私道持分無し不動産を売却したいけど、どうすればいいか分からない……そういうお悩みが、当社ドリームプランニングへ多く寄せられています。
そもそも私道持分って何？その段階で頭がこんがらがってしまう方も少なくないかもしれません。
という訳で今回は、私道持分無し不動産について売却方法から基礎知識まで、分かりやすく徹底解説いたします！
【この記事は、こんな方にピッタリです】
- 私道持分無し不動産の売却方法を知りたい方
- 私道持分無し不動産とは何か？知りたい方
- 私道持分無し不動産を持て余してお悩みの方
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年より日本全国の私道などの特殊な不動産を専門的に買い取ってまいりました。
どんな私道でも買取りさせて頂きますので、お困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
- 【結論】私道持分無しの不動産でも売却できる！
- 【予備知識】私道持分無し不動産とは何か？
- 私道持分無し不動産で想定されるトラブル
- 私道持分無し不動産を売却する方法は３パターン！
- 私道持分無し不動産でお悩みならURUHOMEへご相談を
１．【結論】私道持分無しの不動産でも売却できる！
Q.私道持分無し不動産は売却できるの？
A.私道持分無し不動産でも売却できます！
私道持分無し不動産について寄せられるお悩み相談で、もっとも多いのがこれ。
私道持分無し不動産が売却できるのかできないのか、いくらもっともらしい御託を並べられたところで、結局売却できないのであれば「聞いて損した」「時間を返せ！」と思ってしまうでしょう。
だから当サイトURUHOMEでは即答します。私道持分無し不動産でも、売却できます！と。
しかし、どんな私道持分無し不動産でも無条件で売却できる訳ではありません。
私道持分無し不動産とはどういう性質を持っているのかなど、よく理解した上で売却に臨む必要があります。
その解説も聞く（読む）のが面倒だとおっしゃる方は、ドリームプランニングでの直接買取りがおすすめです。
ただ「さすがにそれでは不安だ、納得してから売却したい」という方は、これから私道持分無し不動産について分かりやすく、詳しく解説していくのでお読みください。
２．【予備知識】私道持分無し不動産とは何か？
そもそも私道持分（しどうもちぶん）って、何でしょうか。
私道（しどう／わたくしどう）を複数名で共有している場合、その共有している割合（共有持分）を指します。単独所有であれば、私道持分は１００％ですね（わざわざ言わないと思いますが）。
私道持分にはいくつか種類があり、それぞれ解説していきましょう。
- ２－１．私道持分のケース①共有型（共同所有型）
- ２－２．私道持分のケース②モザイク型（相互持合型）
- ２－３．私道持分のケース③持ち出し型（各戸から提供）
- ２－４．私道持分無し（多くは単独所有）
- ２－５．私道持分無し不動産のメリット
- ２－６．私道持分無し不動産のデメリット
２－１．私道持分のケース①共有型（共同所有型）
これは私道の全体を権利者の全員で共有しているケースです。民法第２４９条・第２５０条にのっとり、このような扱いとなります。
民法
（共有物の使用）
第二百四十九条 各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
２ 共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う。
３ 共有者は、善良な管理者の注意をもって、共有物の使用をしなければならない。
（共有持分の割合の推定）
第二百五十条 各共有者の持分は、相等しいものと推定する。
【これを私道に置き換えると】
（１）私道の共有者は、全員が私道の全体を利用できる。
（２）自分の持分を超えて私道を利用した場合、他の共有者へ使用対価を支払う（でも、お互い様だから帳消し）。
（３）私道はみんなのものであるから、他人様のものをお預かりするレベルの気遣いをしながら利用する（善管注意義務）。
（４）私道持分は、さしあたり共有者全員で等分しているものと考える。
私道全体をみんなで共有しているので、お互いに譲り合って気持ちよく利用したいですね。
２－２．私道持分のケース②モザイク型（相互持合型）
こちらは私道の権利をどこからどこまでキッチリ分けて所有するケースとなります。
私道の持分に応じた面積を占有することになりますが、自分の持分しか通ってはいけないという訳ではなく、実際には私道全体をみんなで共有することになるでしょう。
