再建築不可

「売却できない再建築不可物件」放置するとどうなる?



放置したら大変なことに!再建築不可物件はどうなる?どうする?

相続などで取得した再建築不可物件
売れないでそのままにしておくと大変なことになる可能性もあります

そこで今回、再建築不可物件の売買を専門とする不動産業者社長が
再建築不可物件をそのままにしておくとどうなってしまうか詳しく解説いたします。

著者情報

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株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、
東京・神奈川の再建築不可物件や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、
多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。

当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウを

不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、
「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。

大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、
無料査定を行い、5000万円位までの物件であれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。

ご売却にお困りの不動産がございましたら
こちらからお気軽にご相談くださいませ。

1.再建築不可物件をそのままにするとどうなるか?

売却が難しい再建築不可物件、何とか売れないかと色々な会社を当たってみたけど、取り合ってもらえない。
売れずに時間ばっかり経ってしまい、遠方だから管理も大変。
どうしたら良いものかとお悩みではありませんか?
だからといって、再建築不可物件をそのままにしていると、大変な事になる可能性があります
そこで、どんなことが起こりうるかから解説いたします。

再建築不可とは?『2分でわかる』

1-1.近隣住民からのクレーム

再建築不可物件をそのままにしておくと、まず近隣住民からのクレームが市町村に入ります。

その際、景観、防災、防犯上の問題から、草木の伐採や、建物の補修などを求められることが多いです。

対応できれば良いと思うのですが、遠方の物件だと対応が難しい事もあるかと思います。そこで売却を考える方も多いのですが、なかなか売れずに困ってしまう方が多いかと思います。

再建築不可物件,景観劣化,補修

1-2.自然災害や経年劣化で建物が損傷しても建て替えられない

建物は住まなくなると一気に状態が悪くなります。
理由はいくつかありますが、換気をしないと湿気っぽくなってカビやダニ、シロアリなどが発生しやすくなったり、水道や下水を利用しないことにより、ネズミやゴキブリなどの害虫が発生しやすくなります。

ご相談頂く方の中には、床もベコベコ、天井や窓回りからも雨漏りが発生している状態で、売却の査定を頂くこともあります。しかし、再建築不可物件の場合、普通建物を建て替えられないため、建物が劣化してからでは手遅れな事もあります。

”ニッチな不動産URUHOME”でお馴染み 株式会社ドリームプランニングは、
建物も利用できないような再建築不可物件も高額買取いたしますす。

1-3.火事などで建物が滅失しても建て替えられない上、固定資産税も高くなる

火事などで建物が滅失した場合、一般的な不動産であれば建物を解体して土地として売却したり、建物を建て替えたりできますが、再建築不可物件の場合、建物を建て替えることは出来ません。

住宅の場合は住宅用地の特例により固定資産税が最大1/6となっておりますが、
火事などにより建物が滅失されると、固定資産税の住宅用地特例から除外され、固定資産税が6倍に跳ね上がることがあります

固定資産税の住宅用地の特例
住宅やアパートなど、人が居住するための敷地として利用されている土地については、
特例措置があり、税金が軽減されています

特例の内容(価格に特例率を乗じて、本則課税標準額を算出します。)
 小規模住宅用地(住宅やアパート等の敷地で200平方メートル以下の部分)
  固定資産税:価格×1/6、都市計画税:価格×1/3
 一般住宅用地(住宅やアパート等の敷地で200平方メートルを超える部分)
  固定資産税:価格×1/3、都市計画税:価格×2/3

1-4.特定空き家に指定されると固定資産税が高くなる

空き家をそのままにしておくと、特定空き家に指定されることがあります。

空家対策特別措置法第2条2項では、次のいずれかに該当するものを特定空き家と定義されています。

  • そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  • そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  • 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  • その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

また、特定空き家に指定されると、固定資産税の優遇措置が適用されなくなる関係から、固定資産税額が約6倍となる場合があります。また、最悪の場合は行政代執行といって、行政により建物が解体され解体費用を請求されることになります。

