『特定生産緑地』評価と納税猶予

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２０２２年問題って何だったの？【５分でわかる】

1. 特定生産緑地にかかる相続税、固定資産税はどのくらいなの？
2. 特定生産緑地の相続税納税猶予とは？
3. 特定生産緑地の事で困ったら

１．（特定）生産緑地にかかる相続税、固定資産税はどのくらいなの？

• １－１．特定生産緑地の相続のための評価
• １－２．特定生産緑地にかかる固定資産税
• １－３．特定市街地農地の場合と生産緑地と固定資産税の違い

１－１．特定生産緑地の相続のための評価

　特定生産緑地の相続評価の価額＝(その土地が生産緑地ではない事として評価した価額－造成費用※1)×(１－減価割合※2)

生産緑地の相続税上の評価額は以上の計算式ですが、もっと簡単に言うと、「造成費用も考慮して、市街化区域の宅地とした場合の価格から一定の割合を控除したもの」が評価になります。

工事費用(単位)	東京・神奈川・千葉・山梨	埼玉・茨城・群馬・栃木・長野・新潟	愛知・静岡・岐阜・三重	大阪・京都・兵庫・奈良・滋賀・和歌山
整地費(／㎡)	700円	700円	700円	700円
伐採伐根費(／㎡)	1000円	1000円	1000円	1000円
地盤改良費(／㎡)	1800円	1800円	1800円	1800円
土盛費(／㎥)	6900円	7100円	7000円	6600円
土止費(／㎡)	70300円	69700円	71500円	67600円

例えば１億１０００万円の評価の土地で造成費１０００万円、買取の申し出を出来るまで２年の場合、(１億１０００万円－１０００万円)の１０％引きの９０００万円が相続税上の土地の評価となります。

ここで『買取の申し出が出来る時期とはいつか？』ですが、買取の申し出が出来るのは【生産緑地に指定されてから３０年経過するか、農業従事者が亡くなるか、農業が出来ないような障害を持つことになる】時ですので、「２０２３年現在、買取の申し出が出来る生産緑地の場合」⇒控除割合５％という事になります。

ちなみに、課税時期は相続の場合も被相続人が死亡した日、贈与の場合は取得した日になります。被相続人が相続した生産緑地の主たる従事者の場合においても、「買取りの申出をすることができる生産緑地」になるため、控除は５％になります。

課税時期から買取りの申出をすることができることとなる日までの期間	割合
5年以下のもの	10％
5年を超え10年以下のもの	15%
10年を超え15年以下のもの	20%
15年を超え20年以下のもの	25%
20年を超え25年以下のもの	30%
25年を超え30年以下のもの	35%
買取りの申出が行われていた生産緑地又は買取りの申出をすることができる生産緑地	5％

１－２．特定生産緑地にかかる固定資産税

「特定生産緑地」は、生産緑地に指定後30年経過し、10年おきに延長できる制度です。

固定資産税において農地は一般農地、市街化区域農地に区分され、特定生産緑地においては一般農地と同じ、農地課税（三大都市圏特定市の非特定生産緑地の場合は、宅地並み課税）となります。

種別	評価	課税	課税について
一般農地	農地評価	農地課税	評価額×1.4%
一般市町村生産緑地以外	宅地並み評価	農地に準じた課税	評価額×1/3×1.4%
特定生産緑地	農地評価	農地課税	評価額×1.4%
非特定生産緑地	宅地並み評価	宅地並み課税	評価額×1/3×1.4%
三大都市圏生産緑地以外	宅地並み評価	宅地並み課税	評価額×1/3×1.4%

一般農地・生産緑地地区内農地の税額は次にご説明する本則税額、調整税額のいずれか少ない額になります。

これは1年間での売買事例のみを評価額のもとにした場合、事例とする不動産が何かの理由で値上がりをした場合に、急激に固定資産税があがってしまうようなことを避けるために少ないほうになっているのです。

• A(本則税額⇒評価される年度の原則の税率の事)：評価額×税率
• B(調整税額⇒急激な値上がりが無いように前年度の課税も考慮して調整された税率の事)：前年度の課税標準額×負担調整率×税率

負担調整率とは下記表の負担水準(前年度の課税標準／本年の課税標準)の区分に応じた調整率言います。

負担水準の区分	負担調整率
0.9以上のもの	1.025
0.8以上0.9未満のもの	1.05
0.7以上0.8未満のもの	1.075
0.7未満のもの	1.1

例えば今年売買価格が200円の／㎡、前年100円／㎡の土地が10000㎡あったとすると

A：本則税額：

200円×10000㎡＝2,000,000円×0.55(限界収益修正率)×1.4％＝15400円

※限界収益修正率＝農地の売買は実際に得られる収益よりも高い金額を見込んで売買されることが多いので、一律で評価の55％を課税標準額としております。

B：調整税額：

100円×10000㎡＝1,000,000円×0.55＝550,000円(前年の課税標準)

負担水準＝550,000(前年の課税標準)／1,100,000(本年の課税標準)＝0.5

負担調整率＝1.1

550,000円×1.1×1.4％＝8470円

A.Bの課税額を比較するとBのほうが安いため、固定資産税は８４７０円になります。

１－３．特定市街地農地の場合と生産緑地と固定資産税の違い

これが三大都市圏特定にある『特定市街地農地』となった場合は宅地並みの課税がされるため、固定資産税額が全く変わってきます。

例えば本年度の売買価格１００，０００円／㎡×１０，０００㎡として、宅地造成費が５０００万円とした場合、本則税額のみで計算すると

評価額は１００,０００円／㎡×１０,０００㎡－５,０００,００００円＝９５０，０００，０００円
課税標準額＝９５０，０００，０００円×１／３＝３１６，６６６，６６６円
課税額＝３１６，６６６，６６６円×１．４％＝４，４３３，４４４円

