底地の評価を行う上で「相続税路線価」「借地権割合」という言葉を耳にする事は多いと思います。
相続税路線価、借地権割合による評価＝時価＝売却価格？と考えられて、思った価格で売れない事が分かりがっかりされる方も多くいらっしゃるのではないでしょうか？
今回、その評価方法に焦点を当て底地売買を専門とする不動産会社社長が詳しく解説します。
宜しければ、最後までお読みいただけましたら幸いです。
監修者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
当サイト「URUHOME」を運営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の再建築不可物件や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
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- 底地評価の元となる相続税路線価、借地権割合について
- 底地・借地価格の評価方法はどのようにするの？
- 底地の価格にも種類があるってどういう事？
- 底地・借地権価格の評価に関するよくある質問（Q&A）
- ドリームプランニングの底地・借地の査定・解決事例
- 底地の事で困ったら
１．底地評価の元となる相続税路線価、借地権割合について
１－１．相続税路線価、借地権割合とはナニ？
底地所有者は、建物と所有者が異なりますが、相続の際にはそれぞれに相続税が課税されます。
路線価は公示価格のおよそ50～80％程度で、道路毎に決められており、接している土地面積を乗じる事で相続税評価額を出します。(正確には奥行などの補正率も考慮します)
これに借地権割合を掛ければ相続税の対象となる借地の価格、底地の割合(1－借地権割合)を掛ければ相続税の対象となる底地の価格が計算できます。
| 記号 | 借地権割合 |
| A | 90％ |
| B | 80％ |
| C | 70％ |
| D | 60％ |
| E | 50％ |
| F | 40％ |
| G | 30％ |
１－２．相続税の路線価と固定資産税の路線価は異なる
「相続税の路線価」と似て非なるものに「固定資産税の路線価」があります。
「相続税路線価が相続税の基準となる土地の価格を決めるもの」に対し、「固定資産税路線価は固定資産税の基準となる価格を決めるもの」で、どちらにも「路線価」や「各種補正率」を定めた「財産基準」があります。
また、相続税路線価の特徴は下記のような事が挙げられます。
| 金額 | 公示地価の8割 |
| 調査機関 | 国税庁・税務署 |
| 評価替え | 1年に1回 |
一方、固定資産税路線価の特徴としては下記のような事が挙げられます。
| 金額 | 公示地価の70％ |
| 調査機関 | 市町村など |
| 評価替え | 3年に1回 |
相続税路線価、固定資産税路線価については、全国地価マップをご参照下さい
１－３．相続税路線価、借地権割合による価格が売却価格とはならない
ここで、相続税路線価や借地権割合による価格が売却価格になると思われる方もいらっしゃるのですが、あくまで相続税を計算する際の相続税評価額であり、実際の販売価格とは異なります。
実際の販売価格は借地権契約の内容(地代や更新料、残存期間など)によっても異なりますので、専門の業者にご相談する事をお勧めいたします。
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２．底地・借地権価格の「３つの評価方法」
２－１．底地・借地の評価方法は３つあります。
底地評価に使われる方法は前項でご説明した相続税路線価、借地権割合を用いた「割合方式」の他「収益還元法」「取引事例比較法」があり、それぞれ評価方法が異なります。
２－２．割合方式、収益還元法、取引事例比較法について
「割合方式」は相続税の評価をするときにはもちろん使われるのですが、借地人と地主が借地権や底地の売買を行う際に使われることも多いです。
また、「収益還元法」は土地の保有者が地代や更新料などを借地人から得ることで将来得られるであろう収益を元に計算する方法です。こちらは底地を収益不動産として第三者に売却する際に利用されることが多い方法です。
「取引事例比較法」は、この土地と条件の近い底地を売却した時に得られた収入をその土地の評価額とみなして算出する方法です。似たような事例を探して金額を当てはめる事で、だいたいの価格を予想する方法ですが、こちらは借地人と地主が借地権、底地の売買を行うときにも、第三者に売却する時にも利用されます。
▼【一覧】底地・借地における3つの評価方法の比較
| 評価方法 | 計算の基準・特徴 | 主な利用シーン・適した売却先 |
| 割合方式 | 更地価格や相続税路線価に「借地権割合（または底地割合）」を掛けて算出する | ・相続税の評価 ・借地人と地主間での売買の目安 |
| 収益還元法 | 地代や更新料など、対象地から将来得られる見込みの「収益（利回り）」をベースに算出する | ・底地を「収益不動産」として第三者の投資家に売却する際 |
| 取引事例比較法 | 条件が似ている周辺の「実際の取引（成約）事例」を基準に、事情補正などを行って算出する | ・第三者への売却 ・割合方式のベースとなる「更地価格」の算定 |
