「連棟式建物を売却したいけど、どうせなら少しでも高値で売却したい」
「不動産投資を考えているが、連棟式建物の出口戦略についてアドバイスが欲しい」
ニッチな不動産URUHOMEでおなじみドリームプランニングでは、日々そんなお悩み相談が寄せられます。
そこで今回は、連棟式建物（タウンハウス／テラスハウス／長屋）を高額売却するコツや基礎知識をプロが徹底解説します。
【この記事は、こんな方のニーズにピッタリです】
- 連棟式建物を少しでも高値で売却したい方
- 連棟式建物などニッチな不動産知識を学びたい方
- 連棟式建物をどうしても売却できず、お困りの方
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の連棟式建物や底地・借地などの特殊な不動産を専門的を専門的に買い取ってまいりました。
当サイトURUHOMEは、私達のノウハウを不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
連棟式建物などご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
- 【予備知識】そもそも連棟式建物とは何か
- 連棟式建物を売却する際のハードルは？
- 連棟式建物をより高値で売却する方法は？
- 連棟式建物の売却先はどこがいい？
- 連棟式建物の売却でお悩みならURUHOMEへご相談を
１．【予備知識】そもそも連棟式建物とは何か
連棟式建物の高値売却についていきなり紹介する前に、まずは連棟式建物とは何かについて、シンプルにおさえておき解説しましょう。
連棟式建物には大きく「テラスハウス」と「タウンハウス」の２種類がありますが、建築基準法ではどちらも「長屋」に分類されています。
また連棟式建物の中でも全戸が住宅となっているものについては、連棟式住宅（連棟式住居）などと表現することもありますが、概ね同じ意味です。
１－１．長屋とは？アパートやマンションとの違いは？
長屋（ながや）と聞くと、八っつぁんや熊さん、ご隠居なんかが出てくる落語の世界を思い浮かべる方も多いかも知れませんね。さすがに今どきそんな長屋はないと思いますが……。
長屋は共同住宅の一種ですが、アパートやマンションと異なり、共用部分がなく直接外部にアクセスできる点が最大の特徴と言えるでしょう。
連棟式建物である長屋は、建物自体は一棟にまとまっています。しかし内部の各戸は完全に独立しているため、戸建てのような感覚で暮らせるのが魅力と言えるでしょう。
１－２．テラスハウスとは
連棟式建物のうち、テラスハウスとは建物と敷地の所有権が明確に区分されているものを言います。
各戸に専用の庭とテラスがあることから、そう名づけられました。
権利関係については次に紹介するタウンハウスより少しシンプルですが、相隣関係についてまったく気を遣わなくてよいわけではありません。
１－３．タウンハウスとは
連棟式建物のうち、タウンハウスとは建物は各室で区分されていますが、敷地は共有されているものを言います。
タウン（町）のように一つの敷地に複数戸が密集しているから、そのように呼ばれたのでしょうか。
敷地を共有している関係上、権利関係については複雑となるため、建て替えや売却などのハードルがテラスハウスよりも高まる傾向が見られます。
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
２．連棟式建物を売却する際のハードルは？
さて、連棟式建物の基本を押さえたところで、そろそろ具体的に売却を考えていきましょう。
連棟式建物はその特性ゆえに売却が難しいです。ここでは連棟式建物を売却する際のハードルについて解説していきます。
２－１．建物がつながっているため、隣家との調整が必須
連棟式建物とは、その名のとおり建物がつながっているので、隣家との調整が欠かせません。
そう聞くと、中には「隣家に影響が大きい解体とか建替えなら分かるけど、そのまま売却するならお隣さんとの調整なんて要らなくない？」と思ってしまう方もいるでしょう。
連棟式建物は隣家との壁が密接・インフラを共有しているため、相隣関係が通常の戸建て同士よりも神経質になりがちです。
お隣さんにしてみれば、新たにどんな方が入居するのか、隣家同士で取り決めがあればそれがちゃんと引き継がれるかなど不安が尽きません。
