「連棟式建物の建て替えや再建築ってどうやるの？」
連棟式建物などニッチな不動産取引を多く手がけている当社ドリームプランニングには、そんな悩みがたくさん寄せられています。
今回はそんな皆さんのお悩みを解決するため、連棟式建物の建て替え・再建築する方法を分かりやすく徹底解説！皆さんのご参考になるでしょう。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年の創業より日本全国の連棟式建物や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に買取りをしてまいりました。
当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウを不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げました。
連棟式建物ほかご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．連棟式建物の所有している所だけを建て替える
- １－１．『テラスハウス』と『タウンハウス』によって難易度が異なる
- １－２．『テラスハウス』の場合でも、再建築するには接道義務を満たさなければなりません。
- １－３．『テラスハウス』でも、両隣から切り離す許可を得るだけではダメ
１－１．『テラスハウス』と『タウンハウス』によって難易度が異なる
他の記事でもご説明しているのですが、連棟式建物の中でも、マンションのように一つの敷地を他の所有者と共有しているような『タウンハウス』と呼ばれるタイプと、敷地境界が明確になっており、それぞれの所有者が異なる『テラスハウス』とタイプが分かれております。
テラスハウスの場合、敷地が分かれているので両隣の承諾が取れれば自由に再建築出来るのではというのは何となく想像が付きます。（後程ご説明しますが、物凄く厳密にいうと両隣だけではダメなのですが）
しかし、タウンハウスの場合は敷地が共有となっている為、自分の所だけ建て替える事は出来ません。
もし両隣の方から了解を取って建物を切り離して建替えようとしても、敷地は自分のものだけではない為、他人地の上にある建物を勝手に建て替えたことになってしまいますし、共有者全員に了解を取ったとしても他人地の上に建物が建っている事には違いはありません。
ですので、『テラスハウス』の方が建て替えが出来る確率が高く、『タウンハウス』の場合は、マンションのように他の人達から敷地の共有持ち分を取得し、建物も取得しなければ建て替えは出来ないというのは想像がつくかと思います。
１－２．『テラスハウス』の場合でも、再建築するには接道義務を満たさなければなりません。
テラスハウスのように敷地の所有者が明確に分かれているような場合においても、再建築をする際は、敷地が建築基準法上の道路に２m以上接道していなければならないため、接道を確保できない場合は再建築が出来ないという事になります。
テラスハウスの場合、連棟の状態で建築確認を取得しており、建物を切り離せたとしても、敷地を分割することで条例で定める敷地面積最低限度などの他の建築基準法の条例に抵触してしまう事となった場合も再建築できません。
１－３．『テラスハウス』でも、両隣から切り離す許可を得るだけではダメ
連棟式建物の敷地が分有(敷地が明確に分かれている場合)においても、必ずしも両隣から建物を切り離す許可を得ていれば再建築できるとも限らないので注意が必要です。
東京地判 H２５・８・２２の判例では、分有である連棟式建物においても区分所有法が適用され、区分所有法６２条より建て替えの際に区分所有者及び議決権の５分の４以上の賛成が必要とされた判例もあります。
この時は連棟式建物を切り離したことにより雨漏りや壁の亀裂が生じたり、基準法上の斜線制限に元の建物がかかったりしたという事もあり、５分の４の賛成を得ずに建て替えたこと対し、他の所有者に対する損害賠償が認められた例であります。
この事例においてはもともとは敷地を共有する予定で、建物自体も区分所有のような形態をとっていたという事を考えると、区分所有のような形態であると判断されるような時(敷地や建物の一部が共有物と思われるような決まりがある場合など)には特に、所有者全体の５分の４の賛成を取るつもりでいたほうが無難かと思われます。
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２．連棟式建物の建物全体を建て替える
２－１．他の所有者全員の持分を取得する
連棟式建物の建物全体を建て替えるには、もちろん他の所有者全員の持分を取得する必要があります。
連棟式建物の場合、間口の関係で再建築が出来ない場合などは、他の所有者の持分を全部買い取る必要があります。
尚、全ての持分を買い取っても境界確定が出来ず、敷地を分割できない場合、取引価格は安くなる傾向にあります。
２－２．他の所有者の持分を買い取る場合の相場
他の所有者の持分を買い取る場合、相場の4割～7割程度で取引されることが多いです。
また、所有者の中で問題を起こすような方がいれば取引価格は安くなります。
持分のみ買取をする業者もあり、大体相場の5割以下になるため、建物の老朽化が進んでおり、所有者が居住していない場合、相場の5割以上の価格が提示できれば買取可能なことが多くなります。
連棟式建物の建て替えは出来ないこともありませんが、建て替えの際には隣接所有者の許可だけを取っていれば切り離して建て替えできるという訳ではないのです。
３．連棟式建物の売却ならURUHOME
以上、連棟式建物の再建築について徹底解説してまいりました。
しかし、再建築するために所有者の４／５許可を得るのも大変と考える方も少なくないのではないでしょうか？
だったら売却した方が良いのではとお考えであれば、当サイトURUHOMEを運営しているドリームプランニングへご相談くださいませ。
当社は２００５年の創業より、日本全国の連棟式建物などちょっとニッチな不動産の買取専門エキスパートとして、様々な連棟式建物を買い取ってまいりました。
買取り査定はもちろん完全無料。
最短でご連絡から２時間で査定＆２日で売却できたケースもございます。
売却でお困りの連棟式建物を少しでも高く売却したい、早期現金化したいという事でしたら、ぜひともドリームプランニングまでご相談くださいませ。
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