「連棟式建物のリフォーム方法や注意点を知りたい」
「連棟式建物のリフォームを依頼できるおすすめ業者を教えてほしい」
ニッチな不動産でおなじみドリームプランニングでは、連棟式建物のリフォームに関するご質問が多く寄せられています。
そこで今回は連棟式のリフォーム方法や注意点、おすすめ業者など徹底解説。注意しないと違法建築になってしまうかも？
【この記事を読むと、こんなお悩みが解決できます！】
- 連棟式建物のリフォーム方法や注意点について詳しく知りたい！
- そもそも連棟式建物とは何か、分かりやすく教えてほしい！
- 連棟式建物を持て余しているので、早く売却＆現金化したい！
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の連棟式建物や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、無料査定を行い、5000万円位までの物件であれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
- 【総論】連棟式建物のリフォームを行う時の注意点
- 【予備知識】連棟式建物とは何か
- 【実践編】連棟式建物のリフォームを自分で行う方法
- 【実践編】連棟式建物のリフォームを業者に依頼する方法
- 連棟式建物のリフォームに強いおすすめ業者５選
- 連棟式建物の切り離しは非常に困難
- 連棟式建物を売却するには？
- 連棟式建物の売却に強いおすすめ買取業者５選
- 連棟式建物のリフォームでお悩みなら、URUHOMEへご相談を
１．【総論】連棟式建物のリフォームを行う時の注意点
連棟式建物をリフォームする方法はいくらでもありますが、注意すべきポイントを押さえておかないと大変なことになってしまいます。
ここでは連棟式建物をリフォームする時の注意点を解説しておきましょう。
- １－１．連棟式建物のリフォームは、建物全体のバランスをとる必要がある
- １－２．連棟式建物のリフォームが違法建築になってしまうことも
- １－３．連棟式建物のリフォームは、リフォームローンが通りにくい
- １－４．連棟式建物のリフォーム期間中、滞在場所を用意する必要も
１－１．連棟式建物のリフォームは、建物全体のバランスをとる必要がある
連棟式建物は壁同士が密接していたり、柱や梁を共有していたりなど複数戸ある全体が一棟のように連なった構造が特徴です。
なので一戸だけ無計画にリフォームしたことによって、全体の強度が落ちてしまうケースも少なくありません。
早くリフォームに着手したい気持ちは分かりますが、連棟式建物をリフォームする時は全体のバランスを調整した上で臨まないと、最悪倒壊するようなリスクを抱え込むことになるでしょう。
１－２．連棟式建物のリフォームが違法建築になってしまうことも
連棟式建物に限らず、リフォームなどの建築行為については建築確認が必要です。
またリフォームによって建物の構造や形状が変わる場合、すべての住戸が法律に合致しているよう配慮しなければなりません。
無計画なリフォームの結果、他の住戸が建築基準法に抵触してしまうと、既存不適格建物ということで再建築不可物件になってしまうリスクもあります。
そんなことになれば恨みを買うのは間違いなく、せっかくリフォームをしたのに快適に暮らすどころか、禍根を残すことになってしまうでしょう。
１－３．連棟式建物のリフォームは、リフォームローンが通りにくい
連棟式建物のリフォームを１００％自己資金でまかなえればいいのですが、金額が数百万円から数千万円になると、多くの方は金融機関でローンを組むと思います。
しかし連棟式建物はもろもろのデメリットから資産価値≒担保評価が低く、購入物件をローンの担保として認めてくれないケースが少なくありません。からです。
リフォームローンが通らなければ、金利の高いノンバンクローンや使い道を問わないフリーローンなどを組むことになるでしょう。
または別の不動産を担保に入れることで組めるローンもありますが、いずれもハードルが高いので簡単には通りません。
１－４．連棟式建物のリフォーム期間中、滞在場所を用意する必要も
連棟式建物のリフォームが小規模にとどまれば関係ありませんが、リフォームが大規模になると、連棟式建物の中に住んでいられないこともあるでしょう。
そういう時は連棟式建物のリフォーム期間中、どこか別のところに滞在する必要が出てきます。
近くに親戚など頼れる方がいればいいのですが、そうでない場合はリフォーム期間中の滞在場所を確保するコストを予算に組み込んでおきましょう。
２．【予備知識】連棟式建物とは何か
今回は連棟式建物のリフォームについて解説してまいりますが、そもそも連棟式建物とは何か、一般的な集合住宅との違いなどピンと来ていない方がいらっしゃるかも知れません。
ここでは予備知識として連棟式建物とは何か、連棟式建物にはどのような種類があるのかを解説してまいります。
- ２－１．連棟式建物とは何か
- ２－２．連棟式建物の種類①テラスハウス
- ２－３．連棟式建物の種類②タウンハウス（土地共有タイプ）
- ２－４．連棟式建物の種類③タウンハウス（敷地分筆タイプ）
- ２－５．連棟式建物の各タイプまとめ
２－１．連棟式建物とは何か
連棟式建物とは読んで字のごとく、棟（住戸）が連なっている建築方式の建物です。
住戸のみの場合は連棟式住宅・連棟住宅などとも呼ばれますが、いずれも同じ意味になります。
住居部分は各戸に分かれていても、建物同士が密接していることから、主要構造部（壁・柱・床・梁・屋根・階段）の共有が可能です。
全体を一棟の建物として管理できることが、連棟式建物のメリットと言えるでしょう。
一軒アパートのようにも見えますが、各住戸から外部へ直接アクセスする構造となっており、共用部分のない点が特徴的です（例外あり）。
連棟式建物には大きく（１）テラスハウスと（２）タウンハウスの２種類があり、タウンハウスはさらに（２－α）土地共有タイプと（２－β）敷地分筆タイプがあります。
２－２．連棟式建物の種類①テラスハウス
テラスハウスとは、地上の連棟式建物と同じく、敷地の所有権が各住戸で明確に分かれているタイプです。
土地と建物が各住戸で分かれているため、登記上は戸建て住宅が並んでいる状態と同じになります。
