「売却しようと思っていた不動産にシロアリが見つかった」
「相続した不動産にシロアリが見つかった」
そんなお悩みを抱えている方も多くいらっしゃるのではないでしょうか？
そこで、シロアリの発生した一戸建ての売却方法、シロアリが発生しないためのメンテナンス、シロアリが発生した中古物件の売却方法について、現役不動産屋社長の私が解説いたします。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年より日本全国の売却が難しいなどの特殊な不動産を専門的に買い取ってまいりました。
どんな売却が難しい不動産でも買取りさせて頂きますので、お困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．シロアリってどこから来るの？
日本に生息しているシロアリは２２種類あり、住宅に被害を及ぼすシロアリは５種類ほどです。
その中でも「ヤマトシロアリ」「イエシロアリ」と言われる土壌性のシロアリが多く、これらは常に地中に生息し土の中で活動しています。
シロアリは光や風を嫌い、湿気を好む性質があり、木材を餌としているため、湿気があり餌である木材もある床下から入ってくるのです。
| イエシロアリ | ヤマトシロアリ | |
| 体 長 | 12～16mm（翅を含む） | 7～10mm（翅を含む） |
| 羽アリの見た目 | 体は黄褐色 羽が乳白色または淡黄色 | 体は黒褐色で前胸背板が黄色 羽は淡い黒色 |
| 兵アリの見た目 | 頭が卵型 | 頭が長方形 |
| 分 布 | 千葉県以西の温暖な沿岸地域 | 北海道北部を除く日本全土 |
| 生息場所 | 屋根裏や床下、地下 | 浴室、台所など水回りの床下、 朽ち木、湿って腐りかけた木材など |
| コロニー | 大きな塊の巣をつくる | 餌場が巣を兼ねている |
１－１．シロアリの家への侵入方法
シロアリは土の中に巣があり、蟻道と呼ばれるトンネル状の通り道をつくって、家へと侵入してきます。
またシロアリが、巣を離れて新しい巣を作るため、群飛といって羽アリになって飛びたち浴室付近や、庭の木材などに巣を作って家屋に侵入してくることもあります。
１－２．シロアリの発見方法
白蟻が発生した家には次のような特徴があります。
- 羽アリが飛び出す
- 蟻道がある
- 柱などに空洞音がある
- 床や畳がきしむ
１－３．シロアリ対策不要な家はあるの？
シロアリの防蟻処理をしている家や、鉄骨造の家などは対策不要と思うかもしれませんが、ガラスや陶器以外は何でも穴を開けることが出来るので、鉄骨造や鉄筋コンクリート造でも平気で侵入してきます。
そのため、鉄骨造や鉄筋コンクリート造だから、べた基礎だから大丈夫ということは一切ありません。
また、防蟻処理をしていても５年位すると効果が弱まってくるので、シロアリ対策不要という家はありません。
１－４．シロアリの発生確率
シロアリは築年数が古いほど発生しやすく、築年数とシロアリの発生確率は以下の通りです。
- 新築年数１０年未満の被害発生率は、５％程度
- 築年数は１０年で、約１０％に上昇
- ２０～３０年以上になると、被害発生率は１０～２０％以上に上昇
新しい家でも、最近の家は断熱性のが高いため、湿気がこもりやすくシロアリが発生することがあるので注意が必要です。
２．シロアリの居る中古住宅の売却方法
シロアリの居る中古住宅については、いくつかの売却方法があります。
そこでどのように売却するのが良いか、それぞれ解説してまいります。
２－１．シロアリが発見された建物を解体してから売却する
シロアリで建物の基礎もダメになってしまっている場合、解体して売却する方法があります。
一戸建ての解体費用は、重機の入れやすさや、解体にかかる職人さんの人数によって異なりますが、基本的に木造であれば３～５万円程度、一般的な一戸建てであれば、１００㎡位の一戸建てを解体するのに、１００～１５０万円程度が一般的です。
これ以外にも、庭木や外構の撤去費用がかかったり、建築年月が古いとアスベストが含まれていたりするので、その分コストがかかります。
また、重機が入れられても電線が引っかかりそうな場所や旗竿地などの場合は、重機が入れにくく隣地へ配慮が必要になるため、その分コストが高くなります。
２－１－１．建物解体費用とそれ以外にかかる費用
住宅の解体費は建物の大きさや、前述したように重機の入れやすさ、職人の人数によって変わってきます。
一般的な住宅の構造と解体費用は以下の通りです。
| 建物の構造 | 解体坪単価 | 解体費用目安 |
| 木 造 | ３～５万円／坪 | 30坪： 90万～150万円、50坪：150万～250万円 |
| 鉄骨造 | ４～６万円／坪 | 30坪：120万～180万円、50坪：200万～300万円 |
| ＲＣ造 | ６～８万円／坪 | 30坪：180万～240万円、50坪：300万～400万円 |
また、解体にかかる費用は建物解体費だけでなく、以下のような別途費用がかかる事があります。
事前に解体業者に解体費用の見積もりを出してもらい、何が見積もりに含まれているのか確認するようにしましょう。
よくあるのは、建物解体後に敷地内から浄化槽などの埋設物が見つかることがあります。
アスベストや庭木などはある程度解体前に見当がつきますが、地中埋設物については分からないことがあるので注意しましょう。
➤ 解体費用以外にかかる費用の一例
- アスベスト撤去費用
- 残置物などが見つかった場合などの撤去費用
- 塀、庭木などの撤去費用
- 廃材処理にかかる費用
- 地中埋設物の除去費用