似たような事例を探して金額を当てはめる事で、だいたいの価格を予想する方法ですが、こちらは借地人と地主が借地権、底地の売買を行うときにも、第三者に売却する時にも利用されます。
主には借地人に底地を売却する場合や、地主に借地を売却する場合、取引事例比較法で更地価格を算出し、割合方式をもって価格を決めることが多いです。
例えば周辺の成約事例から売買対象地の更地価格が5000万円とした場合で底地割合が30％であれば
5000万円×30％＝1500万円(底地価格)というように決まります。実際には借地の期間や地代、更新料などもろもろを考慮したうえで売買価格を決めることになります。
逆に借地権価格は
5000万円×70％＝3500万円(借地権価格)という事になります。
底地の不動産評価についてご相談がありましたら、底地、借地に詳しいドリームプランニングまでご相談ください。不動産の査定も承っておりますので、お気軽にご相談くださいませ
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３．底地の価格にも種類があるってどういう事？
３－１．底地、借地の売買の価格にも種類があります。
底地や借地の売買検討にあたっては、その「価格の種類」を正しく選定することが不可欠です。
不動産鑑定評価基準では、評価の目的や条件に応じて「正常価格」「限定価格」「特定価格」「特殊価格（底地では使われない）」の4つを定義しており、同じ土地であっても、どの価格を採用するかで算出結果に大きな差が生じます。
実務において最も頻出するのは、市場全体のモノサシである「正常価格」と、地主・借地人間の直接取引で使われる「限定価格」の使い分けです。
例えば、第三者の投資家に売却する際の「正常価格」は、土地の利用制限から更地価格の10〜30%程度に留まることが一般的ですが、借地人が買い取って完全な所有権（更地状態）に戻す際の「限定価格」では、その経済的メリットを反映して40〜50%程度まで跳ね上がることがあります。
３－２．正常価格、限定価格、特定価格、特殊価格について
底地・借地の適正な対価を導き出すためには、「誰が、どのような目的で、どういった条件下で取引を行うのか」を明確にした上で、最適な価格の出し方を判断する必要があります。
そこで、ここでは底地における「正常価格」「限定価格」「特定価格」「特殊価格」の算出方法を解説します。
３－２－１．正常価格とは？
「底地（そこち）」の正常価格とは、借地権が設定された土地において、所有者（地主）が持つ権利の客観的な市場価値を指します。
基本的には、土地を自由に使える「更地」としての価値から、借り手の権利である「借地権」の価値を差し引いて算出されます。
底地価格 = 更地価格 – 借地権価格
鑑定評価では、主に以下の視点で決まります。
- 収益性： 地主が得られる「地代」を現在の価値に換算する。
- 分配率： 更地価格に（1－借地権割合）を乗じる。
- 市場性： 借地人に売却する場合の特殊な付加価値も考慮する。
単なる「売れる金額」ではなく、特別な利害関係のない第三者間で成立すると考えられる「適正な価格」のことであり、相続税の算出や権利調整の際の基準として用いられます。
３－２－２．限定価格とは？
底地は、第三者が買っても「地代をもらうだけ」の不自由な不動産ですが、「今その土地を借りている人（借地人）」にとっては、話が別です。
借地人が底地を買い取れば、自分の「借地権」と合体して、自由自在に使える「完全な更地（所有権）」に戻るので、バラバラの状態よりも土地全体の価値が跳ね上がるため、通常の市場価格（正常価格）にプレミアム（上乗せ分）が加わります。
これがこのプレミアム分を上乗せをした底地価格が「限定価格」となります。
３－２－３．特定価格とは？
特定の依頼目的（例：民事再生法や証券化など）に基づき、「市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とした評価条件」を付して求められる価格です。
底地の実務において「特定価格」が登場するのは、主に以下のようなシチュエーションです。
最も多いのは、「民事再生法」や「会社更生法」などの手続きにおいて、早期売却を前提とした評価を行う場合です。
- 早期売却価格（処分価格）： 通常の市場取引（正常価格）では、数ヶ月〜1年かけてじっくり買い手を探しますが、法的整理などで「○ヶ月以内に現金化しなければならない」という期限がある場合、通常よりも低い価格になります。この条件で求めたものが特定価格です。
- 投資法人（REIT）などの資産評価： 証券化の対象となる底地について、投資家に開示するための特別なルールに基づいた評価を行う場合もこれに該当します。
３－２－４．特殊価格とは？（おまけ）
4つ目にご紹介するのは「特殊価格」になります。
タイトルでおまけと書いているのは、そもそも「売買の対象にならないもの」を評価する際に使われるためです。
- 対象例： 文化財指定を受けている建造物、皇居、神社仏閣、公共性の高い公園など。
- 評価の目的： 売却するためではなく、財産としての記録や、火災保険の金額算定、あるいは公的な資産把握のために行われます。
