私道

私道持分無し不動産の売却方法【知らないと損!】



私道持分が無い物件の売却方法について《持分がない事の問題点、売却方法》を解説します

市場に出回っている私道持分無しの物件、割安で良さそうなのですが、私道持分が無い物件の問題や、売却の仕方についてご説明いたします。

1.私道持分が無い物件の問題点

1-1.給排水管の交換が出来ない

私道持分が無い場合、通行掘削の承諾がない事が多いです。その場合、私道内から所有不動産への給排水の引き込み管を交換できない事があり、老朽化したものを使い続けなければなりません。

1-2.担保評価が出ない

金融機関的に私道所有者から通行権を与えられていないものとみなされることがあり、担保評価が出にくい傾向があります。

1-3.私道の管理で揉める

不動産取引の慣習上、私道の持ち分割合により道路の維持管理費用を負担するケースがあり、持分がある人と無い人、持ち分割合、使用状況などによって揉めることが多いです。

私道持分が無い≠通行権が無い
持分や通行承諾と通行権の関係は専門家の間でも意見が分かれます。2019年の10月に長崎で業者が私道を封鎖するというトラブルがありましたが、住民が勝訴した事から考えても、持分が無いから通ってはいけないとか、通行料を支払わせるというのは難しい傾向にあります。

次に私道持分が無い物件の売却方法について考えていく場合、次のような売却方法があると言えます。

私道のトラブルに関してはナイーブな問題ですので、ドリームプランニングのような専門の不動産屋におまかせくださいませ。

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2.私道持分無し物件の売却方法

2-1.私道持分を購入して売却する

これは良くある方法ですが、ここぞとばかりに吹っ掛けてくる人が居る為注意が必要です。私道所有者が何人かいる場合はこういった方は相手にせず、良心的な方から持分を買いましょう。私道も課税されている為、持分を少しでも買ってもらう事で喜んでくれる方は居るはずです。銀行融資的にもこのパターンが一番担保評価が出やすくなります。ただ、金融機関によっては2の通行承諾を求められることもあるので注意が必要です。

2-2.通行、掘削の承諾を取得して売却する

私道が買えなくとも、通行、掘削の承諾を取得して売却する方法もあります。金融機関的にも持分が無くとも承諾書があればローンが下りるところもあります。また、私道で一番良いのは、持分を持ったうえで、他の私道所有者から通行掘削の承諾を取得する事です。この場合は一部の金融機関を除いてほとんど融資は出ます。

また、通行掘削の承諾を取得する際は、第三者へ継承させる文言を入れるのを忘れないようにしましょう。

私道を所有している場合、持分を持ったうえで、他の指導所有者から通行掘削の承諾を得た方が良いです

2-3.私道持分、通行承諾の無いまま売却する

私道持分や通行承諾の交渉を自分でするお時間が無い方は、少し価格は安くなってもそのまま売却する方が良い事もあります。私道持分や通行承諾を取得しようと権利者と交渉をし、交渉が上手くいかなかった場合、業者が買い取るのに難色を示す事が多くなります。

「私道持分の無い物件を売却する時は、私道持分を購入する」か、「通行掘削の承諾を取得してから売却した方が高く売却」できます。

交渉に入る場合は専門的な知識が必要になりますので、何かお役に立てることがございましたら、お気軽にご相談くださいませ。

著者情報

株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

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