しかし中には「この範囲は自分の土地だから通るな」などと意地悪を言う人がいるかも知れません。強制力はないものの、気分が悪いですよね。
そうしたトラブルを予防するため、私道の持分位置を家の敷地から離して、バラバラの組み合わせで所有させます。
その様子をモザイク画にたとえて、モザイク型と呼ばれます。
２－３．私道持分のケース③持ち出し型（相互持合型）
今度は私道の占有部分が自分の敷地と接する形になります。
自分の敷地から私道の用地を提供して（持ち出して）いるため、持ち出し型と呼ばれます。
モザイク型に比べてトラブルの発生リスクが高そうですが、権利形態や責任の帰属がシンプルなので、採用されることも少なくありません。
私道持分がある不動産は大きく以上の３ケースなので、自分の物件がどのようになっているのか確認しておきましょう。
２－４．私道持分無し（多くは単独所有）
さて、不動産の中には私道持分がまったくないケースもあります。
多くは誰かの単独所有ですが、複数名で共有していることもあるでしょう。
いずれにしても、自分が私道持分を有していないことには変わりません。
私道持分がある場合とない場合のメリット・デメリットをそれぞれ解説しておきます。
２－５．私道持分無し不動産のメリット
私道持分無し不動産のメリットは、正直ほとんどありません。あえて挙げるなら以下の２つでしょうか。
（１）後に解説するデメリットが大きいため、資産価値が低く安価で購入できる……可能性がある
（２）私道に関する権利がないぶん義務もなく、私道の整備費用を負担しなくてすむ……可能性がある
何だか歯切れの悪い表現ですね。というのも、実際そうなるかどうかは相手次第だからです。
「私道持分無しだけど、立地や状態はいいのだから、値引きはしないよ」
「私道持分無しでも、実際に通っているのだから整備費用もいくらか負担してよ」
と言われる可能性もないとは言いきれません。これらを加味して考えると、私道持分無し不動産のメリットは無いと言っても差支えないレベルでしょう。
２－６．私道持分無し不動産のデメリット
一方、私道持分無し不動産のデメリットは何でしょうか。大きなところでは以下の通りです。
（１）私道の通行や掘削に権利者の承諾が必要となる事がある
（２）資産価値が低く、売却が難しいor売却できても安く買いたたかれがち
（３）権利持分がないため、私道をめぐるトラブルのリスクが高い
私道の権利を持っていない場合、私道所有者より通行を禁止される可能性が有りますが、日常的に利用している道路であれば徒歩での通行までは妨げられないという考え方が一般的です。
ただし自動車での通行については許可が必要とされるケースが多く、何でも自由に使える訳ではありません。
また道路の掘削にも承諾が必要となり、水道・ガス工事などのインフラ整備・維持がスムーズにできないケースもあるでしょう。
こういう面倒な不動産だから資産・担保価値は低く抑えられ、安く買える可能性がある一方でローン審査は厳しくなりがちです。
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３．私道持分無し不動産で想定されるトラブル
さて、私道持分無し不動産を持っていると、どんなトラブルが想定されるでしょうか。
実際にあったケースを具体的に解説していきましょう。
- ３－１．私道持分無しトラブル①自動車が通行できない＆使用料をとられるケースも
- ３－２．私道持分無しトラブル②掘削に承諾が必要なケースも
- ３－３．私道持分無しトラブル③私道の維持管理費用負担でもめる
- ３－４．私道持分無しトラブル④担保価値が低いため、住宅ローンが組めないことも
３－１．私道持分無しトラブル①自動車が通行できない＆使用料をとられるケースも
先ほど触れたとおり、権利のない私道であっても、通行が可能です。
しかしこれは基本的に徒歩に限られ、自動車の乗り入れまでは認められていません。
だから自動車を乗り入れる場合には承諾が必要となり、承諾料を求められるケースも少なくないでしょう。
もちろん自動車の通行も快く認めて下さる方もいるでしょうが、権利者が変わった場合にトラブルへ発展してしまうケースがしばしばあります。
また、権利者によっては徒歩であっても私道の通行料を求めてくるケースがあるため、なかなか面倒なことになりそうです。
３－２．私道持分無しトラブル②私道の掘削に承諾が必要なケースも
こちらも先ほどと同様、私道を掘削するためには権利者の承諾が必要となります。
承諾にに合わせて承諾料を求められるケースが多いため、掘削のハードルは高くなるでしょう。
私道の掘削が自由にできないとなると、インフラ整備や維持管理もままなりません。
そうなれば不動産の資産価値は大きく下がってしまうことが懸念されます。
