「築古ビルで不動産投資を考えている」「築古ビルを購入したい」「築古ビルを買取してほしい」
築古ビルのエキスパートであるドリームプランニングでは、築古ビルに関するご相談を多数頂戴いたします。
今回は築古ビルについて、よくあるご相談をまとめました。皆様が築古ビルについてお知りになりたい時のご参考にどうぞ。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の一棟ビルや再建築不可物件・底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
当サイトURUHOMEは、私達が蓄えた取引ノウハウを不動産のお悩みを抱えていらっしゃる皆様に役立てたいと思い、「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．築古ビルとは何か？
そもそも築古ビルとは何でしょうか？
言うまでもなく築年数が古いビルを指しているのですが、その定義は明確に決められているものではありません。
築古ビルを判断する基準はいくつかあるため、ここでは築古ビルを判断する基準について解説してまいります。
１－１．築年数から見た築古ビル
築年数から築古ビルを判断する場合、おおむね築３５年を過ぎたあたりから築古ビルと判断されるケースが多いようです。
一般の戸建住宅やアパートだと、築２５年を過ぎたあたりから、築古物件として人気が下がりやすくなる傾向があります。
それに対して堅牢なイメージの強いビルは築３０年前後まで物件の“鮮度”が保たれやすいのかも知れません。
もちろん実際にはビルの状態（主に外観や内装など）に大きく左右されますが、おおむね築３０年を過ぎたビルは築古ビルと見なされやすいようです。
１－２．建物寿命から見た築古ビル
ビルの建物寿命から築古ビルを判断する基準もあります。
ビルの建物寿命はビルの素材や構造によって異なりますが、一般論としてビルの建物寿命は以下の通りです。
| 建物寿命（目安） | |
| 鉄骨造（S造） | ４０～６０年以上 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | ５０～１００年以上 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） | ５０～１００年以上 |
| ブロック造・れんが造・石造 | ５０～８０年以上 |
ちなみに日本で最も古い鉄骨造の建物は、１９００年に建てられた官営八幡製鉄所の修繕工場。鉄筋コンクリート造の建物は１９１１年に建てられた三井物産横浜ビル（通称：KN日本大通ビル）です。
建物寿命から築古ビルを判断する基準は、部分改修工事が始まる築２０～３０年か、ほぼ全面改修工事が行われる築５０年が節目となるでしょう。
１－３．耐用年数から見た築古ビル
耐用年数は建物寿命と異なり、税法上で定めた減価償却期間です。
減価償却期間が過ぎてしまうと節税効果がなくなったり、購入に際してローン融資が通りにくくなったりするデメリットがあります。
ビルの構造や種類による耐用年数は以下の通りです。
| 住宅 | 店舗 | 事務所 | |
| 鉄骨造（S造）厚さ３mm以下 | １９年 | １９年 | ２２年 |
| 鉄骨造（S造）厚さ３mm超～４mm以下 | ２７年 | ２７年 | ３０年 |
| 鉄骨造（S造）厚さ４mm超～ | ３４年 | ３４年 | ３８年 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | ４７年 | ３９年 | ５０年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） | ４７年 | ３９年 | ５０年 |
| れんが造・石造・ブロック造 | ３８年 | ３８年 | ４１年 |
基本的には人の出入りや使用が激しめな住宅や店舗は短く（資産価値の摩耗が早く）、比較的静か？な事務所については耐用年数が長い傾向が見られます。
ビルの耐用年数は構造や材質によって異なるものの、おおむね耐用年数の７０％を過ぎたあたりから築古ビルと見られるようです。
１－４．社会的に見た築古ビル
ビル自体が機能的・税法的に価値を残していても、社会状況の変化等によって相対的に陳腐化してしまう場合もあります。
例えば近隣に新しく洗練されたビルが群出したり、法令の改正等で社会的ニーズを満たせなくなったりするようなケースです。
このようなビルも築古ビルとされてしまうことがあるでしょう。
ビルの建物自体が原因ではなかったとしても、築古ビルを経営する側の見通しが甘いと、このように憂き目を見ることがございます。
社会的な築古ビル化を完全に避けることは難しくても、社会情勢のトレンド変化をある程度は見通した上で、時代に対応していけるビル経営を心がけなくてはなりません。
