共有持分の売却は難しい?売却方法は?売却相場は?
今回は共有持分売却のエキスパートであるドリームプランニング社長が、共有持分の売却について徹底解説!
皆さんが共有持分を売却されるご参考にどうぞ。

著者情報

共有持分の売却は難しい?共有持分の売却方法や売却相場など徹底解説!with image|URUHOME

株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、中堅不動産仲介業者を経て、株式会社ドリームプランニングに入社。底地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の共有持分や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。

当サイトURUHOMEは、私達が蓄えた取引ノウハウを不動産のお悩みを抱えていらっしゃる皆様に役立てたいと思い、「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。

ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。

  1. 共有持分の売却方法は?
  2. 共有持分の売却相場は?
  3. 共有持分の売却が難しい理由
  4. 共有持分を売却する流れ
  5. 共有持分を売却せず放置するリスク
  6. 共有持分の売却に強いおすすめ業者
  7. 共有持分の売却はURUHOMEへ

1.共有持分の売却方法は?

共有持分の売却方法はいくつかありますが、今回は大きく6つに分類しました。

それぞれの売却方法について、詳しく解説していきましょう。

1-1.共有持分の売却方法①自分の共有持分を他の共有者に売却

自分の共有持分を他の共有者に売却することで、売主は共有関係の煩わしさから解放され、買主は共有持分割合が増えるメリットがあります。

しかし他の共有者に連絡がつきにくかったり、連絡がついてもこちらの足元を見られたりするケースも少なくありません。

1-2.共有持分の売却方法②全共有者から共有持分を買い完全所有権として売却

すべての共有者から共有持分を買取り、完全所有権として売却する方法もあります。共有持分として売却するよりも買主が見つかりやすくなるでしょう。

しかしすべての共有者から共有持分を買取るには相当な資金が必要です。しかも共有者の全員が快く共有持分を売却してくれるとは限りません。

そもそもすべての共有者に連絡をつけるのは、人数にもよりますが大変な労力を要するでしょう。

1-3.共有持分の売却方法③全共有者が同時に共有持分を売却

共有持分をいちいち共有者間でやりとりせず、全員同時に第三者へ売却する方法です。

自分でいちいち買取る手間が省けるため、より短期間で共有持分の売却が可能になります。

しかしここでもすべての共有者に同意を得なければなりませんし、そもそも連絡する自体が大変です。

1-4.共有持分の売却方法④自分の共有持分を第三者に売却

共有持分を共有者でない第三者にそのまま売却するのは、はっきり言って非常に難しいでしょう。

権利関係が複雑な共有持分をわざわざ買いたいと思う方は多くないからです。

過去に「他の共有者との関係が険悪で、どうにもならないから第三者に共有持分を売却したい」という相談を受けたこともありますが、第三者はそんな案件に首を突っ込みたくありません。

共有持分を第三者に売却するのは、かなり難しい上に売却相場も安くなってしまいます。

1-5.共有持分の売却方法⑤土地なら分筆して売却も可能

共有持分が土地だけであれば、分筆してそれぞれ完全所有権の土地として売却することもできるでしょう。

しかし現実的には建物が建っていることが多く、また分筆にも登記費用など大きなコストがかかります。

そしてもちろん共有者全員の同意がなくてはならないため、あまり現実的な売却方法ではありません。

1-6.共有持分の売却方法⑥自分の共有持分を専門業者に売却

共有持分を誰にも売却できずお困りの場合は、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングのような専門業者に売却するのがおすすめです。

共有持分に精通した専門業者は共有持分を活用・収益化するノウハウを持っているため、共有持分をそのままご売却いただけます。

もしこれから共有持分を売却しようと考えているなら、他の共有者や第三者から渋い態度をとられる前に、ドリームプランニングのような専門業者へご相談くださいませ。

2.共有持分の売却相場は?

