新たな共有者を引き合わせたいところです。
流石にそこまで丁寧に売却されたケースはお目にかかったことがありませんが、なるべく連絡を密にして、人間関係のトラブルリスクを最小限に防いでおきましょう。
３－３．不動産業者とのトラブル
共有物件を売却する際、意外と多いのが不動産業者とのトラブル。
レスポンスが遅かったり、対応が杜撰だったりする業者に当たり、共有物件の売却が滞ってしまったケースも少なくありません。
また悪意はなくても、業者が共有物件や共有持分の売却に疎かったため、売却にもたついてしまったケースもあります。
他にも契約内容が不透明で、後から金銭トラブル（売却査定額を差し引いたり、後から余計な経費を請求されたり等）に発展してしまったお悩み相談も多くありました。
３－４．売却益の配分トラブル
こちらは共有持分を複数名で売却した場合、売却益の配分で揉めるケースは本当に多かったです。
共有持分どおりに配分すればいいのにと思うでしょうが、いざ売却益の大金を目にすると、もっと欲しくなってしまうのが人間の宿業というもの。
やれ「売却に骨を折ったのだから、手間賃を上乗せして欲しい」だの「思い入れがあるから、その気持ちを考えて欲しい」だの……後付けの理由をでっち上げ、一円でも多く売却益をとろうとする方々を多数仲裁してまいりました。
事前に取り決めをしておけばリスクはおさえられますが、それさえ反故にされる方もゼロではありません。
３－５．譲渡所得税の申告ミス
共有物件を売却したら、その売却益に対して譲渡所得税がかかります。なので共有物件を売却したら確定申告が必要です。
共有物件の譲渡所得税はざっくり以下のとおり計算します。
【計算式】共有物件の譲渡所得税＝売却益×税率
売却益＝売却金額－取得費用－売却費用－特別控除
要するに共有物件を売却した金額からもろもろを差し引いて黒字になれば（売却益が出れば）、それに税率をかけて譲渡所得税を納税する、と覚えればいいでしょう。
ここで「売却益がマイナス（赤字）になったら譲渡所得税は納税しなくていいの？」という疑問が生じると思います。その通り、譲渡所得税は納める必要がありません。
しかし確定申告はしてください。中には「課税されないなら、する必要ないじゃん」と思われる方もいるでしょう。しかし確定申告はしてください（大事だから二度言いました）。
なぜかと言うと、税務当局はあなたが「共有物件を売却した」事実は把握しても、「売却した結果マイナス＝課税対象外だった」ことは分かりません。
だから余計な疑いをかけられないよう、赤字＝課税対象外でも確定申告をしておくのです。
また確定申告をしておくことで、本当に自分の判断（特に費用計上の可否）が正しかったのかも確認できるので、ペナルティのリスクもおさえられます。
確定申告は面倒ですが、税務署ににらまれるともっと面倒になったりコストがかかったりするので、税理士を頼んででもキチンとしておきましょう。
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４．共有物件の売却トラブル対処法
共有物件の売却トラブルはなるべく防ぎたいものですが、いざ売却トラブルが起きてしまった場合は適切な対処が求められます。
ここでは共有物件の売却でトラブルが起きてしまった場合の対処法例を解説してまいりましょう。
４－１．丁寧な話し合いが大前提
言うまでもありませんが、トラブル解決の基本は対話です。
何か気に入らないことがあったら脊髄反射で「訴えてやる！」という態度はいただけません（実際そんな人いないと思われるでしょうが、決してゼロではないのです）。
本当は日ごろから丁寧に話し合っておけばトラブルも起こりにくいものの、後悔しても始まりません。
大事なのは過去以上に未来。雨降って地固まるではありませんが、トラブルをキッカケに丁寧な対話を心がけ、関係構築に努めていきましょう。
４－２．第三者の仲裁
とは言っても、専門知識が十分でない一般人同士が話していても、往々にして感情論に傾いてしまいがちです。
理屈じゃないぶん話がこじれがちになり、事態がどんどんややこしくなってしまうケースも少なくありません。
共有物件の売却トラブルを解決するには、不動産知識や法律知識を持ったプロに仲立ちしてもらうのも有効です。
例えば不動産会社や消費生活センター、あるいは裁判所の調停制度などで公平な判断を仰ぎ、共有物件の売却トラブルを解決していきましょう。
４－３．共有物分割請求訴訟
共有物件の売却について、どうしても話し合いで解決できない場合は共有物分割請求訴訟を起こすことも考えられます。
共有物分割請求訴訟とは、共有物件について（１）現物分割（２）価格賠償（３）代金分割のいずれかを行う訴訟の一種です。
