私道持分が無い物件の売却方法について
《持分がない事の問題点、売却方法》を解説します！
市場に出回っている私道持分無しの物件は、割安で良さそうなのですが…
「私道持分が無い物件」には様々な問題があります！
例えば、住宅ローンが使いにくく、売却が難しい…
私道所有者からある日突然、私道を利用するな！と言われたり…
給水設備の補修の際に持分所有者の承諾が無いと工事出来なかったり…等
トラブルが起こりやすい「私道持分無し物件」の売却は難しいのが現状です。
売却の仕方について当サイト「URUHOME」を運営している、
『ドリームプランニング』がご説明いたします！
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、
日本全国の私道持分の無い物件や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、
多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウを
不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、
「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、
無料査定を行い、1億円位までの物件であれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．私道持分が無い物件の問題点
１－１．給排水管の交換が出来ない
私道持分が無い場合、通行掘削の承諾がない事が多いです。
その場合、私道内から所有不動産への給排水の引き込み管を交換できない事があり、老朽化したものを使い続けなければなりません。
１－２．担保評価が出ない
金融機関的に私道所有者から通行権を与えられていないものとみなされることがあり、担保評価が出にくい傾向があります。
１－３．私道の管理で揉める
不動産取引の慣習上、私道の持ち分割合により道路の維持管理費用を負担するケースがあり、持分がある人と無い人、持ち分割合、使用状況などによって揉めることが多いです。
「私道持分が無い≠通行権が無い」
持分や通行承諾と通行権の関係は専門家の間でも意見が分かれます。
2019年の10月に長崎で業者が私道を封鎖するというトラブルがありましたが、住民が勝訴した事から考えても、持分が無いから通ってはいけないとか、通行料を支払わせるというのは難しい傾向にあります。
次に私道持分が無い物件の売却方法について考えていく場合、次のような売却方法があると言えます。
私道のトラブルに関してはナイーブな問題ですので、そのような専門的な物件を取り扱っている当サイト「URUHOME」を運営している私達「ドリームプランニング」おまかせくださいませ。
２．私道持分無し物件の売却方法
２－１．私道持分を購入して売却する
これは良くある方法ですが、ここぞとばかりに吹っ掛けてくる人が居る為、注意が必要です！
私道所有者が何人かいる場合はこういった方は相手にせず、良心的な方から持分を買いましょう。
私道も課税されている為、持分を少しでも買ってもらう事で喜んでくれる方は居るはずです。
銀行融資的にもこのパターンが一番担保評価が出やすくなります。
ただ、金融機関によっては２の通行承諾を求められることもあるので注意が必要です。
２－２．通行、掘削の承諾を取得して売却する
私道が買えなくとも、通行、掘削の承諾を取得して売却する方法もあります。
金融機関的にも持分が無くとも承諾書があればローンが下りるところもあります。
また、私道で一番良いのは、持分を持ったうえで、他の私道所有者から通行掘削の承諾を取得する事です。
この場合は一部の金融機関を除いてほとんど融資は出ます。
また、通行掘削の承諾を取得する際は、第三者へ継承させる文言を入れるのを忘れないようにしましょう。
私道を所有している場合、持分を持ったうえで、他の指導所有者から通行掘削の承諾を得た方が良いです
２－３．私道持分、通行承諾の無いまま売却する
私道持分や通行承諾の交渉を自分でするお時間が無い方は、少し価格は安くなってもそのまま売却する方が良い事もあります。
私道持分や通行承諾を取得しようと権利者と交渉をし、交渉が上手くいかなかった場合、業者が買い取るのに難色を示す事が多くなります。
「私道持分の無い物件を売却する時は、私道持分を購入する」か、
「通行掘削の承諾を取得してから売却した方が高く売却」できます。
交渉に入る場合は専門的な知識が必要になりますので、何かお役に立てることがございましたら、
無料相談も行っているURUHOMEにお気軽にご相談くださいませ。