共有持分を売却する場合、どのくらいで売却できるのか相場も気になるところです。

ここでは共有持分の売却相場を、売却先ごとに解説していきましょう。

2-1.共有持分を他の共有者へ売却した場合は市場価格×共有持分割合

共有持分を他の共有者に売却する場合、市場価格×共有持分割合が売却相場となります。

例えば1,000万円の土地を4人で等しく共有していた場合、共有持分の売却相場はシンプルに1,000万円÷4人で250万円です。

共有者にとって共有している土地は相場どおりの価値があるため、共有持分の売却相場は最も高くなるでしょう。

2-2.共有持分を第三者へ売却した場合は市場価格×共有持分割合×30~50%

共有持分を第三者に売却する場合、売却相場は共有者に売却した場合の30~50%まで下がってしまいます。逆に言えば50~70%も減額されてしまうのです。

先ほどの例であれば1,000万円÷4人×30~50%=75~125万円となります。

これは権利関係が複雑なことやトラブル等のリスクを織り込んでいるためであり、この売却相場だって買取ってくれる方は多くありません。

共有持分を共有者でない第三者へ売却する場合は、相当安く買い叩かれてしまうことを覚悟しておきましょう。

2-3.共有持分を専門業者に売却した場合は?

共有持分を専門業者に売却した場合、売却相場はどのくらいになるでしょうか。

結論から言えば共有持分の物件ごとにケースバイケースで、業者の手腕で売却価格に大きな差が出ます。

共有持分を活用・収益化するノウハウがある業者なら、その利益を見込んで売却価格を引き上げられるでしょう。

一方で共有持分をただ転売するだけの業者は、あらゆるリスクを織り込んで買い叩くしかできません。

だから共有持分にどれほど精通しているかが、売却価格を大きく上下させるのです。

2-3-1.共有持分の売却ならドリームプランニングへ

ドリームプランニングでは2005年の創業以来、共有持分を専門的に売却するエキスパートとして多くのお客様をサポートしてまいりました。

今回もお役に立てると思うので、共有持分の売却をご検討ならぜひともご相談くださいませ。

2-4.共有持分の売却相場まとめ

共有持分の売却相手他の共有者第三者専門業者
共有持分の売却相場市場価格×共有持分市場価格×共有持分×30~50%業者の実力次第
共有持分の売却事例約250万円約75~125万円ケースバイケース
共有持分の売却難易ケースバイケース
※売却事例は不動産価格を1,000万円、共有持分を25%と想定。

ここまで共有持分を売却する相手ごとの売却相場を解説してまいりました。

他の共有者に売却できるならそれが最も早いですが、関係が険悪だと手こずってしまうこともあるでしょう。

共有持分に精通した専門業者であれば、確実かつ早期に共有持分を売却できるはずです。

共有持分を早く確実そしてラクに売却したい時は、ドリームプランニングのような専門業者に相談してみましょう。

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3.共有持分の売却が難しい理由

ここまで共有持分の売却方法や売却相場について解説してまいりましたが、そもそも共有持分の売却はなぜ難しいのでしょうか。

共有持分の売却が難しい理由はいくつかありますが、大きくまとめて解説いたします。

3-1.基本的に全員の合意が必要

共有持分は売却する時だけでなく、基本的には何をするにも共有者全員の合意が必要です。

特に共有持分の範囲を超えて利用する時は、超えた分の負担を求められることもあるため、自分の好きなようにはできません。

実際には共有者同士の取り決めである程度融通を利かせますが、それは関係が良好だからできること。何かの拍子で中が険悪になれば、時に訴訟さえ起こされかねないのです。

もともと一つの不動産を共有しているということは、資金的な余裕もそれほどないはず。そんな中で訴訟なんて事態になったら目も当てられません。

これだけでも共有持分の所有は気が進まず、売却は難しくなるでしょう。

3-2.権利関係が複雑で敬遠されがち

共有持分の売却が難しい大きな理由として、権利関係が複雑なことも挙げられます。

先ほどの例では1,000万円の土地を4人で等しく250万円分ずつ共有していましたが、実際には不動産取得の出資割合や共有者間の取り決めなどでより複雑になっているケースが大半です。