テラスハウスという名前は、各住戸にテラス（地続きで高低差の少ないベランダ）がついていたことに由来するそうです。
実際にはテラスが設けられていなくても、敷地の所有権が各住戸で明確に区分されている連棟式住宅をテラスハウスと呼ぶので覚えておきましょう。
２－３．連棟式建物の種類②タウンハウス（土地共有タイプ）
敷地の所有権が複数戸～全住戸で共有されているタイプの連棟式建物を、タウンハウスと呼びます。
タウンハウスの語源は、一つの敷地を複数住戸で共有している様子が町（タウン）のように見えたのでしょうか（諸説あり）。
地上の連棟式建物は各住戸で所有権が分かれていても、敷地を共有しているスタイルは、マンションに似ていますね。
２－４．連棟式建物の種類③タウンハウス（敷地分筆タイプ）
連棟式建物の敷地を共有しているタウンハウスの中でも、敷地の所有権が各住戸ごとに区分されているものが敷地分筆タイプです。
それはテラスハウスではないのか……思われるのも無理はありませんが、テラスハウスとの違いは地上に建っている連棟式建物の権利形態に違いがあります。
連棟式建物の所有権が各住戸に分かれていればテラスハウス。一棟の連棟式建物を各住戸で区分所有している場合はタウンハウスの敷地分筆タイプに分類されるとなるのです。
現実にはもっと厳格な基準があるものの、深入りしなくても実務上困ることはありません。
２－５．連棟式建物の各タイプまとめ
| テラスハウス | タウンハウス（土地共有タイプ） | タウンハウス（敷地分筆タイプ） | |
| 地上建物の権利 | 各住戸の所有権登記 | 区分所有建物登記 | 区分所有建物登記 |
| 土地の権利 | 各住戸の所有権登記 | 各・全住戸で共有 | 区分所有登記 |
連棟式建物のタイプは、地所建物と土地の権利形態を組み合わせることで分類できます。
タウンハウスについてはマンション等の運営管理に適用される区分所有法が大きく影響してくるため（テラスハウスでもまったくの無関係ではない）、連棟式建物のタイプはあらかじめ把握しておきましょう。
３．【実践編】連棟式建物のリフォームを自分で行う方法
連棟式建物について基本をおさえたところで、いよいよリフォームの実践編に入りましょう。
餅は餅屋ということで、連棟式建物のリフォームはすべて専門業者に施工してもらうのが確実です。
しかし予算的な問題もあるし、予算が潤沢であってもおさえるところはおさえたい方もいるでしょう。
なのでここでは、自分で連棟式建物をリフォームする方法について解説してまいります。
３－１．連棟式建物のリフォームを自分で行いやすい場所
連棟式建物のリフォームを自分で行うと言っても、すべてDIYできる訳ではありません。
また費用や手間のコストを天秤にかけて、結局は業者にお願いした方が結局早くて割安だったというケースも結構多いです。
なのでやみくもにリフォームするのではなく、資金＆時間ともにコストパフォーマンスの高い場所をピンポイントでDIYするようにしましょう。
３－１－１．キッチン
食べ物を取扱うため、特に神経を使うキッチン。リフォームするなら壁や床、戸棚の設置などがメインになります。
壁紙やタイルを貼ったり、フローリングを張り替えたり、戸棚を作りつけたりするのはとても楽しい作業です。
初心者でも比較的簡単に施工できるので、思いのままにデザインするのもいいでしょう（投資用物件の場合は、やり過ぎに注意！）。
３－１－２．トイレ
トイレが暗くて汚いと、日常生活のテンションが下がってしまいがちです。
トイレも壁や床を張り替えたり、小物がおける棚を作りつけたりも満足度が高まります。
特に便座をウォシュレットに換えるのはおすすめです。筆者も何度か経験していますが、落ち着いて作業すれば初心者でも難しい作業ではありません。
コスパが非常に高いリフォームの一つと言えます。
明るくキレイなトイレを魅せることで、買主様の購入意欲も高まることでしょう。
３－１－３．壁
壁の張り替えは既存の壁に上から貼るか、既存の壁紙を張り替えるかで難易度が異なります。
最近はホームセンターで壁の上から簡単に貼れる壁紙もあるので、初心者の方はこういうものを使いこなしたいですね。
漆喰や砂壁は難易度が高いので、和風テイストを目指したい方はあまり無理をせず、専門業者に依頼した方がいいと思います。
３－１－４．床
床のリフォームは既存の上から木目調のマットを貼りつけるように簡単なものから、床板をはがして張り替えるレベルの本格的なものまで、さまざまな方法があります。
最近はフローリングマットをカッターで切り分け、特殊工具がいらず簡単に床を貼れるものがたくさん出ているので、気軽に模様替えができて楽しいですね。
ホームセンターに行くと色んな種類がラインナップされているので、見ているだけで夢がふくらんできますよ。
３－１－５．ドア
ドアは入れ替え作業が簡単な割に、家のイメージが大きく変わるのでおすすめしたい作業の一つです。
大抵の規格は一致するので、こちらもホームセンターやカタログで好きなデザインのドアを選ぶといいでしょう。
ただしドアは防犯の要ですから、自信のない方は慣れた方と一緒に施工したり、業者に依頼するのがおすすめです。
３－２．連棟式建物のリフォームを自分で行う費用
連棟式建物を自分でリフォームする場合は、業者に依頼した場合に比べてどのくらい節約できるのでしょうか。
一覧表にまとめたので、ご参考にどうぞ。
難易度：低
| 施工箇所・種類 | 業者費用相場 | DIY費用相場 | 施工日数 |
| 壁の塗装 | ５～８万円 | １万円～ | １～２日 |
| 床オイル仕上げ | ３万円～ | １万円～ | ２日 |
| 棚の塗装・オイル | ３万円～ | １万円～ | ２日 |
| ドアの塗装・オイル | ３万円～ | １万円～ | ２日 |
難易度：中
| 壁紙張替え | ４～５万円 | １．５万円～ | １～２日 |
| 壁（珪藻土） | １５～２５万円 | ７～９万円 | １～２日 |
| 壁（漆喰） | １５～２５万円 | ４～８万円 | １～２日 |
難易度：高
| 施工箇所・種類 | 業者費用相場 | DIY費用相場 | 施工日数 |
| 壁の解体 | ５～６万円／枚 | １万円～／枚 | ２～３日／部屋 |
