横浜・川崎・鎌倉・逗子・横須賀など、傾斜地やがけ地で困っていらっしゃる方は沢山いらっしゃるかと思います。
ニッチな不動産URUHOMEでお馴染みドリームプランニングは、神奈川県内の様々や傾斜地の買取を行ってまいりました。
そこで今回、傾斜地の活用方法や、傾斜地を高値で売却する方法、傾斜地の造成費用、評価まで、傾斜地・がけ地のお困りごとを丸ごと解決いたします。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年の創業より東京・神奈川の傾斜地・がけ地の買取を専門的に買い取ってまいりました。
買取り査定は完全無料、最短2日でお買取りできたケースもございました。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
【この記事は、こんな方におすすめです】
- 傾斜地・崖地の不動産を少しでも高く売却したい方
- 傾斜地・崖地の不動産でお悩みの方
- 傾斜地、がけ地ってナニ？
- 傾斜地、崖地の造成・建築には法律や条例がある
- 傾斜地・がけ地で付近では不動産の価格がどの位安くなる？
- 傾斜地・がけ地では擁壁を築造しなくても建物を建築出来る事もある
- 傾斜地・がけ地を所有するデメリット
- 傾斜地・がけ地、擁壁のある不動産を高く売るには？
１．傾斜地・がけ地とは？
「傾斜地」という言葉には特に定義はありませんが、一般的には角度に関係なく水平でない土地を指します。
一方「がけ地」とは都市計画法や宅地造成等規制法では「地表面が水平面に対し30度を超える角度を成す土地で硬岩盤（風化の著しいものを除く。）以外のもの」と定義しています。
１－１．傾斜地、がけ地の不動産売却は専門業者がおススメ
傾斜地やがけ地は、土砂災害防止法、急傾斜地法、宅地造成工事規制法、各自治体のがけ条例など、建築の際に規制が沢山あります。
建築の際に擁壁を築造したり、建物の構造に規制が出るなど、一般的な不動産業者では擁壁や建物構造などのノウハウがありません。
そのため、傾斜地・がけ地を専門とする不動産業者に売買の相談をすることが必要になります。
１－２．東京、神奈川エリアの傾斜地、がけ地の専門業者
ニッチな不動産でお馴染みURUHOMEを運営するドリームプランニングは、２００５年の創業より約２０年、東京、神奈川エリアで傾斜地、崖地を専門に扱ってきまいりました。
特に横浜、川崎エリアでの傾斜地の不動産売買は買取実績も豊富で、ドリームプランニングで基本的にどんな不動産でもお買取りさせていただいております。
また、他の事業のスケジュールなどの関係で時期的に買取ができない場合でも、私共の関連会社で高値買取をさせていただきます。
もし一般の方に売却したいという場合でも、ドリームプランニングでご売却のお手伝いをさせていただきますので、お気軽にご連絡くださいませ。
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
２．傾斜地、崖地の造成・建築には法律や条例がある
傾斜地やがけ地で建築物を建築する際などは、造成といってがけ地を切土や盛土をした上で、擁壁などで土留めを行い、土地を平らにしてから建築物を建築します。
造成をする際や、がけ地付近で建築物を建築する場合、前述したように様々な法律や条例がかかります。
建築基準法では「がけ崩れの被害を受ける可能性がある場合は、擁壁の設置等をしなければならない(第１９条)」となっておりますが、具体的にその基準が定められていないため、地方公共団体が条例(通称：がけ条例と言います)をつくって必要な制限を附加出来ることになっております。
その他にも都市計画法、宅地造成等規制法、土砂災害防止法などの法律がかかります。
- ２－１．大規模な傾斜地、がけ地を造成する際、都市計画法による許可が必要