さらに相続が発生すれば共有持分はより細かく分割され、共有者の合意形成はもちろん連絡をとることさえ難しくなっていくでしょう。

こうした煩雑さから共有持分は買主が現れにくく、売却が難しいのです。

3-3.取引事例が少なく敬遠されがち

共有持分を売却する際、多くの方は不動産会社に仲介を依頼するでしょう。

他の共有者に直接売却する場合であっても、トラブル防止のためにプロに仲介してもらった方が安全です。

しかし共有持分の売却は取引事例が少なく、多くの不動産会社は共有持分の売却に慣れていないため、敬遠されてしまうかもしれません。

なぜなら不動産会社はプロとして買主に重要事項説明を行う必要があり、よく分かっていないものを安易に仲介する訳にはいかないからです。

そうしたことから不動産会社の中には共有持分の売却仲介を敬遠するところも多くあります。

不動産会社が仲介してくれない共有持分の売却は、ドリームプランニングへご相談くださいませ。

4.共有持分を売却せず放置するリスク

共有持分は売却が難しいものの、放置するとさまざまなリスクを負うことになります。

ここでは共有持分を売却せず放置した場合に想定しうるリスクを解説してまいりましょう。

4-1.税金や維持管理コストがかかる

共有持分を所有していると、税金や維持コストがかかります。

毎年固都税(固定資産税・都市計画税)が課税され、届いた納税通知書を見てはお嘆きの方も少なくないでしょう。固都税は共有持分に応じて納めなくてはなりません。

また土地や建物の維持管理コストもかかるでしょう。例えば家屋の修繕費や清掃代、土地なら除草や竹木の伐採費用などが考えられます。

共有持分を活用できているならともかく、もし放置しているならこれらのコストは無駄でしかありません。

共有持分の税金や維持管理コストでお悩みであれば、早めの売却がおすすめです。

4-2.利益や負担の配分トラブル

共有持分の物件は、その割合に応じて利益や負担を他の共有者と配分します。

きっちり配分できるもの(例えば賃貸物件の賃料収益を各共有者の出資比率どおり配分する)なら問題ないものの、中には割り切れないものも出てくるでしょう。

例えば「家賃を得るためにかけた自分の労力ぶん利益配分を上乗せ≒あなたがたの利益を回してほしい」などと言われたら、共有者間でもめることが容易に想像できます。

そこで共有者が全員譲り合えればいいのですが、なかなかそう行かないのが人間というもの。

共有持分を売却せずにおくと、こうしたトラブルに巻き込まれるリスクが高まるのです。

4-3.活用に制限がかかる

共有持分は民法に定める共有の原則に従って活用できますが、その範囲は共有者の意向によって一部制限がかかります。

例えば共有持分の家を共有者に無断で他人に賃貸することはできませんし、合意を得て賃貸した場合、その収益は共有者と配分しなくてはなりません。

また自分の共有持分を超えて物件を使用した場合、特段の取り決めがない限り超えた分については共有者の権利を侵害した賠償をする必要があります。

常識の範囲で使用していればそこまで心配しなくて大丈夫ですが、いったん共有者との関係がこじれると、どんな主張がなされるか分かりません。

共有持分を早く売却して、不安定な状況から解放されたいものです。

4-4.管理行為・変更行為には過半数の同意が必要

共有持分の物件を維持する行為は、大きく保存・管理・変更の3種類に分けられます。

この内最低限の保存行為は共有持分を持っている方が単独で可能ですが、管理行為と変更行為については共有者の過半数の同意がなくてはできません。

保存行為:現状維持(家なら掃除やメンテナンス程度)
管理行為:利用や改良(家なら住んだりリフォームしたり)
変更行為:性質や用途の変更(家なら増改築や抵当権の設定など)
※ざっくりしたイメージです。

