「底地の買取計算はどうやっているの？」
底地買取のスペシャリスト集団であるドリームプランニングでは、日々底地の買取価格の計算方法に関するお問い合わせをたくさんいただきます。
今回は底地の買取計算について、分かりやすく徹底解説してまいりましょう！
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の底地や再建築不可物件・底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
当サイトURUHOMEは、私達が蓄えた取引ノウハウを不動産のお悩みを抱えていらっしゃる皆様に役立てたいと思い、「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．底地の買取価格の計算方法は？
底地の買取価格の計算はどのように行われているのでしょうか。
ここでは底地買取価格を計算する方法について、詳しく解説してまいります。
１－１．路線価で底地の買取計算
底地の買取価格を計算する方法として、路線価を利用するのが一般的です。
路線価は国税庁が公表している土地の価格指標で、相続税や贈与税を計算する時にも基準として用いられています。
【計算例】底地買取価格≒路線価（／㎡）×土地面積（㎡）×底地割合（％）÷０．８
路線価は公的に定められている数値なので、底地の買取計算において高い信頼性を裏づけられるでしょう。
底地割合は土地の底地／借地割合を示す数値で、一般的に３０～６０％程度が設定されています。土地の現況や借地権者との関係性によって変動するため、底地の買取計算を行う時は都度確認することが大切です。
尚、路線価は実勢価格の8割程度に設定されているため、最後に０．８で割り戻す計算をすることも多くあります。
１－２．公示地価で底地の買取計算
底地を買取価格の計算する時に公示地価もよく用いられるでしょう。
公示地価は国土交通省が公表している土地価格の基準値です。
【計算例】底地買取価格≒公示地価（／㎡）×土地面積（㎡）×底地割合（％）×１．１
公示地価は市場価格に近く設定されている価格指標なので、底地売買や買取計算でも多く参考とされています。
また公示地価は路線価よりも高めに設定されているケースが多いのですが、実際には公示地価の１．１倍程度になる事が多いため、最後に１．１を乗算することもあります。
１－３．実勢価格で底地の買取計算
実勢価格とは、実際の底地の売買事例を基に計算された価格です。
底地がある地域の周辺の売買価格を参考に、借地権割合や底地割合を考慮しながら計算します。
底地市場の需給バランスを反映しているため、実際の底地の売買価格に近い金額を計算できるでしょう。
一般的な不動産価格を元に底地割合で底地買取価格を計算する方法や、実際の底地の売買事例を元に底地の買取価格を計算する方法があります。
ただ、底地の売買事例を元に計算する方法は、実際の周辺事例が少ない事がほとんどです。
１－４．収益還元法で底地の買取計算
底地の買取計算を行う時に、底地が将来的に見込める収益をベースに買取価格を計算する方法が収益還元法です。
【計算例】
底地買取価格≒年間収益÷還元利回り
還元利回り≒年間純利益÷対象底地の購入価格×１００％
底地を不動産投資物件として見た場合に有効な計算方法として有効でしょう。ただし還元利回りの計算は地域や物件ごとの事情によって大きく異なるため、適切な数値設定に注意しなければなりません。
東京２３区内であれば、底地の利回りは４～６％程度、それ以外の地域であれば６～１０％程度で底地買取価格を計算すると良いでしょう。
１－５．底地買取の簡易計算
底地の買取価格を気軽に知りたい方のために、簡易計算法を紹介します。
【計算例】底地買取価格≒固定資産税評価額×底地割合÷０．７
固定資産税評価額を使って底地の買取計算を行うため、簡単に算出できるのがメリットです。
固定資産税の評価額は時価の7割程度であるため、評価額に底地割合を乗算して０．７で割り戻す計算をすることもあります。
ただし精度は低いため、実際の底地買取に際しては、他の方法を使ったりプロに相談したりしてください。
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２．底地の買取価格の計算でよくあるミスは？
まずは底地の買取計算方法について解説しましたが、続いて底地の買取計算でよくあるミスについても解説いたします。
「底地の買取価格をしてみたけど、実際の価格が想定していた価格より低かった」その逆で「実際の想定していた価格より高く売れた」という要因として下記の様な事があるので、それらの要因を意識して買取価格を計算するようにしましょう。
一番良いのはやはりプロに相談する事ですので、底地の買取価格を計算で困ったら、ＵＲＵＨＯＭＥを運営するドリームプランニングのような底地の買取業者に相談するようにしましょう。
- ２－１．路線価や評価額の誤認
- ２－２．底地割合や借地権割合の誤適用
- ２－３．計算単位や数値の勘違い
- ２－４．還元利回りの設定ミス
- ２－５．固定資産税評価額をそのまま使用
- ２－６．市場動向や特殊条件を考慮しない