４－３－１．現物分割
簡単に言えば物理的に現物を分割して、それぞれ完全な所有権として配分します。
土地の分筆など、物理的な分割が可能なケースで行われるでしょう。
建物など分割できない共有物件については適用できません。
４－３－２．価格賠償
全面的価格賠償とも呼ばれ、大まかに言えば「共有者の誰か一人が共有物件（全員の共有持分）を買取る」ものです。
誰が共有物件をまるごと買取るのかは審理の中で話し合われます。
４－３－３．代金分割
共有物件を競売にかけ、その売却金額を共有者の持分に応じて配分するものです。
現物分割も価格賠償もできない場合に限って行われます。
競売による売却価格は通常の売却相場より大幅に安くなってしまうことが多く、また競売にかかる経費などが差し引かれてしまうことにご注意ください。
４－４．民事訴訟
共有物件の売却トラブルにおいて、民事訴訟で決着をつけるケースもゼロではありません。
共有物分割請求訴訟では共有物件が分割されてしまうため、共有物件を丸ごと手に入れられる可能性のある点がメリットと言えるでしょうか。
ただし民事訴訟は時間も費用も膨大にかかるため、正直おすすめはできません。
基本的には、あくまでも粘り強く話し合いを続けた方が、結果的に早く解決できたケースがほとんどでした。
どうしても民事訴訟に踏み切る時は、弁護士に依頼して綿密な計画や見通しを立ててから望みましょう。
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５．共有物件の売却トラブル予防策
共有物件の売却トラブルは本当に嫌ですよね。
だからここでは、共有物件の売却トラブルを予防するために心がけたいポイントなどを解説してまいります。
５－１．平素のコミュニケーション
共有物件の売却トラブルを予防する上で最も有効な対策は、共有者と日ごろからコミュニケーションを密にしておくことです。
共有物件の売却トラブル相談を受けていると、その多くがちょっとした勘違いや行き違いから発生しています。
「あの時、事前にちょっと一声かけていてくれれば……」
「多忙を理由に横着せず、ちょっと一声かけてさえいれば……」
よく「話せばわかる」と言うとおり、ほとんどの事は話し合えば解決できるシンプルな問題でした。
それが感情的にこじれてしまうと、相手の態度がテコでも動かなくなってしまうのです。
５－２．合意内容の共有や明文化
共有物件の売却トラブルを防ぐために、共有分権について合意した内容などを、文書にまとめて共有しましょう。
共有者の中には面倒がって「そんな細かいこと決めなくていいよ」「いちいち覚書を交わさせるなんて、そんなに私を疑っているのか」とお怒りになる方もいらっしゃいました。
しかし残念ながら、そういう方に限って後から共有物件の売却トラブルを起こし、言った言わないでもめてしまう傾向があります。
共有物件の取得・維持・管理・売却のあらゆる段階において、取り決めたことは何でも明文化・共有しておきましょう。
５－３．プロのアドバイスを受ける
共有物件で売却トラブルが発生してからでも間に合わなくはないのですが、日ごろから不動産知識や法律知識に精通しているプロのアドバイスを受けるようにしておくのも、共有物件の売却トラブル予防に有効です。
少しずつでも法律知識や不動産知識が身についていけば、いざ売却トラブルが起きても冷静に対処できますし、全共有者が売却トラブルを起こしにくくなるでしょう。
不動産会社や弁護士などの無料相談を利用してもいいのですが、プロのアドバイスにはお金を払うだけの価値がありますし、いざ売却トラブル発生時には心強い味方となってくれます。
５－４．売却前に一声かける
共有物件を売却する時は、可能な限り他の全共有者に一声かけるようにしましょう。
「今度、こういう方に共有物件の持分を売却するので、よろしくお願いします」
※もちろん紹介する前に、売却相手に「紹介してよいか」承諾をとるのが鉄則です。
そして売却相手に対しても、支障のない範囲で「どういう方と物件を共有することになるのか」を伝えておくと親切でしょう。
ちょっと手間がかかって面倒ですが、こういう信頼関係の構築こそが売却トラブルにおける最大の予防策と言えます。
５－５．売却は誠実な業者に
共有物件の持分を売却する時は、専門業者に直接売却すればいい。先ほどそう解説しました。
という事は、共有物件を売却する専門業者の資質によってその成否が分かれると言っていいでしょう。
不動産知識や法律知識に乏しかったり、共有者間の信頼構築やケアを怠ったりした結果、売却トラブルを起こしてしまう業者も決して少なくありません。
共有物件の売却でトラブルを起こさないためには、誠実で頼れる専門業者を選ぶことが大切です。