いちいち保存だ管理だ変更だと考えながら物件を利用しなければならないのは、共有持分の大きなデメリットと言えるでしょう。

なるべく早く共有持分を売却して、完全所有権の物件を手に入れたいところです。

4-5.建物の老朽化

これは共有持分に限りませんが、建物の老朽化にともなう様々なリスクも増大します。

例えば建物が倒壊して他人を死傷させてしまったり、不法投棄や不法侵入によって衛生環境や治安を悪化させてしまったりすれば、その責任を追及されるでしょう。

共有持分だから自分だけの責任ではないと言っても、責任の一端を担っていることは違いありません。

さらに老朽化が進むと自治体によって「特定空き家等」「管理不全空き家等」に指定され、それまで受けられていた固都税の優遇措置が解除されてしまいます。

そして極めつけは行政代執行による強制解体。解体費用は全額所有者負担となり、数百万円から数千万円以上の巨額請求が突きつけられてしまうでしょう。

最悪の事態を迎える前に、共有持分の物件を早めに売却するのがおすすめです。

4-6.相続で権利関係がより煩雑化

相続が発生すると、共有持分が分割されて所有者がどんどん増えていきます。

代替わりによって共有持分が細分化されていくと、権利関係がより複雑化してしまうでしょう。

共有者が増えるほど、連絡するのさえ一苦労です。過半数の同意を得ようにも、そもそも全体で何人の共有者がいるのかさえ分母が把握できないケースも少なくありません。

時間が経てば経つほど相続によって共有持分の権利関係が複雑化していくので、少しでも早く売却に動いた方がいいでしょう。

ドリームプランニングではどんなに権利関係が複雑化してしまった共有持分でも、喜んで売却相談に応じます。お手上げの共有持分は、ドリームプランニングへ売却と覚えてくださいませ。

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5.共有持分を売却する流れ

ここまで共有持分の売却方法や共有持分を売却する難しさなどについて解説してまいりました。

それでは実際に共有持分を売却する場合は、どのような流れになるのか解説いたします。

5-1.共有持分を他の共有者に直接売却

共有持分を売却するなら、最もメリットが大きい他の共有者に売却するのが近道です。

お互いに売買契約書を交わし、共有持分の権利書と売却代金を交換すれば売却は完了となります。

しかし不動産知識が充分でない同士だけで共有持分を売買すると、後からどんなトラブルになるか分かりません。

だから普通は共有持分のプロである不動産会社に仲介してもらうことになるでしょう。

5-2.共有持分を不動産仲介で売却

共有持分を共有者に売却できない場合、不動産会社の仲介で第三者に売却することも選択肢としてありえなくはありません。

実際には、共有持分をそのまま買ってくれる方は多くないでしょう。

ともあれ不動産会社と媒介契約を締結したら、共有持分の売却活動つまり買主探しをしてもらいます。

共有持分の買主が見つかったら、売却条件を交渉し、双方納得できたら重要事項説明をした上で売買契約を締結。共有持分の引渡しと決済を行えば売却完了です。

5-3.共有持分を専門業者に売却

なかなか売却できない共有持分は、専門業者への直接売却をおすすめします。

最初から買主が決まっているから媒介契約も売却活動も必要ありません。そして専門業者は不動産のプロなので、重要事項説明も不要です。

圧倒的なスピードで共有持分を売却できるでしょう。

5-4.共有持分の売却は専門業者がおすすめ

共有者へ直接売却不動産会社の売却仲介専門業者へ直接売却
売却スピード速め遅くなりがち速め
トラブルリスク高め低め低い
売却価格高め仲介手数料差し引き業者次第
難易度相手次第高い低い
※URUHOMEまとめ。筆者が共有持分の売却を手がけた経験則に基づくため、実際にはケースバイケースとなります。