１－５．築古ビルとは何か：まとめ
これまで築古ビルを判断する各要素を解説してまいりました。
築古ビルはあくまで主観的なものではございますが、周囲から築古ビルと判断されると、色々と不利益な状況にはなってしまいます。
ここでは築古ビルの判断目安を以下にまとめました。
| 築年数 | |
| 築年数 | ３５年以上 |
| 建物寿命 | 構造により４０～５０年以上 |
| 耐用年数 | 法定年数の７０％以上 |
| 社会的 | 不定 |
| 一般的なイメージ | ３５年以上 |
あくまで目安なので、ビルの外観や内装がキレイであれば、もっと築年数が経っていても築古ビルと思われないこともあるでしょう。
逆にメンテナンスが疎かなビルや、潮風が激しい地域などのビルは劣化が早いため、築年数が浅くても早々に築古ビル感が出てしまいます。
１－６．逆に築浅ビルとは？
ここまで築古ビルの基準目安について解説してきましたが、逆に築浅ビルとはどのくらいまでを言うのかというお問い合わせもありました。
こちらも築古ビルと同様に厳格な基準はございません。ただ一般的な取引経験から築５～１０年以内のビルは築浅として認識される傾向がございます。
築５年を過ぎると機能面では十分新しいものの、それでもちょっと築浅と呼ぶには憚られる……そんな感覚でした。
おおむね築５年以内であれば築浅ビルと呼んでも差し支えない。そんなところではないでしょうか。
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２．築古ビルのメリット
築古ビルは不動産投資物件として注目されており、多くの投資家様が優良な築古ビルを探されています。
ここでは築古ビルがもつメリットについて、解説してまいりましょう。
２－１．比較的安く購入できる
築古ビルは築浅ビルに比べて資産価値が減少していることから、比較的安く購入できるメリットがございます。
安値で物件を仕入れるのは、不動産投資を成功させるための基本です。築古ビルを購入される際は、他の条件が優れていても築古であることを理由に値引きを図りましょう。
築古ビルの値引き交渉については闇雲に言えばよいものではなく、根拠をもった金額を提示することで成功確率が高まります。
ドリームプランニングでは築古ビルの値引き交渉や格安仕入れについてもサポートできますので、お気軽にご相談くださいませ。
２－２．高利回りを狙いやすい
初期投資をおさえることが出来れば、同じ収益であっても利回りは高くなります。
安く仕入れた築古ビルを経営し、一般的なビルと同レベルの収益を上げることができれば、相対的に高利回りを狙えるでしょう。
ビル投資の利回り相場例
・主要都市の中心部：約４～６％程度
・主要都市の郊外や地方都市：約６～８％程度
・築古ビル：約８～１０％以上
しかし後ほど解説する通り、築古ビルは仕入れこそ安くても、維持管理コストが多額になってしまうケースも少なくありません。
築古ビル投資を検討される際は、綿密な収支計画を立てた上で着手されることをおすすめいたします。
２－３．ポテンシャルが高い
築古ビルは中～大規模なメンテナンスが必要となり、この際にリフォーム／リノベーションされる投資家様も少なくございません。
築古ビルのリフォーム／リノベーションは物件のポテンシャルを大きく引き出すキッカケであり、不動産再生の醍醐味とも言えるでしょう。
築古ビルの購入を検討される時、収支がプラスになることはもちろん、物件の魅力をどこまで高められるかを視野に入れておくのがセオリーです。
ドリームプランニングにご相談いただけましたら、購入をご検討されている築古ビルにつきまして、売買仲介やポテンシャルを引き出すお手伝いをさせていただきます。
２－４．資産価値の下げ幅≒投資リスクが小さい
築古ビルは元から資産価値が下がってしまっているため、物件によってはほとんど土地だけの価値で売買されているケースもございます。
築古ビルの建物寿命が十分に残っているなら、そこからでも十分に収益を上げていけるでしょう。
資産価値が下がらなければ不動産投資の失敗率は実質的に底打ち状態と言えます。
築古ビルは収益化は難しいけれど、失敗のリスクが小さくおさえられるため、投資初心者向けの選択肢と見ることもできるでしょう。
２－５．地域活性化・再生に貢献
築古ビルが建て替えされずに残っている地域は、往々にして寂れているor寂れつつあるケースが少なくありません。
現地の築古ビルを再生することで、地域活性化につなげられるケースもございます。
再生した築古ビルを拠点として雇用や産業が生まれ、地域経済の再生に貢献できるのは、不動産投資における大きな喜びと言えるのではないでしょうか。
築古ビルをはじめ日本全国の空き家対策や不動産再生を手がけているドリームプランニングにとって、最も得意とする領域でございます。
築古ビル投資を通じて社会貢献と収益確保を両立されたい投資家様は、ぜひ当社にお手伝いさせてくださいませ。