- ２－２．傾斜地、がけ地を造成する際、小規模宅地造成等規制法の許可が必要になることも
- ２－３．傾斜地、がけ地付近に建物を建築する場合、がけ条例により建築が規制される
- ２－４．土砂災害特別警戒区域内で建築する場合、建築物の構造規制されます
２－１．大規模な傾斜地、がけ地を造成する際、都市計画法による許可が必要
「建築物の建築」「特定工作物の建築」を目的に行う「土地区画形質の変更」大規模な土地の区画形質の変更は、都市計画法による開発許可が必要になります。
ざっくりというと、大きい土地を造成したり、分譲したりするときは許可が必要という事ですね。
ちなみに「区画形質の変更」とは下記の事を指すので、大規模な傾斜地やがけ地での造成はほとんどが許可が必要になります。
- 区画の変更―土地を分譲すること
- 形の変更―１以上の切土や盛土を行う事
- 質の変更―農地、宅地以外の土地を宅地にすること
大規模と大雑把な説明になってしまいましたが、下記のような面積要件にかかる場合は開発許可が必要になります。
余談ですが、東京の檜原村や奥多摩町、神奈川の清川村、山北町の大部分は都市計画区域外になるので、１ha以上でなければ都市計画法の開発許可は不要です。(開発指導条例といって条例で規制されていることがあります)
開発許可を得るためには「開発事業の適用に関する照会」→「役所との事前協議」→「住民への説明」→「公共施設管理者の同意・協議、協議締結」→「開発許可申請」→「許可」→「工事着手」→「工事完了」→「検査」→「公告」と手続きが煩雑で、工事完了まで長いと２年位かかることもあります。
２－２．傾斜地、がけ地を造成する際、宅地造成等規制法の許可が必要になることも
宅地造成工事規制区域内で、以下の宅地造成に関する工事を行う場合は、許可を受けなければなりません。
ただし、都市計画法に規定する開発許可を受けて行われる工事については、宅地造成等規制法の許可を要しません。（宅地造成等規制法第８条第１項）
- 盛土で１ｍを超える崖を生じるもの
- 切土で２ｍを超える崖を生じるもの
- 切土と盛土を同時に行う場合で２ｍを超える崖を生じるもの
- 切土又は盛土を行う土地の面積が500㎡を超えるもの
※駐車場や資材置き場などを目的とした造成工事も許可が必要となります。
ちなみに、宅地造成規制区域”外”での造成は宅地造成等規制法の許可は不要ですが、建築基準法の工作物申請が必要です。
２－３．傾斜地、がけ地付近に建物を建築する場合、がけ条例により建築が規制される
「がけ条例」とは、がけ地付近で建物を建てる際に安全性を確保するために各都道府県や市町村が定めた条例になります。
建築基準法では４０条で(条例で安全上必要な制限を設けることが出来る)としているだけで、がけ付近の建築について、細かい基準を定めておりません。
そのため、例えば横浜市では「横浜市建築基準条例３条」において“がけ付近での建築で３mを超える崖の一番下からがけの高さの２倍以内の位置に建築物を建築する際は擁壁や防護壁を設けなければならない”としています。
つまり、例えばがけの高さが４mとした場合、崖の下端から８ｍ以内に建物を建てるときは擁壁や防護壁が必要という事ですね。
２－４．土砂災害特別警戒区域内で建築する場合、建築物の構造規制されます
土砂災害特別警戒区域内では、土砂崩れによって土砂などが建築物に及ぼす力に対して、建築物の構造が安全なものとなるように構造などが規制されることがあります。
具体的には、土砂崩れが起こった際に土砂を受ける側の壁の一部を鉄筋コンクリートにしたり、崖と建物の間に鉄筋コンクリートの擁壁を築造する必要が出てきます。
そして、特別警戒区域内の建築物の建築をする前に、建築物が土砂災害を防止するための基準を満たすものとなっているか、建築確認申請書を提出し、建築主事又は指定検査確認機関の確認を受けることが必要になります。