結論から言って、共有持分を売却するなら専門業者への直接売却がおすすめです。

共有者への売却はトラブルのリスクが高く、不動産会社の仲介を入れれば仲介手数料が利益を圧迫してしまいます。

第三者への売却は非常にハードルが高く、いつになったら共有持分が売却できるのか見当がつきません。

共有持分を専門業者へ売却すると、売却価格が若干安めになってしまいますが、これは共有持分に関してあらゆるリスクを織り込んでいるためです。

売却価格が安い一方で契約不適合責任などを免責してくれるため、安心して共有持分を売却できるでしょう。

これらの各要素を総合すると、共有持分を売却するなら専門業者への直接売却が最も早く安心に売却できます。

6.共有持分の売却に強いおすすめ業者

共有持分を売却するなら、専門業者への直接売却がおすすめです。

ここでは共有持分の売却に強いおすすめ業者を紹介。皆さんが共有持分を売却される時は、ここから2~3社をピックアップして連絡するといいでしょう。

中には共有持分を少しでも高値で売却しようと5社も10社も連絡してしまう方がいますが、1社ごとの対応が大変になるばかりで、共有持分の売却価格はそれほど変わりません。

悪質な業者になるとお客様が共有持分の売却に走り回っている情報を流され、「どうせウチには売却してくれないから」と、真面目に取り合ってくれなくなってしまう可能性もあります。

6-1.(株)ドリームプランニング

ドリームプランニング・URUHOME
ドリームプランニング・URUHOME

共有持分を売却するなら、日本全国どこでも対応なドリームプランニングへの売却がおすすめです。

横浜から世界一を目指す不動産ベンチャーのパイオニアとして、2005年7月の創業以来、共有持分などニッチな不動産のエキスパートとしてお客様をサポートして参りました。

永年積み上げた共有持分の知識と売却ノウハウを、今回も役立てられたら幸いです。

共有持分の売却査定は完全無料、共有持分のスピード売却&現金化をご希望でしたら、ぜひドリームプランニングへご相談くださいませ。

業者名株式会社ドリームプランニング
免許国土交通大臣(1)第10812号
設立2005年7月
代表者代表取締役 髙橋樹人(たかはし たつひと)
資本金1,000万円
所在地〒231-0023 神奈川県横浜市中区山下町252 グランベル横浜10F(横浜本社)
〒111-0053 東京都台東区浅草橋5-4-5 浅草橋ハシモトビル3F(東京店)
電話045-641-5480(横浜本社)
03-5823-4870(東京店)
FAX045-641-5490(横浜本社)
03-5823-4880(東京店)
営業時間9:30~18:30
定休日日曜日・水曜日・年末年始・夏季休暇など(土曜・祝日は営業)
HPhttps://dream-plan.com/
運営SNShttps://ucikatu.com/ 業界初の不動産SNS・ウチカツ(UCIKATU)
運営メディアhttps://ucikatu.com/times/ 不動産情報を発信するウチカツタイムズ
運営サイト不動産のお悩み解決サイト URUHOME(ウルホーム・当サイト)
公式SNS(1)https://x.com/dreamplanning11 (X)
公式SNS(2)https://www.instagram.com/dreamplanning5480/ (Instagram)
公式SNS(3)https://www.facebook.com/dreamplanning.japan/ (Facebook)
事業内容低流動性不動産の買取り・再生・販売、不動産仲介業、不動産テック事業
得意ジャンル一棟ビル・一棟マンション・事故物件・心理的瑕疵物件・共有持分・ゴミ屋敷・連棟式建物・任意売却・競売物件・旧耐震

6-2.クランピーリアルエステート

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東京に名古屋にオフィスを構え、共有持分に特化した専門業者です。

共有持分について年間1,200件を超える相談が寄せられており、弁護士や司法書士と連携して共有持分のトラブル解決や売却をサポートしてくれます。

共有持分の売却でお悩みの方は、ぜひ相談してみましょう。

会社名株式会社クランピーリアルエステート (ClamppyRealEstate,Inc.)
設立2018年3月
本社東京都中央区築地2-10-6 Daiwa築地駅前ビル9F
電話03-6226-2566
FAX03-6226-3184
HPhttps://c-realestate.jp/

6-3.リアルエステート

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大阪に本社を構え、東京と名古屋に支店を展開している共有持分の専門業者です。