水道管の緊急漏水やガス管破損によるガス漏れなどは応急処置として掘削されます。
ただし事前の協議が調っていないことから、後からもめる可能性が低くないでしょう。
３－３．私道持分無しトラブル③私道の維持管理費用負担でもめる
他へ通じるルートがあるなど、まったく通行していない場合はともかく、少しでも私道を利用しているなら維持管理の費用負担でもめる可能性は高いでしょう。
「私道持分の負担割合によって維持管理費用も負担するべき」という人がいる一方、「私道所有者は固定資産税・都市計画税を納税しているので、持分が無い人が維持管理費用を負担するべき」と主張する人も居るなど、揉める要因が多く存在します。
持分が無いから維持管理費用を負担しないと言う言い分は通りにくく、常識的な金額であれば気持ちよく支払うのが一番です。
持分がないからビタ一文払う義務がない！と突っぱねるより、先にこちらから気持ち程度の支払いを申し出た方が、結果的に安くすむ可能性も高そうです。
３－４．私道持分無しトラブル④担保価値が低いため、住宅ローンが組めないことも
これは購入前の話になりますが、私道持分無し不動産は資産価値≒担保価値が低いため金融機関がローン融資を渋るリスクがあります。
住宅ローンは購入する不動産を抵当に入れて＝担保にとってお金を貸してくれる流れが一般的です。
しかし、担保価値が低ければ差し押さえても不良債権をペイできません。だからローン審査が厳しくなってしまいます。
住宅ローンを組むには追加で担保を提供したり、金利の高いノンバンクで借り入れたりなど不利な条件を余儀なくされるケースもあるでしょう。
４．私道持分無し不動産を売却する方法は３パターン！
さて、ここまで私道持分無し不動産について解説してきましたが、売却する方法は大きく以下の３パターンです。
私道持分無し不動産の売却方法について早く知りたい方も多いでしょうから、さっそく解説していきましょう！
４－１．私道持分を購入してから売却する
私道持分無し不動産を売却する上で、一番効果的なのが私道持分の購入です。
私道持分を購入すれば私道の使用権利が確保できるので、普通の不動産として売却できます。
しかし、権利者の中には意地が悪い方も居て、近隣住民と結託して私道の持分を売却するのに数百万円を請求してくる方も居ます。
そもそもそんな法外な金額を払うのも馬鹿げていますし、元々資金に余裕がないから私道持分無し不動産を売却したい方も少なくないはずです。
そういう場合は、別の方法を考えなくてはなりません。
４－２．通行・掘削の承諾を得てから売却する
私道持分はないけれど、私道がちゃんと利用（通行・掘削）できれば支障なく不動産を活用できます。
だから可能であれば、他の権利者に対して通行・掘削を自由にしてよい旨の承諾を得ておくのも一案でしょう。
ただし、他の権利者にしてみれば「義務は負わないけど権利は認めろなんて、そんな虫のいい話があるものか」と思うかも知れません。
承諾を得るためには、相応の承諾料を求められることは覚悟するべきです。
また一度は承諾が得られても、権利者が変わった時に従前の承諾が引き続き効力をもつかは微妙なところでしょう。
その場で売却できさえすれば後はどうでもいい、という態度で臨むと、後々大きなトラブルに巻き込まれてしまうかも知れません。
４－３．私道持分がないまま売却する
私道持分を購入する資金はない。さりとて他の権利者から承諾を得られる見込みもない……そんな時は、いっそ私道持分がないまま、私道持分無し不動産を売却する手も考えられます。
他の権利者とヘタに交渉してしまって、態度を硬化させてしまうと業者買取りに難色を示されてしまうケースが少なからずあるからです。
ならば多少の不利は承知の上で、ありのままに事実を告げて私道持分無し不動産を売却した方が、かえってスムーズに売却できたケースもあります。
５．私道持分無し不動産でお悩みならURUHOMEへご相談を
以上、私道持分無し不動産を売却する方法について、プロの目線から解説してまいりました。
私道持分無し不動産でお困りでしたら、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングまでご相談くださいませ。
当社は２００５年の創業以来、神奈川・東京を中心に全国各地の私道持分無し不動産などニッチな不動産物件を買い取りしてまいりました。今回も、お客様の悩みを解決するお手伝いができると思います。
私道持分無し不動産の買取り査定は完全無料。最速では、ご依頼くださってから２時間で査定完了、２日で売却できたケースもございました。
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