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３．傾斜地・がけ地で付近では不動産の価格がどの位安くなる？
傾斜地、崖地やその近くで不動産を所有していた場合、安くなるか気になりますよね？
実際、傾斜地・崖地付近の不動産の取引価格は安くなる傾向にありますし、相続税の評価額も安くなります。
どの位安くなるかという事で、まずは相続税の評価額から説明してまいります。
- ３－１．傾斜地・がけ地の相続税評価額
- ３－２．傾斜地・がけ地自体の不動産取引価格はどの位安くなるか？
- ３－３．傾斜地・がけ地”周辺”の不動産取引価格はどの位安くなるか？
- ３－４．安全性が確認できた擁壁で保護されている不動産は、価格に影響は少ない
３－１．傾斜地・がけ地の相続税評価額
相続税評価額は実際に取引される価格(不動産の時価)と比べて20％ほど安くなると言われているのですが、不動産の価格を査定する上で一つの指標となります。
例えば傾斜地、崖地の相続の際の土地の評価については、国税庁のHPに掲載されている路線価図や宅地造成費の金額表を基に計算できます。
そして、計算式は以下の通りです。
(不動産の評価額)＝[(路線価)×(土地面積)]－(宅地造成費)
そして、神奈川県を例に挙げると宅地造成費は以下の通りです。
| 傾斜度 | 造成費 |
| 3度超 5度以下 | 19,400円／㎡ |
| 5度超 10度以下 | 23,500円／㎡ |
| 10度超 15度以下 | 35,800円／㎡ |
| 15度超 20度以下 | 50,500円／㎡ |
| 20度超 25度以下 | 55,800円／㎡ |
| 25度超 30度以下 | 60,100円／㎡ |
例えば、横浜市神奈川区青木町で「土地面積：100㎡、前面道路の相続税路線価330,000円／㎡、傾斜度：18度」という土地があった場合
(100㎡×330,000円/㎡)－(100㎡×50500円)＝27,950,000円
つまり、2795万円が相続税の評価額となり、下記のように傾斜が無い場合に比べて15％程安くなるです。
物件にもよりますが、相続の際の不動産の評価額は、傾斜地・がけ地ものものは、そうでないものに比べて数％～40％程まで評価が低くなります
３－２．傾斜地・がけ地の不動産取引価格はどの位安くなるか？
次に、傾斜地・がけ地での実際の不動産取引価格はどの位安くなるかについてですが、これは相続税の評価額のように簡単に計算できるものではありません。
例えば2m以上の切土などをして擁壁を築造をする場合、宅地造成等規制法による許可が必要になりますし、その際に高低測量といって、敷地内外の高低差を計測したり、不動産を売却するまで時間がかかるという事も価格が安くなる要因になります。
一般的には、相続税評価額＜不動産の売買価格ですが、傾斜地の場合は不動産の評価額＞不動産の売買価格になります。
その為、傾斜地やがけ地の不動産の売買価格は、傾斜の具合にもよりますが、そうでない不動産と比べて20～70％ほど安くなります
３－３．傾斜地・がけ地付近(崖上・崖下)の不動産取引価格はどの位安くなる？
傾斜地、崖地付近の不動産については、がけ条例や土砂災害特別警戒区域にかかるために、建物の一部を鉄筋コンクリートにしたり、防護壁を築造したりする必要が出てきます。
また、近年増えている土砂災害を懸念して不動産価格も安くなる傾向にあります。
近接する崖の状況にもよりますが、崖地の付近(がけ上・崖下)の不動産はそうでない不動産と比べて5～40％位安くなる傾向にあります。
３－４．安全性が確認できた擁壁で保護されている不動産は、価格に影響は少ない
傾斜地・がけ地付近でも、安全性が確認できた擁壁が施工されて土地の安全性が担保される場合は、不動産の価格にあまり影響はありません。
安全性の確認できた擁壁というのは以下のようなものがあります。
| 法令 | 許可 |