| 壁（タイル） | ４万円～ | タイル価格による | 壁１面あたり２日 |
| 床（フローリング） | ６～１４万円 | ４万円～ | ２日 |
| キッチン台（表面リメイク） | （単独施工なし） | ３万円～ | ４日 |
３－３．連棟式建物のリフォームを自分で行う注意点
連棟式建物を自分で行う時は、専門業者に依頼する場合に比べて注意点も多くなります。
ここでは連棟式建物のリフォームで注意すべき点を解説していきましょう。
３－３－１．違反建築に注意！
連棟式建物のリフォームには、建築基準法にもとづく建築確認が必要となる場合があります。
「このくらい別に建築確認なしで大丈夫でしょう」と自己判断でリフォームした結果、違法建築として撤去や解体を命じられてしまうリスクもあるのです。
自治体の職員から問題ないと言われるまでは、絶対に安心できません。何はなくとも一度は相談するようにしましょう。
３－３－２．有資格者でないとできない作業（電気・ガス・水道など）
電気・ガス・水道設備の施工は、ごく軽微な部品交換などを除いて基本的に有資格者による作業が必要と思ってください。
これらのインフラは取り扱いを誤ると重大な事故につながってしまうからです。
漏電による火災やガス漏れによる爆発事故、水道管が外れて道路まで水浸しになってしまうこともあるでしょう。
せっかくリフォームした連棟式建物が炎上・浸水などしてしまっては目も当てられません。
法的に義務づけられている部分もあるので、詳しくは専門業者に確認しましょう。
３－３－３．建物の躯体部分は絶対に手を出さない
連棟式建物は隣の住戸と密接しており、柱や梁などを共有しながら強度を維持していることが多いです。
建物を支える躯体や構造部分を下手に加工してしまうと、全体のバランスが崩れて強度が大きく低下してしまうこともあります。
リフォーム後に大震災などが発生して連棟式建物が倒壊し、後からお宅のリフォームが原因だなどと言われた日には、潔白の証明も容易ではありません。
DIYはあくまでアマチュア仕事ですから、生命を預ける部分は手を出さないようにした方がいいでしょう。
３－３－４．初心者のDIYに不向きな場所
レンジフードやガスコンロ、システムキッチンにバスルームと言った部分については、難易度が非常に高いためDIYはしない方が無難です。
また窓枠やサッシ枠を入れ替えたり、屋根を葺き替えるような作業についてもアマチュアの手に負えるところではありません。
連棟式建物のリフォームはピンポイントでも数万円から数十万円、高ければ数百万円以上にもなる大仕事です。
少しでも費用を節約したい気持ちは分かるものの、プロとアマチュアでは施工の仕上がりに大きな差が出ます。
自分で住むなら多少の歪みなどもご愛敬ですが、不動産投資物件として他人様に貸し出すなら、仕上がりのクオリティはシビアに追求するのがおすすめです。
３－３－５．業者に依頼する場合は作業の調整も重要
連棟式建物をリフォームするなら、現実的には自分で出来る部分はDIY、難しい部分は業者に依頼することになるでしょう。
そこで業者との作業調整をしないと、なかなか作業が進まずに苛立ってしまうことになります。
またせっかくDIYしたのに、隣り合う場所を業者がリフォーム施工する際に傷つけてしまったなどという例も少なくありません。
業者とコミュニケーションを密にしながら段取りを組んでいくか、あるいは業者の動きを優先し、その間を縫ってスムーズに施工したいですね。
４．【実践編】連棟式建物のリフォームを業者に依頼する方法
連棟式建物のリフォームは、予算の許す限り専門業者に依頼するのが確実です。
ここでは連棟式建物のリフォームを業者に依頼する方法を解説していきましょう。
４－１．連棟式建物のリフォームを業者に依頼する流れ
連棟式建物のリフォームを業者に依頼する時は、以下のような流れが一般的です。
４－１－１．リフォームのイメージ作り
まずは連棟式建物をどのようにリフォームしたいのか、イメージしていきましょう。
自分で住むなら夢がふくらむままイメージすればいいのですが、他人様に貸し出す投資用物件であればシビアに見なければなりません。
どこをリフォームすればより効果的に連棟式建物の魅力を引き出し、高い賃料で貸し出せるかなど、徹底的な検証が求められます。
４－１－２．リフォーム予算を決定する
連棟式建物のリフォームをイメージできたら、今度はそのイメージを実現するのにいくらかかりそうか、概略の予算を組んでみましょう。
むしろ予算ありきな面もあるため、確保できた予算額の中からできるリフォームをイメージしていくのがより堅実です。
もちろん実現したいリフォーム計画に合わせて、必要な予算を工面する方法もあり得ます。
４－１－３．施工業者を回って相見積もりをとる
連棟式建物をどのようにリフォームしたいか、いくら出せるのかが大まかに掴めたところで、今度は施工業者に相見積もりをとりましょう。
一社だけでなく、複数社の見積もりをとることによって相場観が分かるからです。
この時に連絡する業者数は２～３程度にしておきましょう。もちろん何社に連絡しても構いませんが、あまり声をかけすぎると一社ごとの対応が大変になってしまいます。
それで結局値段は変わらない、そんなくたびれもうけが関の山です。
４－１－４．施工業者の決定
複数業者から相見積もりをとって、リフォーム費用とサービス内容に納得できたら施工業者を決定しましょう。
連棟式建物のリフォームについて詳細に打ち合わせた上で、契約を締結します。
この時に契約書はしっかりと確認し、納得の上で契約するようにして下さい。
小さな文字で書かれているこちらに不利な特約など、それらもすべて合意の上で署名捺印したものと見なされるからです。
後からトラブルになることを防ぐための契約書ですから、ここで気を抜いてはいけません。
４－１－５．リフォーム施工開始
契約を締結したら、いよいよ連棟式建物のリフォームが開始されます。
隣戸と密接している連棟式建物の構造上、リフォームの施工騒音は思ったよりも大きな影響を及ぼすものです。
通常の工事以上に気を配る必要があるので、隣戸や同建物内の皆さんへの配慮を見せてトラブルを予防しましょう。
４－１－６．リフォーム施工完了
施工内容によって数日から数週間程度で、連棟式建物のリフォームは完了するでしょう。