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６．共有物件の売却を相談できる専門業者
ここに共有物件の売却を相談できる専門業者をピックアップしました。
共有物件の売却をご検討の際は、ぜひ相談してみてください。
６－１．ドリームプランニング
共有物件の売却でお悩みの際は、横浜から世界一を目指す不動産ベンチャーのパイオニア・ドリームプランニングへご相談くださいませ。
共有物件の売却査定は完全無料。秘密厳守・仲介手数料無料・契約不適合責任免責も完備しております。
皆様が安心して共有物件を売却していただけるよう、サポート体制も万全です。ぜひ一度ご相談くださいませ。
| 業者名 | 株式会社ドリームプランニング |
| 免許 | 国土交通大臣（１）第１０８１２号 |
| 設立 | ２００５年７月 |
| 代表者 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 所在地 | 〒２３１－００２３ 神奈川県横浜市中区山下町２５２ グランベル横浜１０F(横浜本社) 〒１１１－００５３ 東京都台東区浅草橋５－４－５ 浅草橋ハシモトビル３F(東京店) |
| 電話 | ０４５－６４１－５４８０(横浜本社) ０３－５８２３－４８７０(東京店) |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０(横浜本社) ０３－５８２３－４８８０(東京店) |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 日曜日・水曜日・年末年始・夏季休暇など（土曜・祝日は営業） |
| HP | https://dream-plan.com/ |
| 運営SNS | https://ucikatu.com/ 業界初の不動産SNS・ウチカツ（UCIKATU） |
| 運営メディア | https://ucikatu.com/times/ 不動産情報を発信するウチカツタイムズ |
| 運営サイト | 不動産のお悩み解決サイト URUHOME（ウルホーム・当サイト） |
| 公式SNS（１） | https://x.com/dreamplanning11 （X） |
| 公式SNS（２） | https://www.instagram.com/dreamplanning5480/ （Instagram） |
| 公式SNS（３） | https://www.facebook.com/dreamplanning.japan/ （Facebook） |
| 事業内容 | 低流動性不動産の買取り・再生・販売、不動産仲介業、不動産テック事業 |
| 得意ジャンル | 一棟ビル・一棟マンション・事故物件・心理的瑕疵物件・共有持分・ゴミ屋敷・連棟式建物・任意売却・競売物件・旧耐震 |
６－２．ワンダーホーム
ワンダーホームは１９９８年に東住吉区で設立された総合不動産会社です。
アメリカMBA取得者が経営を担い、不動産・法律・税務など各分野の専門家が集結しています。独自のシステムや地元に精通したスタッフによるサポートを提供し、英会話対応も可能です。
物件情報の一元管理やコンサルティングなど、幅広いサービスでお客様に満足いただける対応を行っています。不動産に関するご相談は、ぜひワンダーホームにお任せください。
| 買取業者名 | 株式会社ワンダーホーム （Wonder Home Co., Ltd.） |
| 設立 | １９９８年１２月 |
| 本社 | 大阪府大阪市東住吉区鷹合２－１７－８ |
| 電話 | ０６－６６９１－２２２７ |
| FAX | ０６－６６９１－２２２８ |
| HP | https://www.wonder-home.com/ |
６－３．大輝不動産
大輝不動産は「不動産業を通じてお客様一人ひとりの幸せを支え、輝く存在でありたい」という経営理念を掲げています。
光の森を中心に、菊陽町、合志市、大津町、熊本市北区・東区で不動産売買仲介や宅地造成販売を行っています。
創業以来の実績を活かし、地域に根ざした最良のコンサルティングとサービスを提供。常にプロ意識を持ち、お客様から信頼される存在を目指して日々努力しています。
| 買取業者名 | 有限会社大輝不動産 |
| 設立 | ２００４年 |
| 本社 | 熊本県菊池郡菊陽町光の森 ６丁目１９番５ |
| 電話 | ０９６－２３３－１２３７ |
| FAX | ０９６－２３３－１２３８ |
| HP | https://www.daiki-f.jp/ |
６－４．株式会社SA