| 都市計画法第２９条、第３５条 | 開発許可を受けて築造された擁壁 |
| 宅地造成等規制法第８条、第１２条 | 宅地造成工事等規制法の許可を受けて築造された擁壁 |
| 建築基準法８８条、同法施工令１３８条 | 建築基準法の許可を受けて築造された工作物 |
つまり、開発許可や宅地造成等規制法の許可、建築基準法での工作物としての許可、検査を経て築造された擁壁によって土地の安全性が確保されていれば、価格にそこまで影響はありません。
ただ、次のような擁壁は安全性の確認が取れていないため、不動産価格は安くなります。
- 二段擁壁－大谷石とブロック擁壁など、異なったもので築造された擁壁
- 大谷石積擁壁－大谷石による擁壁
- 玉石擁壁－玉石を積んで造られた擁壁
- ブロック擁壁－コンクリートブロックにより築造された擁壁
また、急傾斜崩壊危険区域にも都道府県で擁壁を築造する事がありますが、急傾斜法によって擁壁や法枠が施工されたがけ地周辺は、「急傾斜崩壊危険区域」という名称が与える心理的な要因で不動産の価格が安くなる傾向にあります。
４．傾斜地・がけ地では擁壁を築造しなくても建物を建築出来る事もあります
傾斜地・がけ地では開発許可や宅地造成等規制法による許可、がけ条例による建物の安全性の確保といったことが求められることを説明してまいりました。
そこで、「傾斜地・がけ地って必ず擁壁を築造しないと建物を建てられないの？」と思う方もいらっしゃるかと思います。
しかし、傾斜地・がけ地で建物を建築する場合でも擁壁を築造しなくても良い場合があります。
４－１．崖上にある場合は、崖に建物の荷重がかからないようにする
敷地が崖の上にあっても、崖に建物の荷重がかからないようであれば、建て替え自体は可能になる事もあります。
具体的には、建物が自立し崖に荷重がかからない角度(安息角といいます)まで建物の下に適切に地盤改良杭などが施工されていれば、建築自体は可能な事があります。
ちなみに、土質によって、安息角の角度は異なります。また、自治体によっても安息角は異なります。
横浜市のがけ条例で定める土質毎の安息角は以下の通りです。
| 土質 | 垂直距離が5mを超える場合の勾配 | 垂直距離が5m以内の場合の勾配 |
| 軟岩(風化の激しいものを除く) | 70度 | 80度 |
| 風化の激しい岩 | 50度 | 60度 |
| 砂利、真砂土、関東ローム、硬質粘土 | 45度 | 55度 |
| 軟質関東ロームその他これに類するもの | 35度 | 45度 |
４－２．がけ下にある場合は、崖崩れによって建物が崩壊しないようにする
がけ下にある場合は、万が一がけ崩れが起こった場合、土砂の堆積により建物の荷重を受けると思われる角度(上記安息角と同じ)まで、基礎の一部を立ち上げするなどすれば擁壁を築造しなくても良い事があります。
横浜市においては基礎の立ち上げは最大3mまでで、3mを超える場合は鉄筋コンクリートなどにより建物を築造する必要があります。
５．傾斜地・がけ地を所有するデメリット
傾斜地・がけ地や、がけ地付近の不動産を売却すると安くなりがちである事は説明してまいりました。
そうすると、所有するか売却するかで悩むところですが、売却しないで所有し続ける場合もデメリットがあります。
５－１．傾斜地・がけ地を所有すると管理費や税金がかかる
傾斜地・がけ地はそのままにしておくと樹木や草木が生い茂ったり、倒木の危険があるなどして、近隣からクレームが来ることがあります。
がけ地での樹木の伐採は専門業者に任せないと非常に危険な作業なため、管理費も高額になります。
また、傾斜地に樹木が生い茂っていて伐採する場合、「伐採費用」「処分費用」「人件費」「高所作業代」などで５００㎡ほどの傾斜地であれば１００万円以上かかる事もあります。
その他に固定資産税・都市計画税なども必要になります。