- ２－７．税金や諸費用の見落とし
- ２－８．計算式の誤用
- ２－９．専門家への相談不足
２－１．路線価や評価額の誤認
底地の買取計算で最もよくあるミスが、路線価や評価額など計算基準を誤認してしまうケースです。
大前提が違うのですから、底地の買取計算をしても見当違いな買取金額が出てしまうでしょう。
よく底地の買取価格を過大評価or過少評価される売主様がいらっしゃいますが、自己計算なさった内容を確認させていただくと、例えば路線価を使うべきところに固定資産税評価額を入れているようなケースが多くあります。
こうした計算ミスを防ぐためには、使用している数値が何なのかを十分正確にチェックするようにしましょう。
２－２．底地割合や借地権割合の誤適用
先ほど底地の買取計算方法を列挙解説いたしましたが、どれでも好きな計算方法を当てはめればよいという訳ではありません。
地域や底地物件の特性、借地人との関係性などを考慮せずに、機械的な計算をしても、実際の底地買取価格とかけ離れた結果になってしまうでしょう。
例えば郊外の不動産で底地割合が５０％だとしても、時価の５０％程度で売却するのは難しいでしょうし、同じく底地割合が５０％程度の物件でも、借地人とトラブルを起こしていれば時価の５０％で売却するのも難しいと言えます。
底地の買取計算は複雑なので専門家に確認するか、底地の買取を真剣に検討しているのであれば、買取査定を依頼してもいいでしょう。
２－３．計算単位や数値の勘違い
底地をはじめ不動産関係の取引経験が少ない方だと、底地買取の計算単位を間違えてしまうケースも少なくありません。
よくあるのが坪（つぼ）と㎡（平方メートル。平米・へいべい、とも）を間違えてしまい、全然違う計算結果が出てしまったというパターン。
１坪＝３．３０５７９㎡なので、ざっくり３．３倍もの差があります。
借地権が設定されているような旧法の底地の場合、測量図が坪や尺、寸で計算されている事があり、混乱する方も多くいらっしゃいます。
以前どうみても約１００万円の買取価格しか出せない底地について、約３３０万円と計算されている方がいたので「もしや」と思ったらその通りでした。
ちなみに、尺貫法を簡単にまとめると以下の様になります。
| 1町 | 3000坪(9971.36㎡) |
| 1反 | 300坪(991.736㎡) |
| 1畝 | 30坪(99.1736㎡) |
| 1歩 | 1坪(3.30579㎡) |
| 1尺 | 30.3030cm（100cm×10/33） |
| 1寸 | 3.0303cm（１尺の1/10） |
| 1分 | 0.3030cm（１寸の1/10） |
２－４．還元利回りの設定ミス
収益還元法を使って底地の買取計算を行う時に、地域や借地人との関係性を考えずに利回り相場を無視した数値を設定してしまうケースもあります。
先にご説明したように、場所によっても利回りは異なりますし、借地人とトラブルを抱えたりしている場合も利回りが低くなります。
借地人とのトラブルを具体的に挙げると、「地代を支払わない」「更新料を支払わない」「合意更新でなく法定更新をずっとしている」など、様々な要因があります。
こうした借地人との関係性や、地域性によって利回り設定は異なるため、買取か買うの計算はＵＲＵＨＯＭＥを運営するドリームプランニングのような買取業者に相談する事をおススメいたします。
２－５．固定資産税評価額をそのまま使用
底地買取で計算ミスをされる方で意外と多いのが、固定資産税評価額をそのまま底地の買取計算額と思われてしまう方。
固定資産税評価額は身近に得られる数値なので、それがすべての不動産買取金額と誤解されてしまうのです。
固定資産税評価額は実勢価格の約７０％になっていることはご説明しましたが、場所によっては固定資産税評価額がほぼ実勢価格であったり、実勢価格の方が2倍位評価額より高い事などもあり、そもそもの固定資産税評価額の信ぴょう性自体がそこまで高いとも言えません。
固定資産税評価額を用いた底地買取計算は、あくまで参考程度に過ぎないことを理解しておきましょう。
２－６．市場動向や特殊条件が考慮されていない
先ほど解説してきた底地の買取計算は、あくまで一般論に過ぎず、底地のある地域特性や市場の需給バランスなど諸条件を織り込んだものではありません。
底地の買取計算は他にも底地の立地条件や借地人との関係が特殊な場合など、一概には割り切れない諸要素が盛り込まれた上で、初めて正確な計算結果が求められるものです。
利回りの所でご説明した内容と似通ってきますが、借地人と特別な関係があったりすると価格にも関係してきます。
例えば、地主様の意向で「売却後も借地人が親戚なので売却後も賃貸借契約を存続させてほしい」「近くに住んでいるので、地代は絶対に値上げしないでほしい」など、特殊な要因がある事も多く、多少なりともこうした事情が価格にも反映されます。
底地の買取事例データや借地権者との交渉状況を正確に反映させた買取計算は難しいため、底地の買取計算は基本的に専門家の手助けを得られた方がいいでしょう。
２－７．税金や諸費用の見落とし
底地買取はただ底地をお金に替えるだけでなく、税金など諸費用が発生します。