〇特定空き家
そのまま放置すると著しく危険となるおそれがあったり、衛生上、景観上問題のある空家の事を言います。

1-5.特定空き家への指定とその手順

特定空き家に指定されるには、適正な管理が行われていない空き家については、現状を伝えたうえで、所有者が改善する意思があるかどうかの確認がなされます。

また、市町村長は必要な限度において職員又は委任したものに、空き家に立ち入って調査させることが出来ます。尚、立ち入り調査は必要最小限度の範囲で行うべきものとされています。

特定空き家に認定されてからは、次のような手順で行政代執行による解体が行われることがあります。

1-5-1.助言・指導

空き家について改善が見られない場合、市町村長が「特定空き家」と認定し、所有者に対して除去、修繕、立ち木の伐採など適切な処置を取るように「助言・指導」されます。

また、次の段階で「勧告」を受けると、固定資産税の軽減措置の特例から除外される旨も通知されます。

1-5-2.勧告

上記の「助言・指導」によっても改善が見込まれない場合、「勧告」されます。
勧告を受けると固定資産税の軽減措置の特例から除外され、固定資産税が6倍程度になることもあります。

実際は、特定空家の認定を受けた翌年の1月1日から、固定資産税が住宅用地の特例から除外されて固定資産税の6倍程度になります。 

1-5-3.命令

勧告によっても管理状況が改善されない場合、命令が出されます。そして、命令に従わない場合には50 万円以下の過料になります。更に、命令が出された特定空家には、標識が設置されて、内容が公示されます。

1-5-4.行政代執行

命令にも従わない場合、行政代執行で解体が行われ、解体にかかった費用が所有者に請求されます。

再建築不可物件,特定空き家,行政代執行

2.再建築不可物件、更地にするとどうなる?

そのままにしておくと、特定空き家に指定される可能性があることが分かり、建物を解体しなくてはならないと思った方もいらっしゃるのではないでしょうか?

しかし、再建築不可物件は一度更地にしてしまうと、建物が建てられない上に、固定資産税も高くなり利用価値のない土地になってしまう可能性があります。

建物が建てられない土地は、資材置き場などとして利用するしかないのですが、間口が狭い事が多い再建築不可物件は資材置き場としても利用出来ず、利用方法が無い空地になってしまうため直ぐに解体せずに慎重に考えましょう。

解体する前に、次の項を読んでいただいて、利用方法や売却できないかも検討してみましょう。

再建築不可物件の売却に詳しい専門の不動産屋に相談する事をお勧めいたします
”ニッチな不動産URUHOME”でお馴染み 株式会社ドリームプランニングがおススメです

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再建築不可
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3.再建築不可物件どうすれば良い?

再建築不可物件をそのままにしておくとどうなるか分かったと思いますが、どうすれば良いかは悩ましいところです。
そこで、再建築不可物件をどうすれば良いかについて解説してまいります。

『驚くほど高く売れる』再建築不可物件の売却方法

3-1.リフォームして賃貸に出す

ちょっと難易度が高いのですが、再建築不可物件はリフォームして賃貸に出すことが出来ます。
実際に、再建築不可物件を投資用として購入している投資家さんも多いので、物件を都心部にお持ちで、リフォームして貸し出す資金的余裕がある方にはお勧めの方法です。

ただ、この場合、リフォームして賃貸に出しても、借り手が付かない可能性があるというリスクも考慮したうえでリフォームすべきかどうか慎重に考えましょう。
また、リフォームの際に「柱一本を残してリフォームすれば良い」という人もいますが、この場合は建築確認申請が必要になりますので、申請が必要なリフォームかどうかはリフォーム会社にきちんと確認しましょう。