５－２．所有する傾斜地・がけ地が土砂崩れを起こした場合、所有者責任を問われることがあります
傾斜地・がけ地や、安全性が確認できない擁壁の付近では、第三者を事故に巻き込んでしまう事も考えられます。
万一傾斜地・がけ地が土砂崩れを起こした場合は過失が無ければ所有者責任は逃れられることもあります。
しかし、擁壁が倒壊した場合は所有者責任は逃れられません。
また、土砂災害などで隣接地の建物を倒壊させた場合は、補修費用の損害賠償をせねばならず、通行人にけがをさせた場合などは治療費や慰謝料を賠償しなければなりません。
傾斜地・がけ地は所有しているとリスクも伴います。
ＵＲＵＨＯＭＥでお馴染みドリームプランニングは東京・神奈川の傾斜地・がけ地の買い取り実績も豊富です。
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６．傾斜地・がけ地で付近では不動産の価格がどの位安くなる？
傾斜地・がけ地を売却する場合や、安全性の確認が取れていない擁壁がある物件を売却する場合、安くなりがちな事をご説明してまいりました。
そして、所有していても管理することによる費用負担や、土砂災害が起こった場合に所有者責任があることも分かったのですが、少しでも高く売るにはどうしたらよいのでしょう？
そこで、最後に高く売る方法を解説いたします。
６－１．一般の方に売却する
一般的には不動産を売却する場合、不動産業者に買い取ってもらうより、一般の方に売却した方が高く売れます。
しかし、傾斜地やがけ地、安全性が担保されていない擁壁に近接する不動産は造成工事が必要で、ハウスメーカーや工務店では造成工事を行わないため、一般の方が傾斜地やがけ地を購入することは非常に少ないです。
特に大がかりな造成工事となる「宅地造成等規制法」や「都市計画法」の許可が必要な不動産については、一般の方が買う事はほぼありません。
一般の方への売却を考えている場合、不動産SNSウチカツという不動産サイトで「売出し価格査定」と「成約価格査定」の２種類の査定が無料で出来ます。
６－２．不動産業者に売却する
一般の方は傾斜地・がけ地は購入することは少ないため、購入するのは不動産業者になってくることが多いです。
その際、金額が安くなりがちなので、少しでも高く買い取ってくれる不動産業者を選びたいですね。
しかし、傾斜地・がけ地を買取する不動産業者を探そうと思ってインターネットで検索しても、どこが買取している会社かよくわからないですよね。
それに、一括査定サイトで査定してもらおうと思っても、登録しているのは不動産仲介業者で、不動産の買取業者ではありません。
実は、皆様がインターネットで検索して出てくる業者さんも、一括査定サイトで探して出てくる業者さんも、広告費に沢山お金をかけているだけで、高く買い取ってくれる会社ではありません。
不動産SNSウチカツは、業界初の無料で不動産業者も利用できるサービスのため、広告費にお金をかけているわけではないけれども、傾斜地・がけ地を専門として直接買い取っている不動産業者に直接査定することが可能です。
６－３．東京、神奈川の不動産売却はＵＲＵＨＯＭＥにお任せ
ニッチな不動産ＵＲＵＨＯＭＥでお馴染みドリームプランニングは、２００５年の創業より傾斜地・がけ地の買取を専門に行ってきた会社です。
他社様で断られたような不動産も多数買い取らせていただき、その物件の特徴を最大限生かした不動産再生を手掛けております。
特に横浜・川崎・鎌倉・逗子・横須賀などの不動産の買取に強く、お客様のご希望に沿った条件で柔軟に買取りさせていただいております。
また、事業計画の関係で自社で買取が出来ない不動産であっても、関連会社でお買取りをさせていただきます。
お困りの不動産がありましたら、こちらから査定だけでもお気軽にご相談くださいませ。
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