つまり生産緑地でなくなった場合、５０倍もの固定資産税がかかることになってしまいます。

そこで、特定生産緑地に指定されなかった生産緑地の取扱いとして、固定資産税等の激変緩和措置があります。
この措置を利用すると、課税標準額に初年度：０．２、２年目：０．４、３年目：０．６、４年目：０．８の軽減率を乗じる措置が適用されます。

２．特定生産緑地の相続税納税猶予

• ２－１．特定生産緑地の相続税納税猶予とメリット
• ２－２．特定生産緑地の納税猶予のデメリット
• ２－３．特定生産緑地の納税猶予を受けるための相続人と被相続人の要件
• ２－４．納税猶予の対象となる特定生産緑地
• ２－５．特定生産緑地の納税猶予期限と免除事由の変更について

２－１．特定生産緑地の相続税納税猶予とメリット

生産緑地の相続税は、買取の申し出が出来る日まで(≒生産緑地としての残存期間)が短いものほど控除割合は低くなることは説明いたしました。

しかし、生産緑地の相続税は負担が大きく農業が続けられないという事態が起きてしまいます。そのような事が起きないように相続税の納税猶予制度が出来ました。

これにより、相続により農地等（農地、採草放牧地）を取得し、引き続き農業を続ける場合、本来の相続税額の大部分の納税が猶予してもらう事が出来ます(相続人が亡くなった時に免除となります)

農業を続けたい方が相続税の納税猶予を受けることにより宅地並みの相続税を猶予でき、営農を続けている限り、納税を猶予できるというのは大きなメリットです。

２－２．特定生産緑地の納税猶予のデメリット

生産緑地の相続税納税猶予を受けられることはありがたいことですが、次のような場合、猶予されていた相続税の全部または一部と利子税を納税しなければならないため、注意が必要です。

• 農業をやめたとき
• 農地を売却する、転用する、耕作の放棄があった場合

また、平成３０年９月１日以前に相続をしていれば三大都市圏の特定市以外は２０年農業を続ければ納税が免除されておりました。

しかし、平成３０年９月１日以降に相続をする(した)方は一生農業を続けなければ、相続税に加えて利子税も納税しなければならない可能性があるので、農業を続けていく覚悟のある方でないと納税猶予はあまりお勧めはできません。

２－３．特定生産緑地の納税猶予を受けるための相続人と被相続人の要件

被相続人には「亡くなる日まで農業を営んでいた」「農地を生前一括贈与し、納期限の延長特例の適用を受けていた」「障害や疾病などで農業ができなくなり、生産緑地に賃借権を設定して貸付け、税務署長に届出していた場合」「亡くなる日まで都市農地の賃借の円滑化に関する法律の規定による特定貸付けなどを行っていた」といった要件があります。

また、相続人は「相続税の申告期限までに農業経営を開始し、農業経営をおこなうと認められる」「農地等の生前一括贈与の特例を受け、障害や疾病などで農業をできなくなったために、賃借権を設定して貸付け、税務署長に届け出た」「相続税の申告期限までに特定貸付けなどを行った」などがあります。

つまり、「被相続人がずっと農業を営んできて、相続人もこれからも農業を営むと認められる」か「病気などで誰かに貸し付けて税務署に届け出をしていた」場合などは相続税の納税猶予が認められる傾向にあるようです。

２－４．納税猶予の対象となる特定生産緑地

納税猶予の適用対象とされるのは平成３０年の法改正によって以下の生産緑地になりました。

• 生産緑地の内、特定生産緑地の指定を受けたもの（生産緑地の内、都市環境の形成を図る上で有効であると認められ、市町村長が指定したもの。生産緑地の期限が到来してから１０年延長出来る）
• 田園住居地域（新しくできた用途地域で、農地や農業関連施設などと調和した低層住宅の良好な住環境を守るための地域、建築や農地転用が制限されます）

２－５．特定生産緑地の納税猶予期限と免除事由の変更について

相続税の納税猶予要件は、平成３０年の改正で、営農の要件が次のように変わりました。営農継続要件が終身となる事もあり、納税猶予のハードルが上がったと言えます。

		三大都市圏・特定市※１	三大都市圏・特定市以外	地方圏
生産緑地地区		終身	終身※２	終身※２
田園住居地区		終身	２０年	２０年
上記以外の市街化区域			２０年	２０年
市街化区域外		終身	終身	終身

※１－三大都市圏・特定市＝首都圏、中京圏、近畿圏の政令指定都市や近郊の市など。計２１３市区

※２－三大都市圏特定市以外で平成３０年９月１日以降に相続または遺贈により取得した場合は２０年営農をすれば納税が免除されます。

３．特定生産緑地で困ったら？

生産緑地の固定資産税、相続税は計算が少し変わっている為、ご不明点があれば専門家もご紹介いたします。また、納税猶予をすべきかどうかお悩みのことがございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。

また特定生産緑地の指定を行っていない方、特定生産緑地の指定を行ったけど、もう営農をしない方など、生産緑地の売買に詳しい当サイトを運営するURUHOMEまでお気軽にご相談くださいませ。

私達が皆さまのお悩みを解決いたします。