「底地の買取価格はどうやって計算するの？」
底地買取のスペシャリスト集団であるドリームプランニングでは、日々底地の買取価格の計算方法に関するお問い合わせをたくさんいただきます。
今回は底地の買取計算について、分かりやすく徹底解説してまいりましょう！
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の底地や再建築不可物件・底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
当サイトURUHOMEは、私達が蓄えた取引ノウハウを不動産のお悩みを抱えていらっしゃる皆様に役立てたいと思い、「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．底地の買取価格の計算方法は？
底地の買取価格の計算はどのように行われているのでしょうか。
ここでは底地買取価格を計算する方法について、詳しく解説してまいります。
１－１．路線価で底地の買取計算
底地の買取価格を計算する方法として、路線価を利用するのが一般的です。
路線価は国税庁が公表している土地の価格指標で、相続税や贈与税を計算する時にも基準として用いられています。
路線価方式はよく使うため、横浜市中区山下町252の路線価を元に、順を追って一緒に計算してみましょう。
１－１－１．更地価格を計算する
底地の価格を計算する上で、まず最初に行うのは更地価格の計算です。
例えば、横浜市中区山下町２５２に３００㎡の土地があった場合の計算方法は、図の８９０Bと書いてあるところがポイントで、８９０というのは１㎡辺り価格が８９０(千円)➤８９万円／㎡であること意味します。
㎡単価に面積をかければ更地価格になるので、更地価格の計算は以下のようになります。
土地面積：３００㎡×㎡単価：８９万円＝更地価格：２億６７００万円
１－１－２．底地割合から底地評価額を計算
次に着目すべきは、８９０の横にかかれたBという記号です。
これを「借地権割合」と言い、更地価格に借地権割合を乗算した金額が相続税を計算する上での評価額となります。
一方、（１－借地権割合）を「底地割合」などと呼ぶことがあり、更地価格に底地割合を乗算した金額が相続税を計算する上での底地評価額になります。
計算式で表すと以下の通りです。
更地価格：２億６７００万円×底地割合：２０％＝底地評価額：５３４０万円
ただ、底地割合が２０％という事はほとんど無く、３０％～５０％となることがほとんどです。
また、記号と借地権割合、底地割合の関係は以下の通りです。
| 記号 | 借地権割合 | 底地割合 |
|---|---|---|
| A | 90％ | 10％ |
| B | 80％ | 20％ |
| C | 70％ | 30％ |
| D | 60％ | 40％ |
| E | 50％ | 50％ |
| F | 40％ | 60％ |
| G | 30％ | 70％ |
１－１－３．底地評価額から０．８を割り戻す
ここまで出した底地の評価額ですが、そもそも相続税路線価自体が時価に対して８０％程度に設定されているため、最後に底地評価額から０．８を割り戻すことで底地の価格を計算できます。
計算式で表すと、次のとおりです。
底地評価額：５３４０万円÷０．８＝底地価格：６６７５万円
このように横浜市中区山下町252の底地価格は６６７５万円が一つのめやすであることが分かりました。
【まとめ】底地価格≒路線価（／㎡）×土地面積（㎡）×底地割合（％）÷０．８
路線価による計算はよく使われる方法ですが、実際には更新料の支払い履歴など借地人さんとの関係によって変動する事があります。
詳しくは当サイトURUHOMEを運営しているドリームプランニングのような底地買取の専門業者に相談してみましょう。
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１－２．公示地価で底地の買取計算
他にも幾つかの計算方法があるため、ざっと解説してまいります。
次にご紹介する方法は、公示地価を用いた計算方法で、公示地価とは国土交通省が公表している土地価格の基準値になります。
【計算例】底地買取価格≒公示地価（／㎡）×土地面積（㎡）×底地割合（％）×１．１