自分は売却して出ていくだけだから「後は野となれ山となれ」という態度では、やがていつかトラブルを引き起こしてしまうでしょう。
２－２．連棟式建物はローンを組みにくい
一般的に、連棟式建物はローンが組みにくい特徴があります。
金融機関は購入する不動産を担保にとってお金を貸すので、資産価値が低い連棟式建物を差し押さえたところで、返済の滞った損失をペイできないからです。
連棟式建物の資産価値が低い理由としては、建物が一体化していることや敷地を共有していることなどから権利関係が複雑で、処分や活用の自由度が低いことが挙げられます。
ただし、連棟式建物であってもローンを組みやすいケースや、ローンを可能にする裏ワザもあるのでこちらの記事をご参照ください。
２－３．連棟式建物は解体が難しい
連棟式建物は構造的に密接している関係から、建物を解体して更地にするのは非常に難しいです。
単独で建っている戸建てを解体する場合に比べて「切り離し」など技術的な難しさはもちろん、解体工事に伴うトラブルも予想されます。
例えば「解体工事が原因で雨漏りが発生した」など、後から訴訟に発展してしまうケースもありました。
連棟式建物を解体するには、細心最新の注意と全戸への調整（できれば全戸の同意）が必須と言っていいでしょう。
２－４．連棟式建物は建替えが難しい（区分所有法第６２条）
連棟式建物を建替える場合、原則としてすべての住戸が接道義務を満たしていなければなりません。
接道義務を満たせていない敷地の建物は再建築不可となってしまいます。
接道義務とは、建物の敷地を建築基準法で定める道路に２ｍ以上接する義務のこと。接道義務を満たしていない敷地では建物の新築・増改築ができないのです。
連棟式建物の建替えによって敷地を切り離してしまった結果、接道義務を満たせない住戸が出てしまうと、後からトラブルになることは避けられないでしょう。
また、他の家が建築基準法の接道義務を満たし、隣接する住戸の許可を得れば建て替え出来ると思うかもしませんが、実はそうではありません。
判例では連棟式建物の建替えについて、区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）第６２条に規定する建替え決議を必要としたケースもあるのです。
なので連棟式建物の建替えは全戸の４／５以上（できれば全戸）の同意が必要と考えるのが無難です。
区分所有法 第６２条 【クリックで全文表示】
（建替え決議）
第六十二条 集会においては、区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議（以下「建替え決議」という。）をすることができる。
２ 建替え決議においては、次の事項を定めなければならない。
一 新たに建築する建物（以下この項において「再建建物」という。）の設計の概要
二 建物の取壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額
三 前号に規定する費用の分担に関する事項
四 再建建物の区分所有権の帰属に関する事項
３ 前項第三号及び第四号の事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。
４ 第一項に規定する決議事項を会議の目的とする集会を招集するときは、第三十五条第一項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該集会の会日より少なくとも二月前に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。
５ 前項に規定する場合において、第三十五条第一項の通知をするときは、同条第五項に規定する議案の要領のほか、次の事項をも通知しなければならない。
一 建替えを必要とする理由
二 建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持又は回復（建物が通常有すべき効用の確保を含む。）をするのに要する費用の額及びその内訳
三 建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
四 建物につき修繕積立金として積み立てられている金額
