再建築不可, 連棟式建物

連棟式建物のリフォーム方法『注意点・お勧め業者』



連棟式建物のリフォーム方法
≪注意点・お勧め業者≫を公開します

「連棟式建物を所有しているけど、どんなところに注意してリフォームすればよい?」
「連棟式建物をリフォームしたいけど、いい業者さん無いかな」

投資用として購入した不動産で、私も一棟目のリフォームはどうすれば良いか。
どこまでやれば良いか、かなり悩みに悩みました。

物件が遠方だった為、取り合えず近くのリフォーム業者さんにお願いしたのですが、床は波打ち、床下点検口が埋められと、かなり派手にやってくれました(笑)

ですので、リフォームの業者選びについては、本当に慎重に選んだ方が良いと思います。

また、連棟式建物をリフォームする際の注意点についても解説致します。
これから購入される方、購入されてリフォームする方は参考にして頂けましたら幸いです。

著者情報

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株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の連棟式建物や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。

当サイト
URUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウを不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。

大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、無料査定を行い、5000万円位までの物件であれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。

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1.連棟式建物をリフォームする際の注意点

1-1.耐震補強工事をする際は、出来れば建物全体の補強をするのがベストです。

連棟式建物をリフォームする場合、厳密にいうと一戸のみ耐震補強工事をしても効果が低く、建物全体の補強工事をするのがベストな方法です。

耐震補強をする際に良く行われる工事は以下の通りです。

  • 壁の補強(筋交いを入れたり構造用合板、金物によるの補強)
  • 基礎の補強(ひび割れたRC基礎の補強)
  • 劣化の改善(シロアリなどの構造部の被害の改善)
  • 屋根の軽量化

上から順にご説明してまいります。

壁の補強について

筋交いは柱と柱の間に斜めに設置した木材の事で、筋交いを増やすことにより、より強い壁になります。

また、構造用合板(厚さ7.5㎜以上)による補強で、横揺れに強い壁になります。

それ以外には、柱や梁の接合部には筋交い接合金物(筋交いを繋ぐ金物)」

柱と土台の接合部にはホールダウン金物(地震の時に柱が土台から抜けるのを防ぐ)」

梁同士の接合部には火打ち金物(小屋組みや梁を斜めに連結して変形を抑える)」

など金物で構造体を補強する方法もあります。

費用は筋交い、構造用合板共、一か所につき5~20万円程度の補強費用が必要になります。

基礎の補強について

”布基礎(基礎部分の土が露出しているもの)”の場合は、コンクリートの打ち増しなどを行い”べた基礎(基礎部分の土がコンクリートでおおわれているもの)”にする事で強度の補強にもつながります。

また、ブロック基礎など、鉄筋コンクリートではない基礎もあるので、既存の基礎の内側か外側に鉄筋コンクリートを補強する事もあります。

その他にも、基礎にひび割れがある場合は、エポキシ樹脂を注入して補修する事もあります。

(この場合、基礎は元の強度以上になることはありません)

鉄筋コンクリートの補強は2~10万円(/m)、エポキシ樹脂の注入は1~5万円(/1箇所)
がおおよその相場です。

〇劣化の改善

構造部である柱や梁の劣化で最も多いのがシロアリ被害による劣化です。

白アリに柱などが食われることにより、柱がスカスカになり構造として劣化します。

腐朽した柱については補強する方法もありますが、新しい柱に取り替えるのが一番安全です。

〇屋根の軽量化

瓦などの重い屋根の場合、スレートなどの軽い屋根材に葺き替えることで、地震などによる負担を減らすことができます。

ただ、瓦には遮音性、耐熱性、耐久性など、他の屋根材よりも優れたところもあります。

葺き替える材料については、軽さ以外に耐久性などについても検討することをお勧めいたします。

基本的に、屋根を軽くするよりは、壁の補強をする方が耐震補強のコストは安く済みます。
ただ、屋根が傷んでいる場合などは、屋根の軽量化をするとよいです。

1-2.基本的にリフォームローンが使いにくい

連棟式建物は購入する時だけでなく、リフォームする時もローンが使いにくいというデメリットがあります。

住宅ローンと一緒にリフォームローンを借りる場合は住宅ローンとして借りる事が出来ますが、リフォームローン単体の場合、不動産の担保価値としても低いため、基本的にフリーローンなどを使うのが一般的です。