リフォームが完了したら代金を決済して連棟式建物の引渡しを受けます。
代金の支払い方法は半金前払い＆残金後払いが多いかと思いますが、リフォーム金額が大きな施工では、中間金をはさむケースもあるでしょう。
連棟式建物のリフォームは、イメージから施工完了まで数ヶ月から半年以上に及ぶこともある一大事業ですから、後悔のないよう信頼できるパートナー選びが大切です。
４－２．連棟式建物のリフォームを業者に依頼する費用
連棟式建物のリフォームを業者に依頼する場合の費用相場は、グレードや形状によって一概には言えません。
それでもある程度の見当はつけたいので、リフォーム費用の相場例を見ておきましょう。
連棟式建物の内装全体をリフォーム(クロスの張替えと床の上張り位)するなら１００～１５０万円程度から施工できます。
建物の外装のみをリフォームする場合は２００万円以上を見積もっておくのがおすすめです。
複数個所をリフォームするのであれば、部分ごとで複数社に依頼するよりも、まとめて一社に依頼した方が結果的に安上がりとなるでしょう。
また木造平屋建を躯体を含め全体的にリフォームするのであれば数百万円から１，０００万円程度、木造２階建てであれば１，０００万円から２，０００万円ほどを見込んでおきます。
４－３．連棟式建物のリフォーム業者を選ぶ時の注意点
連棟式建物のリフォーム業者を選ぶ時は、以下の点に注意しましょう。
４－３－１．見積書に不明な部分はないか
リフォーム業者から見積書をもらった時、その費用項目をじっくり確認するのは当然です。
項目の中に「雑費」「諸経費」「諸費用」など、何に使うのかよく分からないものが紛れ込んではいないでしょうか。
ほかには「施工管理費」「雑工費」なんてケースもあります。こうしたよく分からない経費は、業者が自分たちの利益として、テキトーに上乗せしていることが非常に多いです。
よく分からない項目については、必ず業者に質問しましょう。
「この『雑工費』とは具体的に何をする費用なのですか？」「雑費とは例えば何に使う費用ですか？」など。
目安としては「あなた自身が他人から質問された時、明確に答えられるかどうか」。答えられなければ業者に質問し、明確に答えられないような業者とはおつき合いしないのが無難です。
また見積書の額面こそ安くても、書面の片隅に小さく「別途工事費用は請求します」などといった文言を紛れ込ませているケースにもご注意ください。
４－３－２．人物は信頼できるか
リフォーム業者の営業担当者はもちろん、できれば職人さんたちの様子も見ておきましょう。
筆者の体験談ですが、現地見積に担当者と同行した職人さんが現地（筆者自宅庭先）でタバコを吸っていたので即座に帰らせたことがあります。もちろん契約なんかしません。
客先でタバコを吸うような手合いに限って、客が見ていないと思えば平気でポイ捨てする人が少なくないのです。
たとえ彼自身がポケット灰皿を用意していたとしても、彼が指揮する職人たちの中に、お行儀の悪い者が紛れ込んでいる可能性は否定できません。
実際に物件調査で床下をのぞいてみると、職人さんたちが捨てていったタバコの吸い殻が落ちているケースが少なからずあります。
「そういう人が施工した物件に、安心して住めますか？自信をもってお客様に貸し出せますか？」
先方は施工して代金をもらえばそれっきりと思っているのかも知れませんが、そういう意識は必ず仕事のクオリティに反映されるものです。
人物面で信頼できない業者には、どれほど条件がよかろうと絶対に依頼しないことを強くおすすめします。
逆の言い方をすれば、人物的に信頼できる業者であれば、大抵のトラブルは共に乗り越えていけるものです。
リフォームを依頼したら後はお任せよりも、二人三脚で大切な資産を活用していくパートナーを探すつもりで、施工業者を選びましょう。
４－３－３．口コミ情報も大事
連棟式建物のリフォームを依頼する時は、業者の口コミをチェックするのがおすすめです。
インターネットで検索すれば色々な情報が出てくるものの、玉石混交でサクラも混じっているため注意しましょう。
書かれた文章からウソを見抜くのは難しいですが、複数の口コミを照らし合わせていくと、意外に真実が浮かび上がってくることもあります。
もっとも信頼できるのは、リアルな人間関係から得た口コミ情報。身の回りにリフォームを依頼した方がいれば、直接紹介してもらえるのが理想です。
ただしここでも、紹介者＝口コミ情報提供者が信頼できる人物かを吟味しなくてはなりません。
特にいい業者でもなかったけど、他人事だから別にどうでもいいや、という態度で紹介する人物もいないわけではないからです。
口コミ情報を基に実際の人物も見極めた上で、リフォーム業者を選んでいきましょう。
５．連棟式建物のリフォームに強いおすすめ業者５選
ここまで連棟式建物のリフォームについて解説してきました。
それでは実際にリフォームを依頼する業者を探していきましょう。
今回は連棟式建物のリフォームに実績のあるおすすめ業者をピックアップしました。
業者探しが面倒な方はこの中から２～３社に相見積もりをとってみるのがおすすめです。
あまり多くの業者に連絡してしまうと、対応が面倒なだけで金額は大して変わらない骨折り損になるリスクが高いでしょう。
５－１．（株）ドリームプランニング
「不動産のあらゆる問題を解決し、人々の幸せと喜びを追求する」
横浜から世界一を目指す、不動産ベンチャーのパイオニアであるドリームプランニングでは、ニッチな不動産をただ買取りするだけはありません。
自社施工でリフォームを行って不動産を再生できるため、余計な中間マージンを入れず売主様の利益を最大化できるのです。
ただ、あくまでご売却を前提とした連棟式建物のリフォームとなりますので、売却をお考えの方は、ぜひドリームプランニングにご相談くださいませ。
５－１－１．（株）ドリームプランニング・企業データ
| 会社名 | 株式会社ドリームプランニング |
| 免許 | 神奈川県知事 (４) 第２５６７９号 |
| 設立 | ２００５年７月１３日 |
| 事業内容 | 低流動性不動産の買取り・再生・販売／不動産仲介業／不動産テック事業 |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 代表者 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 本社 | 〒２３１－００２３ 神奈川県横浜市中区山下町２５２グランベル横浜１０F |