例えば底地を売却すればその利益に対して譲渡所得税を納付しなければなりませんし、底地を借地権者に買取ってもらう場合は交渉コストがかかるケースもあります。
こうしたコストを無視して「底地がいくらで買取してもらえる」と喜んでも、実際にその金額をまるごと手に入れられる訳ではないのです。
底地を買取してもらう事に慣れている方は少ないため、こうしたコストにまで気が回らない方は少なくありません。
底地の買取計算では底地の買取金額だけでなく、底地を買取してもらう際に発生するコストも織り込めるよう、底地を売却する際の流れの全体像を把握しておくのが正確な計算をするためのコツです。
２－８．計算式の誤用
底地を買取してもらう時の計算で、使用すべき計算式を間違えてしまうと、正確ではない計算結果が出てしまうのは言うまでもありません。
例えば路線価ベースで底地を買取してもらう計算をしようと思っていたのに、路線価ではなく固定資産税評価額を入れてしまった……などのケースです。
２－９．専門家への相談不足
底地を買取してもらう時の計算では、底地の個別特性などを盛り込むため、不動産取引に慣れていらっしゃらない方が一人で行うのは大変です。
だから底地を買取してもらう時の計算は専門家に相談しながら行ったり、専門家に依頼したりするのがセオリーですが、自己流で考えてしまうと様々な個別的要因が考慮されないままの買取価格の計算となってしまいます。
底地を買取してもらう時の計算は専門家と相談しながら行うようにするか、あるいはドリームプランニングのように無料相談できる買取業者へ査定を依頼するといいでしょう。
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３．底地の買取価格の計算で多いトラブルは？
ここまで底地を買取してもらう時の価格計算方法と、よくある底地の買取計算ミス事例を解説してまいりました。
続いて底地を買取してもらう時の計算で多いトラブル事例についても紹介してまいりましょう。
３－１．専門業者の計算ミス（故意または過失）
本来ありえないことではありますが、専門業者が底地の買取価格を計算ミスしてしまうケースがゼロではありません。
底地買取の計算ミス事例をうかがっていると、故意と過失があるようで、それぞれの要因によって起こってしまうのです。
故意の計算ミス：売主様に誤解（底地の買取金額を過小評価or過大評価）させる
過失の計算ミス：単純に担当者の能力＆経験不足
３－２．重要情報の伝達ミス（売主様の故意または過失）
底地を買取してもらう時の価格計算で重大なミスをおかしてしまう一因として、売主様が底地の買取計算で必要な重要情報を伝達していなかった、というケースも考えられます。
うっかり伝え忘れていたのか、あるいは底地買取に不利だからとあえて伝えなかったのか、いずれにしても底地の買取価格は正しく計算できません。
３－３．計算条件の認識違い
底地を買取してもらう時の価格計算では、前提条件が異なると全く違った計算結果が出てきます。
売主様と専門業者の認識が食い違ったまま話を進めてしまうと、こちらも必ずトラブルに発展してしまうでしょう。
気の利いた（と言うより当たり前の）専門業者であれば、底地買取の各段階で前提となる計算条件などを説明・確認しながら進めていくのですが、横着な専門業者だとそのまま進めてしまうケースもあります。
売主様としても、ご自身の利益をきちんと確保したいところ。利益を最適化するために前提となる計算条件は、きちんと確認・理解しながら底地買取を進めていきたいですね。
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４．底地の買取価格の計算を相談できる専門業者
ここまで底地を買取してもらう時の価格計算について徹底解説してまいりましたが、それでは底地の買取計算について、どこに相談すればよいのか。となると専門業者を探すのも大変でしょう。
そこでこちらに、底地の買取や価格計算について相談できる専門業者をピックアップしました。
４－１．ドリームプランニング
底地の買取や価格計算でお悩みでしたら、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。
当社は２００５年７月の創業よりこの方、日本全国で底地買取を手がけてきた老舗のスペシャリスト集団です。
長年にわたり蓄積してきたノウハウや各業界と構築してきたネットワークを駆使して、どんな底地であっても買取するため全力を尽くしてまいります。
底地の買取や価格計算に関する相談も買取査定も完全無料。皆様がお悩みの底地について、その問題解決を二人三脚で徹底サポートさせていただきますので、どうかご連絡くださいませ。
| 業者名 | 株式会社ドリームプランニング |
| 免許 | 国土交通大臣（１）第１０８１２号 |
| 設立 | ２００５年７月 |
| 代表者 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 所在地 | 〒２３１－００２３ 神奈川県横浜市中区山下町２５２ グランベル横浜１０F(横浜本社) 〒１１１－００５３ 東京都台東区浅草橋５－４－５ 浅草橋ハシモトビル３F(東京店) |