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３．築古ビルのデメリット
築古ビルを活かす不動産投資にはメリットが多い一方、デメリットからも目をそらす訳にはまいりません。
ここでは築古ビルならでは避けて通れないデメリットにつきましても、詳しく解説してまいりましょう。
３－１．高値買取は難しい
先ほど築古ビルは安く購入できると解説いたしました。しかし裏を返せば、高値で買取してもらうのは難しいということです。
不動産投資は出口戦略が成否を分けます。出口戦略とはすなわち購入・再生・経営してきた築古ビルの買取に他なりません。
高値で買取できない以上、経営で高収益を確保せねばならず、高収益を確保するためには再生コストをおさえなければならないのです。
築古ビルの再生コストをおさえるためには、コストパフォーマンスを意識しなければなりません。
費用対効果の高い場所をピンポイントでリフォーム／リノベーションするのですが、どこに着手すれば費用対効果が高いのかは見極めが難しいでしょう。
ドリームプランニングへご相談くだされば、築古ビル投資の入口戦略から出口戦略まで、収支プラスの経営をアドバイス・コンサルティングさせていただきます。
３－２．維持管理コストが高い
築古ビルは新築・築浅ビルに比べて維持管理コストの高さが難点です。建物躯体や設備が経年劣化してくるため、修繕範囲や程度が大きくなっていくでしょう。
維持管理コストを惜しんでしまうと築古ビルの劣化が進行してしまい、より大きなコストが必要となってしまいます。
よく築古ビルのオーナー様で「メンテナンスにお金をかける余裕などない」とおっしゃる方がいらっしゃいますが、お金を惜しんでメンテナンスを先送りにすればするだけ、後から大きな出費を強いられてしまうでしょう。
築古ビルのメンテナンスは、劣化が小さな内からこまめに行うことで建物寿命を延ばせます。同時に比較的小さなコストで済むため、経営を圧迫しにくくなる効果も期待できるのです。
築古ビルのメンテナンス費用でお悩みの際は、ドリームプランニングへ買取をご相談くださいませ。
３－３．テナントが集まりにくい
築古ビルはイメージがあまりよくないため、テナントが集まりにくく入居率を高めにくいデメリットがございます。
ただし好みの要素が大きな住居用途のマンション等とは異なり、機能面で合理性が高ければ気にされないテナントも少なくないでしょう。
築古ビルでもしっかりとメンテナンスを行い、外観・内装ともにキレイであれば、築年数にこだわらず入居してくれるテナントも確保できるはずです。
逆に築年数が浅くても、メンテナンスが悪くて汚いビルでは、入ってくださるテナントにも入ってもらえません。
ドリームプランニングへご相談いただければ、築古ビルのテナント確保や入居率向上に関するアドバイスだけでなく、入居率に関係なく買取サポートにも喜んで応じます。
テナントが集まらず収益確保にお困りの築古ビルがございましたら、ぜひドリームプランニングへご相談くださいませ。
３－４．耐震性・耐久性の不安
築古ビルは老朽化が進んでいるため、建物躯体の耐震性や耐久性に不安を持たれてしまうケースが少なくございません。
築古ビルが敬遠される大きな理由として「地震の時に崩れたり倒れたりしないか」という不安があり、これを払拭しなければ築古ビルの入居率≒収益を高めるのは難しいでしょう。
耐震改修には大きく耐震補強・制震補強・免震補強の３種類があり、これらの改修によって築古ビルでも十分に耐震性を高められます。
耐震補強：柱や梁、壁など建物自体を強固にする。
制震補強：建物躯体に制震ダンパを入れるなどして、地震の揺れを受け流す。
免震補強：建物基礎や中間に免震層を設けることで、地震が建物に伝わりにくくする。
| 耐震補強 | 制震補強 | 免震補強 | |
| 工期中の利用継続 | △（難しい） | ○ | ◎（影響なし） |
| 改修後の使い勝手 | △（影響大） | ○ | ◎（影響なし） |
| 改修工期 | ◎（短め） | ○ | △（長め） |
| 改修コスト | ◎（安め） | ○ | △（高め） |
いずれの工法も一長一短があるため、一概にどれがよい／悪いとは言えません。一覧にしてみると、制震補強が耐震補強と免震補強の中間といったイメージです。
築古ビルの耐震改修や耐久性強化でお悩みでしたら、ドリームプランニングへご相談いただければ、具体的なお話をうけたまわります。
築古ビルを改修すべきか、それとも改修せずそのまま買取した方がよいか等、二人三脚で考えてまいりましょう。
３－５．周辺環境の影響
あくまで一般的な傾向ですが、築古ビルが建て替えられずそのまま残っている地域は、全体的に不動産ニーズが低いケースが多くなっております。
つまり築古ビルを経営しても入居者や利用者の分母となる人口（在住・滞在・流入出）が少ないため、収益化が難しいのです。