株式会社SAは、不動産に関するさまざまな問題を解決に導く会社です。
共有持分の解消や空き家の再生、複雑な権利関係の借地権・底地、再建築不可物件、立退案件など、流動性の低い不動産を再生し、流動化する事業を展開しています。
これにより、不動産の再生と価値向上を図り、幅広い不動産問題に対応しています。
| 買取業者名 | 株式会社SA |
| 設立 | ２０１８年６月 |
| 本社 | 東京都千代田区紀尾井町３－１２紀尾井町ビル６F |
| 電話 | ０３－６２６５－６８３８ |
| FAX | ０３－６２６５－６８３９ |
| HP | https://sakk.jp/ |
６－５．WISH（空き家買取くん）
他の仲介会社や地元の不動産会社で断られた案件でも買取が可能です。
長年培ったリフォーム再販業のノウハウを活かし、あらゆる物件の再生に対応します。また、法的な問題も専門家との連携により最適な解決策を提案します。
投資用不動産の取り扱い経験から、多くの不動産投資家とのネットワークがあり、自社でも不動産投資を行っているため、高額での査定が可能です。
| 買取業者名 | 株式会社WISH |
| 設立 | ２０１７年１２月 |
| 本社 | 東京都中央区日本橋人形町三丁目３番５号 |
| 電話 | ０３－５６４３－２３２７ |
| FAX | |
| HP | https://wishinc.co.jp/asp/ |
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７．共有物件の売却はURUHOMEへ
今回は共有物件の売却について、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニング社長が徹底解説してまいりました。
皆様が共有物件のご売却を考えているなら、ぜひ一度ご相談くださいませ。
当社は２００５年７月の創業以来、共有物件のエキスパートとして多数の売却をサポートさせていただきました。
長年培った信頼と実績、ノウハウを駆使してお客様のお役に立てると思います。
共有物件の売却査定は完全無料。その他ニッチな不動産（一棟マンション・一棟ビル・一棟アパート・収益物件・投資物件・底地・借地・再建築不可物件・市街化調整区域・事故物件など）を何でも売却可能なので、お気軽にご相談くださいませ。
| 業者名 | 株式会社ドリームプランニング |
| 免許 | 国土交通大臣（１）第１０８１２号 |
| 設立 | ２００５年７月 |
| 代表者 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 所在地 | 〒２３１－００２３ 神奈川県横浜市中区山下町２５２ グランベル横浜１０F(横浜本社) 〒１１１－００５３ 東京都台東区浅草橋５－４－５ 浅草橋ハシモトビル３F(東京店) |
| 電話 | ０４５－６４１－５４８０(横浜本社) ０３－５８２３－４８７０(東京店) |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０(横浜本社) ０３－５８２３－４８８０(東京店) |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 日曜日・水曜日・年末年始・夏季休暇など（土曜・祝日は営業） |
| HP | https://dream-plan.com/ |
| 運営SNS | https://ucikatu.com/ 業界初の不動産SNS・ウチカツ（UCIKATU） |
| 運営メディア | https://ucikatu.com/times/ 不動産情報を発信するウチカツタイムズ |
| 運営サイト | 不動産のお悩み解決サイト URUHOME（ウルホーム・当サイト） |
| 公式SNS（１） | https://x.com/dreamplanning11 （X） |
| 公式SNS（２） | https://www.instagram.com/dreamplanning5480/ （Instagram） |
| 公式SNS（３） | https://www.facebook.com/dreamplanning.japan/ （Facebook） |
| 事業内容 | 低流動性不動産の買取り・再生・販売、不動産仲介業、不動産テック事業 |
| 得意ジャンル | 一棟ビル・一棟マンション・事故物件・心理的瑕疵物件・共有持分・ゴミ屋敷・連棟式建物・任意売却・競売物件・旧耐震 |
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