| 電話 | ０４５－６４１－５４８０(横浜本社) ０３－５８２３－４８７０(東京店) |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０(横浜本社) ０３－５８２３－４８８０(東京店) |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 日曜日・水曜日・年末年始・夏季休暇など（土曜・祝日は営業） |
| HP | https://dream-plan.com/ |
| 運営SNS | https://ucikatu.com/ 業界初の不動産SNS・ウチカツ（UCIKATU） |
| 運営メディア | https://ucikatu.com/times/ 不動産情報を発信するウチカツタイムズ |
| 運営サイト | 不動産のお悩み解決サイト URUHOME（ウルホーム・当サイト） |
| 公式SNS（１） | https://x.com/dreamplanning11 （X） |
| 公式SNS（２） | https://www.instagram.com/dreamplanning5480/ （Instagram） |
| 公式SNS（３） | https://www.facebook.com/dreamplanning.japan/ （Facebook） |
| 事業内容 | 低流動性不動産の買取り・再生・販売、不動産仲介業、不動産テック事業 |
| 得意ジャンル | 一棟ビル・一棟マンション・事故物件・心理的瑕疵物件・共有持分・ゴミ屋敷・連棟式建物・任意売却・競売物件・旧耐震 |
４－２．エドマスター
底地の買取・価格計算はもちろん、底地に関する困りごとならこちらも大きな力となってくれるでしょう。
日々多くの底地相談を受けつけており、レスポンスの速さと問題解決能力の高さに定評があります。
他社様に断られてしまった底地でも、決してあきらめずに粘り強く交渉し、複雑な権利関係もスムーズに解決してくれるはずです。
底地買取のことなら、どんな小さな悩みもお気軽に相談してみてください。
| 業者名 | エドマスター株式会社 |
| 設立 | ２０２０年７月 |
| 住所 | 東京都世田谷区給田３－３４－１－１０１ |
| 電話 | ０３－６８９５－１３２０ |
| FAX | ０３－６８９５－１３２１ |
| HP | https://sokochi.edomaster.com/ |
４－３．住工房エルバ
常にお客様と寄り添い続け、底地買取のお悩み解決に全力を尽くしてきたエキスパートがこちらになります。
他者では買取りが難しいと言われてしまった底地であっても、あらゆる手立てを駆使して買取成功に導くため最善を尽くしてくれるでしょう。
難問を解決する突破力とフレキシブルな対応力で評判が高く、皆様が抱えている底地トラブルも安心してお任せできます。
| 業者名 | 株式会社住工房エルバ |
| 設立 | １９８１年４月 |
| 住所 | 東京都練馬区関町北４丁目１７番９号 |
| 電話 | ０３－５３７０－３１３３ |
| FAX | ０３－５３７０－３１３４ |
| HP | http://www.j-elba.com/ |
| 営業時間 | １０：００～１８：００ |
| 定休日 | 水曜日・日曜日 |
４－４．昭和建物
お客様が底地のことで悩み抜かれ、もうどうにもならなくなってしまったと思われましたら、最後のゲートキーパーとしてこちらへもご連絡くださいませ。
豊富な実績と法律知識、底地に関する不動産取引経験をいかんなくフル駆動させて皆様の悩みをみごと解消してくれることでしょう。
底地買取でお困りの際は、その胸中をどうか遠慮なくご相談いただければと思います。
| 業者名 | 昭和建物株式会社 |
| 設立 | １９８２年２月 |
| 住所 | 東京都杉並区西荻南３丁目１８番１５号 |
| 電話 | ０３－５３７０－３１３１ |
| FAX | ０３－５３７０－８１１１ |
| HP | https://www.syouwa-t.com/ |
| 営業時間 | ９：００～１８：００ |
| 定休日 | 火曜日・水曜日 |
４－５．パティーナ
底地の買取で壁に突き当たり、行き詰まりを感じていらっしゃいましたら、こちらへも相談してみてください。
不動産のことなら何でも全力で対応可能。高い問題解決能力を発揮して、皆様がなかなか買取できず持て余している底地の難題を解決に導いてくれるでしょう。
底地の買取相談や買取査定は完全無料、プライバシー厳守＆契約不適合責任免責で買取できるので、一度問い合わせてみるのがおすすめです。
| 業者名 | パティーナ株式会社 |
| 住所 | 愛知県岡崎市小呂町字４丁目５０ |
| 電話 | ０５６４－６５－８６６６ |
| FAX | ０５６４－６５－８６６７ |
| HP | https://www.patinacorporation.com/ |
| 営業時間 | ９：００～２０：００ |
| 定休日 | 毎週水曜日 |
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