人の数が少ないところから収益を生み出すのは不可能ではないものの、難易度が上がってしまうデメリットは否めません。
逆に人の少なさを活かした事業プランも考えられなくはないため、慎重を期して収益化の目途を立ててから築古ビルの経営に乗り出しましょう。
ドリームプランニングへご相談いただければ、過疎地域の築古ビルでも収益化戦略を立案し、二人三脚で不動産投資を成功に導くことも可能です。
あるいは持て余している築古ビルを当社での買取もできますので、お気軽にご相談くださいませ。
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４．築古ビルで相談できる専門業者
ここまで築古ビルについて、基礎知識からメリット・デメリットを解説してまいりました。
築古ビルの不動産投資を成功に導くためには、パートナーとなる専門業者の選定がカギとなります。
ここでは築古ビルの経営や買取を相談できる専門業者をピックアップいたしました。築古ビルについて買取をご検討の際は、ここから２～３社を選んで買取査定を依頼するとよいでしょう。
４－１．ドリームプランニング
築古ビルの買取でしたら、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。
当社は２００５年７月の創業以来、日本全国で築古ビルを多数買取してまいりました。
長年積み上げた信頼と実績を誇り、独自の買取ノウハウや各界とのネットワークを駆使して築古ビルの再生・収益化を実現。オーナー様が持て余されている築古ビルを高額買取可能でございます。
築古ビルの買取査定は完全無料。プライバシー保護・契約不適合責任免責・仲介手数料無料で買取可能な専門業者として、ぜひご用命くださいませ。
| 業者名 | 株式会社ドリームプランニング |
| 免許 | 国土交通大臣（１）第１０８１２号 |
| 設立 | ２００５年７月 |
| 代表者 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 所在地 | 〒２３１－００２３ 神奈川県横浜市中区山下町２５２ グランベル横浜１０F(横浜本社) 〒１１１－００５３ 東京都台東区浅草橋５－４－５ 浅草橋ハシモトビル３F(東京店) |
| 電話 | ０４５－６４１－５４８０(横浜本社) ０３－５８２３－４８７０(東京店) |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０(横浜本社) ０３－５８２３－４８８０(東京店) |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 日曜日・水曜日・年末年始・夏季休暇など（土曜・祝日は営業） |
| HP | https://dream-plan.com/ |
| 運営SNS | https://ucikatu.com/ 業界初の不動産SNS・ウチカツ（UCIKATU） |
| 運営メディア | https://ucikatu.com/times/ 不動産情報を発信するウチカツタイムズ |
| 運営サイト | 不動産のお悩み解決サイト URUHOME（ウルホーム・当サイト） |
| 公式SNS（１） | https://x.com/dreamplanning11 （X） |
| 公式SNS（２） | https://www.instagram.com/dreamplanning5480/ （Instagram） |
| 公式SNS（３） | https://www.facebook.com/dreamplanning.japan/ （Facebook） |
| 事業内容 | 低流動性不動産の買取り・再生・販売、不動産仲介業、不動産テック事業 |
| 得意ジャンル | 一棟ビル・一棟マンション・事故物件・心理的瑕疵物件・共有持分・ゴミ屋敷・連棟式建物・任意売却・競売物件・旧耐震 |
４－２．ユナイテッド不動産
ユナイテッド不動産は、創業以来「収益不動産の再生」をテーマに掲げ、他社が敬遠しがちな「築古」や「中小規模」の不動産に特化した事業に取り組んでまいりました。不動産の価値を見直し、新たな命を吹き込むことで、地域社会やオーナー様の課題解決に寄与することを使命としています。
これからも、お客様の多様なニーズに応えるため、社員一人ひとりが知識やスキルを磨き続け、当社の変わらぬ価値観を基盤に、より一層質の高いサービスを提供してまいります。これまで培った再生ノウハウを活かしながら、新しい挑戦にも積極的に取り組み、企業としてさらなる成長を目指してまいります。
| 買取業者名 | ユナイテッド不動産株式会社（UNITED ESTATE Co., Ltd.） |
| 設立年月 | １９９８年４月 |
| 住所 | 東京都港区新橋１－１８－２１ 第一日比谷ビル３Ｆ |