| 電話 | ０４５－６４１－５４８０ |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０ |
| HP | https://dream-plan.com/ |
| 自社運営SNS | https://ucikatu.com/ （業界初の不動産SNSウチカツ） |
| 自社運営メディア１ | https://ucikatu.com/times/ （ウチカツタイムズ） |
| 自社運営メディア２ | https://uruhome.net/ （URUHOME・当サイト） |
| 運用SNS １ | https://twitter.com/WQwYnSp6dQ34995 （X・旧Twitter） |
| 運用SNS ２ | https://www.instagram.com/dreamplanning5480/ （Instagram） |
| 運用SNS ３ | https://www.instagram.com/ucikatu/ （Instagram２） |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 水曜日・日曜日（祝日も営業） |
５－２．藤井工務店
高い技術力で理想を形に（HPより）
大阪市を中心に、近畿一円をカバーしているリフォーム業者さんです。
お客様の要望をしっかりとヒアリングし、お客様の思いを最大限にくみとって満足感の高いリフォーム施工を目指しています。
「こんな工事でも頼んでいいのかな？」と迷われるようなリフォームでも、誠心誠意心を込めて対応してくれるので、お気軽にご相談ください。
５－２－１．藤井工務店・企業データ
| 会社名 | 株式会社藤井工務店 |
| 免許 | 建設業許可 大阪府 第１５０８０４号 |
| 設立 | ２０１８年９月 |
| 事業内容 | 工場・倉庫・ビルなどの改装工事／空き家・賃貸物件の補強修繕／リフォーム・リノベーション等 |
| 代表者 | 代表取締役 藤井隆司 |
| 本社 | 〒５３６－００１３大阪府大阪市城東区鴫野東３丁目１７番４号 |
| 電話 | ０６－４９８０－０６６１ |
| FAX | ０６－７１８２－８５０３ |
| HP | https://www.fujii-koumuten.com/ |
| 営業時間 | ８：００～１９：００ |
| 定休日 | 年中無休 |
５－３．イエスリノベーション
賃貸物件専門のリフォーム会社です。
「バリューアップのプロとしてオーナー様のコストパフォーマンスの最大化に貢献する（HPより）」ことをミッションとして、連棟式建物のリフォーム／リノベーションに力を貸してくれるでしょう。
リフォーム内容によっては㎡あたり２．５万円の定額パッケージも用意しており、予算が建てやすいのも嬉しいですね。
連棟式建物を賃貸しているオーナー様は、ぜひ相談してみてください。
５－３－１．イエスリノベーション・企業データ
| 会社名 | 株式会社GA technologies |
| 免許 | 建設業許可 東京都知事（特－３）第１４５６３６号建設業許可 東京都知事（般－３）第１４５６３６号 |
| 設立 | ２０１３年３月 |
| 事業内容 | PropTech（不動産テック）総合ブランド「RENOSY」の運営／SaaS型のBtoB PropTechプロダクトの開発 |
| 代表者 | 代表取締役社長 樋口龍 |
| 本社 | 〒１０６－６２９０ 東京都港区六本木３－２－１住友不動産六本木グランドタワー４０F |
| 電話 | ０３－４５１０－０１８４ |
| HP | https://www.reno-one.com/ |
| 営業時間 | １０：００～１７：００ |
| 定休日 | 土曜日・日曜日・祝日 |
５－４．クジラ
大阪でワンストップのリノベーションをお考えなら、一度クジラへご相談ください。
「社会全体の幸福度を高め続ける企業でありたい（HPより）」
不動産や建築をもっと身近に、もっと気軽に住まいを楽しめるリフォームプランを提案してくれるでしょう。
地域密着型のビジネススタイルで社会貢献にも意識が高く、頼れる住まいのパートナーとしておすすめします。
５－４－１．クジラ・企業データ
| 会社名 | クジラ株式会社 / KUJIRA Co Ltd. |
| 免許 | 建設業許可 大阪府知事（般－３）第１４６９６９号 |
| 設立 | ２００７年１１月 |
| 事業内容 | リノベーション事業／DIY事業／収益物件管理／仲介（賃貸・売買）／店舗・住居デザイン設計施工／ビルメンテナンス事業 |
| 代表者 | 代表取締役 矢野浩一 |
| 本社 | 大阪府大阪市北区中崎２－５－１８ 中野ビル１F |
| 電話 | ０６－６３７５－７７２０ |
| HP | https://kujira.ltd/ |
| 営業時間 | １０：００～１９：００ |
| 定休日 | 日曜日・祝日 |
５－５．ニッソウ
賃貸物件の原状回復工事やリフォームを専門で行う業者さんです。
経年劣化によるマイナスを新築時のゼロに戻す原状回復をベースとしながら、付加価値をプラスしてグレードアップを図るリフォームも得意としています。
BtoB（企業間取引。Business to Business）専門業者なので、法人化している連棟式建物のオーナー様はご利用を検討してみてください。
規模の小さなリフォームであっても、少数精鋭部隊によって痒い所に手が届く施工を実現してくれるでしょう。
５－５－１．ニッソウ・企業データ
| 会社名 | 株式会社ニッソウ（Nissou Co., Ltd.） |
| 免許 | 建設業 国土交通大臣（特定）第２６４８３号 |
| 設立 | １９８８年 |
| 事業内容 | 不動産物件のリフォーム |
| 代表者 | 代表取締役社長 前田浩 |
| 本社 | 〒１５６－００５２ 東京都世田谷区経堂一丁目８番１７号 |
| 電話 | ０３－３４３９－１６７１ |
| FAX | ０３－３４３９－３２０８ |
| HP | https://reform-nisso.co.jp/ |
