底地

底地、借地権価格の評価方法について【不動産鑑定のキホン】



底地の評価方法について【相続税路線価、収益還元法、取引事例比較法を解説】

底地の評価を行う上で、相続税路線価、借地権割合という言葉を耳にする事は多いと思います。

相続税路線価、借地権割合による評価=時価=売却価格?と考えられて、思った価格で売れない事が分かり、がっかりされる方も多くいらっしゃるのではないでしょうか?

今回、その評価方法に焦点を当て、詳しく解説していければと思いますので、最後までお読みいただけましたら幸いです。

1.底地評価の元となる相続税路線価、借地権割合について

1-1.相続税路線価、借地権割合とはナニ?

底地所有者は、建物と所有者が異なりますが、相続の際にはそれぞれに相続税が課税されます。

路線価は公示価格のおよそ50~80%程度で、道路毎に決められており、接している土地面積を乗じる事で相続税評価額を出します。(正確には奥行などの補正率も考慮します)

これに借地権割合を掛ければ相続税の対象となる借地の価格、底地の割合(1-借地権割合)を掛ければ相続税の対象となる底地の価格が計算できます。

記号借地権割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%
相続税路線価、借地権割合
財産評価基準で路線価図を確認できます

1-2.相続税の路線価と固定資産税の路線価は異なるので注意

相続税の路線価」と似て非なるものに「固定資産税の路線価」があります。

「相続税路線価が相続税の基準となる土地の価格を決めるもの」に対し、「固定資産税路線価は固定資産税の基準となる価格を決めるもの」で、どちらにも「路線価」や「各種補正率」を定めた「財産基準」があります。

また、相続税路線価の特徴は下記のような事が挙げられます。

金額公示地価の8割
調査機関国税庁・税務署
評価替え1年に1回

一方、固定資産税路線価の特徴としては下記のような事が挙げられます。

金額公示地価の70%
調査機関市町村など
評価替え3年に1回

相続税路線価、固定資産税路線価については、全国地価マップをご参照下さい

1-3.相続税路線価、借地権割合による価格が売却価格とはならない

ここで、相続税路線価や借地権割合による価格が売却価格になると思われる方もいらっしゃるのですが、あくまで相続税を計算する際の相続税評価額であり、実際の販売価格とは異なります。

実際の販売価格は借地権契約の内容(地代や更新料、残存期間など)によっても異なりますので、専門の業者にご相談する事をお勧めいたします。

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2.底地価格の評価はどのようにするの?

2-1.底地の評価方法は3つあります。

底地評価に使われる方法は前項でご説明した相続税路線価、借地権割合を用いた「割合方式」の他「収益還元法」「取引事例比較法」があり、それぞれ評価方法が異なります。

2-2.割合方式収益還元法、取引事例比較法について

「割合方式」は相続税の評価をするときにはもちろん使われるのですが、借地人と地主が借地権や底地の売買を行う際に使われることも多いです。

また、「収益還元法」は土地の保有者が地代や更新料などを借地人から得ることで将来得られるであろう収益を元に計算する方法です。こちらは底地を収益不動産として第三者に売却する際に利用されることが多い方法です。

「取引事例比較法」は、この土地と条件の近い底地を売却した時に得られた収入をその土地の評価額とみなして算出する方法です。似たような事例を探して金額を当てはめる事で、だいたいの価格を予想する方法ですが、こちらは借地人と地主が借地権、底地の売買を行うときにも、第三者に売却する時にも利用されます。

主には借地人に底地を売却する場合や、地主に借地を売却する場合、取引事例比較法で更地価格を算出し、割合方式をもって価格を決めることが多いです。

例えば周辺の成約事例から売買対象地の更地価格が5000万円とした場合で底地割合が30%であれば

5000万円×30%=1500万円(底地価格)というように決まります。実際には借地の期間や地代、更新料などもろもろを考慮したうえで売買価格を決めることになります。

底地の不動産評価についてご相談がありましたら、底地、借地に詳しいドリームプランニングまでご相談ください。不動産の査定も承っておりますので、お気軽にご相談くださいませ

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3.価格にも種類があるってどういう事?

3-1.底地、借地の売買の価格にも種類があります。

価格にも種類があり、正常価格、限定価格でも異なる結果になることがあります。価格の種類は、「正常価格」・「限定価格」・「特定価格」・「特殊価格」があり、評価の目的や条件でどの価格を採用するか決める必要があります。

3-2.正常価格、限定価格、特定価格、特殊価格について

「正常価格」とは現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる適正な価格の事を指し、いわゆる時価の事を指します。お寿司屋さんで同じネタを注文しても、その時の漁獲量や需要と供給のバランスによって値段が変わるのと似ています。これは底地単体、借地権単体として売却する時に使われる事が多い価格になります。

「限定価格」は一般的な市場取引とは違い限定した不動産にだけ成立する価格で、例えば底地、借地を同時に第三者に売買する際に、併合後の土地のほうが底地、借地を別々で売却した時よりも価値があがり金額が上がった場合、地主と借地人で分配することになるので、価格が変わります。これは地主に借地権を売る場合や、借地権者に底地を売る場合、底地借地同時売買の時などに使われる価格になります。

特定価格」は、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合に使います。例としては資産の流動化に関する法律などで投資採算価値を求める場合や、民事再生法に基づく鑑定評価目的のっもとで早期売却を前提とした価格を求める場合に使われます。

「特殊価格」は、特殊な利用現況の継続や保存等を前提とした学校や公園、寺院や神社等の公共施設の計算に使われます。

以上、底地の評価には幾つか方法があり、どういった状況においての評価か、誰に売却する事を目的としているかによって、評価方法も価格も変わりますので、気になる事があれば専門家や底地を専門とした不動産屋に相談しましょう。

著者情報

株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

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