共有者と仲が悪かったり、売却交渉がこじれてしまったり、権利関係が複雑化してしまっても大丈夫。共有持分の売却が難航している方は、一度相談してみてください。

共有持分の売却申し込みから現金化まで最速3日のスピード売却もうれしいですね。

会社名株式会社リアルエステート
設立2011年11月
本社大阪府大阪市中央区本町2丁目6番10号 本町センタービル7階
電話06-4400-1581
FAX06-4708-8606
HPhttps://re-estate.co.jp/mochibun2/

6-4.ハウスドゥ名駅店

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20年以上にわたり名古屋を中心として共有持分の売却を手がけている専門業者です。

全国対応はもちろん、共有持分の売却相談無料&売却査定無料&仲介手数料無料なので、お気軽に相談してみましょう。

ケースによっては共有持分の即日売却&現金化も可能です!

会社名アート・ホーム株式会社
設立1996年7月
本社愛知県名古屋市中村区名駅5丁目38-1
電話052-890-5655
FAX052-561-8333
HPhttps://housedo-meieki.com/kyouyu-mochibun/

6-5.日本住宅開発

共有持分の売却は難しい?共有持分の売却方法や売却相場など徹底解説!with image|URUHOME

南関東1都3県(東京・神奈川・千葉・埼玉)を中心として、共有持分の売却をサポートしてくれるエキスパートです。

関西圏の共有持分についても売却を強化しているので、共有持分の売却でお悩みの方はぜひ相談してみましょう。

会社名日本住宅開発株式会社
設立2006年7月
本社東京都千代田区大手町2丁目6番4号 常盤橋タワー
電話03-6910-3000
FAX03-6910-3001
HPhttps://n-jk.com/kyoyumochibun/

7.共有持分の売却はURUHOMEへ

今回は共有持分の売却について、共有持分のプロであるドリームプランニング社長が徹底解説してまいりました。

共有持分の売却でお悩みなら、当サイトURUHOMEを運営しているドリームプランニングへご相談くださいませ。

当社は2005年7月の創業以来、共有持分をはじめニッチな不動産・癖アリ物件を何でも売却サポートしてまいりました。永年のノウハウを駆使して、今回もお客様のお役に立てましたら幸いです。

共有持分の売却査定は完全無料。最速では2時間で査定完了、2日で売却完了したケースもございます。

共有持分の売却でお悩みでしたら、ぜひともドリームプランニングへご相談くださいませ。

業者名株式会社ドリームプランニング
免許国土交通大臣(1)第10812号
設立2005年7月
代表者代表取締役 髙橋樹人(たかはし たつひと)
資本金1,000万円
所在地〒231-0023 神奈川県横浜市中区山下町252 グランベル横浜10F(横浜本社)
〒111-0053 東京都台東区浅草橋5-4-5 浅草橋ハシモトビル3F(東京店)
電話045-641-5480(横浜本社)
03-5823-4870(東京店)
FAX045-641-5490(横浜本社)
03-5823-4880(東京店)
営業時間9:30~18:30
定休日日曜日・水曜日・年末年始・夏季休暇など(土曜・祝日は営業)
HPhttps://dream-plan.com/
運営SNShttps://ucikatu.com/ 業界初の不動産SNS・ウチカツ(UCIKATU)
運営メディアhttps://ucikatu.com/times/ 不動産情報を発信するウチカツタイムズ
運営サイト不動産のお悩み解決サイト URUHOME(ウルホーム・当サイト)
公式SNS(1)https://x.com/dreamplanning11 (X)
公式SNS(2)https://www.instagram.com/dreamplanning5480/ (Instagram)
公式SNS(3)https://www.facebook.com/dreamplanning.japan/ (Facebook)
事業内容低流動性不動産の買取り・再生・販売、不動産仲介業、不動産テック事業
得意ジャンル一棟ビル・一棟マンション・事故物件・心理的瑕疵物件・共有持分・ゴミ屋敷・連棟式建物・任意売却・競売物件・旧耐震
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