| 営業時間 | ９：００～１７：３０ |
| 定休日 | 日曜日・指定土曜日・祝日・夏季休暇・年末年始 |
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６．連棟式建物の切り離しは非常に困難
連棟式建物を現状でリフォームするのではなく、隣戸と切り離して建物を独立させたいと考える方は少なくありません。
連棟式建物の切り離しは非常に困難ですが、ここでは連棟式建物の切り離し方法について解説しておきましょう。
６－１．連棟式建物の切り離しは所有者４／５以上の許可が必要
連棟式建物の切り離しについて、切り離しをする隣戸（片隣or両隣）にのみ許可をとれば自由にできると思っている方は多いですが、その認識は危険です。
連棟式建物の切り離しはマンションのように区分所有建物の建て替えと見なされ、過去の判例では区分所有法第６２条の建て替え決議が必要とされたケースもあります（東京地裁平成２５年８月２２日）。
建て替え決議には所有者と議決権のそれぞれ４／５（８０％）以上の同意が必要です。
【所有者】所有者１人を１票とカウントする。１人で複数戸を所有していても、１戸を複数名で共有していても１票となる。
【議決権】例えば１人で３戸を所有している場合は３票となる。
（例）全１０戸の連棟式住宅で建て替え決議を行う場合。Ａさんは１人で３戸を所有しており、ほか７人が１戸ずつ所有していたとします（所有者８人／議決権１０票）。
Ａさんのみ反対し、残り７人が賛成すれば、所有者数では７／８（８７．５％）だから可決できそうです。
しかしＡさんは３戸を所有しているため、議決権は３票。だから７／１０（７０％）で否決されてしまいました。
後から「切り離し工事が原因で雨漏りが発生した」「建物が傾いた」などと言いがかりをつけられないよう、連棟式建物の切り離しはしかるべき段取りを踏まえましょう。
６－１－１．所有者４／５以上～できれば全員の承諾書をもらう
連棟式建物の切り離しをする際には最低でも区分所有法の建て替え決議に該当する４／５以上の許可をとる必要があります。
できれば全員の許可をとって、後顧の憂いを絶ちたいところですね。
この時の許可は後から「言った言わない」にならないよう、きちんと書面にまとめておきましょう。
連棟式建物の切り離しについて、承諾書にはこのような内容を明記しておきます。
- 切り離しをする土地の地番
- 切り離しをする連棟式建物の住居表示
- 切り離しに際して土地を分筆するか否か
- 切り離しされた側の建物について、壁補修費用の負担
- 損害賠償の定め
- 第三者にも本承諾内容を承継させる旨、など
最後の承諾内容を継承させるというのも重要で、前の持ち主が承諾した内容を反故にされることを予防しましょう。
６－１－２．越境の覚書も同時に取得する
連棟式建物を切り離した場合、たいていは土地の越境が残りますから、後腐れがないよう越境を容認し合う覚書も取り交わしましょう。
越境容認の覚書とは、現在越境が生じている状態を確認し、今後越境している建物を建て直す時は越境状態を解消することなどを取り決める書面です。
現在越境されている側は、越境状態が解消されるまで越境状態の異議申立てをしないと約束してもらいましょう。
連棟式建物の切り離しは非常にセンシティブな問題に発展しやすいので、少しくど過ぎるくらいに細かな配慮が必要になります。
６－２．切り離しされた側の連棟式建物にも配慮が必要
連棟式建物の切り離しに許可をもらって、いよいよ切り離しにとりかかれる訳ですが、まだ工事に着手するのは早いです。
切り離しされる側の連棟式建物についても充分な配慮がないと、後からトラブルに発展してしまうかも知れません。
６－２－１．接道義務はクリアできるか
連棟式建物の切り離しで土地を分筆する場合、切り離しする側／される側のいずれも接道義務を満たしていなくてはなりません。
具体的には「土地が建築基準法上の道路に２ｍ以上接している」状態を維持する必要があります。
接道義務に違反すると、その建物は既存不適格として再建築不可物件になってしまうのです。
再建築不可物件になると物件の資産価値も大幅に下がるため、トラブルは避けられなくなってしまうでしょう。
６－２－２．斜線制限はクリアできるか
斜線制限とは一定の基準から斜線を引き、その下に収まるよう建物を建てる高さ制限のことです。
連棟式建物の切り離しによって土地の形状が変わると、斜線制限の基準が変わるため、斜線制限に抵触してしまうことがあります。
また日影ができる時間を規制する日影規制（にちえいきせい）にも注意しましょう。
６－２－３．建蔽率・容積率はクリアできるか
連棟式建物の切り離しで土地の面積が変わると、建蔽率や容積率も変わるので注意しなくてはなりません。
建蔽率とは土地面積に対する建物面積の比率で、上限は１００％です。しかし、建蔽率１００％となる事はほとんどなく、住居系地域の場合の建蔽率は４０～６０％程度です。
地域によって上限が決められているので、規制値を下回るよう注意しましょう。
容積率とは土地面積に対する建物床面積合計の比率で、住居系であれば一般的には８０％～２００％。商業地域では１３００％となります。
このように、容積率についても上限が決められているため、オーバーしないよう気を付ける必要があります。
６－２－４．壁などの耐震補強が必要
連棟式建物は壁や柱などを共有することで、全体が一棟の建物として強度を保っているのが特徴です。
そのため建てる時は建材を効率よく使えるメリットがあるものの、一部分を切り離しする時は非常に神経を使うことになります。
切り離しされた側の建物については、壁などを耐震補強しないと充分な強度が保てません。もともと切り離しをする前提で建ててはいないので……。
この場合の補強工事費用は、たいてい切り離しをする側が負担することが多いです。
もちろん交渉次第では「この機会にあなたの家が強固になるのだから、その受益分を負担すべきだ」などと持って行ける可能性があるかも知れません。
いずれにしても切り離しした壁などについては耐震補強が必要となるので、その分の費用も予算に織り込んでおきましょう。
７．連棟式建物を売却するには？
リフォームが難しい、またはリフォームするコスパが低い連棟式建物については、売却することも視野に入ってきます。