底地には、既にご紹介した3つの価格（正常・限定・特定）が存在し、これらはすべて「売買（市場取引）」を前提としておりますが、特殊価格は売買を前提としていないため、価格として算出する意味があまりないのです。
４．底地・借地権価格の評価に関するよくある質問（Q&A）
５．ドリームプランニングの底地・借地の査定・解決事例
ここまで、底地や借地のさまざまな評価方法について解説してまいりましたが、「結局、自分の場合はどうやって評価され、どう解決できるのか？」とイメージが湧きにくい部分もあるかと思います。
そこで、評価方法の知識を実際の取引にどう活かしているのか、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングでの具体的な解決事例を2つご紹介します。
事例①：底地を高値で買取させていただいた事例
- ご相談内容： 「まとまった資金が必要になり、先代から引き継いだ底地を売却したい。しかし、地代も安く、不動産屋に査定してもらったら二束三文だと言われてしまった」という地主様からのご相談でした。
- 弊社の評価と解決策： 不動産業者の中では底地買取ノウハウが無く、ほとんど金額が出せない会社がほとんどです。当社の場合、２００２年の創業より底地の買取を行っており、底地再生ノウハウもあるため、売主様のご希望価格で購入させて頂きました。
- 結果： 「まとまった資金がすぐに必要」というご要望にもお応えでき、現金化の早さにも大変ご満足いただきました。
他社で二束三文の査定を出され諦めかけていた地主様からは、「長年の底地の悩みから解放され、希望額で売却できて本当に助かりました」と、大変お喜びの声をいただいております。
事例②：地代が安い底地を買取した事例
- ご相談内容： 「地方にある親の代からの底地を相続したが、地代が数十年据え置かれたままで、固定資産税を払うとほとんど利益が出ない。
地代の増額交渉も難航しており、管理の負担だけが大きいため手放したい」という切実なご相談でした。
複数の仲介会社に相談したものの、「収益性が低すぎて買い手がつかない」と断られてしまったそうです。 - 弊社の評価と解決策： 一般的に、第三者の投資家が底地を購入する場合、現在の地代収入から利回りを算出する「収益還元法」で価格を判断します。このため、地代が安い物件は投資対象外となり、査定額が極端に低くなるか、断られるのが一般的です。
しかし、弊社ドリームプランニングでは、単なる収益物件としてだけでなく、将来的な権利調整や土地の有効活用までを見据えた自社独自の評価基準を持っています。
そのため、地代の低さだけに囚われず、土地本来のポテンシャルを考慮した「適正な評価（正常価格）」での買取価格を提示しました。 - 結果： 地代収入が少ないために「売れない」と諦めていた底地を、弊社が直接お買取りさせていただきました。
売主様からは「収益がほとんどない土地だったので、まさかこの金額で買い取ってもらえるとは思わなかった。毎年の税金や地主としての精神的なプレッシャーから解放されて、本当に肩の荷が下りた」とのお言葉をいただきました。
６．底地の事で困ったら
底地の相続は物納が難しかったりすることが分かってきました。
しかし、底地の相続で困っても相談する人が居なくて困りませんか？
URUHOMEではこういったご相談を全国からいただいており、ウチカツという全国の不動産屋さんに無料で相談できるサービスを立ち上げました。
本項では、底地の相続で困ったとき、売却するときにどのようにすればよいかご説明いたします。
６－１．底地を査定するには【東京・神奈川編】
底地の評価が分からず困っている方も多くいらっしゃるかと思います。
もし売却をお考えでしたら東京、神奈川であれば、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングが、底地を無料で査定、積極的にお買取りさせていただいております。
金額が折り合わなかった場合、もちろんお売りいただかなくて大丈夫ですし、他の底地買取会社をご紹介させていただくことも可能です。弊社は年間の取引件数も多く、底地の不動産売買に精通しております。
ですので、東京・神奈川の底地の売却をお考えの際は、底地の不動産売買を専門としているドリームプランニングへご相談くださいませ。
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６－２．底地の相談・査定は【日本全国編】
東京・横浜の底地の評価ついては、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングにご相談いただければ査定可能なのですが、他のエリアでの底地の評価や査定でお困りの方もいらっしゃるかと思います。
当サイトを運営していく中で、日本全国から底地の相談を受けるためウチカツという日本全国の不動産業者さんに無料で不動産相談や無料で一括査定を依頼できるサービスを創りました。
こちらは、底地の専門の不動産業者に匿名で相談ができるうえ、一括査定も不動産業者が直接買い取る「買取価格査定」一般の方に売却する際の売り出し価格の査定「売出し価格」予想成約価格を査定してもらう「成約価格査定」を選択できるようになっております。
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