3-2.再建築不可を再建築可能にして売却する

また、再建築不可物件を、再建築可能にして売却する方法もあります
再建築可能にする方法については、下の記事でご紹介しているのですが、これも少し難易度が高い方法になります。再建築不可を再建築可能にするには、下記のどれかの方法を使います。

再建築不可を可能にする【プロがこっそり教える必殺技!】

3-2-1.第三者の土地を購入若しくは、使用貸借をして建物を建てられるようにする

再建築不可物件の間口が足りない、若しくは基準法道路に接していない場合、建築基準法の道路に至る間口2mに当たる他の方が所有している土地を購入、若しくは使用貸借をします

間口2mにするために、他の方の土地を購入すれば、建物が建てられるようになりますが、必ずしも購入する必要はなく、間口2mにあたる他の方の土地を借りても再建築可能になります

ただし、他の方の土地を借りて建物を建てられるようにした場合でも、
銀行の担保評価が低いため、買い主様は現金での購入者になり、金額も安くなりがちになります。

再建築不可物件,接道,間口

3-2-2.43条2項2号の許可を得て建て替え出来るようにする(基準法道路に接道していない場合

接道している道路が建築基準法の道路ではない場合、43条2項2号の許可を得ることによって再建築が出来ることがあります。

例えば横浜市の場合、接道している道路が建築基準法の道路ではなく、道路の形態をした空地の場合、「包括同意基準3-3」という再建築するための特例措置に合致すれば建物が建てられることがあります。

再建築不可,接道,43条2項2号

専門的な話のため難しいので、とにかく再建築できないために売却が出来ないと言われた場合は、当サイトにご相談くださいませ。

売却の難しい底地でお悩みの事がありましたら、お気軽にニッチな不動産”URUHOME”でお馴染みのドリームプランニングまで、お気軽にご相談下さいませ。

3-2-3.43条2項2号の許可を得て建て替え出来るようにする(間口が2m無い場合)

建築基準法の道路に接道していても、間口が2mに満たず再建築が出来ない場合でも、上記と同じく43条2項2号の許可を得て再建築が出来ることがあります。

例えば横浜市の場合、間口が1.5m以上、通路部分が20m以下の土地であれば「包括同意基準3-3の2」に該当し、建物を再建築できる可能性があります。

接道,包括同意基準3-3の2,横浜市,再建築不可物件
空地等の取り方について〔包括同意基準3-3の2の場合〕

『裏技?抜け道?』再建築不可物件の救済措置

3-3.隣の方に買い取ってもらう

再建築不可物件でも、隣の方が購入した場合は土地の価値も増大します。隣の方も相場より安いという理由で、再建築不可物件を購入してくれることがあります。

当社も何度か再建築不可物件を隣接地の方に購入していただいたことがありますが、銀行が融資をしないことが多いので、購入する方に資金力がないと期待できないかもしれません

3-4.再建築不可専門の買取業者に買い取ってもらう

再建築不可物件は、一般の不動産会社の場合取り扱いが出来ない会社が多いため、
再建築不可物件を専門とする不動産業者に買い取ってもらうのもお勧めです。

再建築不可物件専門の業者の中には、再建築可能にしたり、リフォームして販売する事を得意としている会社もあるため、物件によっては高値で売却も可能です

当サイト、ニッチな不動産でお馴染み”URUHOME”を運営するドリームプランニングは、創業17年で再建築不可物件などの売却が難しい不動産を専門に買い取っており
横浜、川崎、城南地区での再建築不可物件の買取を特に得意としております。
お困りの不動産があれば是非ご相談ください。

4.再建築不可物件がどうなるか不安を感じたら

再建築不可物件を放置すると大変なことになるのはお分かりいただけたと思います。再建築不可物件はそのままにしておくと危険なので、リフォームして賃貸するか、どうにかして売却するしか方法はありません

ニッチな不動産でお馴染みドリームプランニングでは、売却が困難な再建築不可物件の買い取り実績も豊富ですので、お困りの不動産がありましたらお気軽にご相談くださいませ。

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