ここでは連棟式建物を売却する方法について解説しておきましょう。
７－１．連棟式建物の売却は、不動産会社の仲介よりも専門業者の直接買取が有利
連棟式建物の売却を検討する際、多くの方は不動産会社に売却を仲介してもらうことを考えるでしょう。
しかし不動産会社の売却仲介よりも、専門業者による直接買取の方が有利です。
なぜそう言い切れるのか？その理由を次の節で解説しましょう。
７－２．連棟式建物の売却に専門業者の直接買取が有利な理由
連棟式建物の売却に際して、不動産会社よりも専門業者の直接買取が有利な理由はいくつかありますが、主なものは以下３つです。
７－２－１．現況のまま買取りしてくれることもある
一般の不動産会社では連棟式建物の売却に慣れていないこともあって、少しでも売却しやすくするよう、売主に色々と要求してきます。
「残置物の処理はそちらでお願いします」「権利関係の調整をそちらでもお願いします」などなど。口で言うのは簡単ですが、実際には大変な手間とコストがかかるものです。
一方で専門業者であれば、連棟式建物を扱いなれているため、手早く割安にすませるノウハウを持っています。
だから売主に余計な手間やコストをかけさせず、連棟式建物を現況のまま買取りしてくれることもあるのです。
７－２－２．仲介手数料がかからないこともある
一般の不動産会社に連棟式建物の売買を仲介してもらうと、仲介手数料が発生します。
仲介手数料の金額は不動産価格によって異なり、例えば４００万円超であれば不動産価格の３％＋６万円です。
売却する連棟式建物が１，０００万円であれば、３％の３０万円＋６万円で合計３６万円。これに消費税が加わります。
一方で専門業者は連棟式建物を直接買取するため、仲介手数料は発生しません。仲介でないから当たり前ですね。
安くても数十万円以上にはなる仲介手数料がゼロ円ですんだら嬉しくないですか？
ただし自社で物件を買取りせず、他社へ仲介しているだけの業者については、しっかり仲介手数料が発生してしまうので注意しましょう。
７－２－３．契約不適合責任を免責にしてくれることもある
不動産取引の鬼門とも言える契約不適合責任。簡単に言うと「後から生じた不具合について売主が損害賠償を負わねばならない責任」のことです。
一般の不動産会社は連棟式建物の売買を仲介するだけであり、買主に対する契約不適合責任は売主が負わねばなりません。
これに対して専門業者は、連棟式建物につきものの不具合を熟知しているために、売主の契約不適合責任を免責にしてくれることが多いのです。
ただしこれは業者しだい、契約しだいであり、契約不適合責任をどこまで免責にしてくれるのかはしっかりと確認しておきましょう。
７－３．連棟式建物の売却まとめ
| 現況買取り | 仲介手数料 | 契約不適合責任 | |
| 一般の不動産会社 | 難しい | 発生する | 基本有責 |
| 専門の買取業者 | 基本OK | 基本なし | 基本免責 |
連棟式建物を売却するなら、一般の不動産会社よりも専門の買取り業者がおすすめな理由をまとめました。
そもそも一般の不動産会社では、手間の割に利益が少ない連棟式建物を取扱おうとはしないでしょう。
皆さんの中には、既に「ウチでは連棟式建物は取扱えない」などと断られてしまった方も少なくないと思います。
他社で断られてしまった連棟式建物の売却は、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。
８．連棟式建物の売却に強いおすすめ買取業者５選
連棟式建物を売却するなら、専門の買取り業者に依頼するのがおすすめです。
ここでは連棟式建物の売却に強い専門業者を５社ピックアップしました。
自分で探すのが面倒であれば、この中から２～３社に連絡して、相見積りをとるのがいいでしょう。
あまりたくさんの業者に連絡してしまうと、１社ごとの対応が非常に大変になるばかりで、売却金額はほとんど上がりません。
限られた時間を有効に使えるよう、これはといった業者を絞り込むのがおすすめです。
８－１．（株）ドリームプランニング
「不動産のあらゆる問題を解決し、人々の幸せと喜びを追求する」
横浜から世界一を目指す不動産ベンチャーのパイオニア・ドリームプランニングでは、連棟式建物の買取りを強化しています。
連棟式建物のほかにも底地・借地・再建築不可・調整区域・事故物件・傾斜地・がけ地・共有持分など、ニッチな訳あり物件でしたら、何でも買取相談大歓迎です。
神奈川・東京はじめ日本全国どこでも対応可能ですので、ぜひ一度ご相談くださいませ。
８－１－１．（株）ドリームプランニング・企業データ
| 会社名 | 株式会社ドリームプランニング |
| 免許 | 神奈川県知事 (４) 第２５６７９号 |
| 設立 | ２００５年７月１３日 |
| 事業内容 | 低流動性不動産の買取り・再生・販売／不動産仲介業／不動産テック事業 |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 代表者 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 本社 | 〒２３１－００２３ 神奈川県横浜市中区山下町２５２グランベル横浜１０F |
| 電話 | ０４５－６４１－５４８０ |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０ |
| HP | https://dream-plan.com/ |
| 自社運営SNS | https://ucikatu.com/ （業界初の不動産SNSウチカツ） |
| 自社運営メディア１ | https://ucikatu.com/times/ （ウチカツタイムズ） |
| 自社運営メディア２ | https://uruhome.net/ （URUHOME・当サイト） |
| 運用SNS １ | https://twitter.com/WQwYnSp6dQ34995 （X・旧Twitter） |
| 運用SNS ２ | https://www.instagram.com/dreamplanning5480/ （Instagram） |