| 電話 | ０３－３５０３－４０６０ |
| FAX | ０３－３５０３－４０６１ |
| HP | https://www.unitedestate.co.jp/ |
| 営業時間 | |
| 定休日 |
４－３．東京土地開発
買い手がつきにくい築古ビルの特性を活かし、最適な活用方法を提案することで、その潜在的な利用価値を最大限に引き出す買取業者です。
築古ビルに特化した事前調査を丁寧に行い、物件のポテンシャルを見極めることで、適正価格での買取を実現しています。また、買取交渉においても専門的な知識を活かし、高価買取を目指して日々取り組んでおります。
築古ビルの売却を検討している方や、相続によって不動産を受け継がれた方、さらには競売リスクを抱える物件のオーナー様など、幅広いお悩みに柔軟に対応可能です。どのようなご相談でもお気軽にお問い合わせください。お客様の状況に寄り添い、最適な解決策をご提供してくれます。
| 買取業者名 | 東京土地開発株式会社 |
| 設立年月 | ２０１４年 |
| 住所 | 東京都豊島区南池袋２－１２－５ 第三中野ビル７F |
| 電話 | ０３－５９０４－８２５５ |
| FAX | ０３－５９０４－８２５６ |
| HP | https://tokyo-tochikaihatu.com/kaitoritaisyou/one-building |
| 営業時間 | １０：００～１９：００ |
| 定休日 | 火曜日・水曜日・祝日 |
４－４．日成開発
築古ビルをはじめ、築古アパート、文化住宅、古マンション、長屋、貸地（底地）など、築年数が経過した不動産の買取を専門とする業者です。老朽化により修繕が必要な建物や、入居者とのトラブル、シロアリ被害、雨漏り、床の劣化といったさまざまな問題を抱える物件にも柔軟に対応しております。
また地主様や家主様が抱える不動産に関するお悩みを丁寧に伺い、物件の状態を問わず、現状のままで査定・買取を行っています。どんな状態の築古ビルであっても、売却に関するご不安やお困りごとを解消し、安心してお任せいただけるサービスを提供いたします。不動産売却に関してお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。
| 買取業者名 | 株式会社日成開発 |
| 設立年月 | ２０１３年１０月 |
| 住所 | 大阪市西区江戸堀１丁目８－１７ イーエム肥後橋５F |
| 電話 | ０６－６４４５－１２１２ |
| FAX | ０６－６４４５－１２１３ |
| HP | https://www.nisseikaihatsu.co.jp/ |
| 営業時間 | ９：００～１８：００ |
| 定休日 | 水曜日・日曜日・祝日 |
４－５．あすか地所
個性や課題のある不動産の売却は、ぜひあすか地所にお任せください。当社は、再建築不可物件や底地・借地といった流動性の低い物件をはじめ、さまざまな特性を持つ不動産の取り扱いに特化しています。これらの特殊な不動産についても、専門的な知識を活かしてスムーズな売却をサポートしてくれます。
さらに、不動産売買に伴う必要な知識や、売却を進める前に知っておきたい関連情報など、オーナー様が安心して取引を進められるよう、わかりやすく丁寧にご提供しております。複雑なケースでも適切なアドバイスと解決策をご提案いたしますので、どのようなご相談でもお気軽にお問い合わせください。
| 買取業者名 | 株式会社あすか地所 |
| 設立年月 | ２０１１年１１月 |
| 住所 | 東京都品川区東五反田２－３－５ 五反田中央ビル５F |
| 電話 | ０３－５７３９－００９１ |
| FAX | ０３－５７３９－００９２ |
| HP | https://asukajisho.co.jp/ |
| 営業時間 | |
| 定休日 |
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５．築古ビルのお悩みはURUHOMEで相談
今回は築古ビルのメリット・デメリットや買取についてドリームプランニング社長が徹底解説してまいりました。
築古ビルの経営で御悩みでしたら、築古ビルの買取もご検討くださいませ。ドリームプランニングでしたら、最速２日＆１０億円くらいまでの買取対応が可能です。
当社は２００５年７月の創業以来、日本全国の築古ビルを買取サポートしてまいりました。長年培ったノウハウと知識をフル活用して、今回も皆様のお悩みを解決できると存じます。
築古ビルの買取査定は完全無料。皆様が持て余されている築古ビルをすぐにも現金化されたい場合は、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングまで、ぜひお気軽にご相談くださいませ。
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