２－１－２．シロアリの居た建物を解体するメリット・デメリット
建物を解体するメリット、デメリットはそれぞれあって、実は解体しない方が高く売れるケースもあります。
解体をする前に一度当サイトＵＲＵＨＯＭＥを運営するドリームプランニングなどの不動産業者に相談するようにしましょう。
また、売却する際に、買主さんが決まり、売買契約を締結してから解体をするような事も可能です。解体するかどうか、解体するタイミングをどうするかは不動産業者に相談して慎重に決めましょう。
解体するメリット
- 建物の損傷が激しい場合、解体した方が売却しやすくなります
- 新しく家を建てるイメージが付きやすい
解体するデメリット
- 建物を解体するとコストがかかる
- ２階からの眺望などは確認できなくなる
- 固定資産税・都市計画税の軽減措置が利用できなくなる
- 損傷がそこまでひどくない場合、逆に高くつくことがある
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２－２．シロアリの駆除を行ってから土地建物を売却する
シロアリ発生が初期段階の場合、駆除を行ってから売却する方法もあります。
家庭でできる対策として、市販の薬剤を使って駆除する方法もあります。その際は被害箇所だけでなく、被害のある可能性のある木部全体に薬剤を撒く必要があります。
ただ、自己流で駆除しても駆除しきれないので、プロにお任せするのが一番です。
２－２－１．シロアリ駆除とかかる費用
シロアリ駆除は、薬剤を散布する一般的な工法と、ベイトというシロアリの餌を建物の周りに設置して定期的に点検し、餌をシロアリに食べさせ死滅させる方法があります。
ベイト工法は薬剤散布が無く、においもないので家族やペットも安心です。
| 一般薬剤散布による駆除 | ２,０００円～／㎡ |
| 天然薬剤散布による駆除 | ２,３００円～／㎡ |
| ベイト工法 | ８,０００円～／ｍ |
２－２－２．シロアリを駆除してから売却するメリット・デメリット
シロアリを駆除したとしても、建物の利用が難しいくらいに傷んでいると、解体した方が良いこともあります。
シロアリが一度発生している家は、湿気が溜まりやすい事が多く、一度駆除してもまた発生することもあります。
駆除してから売却した方が良いか、解体してから売却した方が良いかは、無料で不動産相談が出来る不動産ＳＮＳウチカツを利用してみると良いと思います。
ウチカツは全国の不動産業者に、匿名かつ無料で不動産の相談が出来る上、複数の回答の中からベストな不動産業者に直接相談できるので、まずは誰に相談したら良いか分からないという方には非常におすすめです。
シロアリ駆除をするメリット
- 一般の方にも売却がしやすくなる
- 建物の状態が良いと一般的な中古住宅と変わらない価格で売却できる
シロアリ駆除をするデメリット
- 一度シロアリが発生したという事で敬遠される
- 駆除をしたところで、思ったような価格で売却できない事もある
２－２－３．シロアリ駆除をしたときは、保証書も発行してもらおう
シロアリの駆除を行った一戸建て等の場合、薬剤散布の効力が５年程度であることから、５年程度の保証期間が付与されることが一般的です。
ただ、売却して建物の所有者が変わると保証内容が引き継がれないことが多いため、保証内容についても施工会社に確認するようにしましょう。
２－３．シロアリの発生した中古物件をそのまま販売する
シロアリの発生した物件でも、そのままの状態で売却することも可能です。
シロアリの発生した物件を一般の方にそのまま売却するのは難しいのですが、当サイトＵＲＵＨＯＭＥを運営しているドリームプランニングは、シロアリの発生したような訳アリ物件を専門に買取しており、東京・神奈川を中心に全国で不動産の買取を行っております。
シロアリが発生して建物の損傷が激しい再建築不可物件などでも買取可能ですので、困った不動産があれば是非ご相談くださいませ。
シロアリ発生＋ゴミ屋敷などでも喜んでお買取りさせて頂きます。
２－３－１．シロアリの発生した中古物件の売却相場
買取業者でシロアリが発生した中古物件を買取をさせていただく場合、土地で販売するときは解体費用を引いた価格から１～２割引き程度、中古一戸建てとして販売する場合はシロアリ駆除費用を引いた価格から同じく１～２割引き程度がおおよその買取価格となります。
解体するか、シロアリを駆除してから売却するかは悩むところだと思いますので、とりあえず買取の場合いくらくらいになるか相談したい場合など、お気軽に当サイトを運営するドリームプランニングまでご相談ください。
２－３－２．シロアリが発生した物件をそのまま売却するメリット・デメリット
そのまま売却するメリット
- とにかく早く売却できる（最短２日で現金化可能）
- 売却後のトラブルが無い
- 基本的にどんな物件でも買取可能
そのまま売却するデメリット
- 少し価格が安くなる可能性がある
２－３－３．シロアリ物件に困ったらＵＲＵＨＯＭＥ
シロアリ物件をどうしたら良いか、困ったらとりあえず当サイトＵＲＵＨＯＭＥにご相談ください。
ニッチな不動産”ＵＲＵＨＯＭＥ”でお馴染みドリームプランニングは、２００５年の創業より、東京、神奈川を中心に全国でシロアリが発見された不動産の買取をさせて頂いてまいりました。
シロアリが発生してしまった再建築不可、市街化調整区域、傾斜地など売却が困難な条件が揃っていても、他社様で断られた不動産でもお気軽にご相談ください。
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