〇住宅ローンと一緒に借りる場合の審査

住宅ローンと一緒にリフォームローンを組む場合、おススメは「【住宅本舗】まずはシミュレーションから」による一括の住宅ローン審査です。

この住宅本舗を利用すると115の金融機関の内、最大6行で審査可能なので、弊社のお客様も簡単に住宅ローンの金利や条件の比較をされたい場合は利用しております。

(住宅ローンと合わせてリフォームローンを組む場合、審査項目の”その他”の所に仮でリフォーム金額を入力します)

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〇リフォームローン単体で審査する場合

リフォームローン単体の場合、担保評価の関係で審査出来る金融機関が限られており、「日宝(不動産担保ローンで31年の信頼と実績)」であれば、連棟式建物のリフォームでも融資可能です。

審査は無料ですので、利用されてみても良いと思います。

(※担保不動産を入力する欄があるのですが、購入希望や興味のある物件など、仮で審査可能できます)

連棟式建物への銀行からの融資は難しい
リフォームの場合でも金融機関が連棟式建物に融資するのは難しい

1-3.構造上主要な部分や雨漏りの補修などが難しい

連棟式建物は建物が連なって建築されているため、傾きがあったりしても建物全体を直さねばなりません。

また、雨漏りなどが発生した場合で、発生箇所が他人の専有部分で所有している専有部分まで進行していた場合、元となる箇所を直さないと何時までたっても雨漏りは治りません。

私も取得した連棟式建物の隣の家が雨漏りしており、私の所有している建物内も若干湿っぽくなっていたため、私の負担で雨漏りの補修をしたことがあります。

構造体が共有となってしまっているため、問題の発生源が自分のところでなくとも補修しなければならない可能性があります。

自然災害で大きな問題が発生した場合などにおいても、だれが幾ら費用負担をするかなどの問題もあります。

2.連棟式建物をリフォームするときの「おすすめリフォームサービス

2-1.ハウジングバザール

ハウジングバザール
木の家・自然素材の住まいをつくる工務店サイト「リフォーム会社紹介サービス」
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ハウジングバザールが提供する「木の家・自然素材の住まいをつくる工務店サイト「リフォーム会社紹介サービスでは、無垢材などを利用した自然素材リフォームの比較見積もりを得意としております。

もちろん相見積もりだけの相談も可能です。

リフォーム予定地」「物件種別」「リフォームの希望内容」を入力するだけで、1分程度で超簡単に見積もりをができます。

連棟式の物件で気になる「耐震補強をする必要があるか」など相談することも可能ですので、第三者の意見を比較しながら決めるようにしましょう。

また、「価格を安くしてほしい」「ちょっと断りずらい」など、業者さんに言いにくい事も無料で代行してくれる嬉しいサービスです。

2-2.ひかりのべ

ひかリノベは”世代を超えて住み継がれる家”をコンセプトに拘りのリノベーションで人気の会社です。

連棟式建物などで一番気になるのは、住宅の躯体の部分です。

ひかりのべは「一代限りではない何代にもわたって住み継がれる家」を目指し「スケルトンリノベーション」による断熱性や耐震性の抜本的な改修を行っております。

ひかりのべが創業した当時、建築業界では「20~30年で寿命が尽きて住めなくなるのが当然」と考えられていました。

そんな状況を憂いて、「住宅先進国といわれる欧米のように何十年、何百年とリノベーションによって住み継がれる家とその文化を根付かせる」という信念のもと、見えない部分にもこだわる新しいリノベーション業者です。

見た目にも構造にもこだわりたい方には、大変おすすめの会社です。

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ひかリノベ

2-3.リフォーム比較プロ

リフォーム比較プロ
どんなリフォーム工事も可能|リフォーム比較プロ
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どんなリフォーム工事も可能|リフォーム比較プロ」の見積もりは、リフォーム工事場所とリフォーム内容を入力するだけです。

3~4社の見積もりを比較検討することが出来て、その中から一番安い工務店を選ぶことも可能です。

同じリフォーム内容でも、補償内容も提案内容も工務店によって違うため、きちんと確認するようにしましょう。

連棟式建物をリフォームする際は、きちんとリフォーム耐震リフォーム工事なども必要か確認したうえで、リフォームの見積もりをするようにしましょう。

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