６ 第四項の集会を招集した者は、当該集会の会日より少なくとも一月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について区分所有者に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない。
７ 第三十五条第一項から第四項まで及び第三十六条の規定は、前項の説明会の開催について準用する。この場合において、第三十五条第一項ただし書中「伸縮する」とあるのは、「伸長する」と読み替えるものとする。
８ 前条第六項の規定は、建替え決議をした集会の議事録について準用する。
長ったらしい条文はさておき、区分所有法では建て替えの為に区分所有者の４／５の賛成が必要になります。
ということはつまり、連棟式建物の建替えは全戸の４／５以上（できれば全戸）の同意が必要と考えるのが実は無難なのです。
３．連棟式建物をより高値で売却する方法は？
連棟式建物のネガティブ要因について解説したら、次はいよいよ連棟式を高値で売却する方法について解説していきましょう。
どの不動産でもそうですが、連棟式建物の売却相場は物件自体の条件のみならず、買主や周囲の状況によっても変わってきます。
なのでここに紹介されている相場はあくまで参考にとどめ、より具体的な売却相場を知りたい方は、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングまでご相談くださいませ。
- ３－１．連棟式建物の売却相場は市場価格の３～７割
- ３－２．連棟式建物を現況のままで売却する
- ３－３．連棟式建物をリフォームして売却する
- ３－４．連棟式建物を切り離し、建替えてから売却する
- ３－５．隣家の住民に売却する
- ３－６．連棟式建物を全戸買い取ってから売却する
３－１．連棟式建物の売却相場は市場価格の３～７割
連棟式建物の売却相場は、概ね同条件の戸建て物件に対して３～７割となっています。
売却先には大きく分けて自分で住みたい一般の方（エンドユーザー）・不動産収入が欲しい不動産投資家・不動産業者そして買取専門業者がおり、それぞれ見ていきましょう。
【買主別・連棟式建物の売却相場】
| 一般の方 ５～７割 | 難易度 低★★★★★高 | 実現性 低★☆☆☆☆高 |
| 投資家 ４～６割 | 難易度 低★★★★☆高 | 実現性 低★★☆☆☆高 |
| 不動産業者 ３～５割 | 難易度 低★★☆☆☆高 | 実現性 低★★★☆☆高 |
| 買取専門業者 ３～７割 | 難易度 低★☆☆☆☆高 | 実現性 低★★★★★高 |
３－２．連棟式建物を現況のままで売却する
連棟式建物の売却を検討する時、まず頭に浮かぶのがリフォームではないでしょうか。
キレイにしてあった方が、連棟式建物の人気も売却金額も高まるに違いない。確かに一般論としてはそうなのですが、ここで考えなければいけないことがあります。
自分で住むなら、とことんこだわって連棟式建物のリフォームにお金をかけるのもいいでしょう。
しかし連棟式建物を他人に売却する場合、費用対効果を度外視すると「素敵な家を自腹で提供してあげたお人よし」になってしまいます。
リフォームしなければとても住む気になれないほどボロボロならともかく、別にそうでもないなら、購入が決まってからリフォームしてあげても遅くはないでしょう。
何なら「リフォームはご自身で。その代わり安くしますよ」という流れでもよさそうです。
まずは連棟式建物に手を加えず売り出して、様子を見る手もアリかも知れませんね。
３－３．連棟式建物をリフォームして売却する
連棟式建物をリフォームすると決まったら、やはり費用対効果は外せません。よくあるのが水回りと壁紙など、ピンポイントかつ効果的に手を入れてあげるのがセオリーです。
また連棟式建物の状態によっては耐震補強など大がかりな工事が必要になりますが、建物全体のバランスが崩れ、と却って弱体化してしまうリスクがあります。
そうならないよう建物全体を工事しなければならない事もあり、そういう場合は隣戸ひいては全戸に対する調整が必要となってくるでしょう。
３－４．連棟式建物を切り離し、建替えてから売却する
連棟式建物を切り離し、建替えてから売却するのは、一見軒理想的に思えます。
確かに連棟式建物に特有の複雑な権利関係が戸建てとしてシンプル化されれば、これにまさるものはありません。
しかし連棟式建物の切り離しは非常に神経を使うもので、切り離された部分が弱くなってしまうため、補強などの費用も大なり小なり負担してあげる必要があるでしょう。