| 運用SNS ３ | https://www.instagram.com/ucikatu/ （Instagram２） |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 水曜日・日曜日（祝日も営業） |
８－２．アズワン
東京都板橋区に本社を構える買取り業者です。連棟式建物の売却だけでなく、賃貸経営サポートも行っているため心強いパートナーとなるでしょう。
リノベーション事業も行っているため、連棟式建物をリフォームしたい時にも相談できますね。
相続や競売などにも強みを持っているので、トラブルを抱えてしまった時は相談してみるのがおすすめです。
８－２－１．アズワン・企業データ
| 会社名 | 株式会社AS ONE |
| 免許 | 東京都知事（３）第９５７３５号 |
| 設立 | ２０１３年 |
| 事業内容 | 被後見人不動産処分に関する裁判所提出査定書作成及び売却／不動産調査及び評価(市場価格査定)業務／不動産中古再生事業[不動産の取得・再販・保有]／不動産売買仲介・賃貸仲介・交換・管理・代理／不動産コンサルティング／リノベーション事業 |
| 代表者 | 椎名一成 |
| 本社 | 〒１７３－００３２ 東京都板橋区大谷口上町１５番８号１階 |
| 電話 | ０３－６３２１－８２６２ |
| FAX | ０５０－３７３７－８０１４ |
| HP | https://asone710.co.jp/ |
| 営業時間 | １０：００～１７：００ |
| 定休日 | 水曜日・日曜日 |
８－３．太陽住宅販売
大阪市内の２４区を中心に、連棟式建物はじめ各種不動産の買い取りサービスを提供しています。
買取り相談と見積は完全無料、スピード査定で連棟式建物の売却をスムーズに進めてくれるでしょう。
他社を通さないため余計な中間マージンが発生せず、お客様の利益を最大化できる点もうれしいですね。
８－３－１．太陽住宅販売・企業データ
| 会社名 | 太陽住宅株式会社 |
| 免許 | 大阪府知事（６）第４２５６５号 |
| 設立 | １９８９年７月 |
| 事業内容 | 土地活用をはじめとする不動産業務全般／不動産の買取／ビジネスホテルの経営／賃貸管理業務など。 |
| 代表者 | 代表取締役 坂井正司 |
| 本社 | 〒５５０－００２７ 大阪市西区九条２丁目１４番１６号 太陽ビル |
| 電話 | ０６－６５８４－８９３１ |
| FAX | ０６－６５８４－８９３９ |
| HP | http://www.taiyo-jyutaku.co.jp/kaitori/ |
| 営業時間 | １０：００～１８：００ |
| 定休日 | 火曜日・水曜日 |
８－４．オリーブライフ
「査定価格に納得がいかない方は、断っていただいても構いません。強引な買取はしていないので、安心して問い合わせてみてください。（HPより）」
他社で断られてしまった連棟式建物でも買取りしてくれる、心強い専門業者です。
家財や不用品などの処分や清掃も不要、現況そのままで買取りしてくれたり、複雑で面倒な境界測量も費用負担で行ってくれたりなど面倒がありません。
もちろん仲介手数料も無料。瑕疵担保責任は免責してくれるので、クレームや損害賠償請求のリスクから解放されます。
８－４－１．オリーブライフ・企業データ
| 会社名 | オリーブライフ株式会社 |
| 免許 | 東京都知事（２）第１０３１１７号 |
| 設立 | ２０１９年１月 |
| 事業内容 | 中古戸建・戸建用地・中古マンション買取、売買仲介、賃貸仲介、賃貸管理等 |
| 代表者 | 代表取締役 今村亮（HPより）代表取締役 當眞萌（HPより） |
| 本社 | 〒１１２－００１１ 東京都文京区千石４丁目１５番地５号 メープルハウス１階 |
| 電話 | ０３－５９８１－８０３８ |
| FAX | ０３－５９８１－８６４５ |
| HP | https://olive-life.co.jp/ |
| 営業時間 | １０：００～１９：００ |
| 定休日 | 年中無休・GW・夏季休暇・年末年始 |
８－５．リアルター
持て余している連棟式建物を、少しでも早く＆高く売却したい！
大阪近辺でお悩みの方は、ぜひリアルターへ相談してみてください。
迅速かつ丁寧に、豊富な専門知識と実績をもったプロフェッショナルが連棟式建物の資産価値を最大限に引き出してくれるでしょう。
売却の決心がついていなくてもＯＫ！秘密厳守＆相談無料で対応してくれます。
８－５－１．リアルター・企業データ
| 会社名 | 株式会社リアルター |
| 免許 | 大阪府知事（１）第６０１８３号 |
| 設立 | ２０１８年３月 |
| 事業内容 | 不動産の売買事業／不動産の買取事業／不動産のコンサルティング事業／任意売却事業／不動産再生事業／相続不動産事業／空家活用コンサルティング事業／リフォーム工事事業／建売住宅企画販売事業／賃貸不動産管理事業／家財撤去・遺品整理 |
| 代表者 | 代表取締役 辻野貢広 |
| 本社 | 大阪府大阪市西区新町１－２－１３ 新町ビル３０７ |
| 電話 | ０６－６５３９－８６０８ |
| FAX | ０６－６５３９－８６０３ |
| HP | http://realtor118.com/arbitrarysale/estate/ |
９．連棟式建物のリフォームでお悩みなら、URUHOMEへご相談を
今回は連棟式建物のリフォームについて、さまざまな角度から徹底解説してまいりました。
連棟式建物のリフォームでお悩みでしたら、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。
当社は２００５年の創業以来、神奈川・東京をはじめ日本全国各地で連棟式建物の売却をサポートしてまいりました。今回もお客様のお悩み解決に役立てることと思います。
連棟式建物だけでなく、底地・借地・再建築不可・調整区域に告知事項物件なども買取り可能です。
買取査定は完全無料、最速では２時間で査定完了＆２日で売却できました。連棟式建物などニッチな不動産のスピード売却＆現金化をご希望でしたら、ぜひドリームプランニングへご相談くださいませ。
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