また、切り離された建物が建築基準法に抵触しないよう注意が必要です。
そして先ほど紹介した、区分所有法第６２条に規定される同意（連棟式建物の４／５以上）がトラブルを避けるためには必要となります。
３－５．隣家の住民に売却する
連棟式建物を隣家に住民に売却するのはどうでしょうか。例えば２戸のみであれば、一棟まるごと所有できるため、建て替えなどが可能となります。
しかし考えてみれば、隣家の住民が連棟式建物の建て替えを望んでいるかは分かりません。
買い取ったら普通はそのまま２戸として使うことになるため、恐らく持て余してしまうでしょう。
なので連棟式建物を隣家の住民に売却するプランは、現実的には厳しそうです。
３－６．連棟式建物を全戸買い取ってから売却する
連棟式建物の戸数にもよりますが、今度は自分で全戸を買い取ってから建物を解体・建替え・売却するのはどうでしょうか。
金に糸目さえつけなければ、実現性はともかく物理的には可能です。
丸ごと一軒の土地建物を買い取るのであれば、権利関係がシンプルになるためローンの融資も通りやすくなるかも知れません。
しかし、いかんせん金額が大きくなってしまうため、ハードルは高くなります。
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
４．連棟式建物の売却先はどこがいい？
さて、連棟式建物を「どう売却するか」について解説したところで、次は連棟式建物を「誰に売却するか」を解説していきましょう。
４－１．隣家の住民などに直接売却する個人間売買のリスク
連棟式建物の売却を考えた時、一番手っ取り早いのが物件を探している個人に直接売り渡す個人間売買でしょう。
「買ってよ（売るよ）」「いいよ（買うよ）」
民法上はこれで契約成立ですが、実際には物件の引き渡しや代金の決済、登記移転など煩雑な手続きが目白押しです。
また、連棟式建物にはこれまで解説してきたような制約があるため、その辺りについても説明してあげる必要があるでしょう。
ただ売り渡して、代金さえ貰えればそれでよいという態度でいると、後から大きなトラブルに発展してしまいます。
いくら費用を節約したいからと言っても、法律知識のない個人間でスムーズに完結できるほど、不動産取引は甘くないのです。
４－２．不動産会社の仲介を入れるとトラブルは防ぎやすいが……
やっぱり餅は餅屋ということで、連棟式建物を売却するなら不動産会社に仲介をお願いするのがセオリーでしょうか。
この場合の売却先は大きく（１）個人（２）不動産投資家に分かれますが、先ほど少しふれた通りどちらも簡単には行きません。
それぞれについて解説していきます。
４－２－１．個人への売却は、ローンが組めず断念する場合が多い
一般の方は自分で住むことが目的なので、条件さえよければ割安な連棟式建物をでも気持ちよく購入してくれるでしょう。
しかし、築年数が経っていて劣化が激しいなど、汚い状態だと非常にを嫌がります。自分で住むのだから当然ですよね。
そこでリフォームなど手を入れてあげる必要がありますが、リフォーム費用を織り込んでもプラスになるのか、費用対効果も考えないといけません。
（どうしても手放したい物件であれば、多少のマイナスは覚悟という考え方もありますが）
また先ほど解説した通り、連棟式建物の購入はローンが通りにくいです。
そのため一般の方による連棟式建物の購入は現金か、利率の高いノンバンク融資を利用するなど、購入できる対象者は限られてしまうでしょう。
４－２－２．投資家への売却は、費用対効果が合わない場合が多い
購入した物件を他人に賃貸する、あるいは付加価値を乗せて転売するなどで収益を上げる不動産投資家も、連棟式建物を購入してくれる可能性があります。
しかし利潤を追求する性格上コストパフォーマンスにはうるさく、指値（さしね。価格の指定≒値引き交渉）のキツい点が厄介です。
また不動産についてある程度は勉強しているものの、プロの不動産業者ほどは詳しくないため少し悪い言い方をすると質問魔が多く、売り手としては手数がかかるケースが多くあります。
要するに言葉は悪いですが「なまじ知識を仕入れている面倒な客」であることも多く、さんざん手間をとらせた挙句やっぱり買わない、というケースもしばしば。
総合的な費用対効果を考えると、あまりおすすめできる売却先ではありません。
４－２－３．結局、不動産会社に直接売却するのと変わらない金額に落ち着く
ここまで個人／投資家に連棟式建物を売却する話をして来ましたが、そもそも不動産会社は中古物件の売却を仲介したがりません。
中古物件は新築物件と違って、どんなリスクが潜んでいるか分からないし、場合によっては仲介者としての責任を問われかねないからです。
原則として、物件の不具合にともなう契約不適合責任は売主にあります。しかし物件の確認や説明が不十分であったために、仲介者の損害賠償責任を問われるケースも考えられます。
また責任がまったくない場合でも、一般人の感覚として売買の窓口であったとして不動産会社にクレームを入れるケースが少なくありません。
こうしたトラブルに巻き込まれるリスクを織り込むと、結局は不動産会社に直接売るのと変わらない金額に落ち着いてしまうケースがほとんどです。
４－３．連棟式建物が得意な買取り専門業者に売却するメリット
個人売買は論外、不動産会社の仲介も直接売却も厳しいとなれば、連棟式建物の売却を買取り専門業者に相談するのはどうでしょうか。
４－３－１．そもそも購入の「土台」が違う
先ほど紹介してきた個人の方も投資家も、そして不動産会社も、連棟式建物を積極的に購入しようとは考えていません。
「よほど条件がよければ購入してもいいかな」と言う感じえばいいでしょうか。つまり基本的には「購入しない」スタンスなのです。
それに対して買取専門業者は連棟式建物などの売却が難しいニッチな不動産を積極的に買い取って、付加価値を乗せて再販する事業目的があります。そのため、連棟式建物を積極的に買い取ろうとしているのです。
これが購入の「土台」。最初から購入するつもりがない＝「土台」に乗っていない他の売却先に比べて、購入意欲の高い買取専門業者に相談した方がよりよいことは言うまでもないでしょう。
４－３－２．連棟式建物の取引ノウハウがあるので高額売却しやすい
買取専門業者は連棟式建物をはじめ売却が難しいニッチな不動産を多く取引していることから、豊富なノウハウを蓄えています。
費用対効果の高い方法で付加価値を提供し、その上で再販するため売主にも利益の還元が可能。
だからこそ、連棟式建物を高額で買取りできるのです。
このノウハウは会社の営業年数だけでなく、個々の担当者スキルによるところも大きいため、２～３社程度相談して見極めるのがいいでしょう。
ただしあまり多く見積もりをとると混乱してしまうし、その割に大して査定金額も変わらない≒相場観はつかめるため、ほどほどがおすすめです。
４－３－３．仲介手数料がかからないケースも
買取専門業者は不動産会社と違って売却の仲介ではなく、連棟式建物を直接買取りするため、仲介手数料がかかりません。
仲介手数料は取引価格の３％＋６万円＋税（４００万円超の場合）と結構高額になるため、これを節約できるのは嬉しいですね。
ただし表向きは買取りを謳っていても、実際には他の買取り業者へ仲介している場合は仲介手数料が発生してしまいます。
なので、きちんと自社で買取りしている業者なのかは事前に確認しておきましょう。
４－３－４．契約不適合責任を免除されるケースも
先ほど、物件の売却後にトラブルが発見された場合、売主の契約不適合責任が問われるケースがあると解説しました。
買取専門業者は見えないリスクも織り込み済みずみで連棟式建物を買取りするため、売主の契約不適合責任を免除してくれるケースが多くあります。
トラブルのリスクを免れることができるのは、売主としてはとても嬉しいですね。
５．連棟式建物の売却でお悩みならURUHOMEへご相談を
以上、連棟式建物の売却について、さまざまな角度から解説してきました。
もう連棟式建物の売却で悩みたくない！そう思われた方は、当サイトURUHOMEを運営しているドリームプランニングへご相談くださいませ。
当社は２００５年の創業から神奈川・東京をはじめ全国各地の連棟式建物を多数買取りしており、今回もお客様のお役に立てるかと思います。
連棟式建物の買取査定はもちろん完全無料。最速のケースでは、お客様から査定ご依頼を受けてから２時間で査定、２日での売却を実現できました。
連棟式建物のスピード売却＆現金化をご希望の際は、ぜひ一度ドリームプランニングへご相談くださいませ。
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