公示地価は市場価格に近く設定されている価格指標なので、底地売買や買取計算でも多く参考とされています。
また公示地価は路線価よりも高めに設定されているケースが多いのですが、実際には公示地価の１．１倍程度になる事が多いため、最後に１．１を乗算することもあります。
１－３．実勢価格で底地の買取計算
実勢価格とは、実際の底地の売買事例を基に計算された価格です。
底地がある地域の周辺の売買価格を参考に、借地権割合や底地割合を考慮しながら計算します。
底地市場の需給バランスを反映しているため、実際の底地の売買価格に近い金額を計算できるでしょう。
一般的な不動産価格を元に底地割合で底地買取価格を計算する方法や、実際の底地の売買事例を元に底地の買取価格を計算する方法があります。
ただ、底地の売買事例を元に計算する方法は、実際の周辺事例が少ない事がほとんどです。
１－４．収益還元法で底地の買取計算
底地の買取計算を行う時に、底地が将来的に見込める収益をベースに買取価格を計算する方法が収益還元法です。
【計算例】
底地買取価格≒年間収益÷還元利回り
還元利回り≒年間純利益÷対象底地の購入価格×１００％
底地を不動産投資物件として見た場合に有効な計算方法として有効でしょう。ただし還元利回りの計算は地域や物件ごとの事情によって大きく異なるため、適切な数値設定に注意しなければなりません。
東京２３区内であれば、底地の利回りは４～６％程度、それ以外の地域であれば６～１０％程度で底地買取価格を計算すると良いでしょう。
１－５．底地買取の簡易計算
底地の買取価格を気軽に知りたい方のために、簡易計算法を紹介します。
【計算例】底地買取価格≒固定資産税評価額×底地割合÷０．７
固定資産税評価額を使って底地の買取計算を行うため、簡単に算出できるのがメリットです。
固定資産税の評価額は時価の7割程度であるため、評価額に底地割合を乗算して０．７で割り戻す計算をすることもあります。
ただし精度は低いため、実際の底地買取に際しては、他の方法を使ったりプロに相談したりしてみましょう。
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２．底地の買取価格の計算でよくある間違いは？
まずは底地の買取計算方法について解説しましたが、続いて底地の買取計算でよくある間違いについても解説いたします。
「底地の買取価格をしてみたけど、実際の価格が想定していた価格より低かった」その逆で「実際の想定していた価格より高く売れた」という要因として下記の様な事があるので、それらの要因を意識して買取価格を計算するようにしましょう。
一番良いのはやはりプロに相談する事ですので、底地の買取価格を計算で困ったら、ＵＲＵＨＯＭＥを運営するドリームプランニングのような底地の買取業者に相談するようにしましょう。
２－１．底地割合や借地権割合の認識
先ほど底地の買取計算方法を解説したのですが、あくまで理論上の計算で、実際は地域や底地の物件特性なども考慮されます。
例えば都市計画区域外の不動産で底地割合が５０％だとしても、時価の５０％程度で売却することは難しいこともあり、同じく底地割合が５０％程度の物件でも、借地人さんがトラブルを起こす方だと低い金額になってしまう事もあります。
底地の買取計算は複雑なので専門家に確認するか、買取査定を依頼してもいいでしょう。
２－２．還元利回りの設定
収益還元法を使って底地の買取計算を行う時にも、地域や借地人との関係性が還元利回りに影響する事もあります。
場所によっても利回りは異なりますし、借地人とトラブルを抱えたりしている場合も利回りが低くなることは否めません。
借地人とのトラブルを具体的に挙げると、「地代を支払わない」「更新料を支払わない」「合意更新でなく法定更新をずっとしている」など、様々な要因があります。
２－３．市場動向や特殊条件
底地の価格には、底地のある地域特性や市場の需給バランスの他、特殊な要因など諸条件を織り込む必要もあります。
地域特性については解説してまいりましたが、地主様の意向で「売却後も借地人が親戚なので売却後も賃貸借契約を存続させてほしい」「近くに住んでいるので、地代は絶対に値上げしないでほしい」など、特殊な要因がある事も多く、多少なりともこうした事情が価格にも反映されます。
底地を買取してもらう時の計算では、底地の個別特性などを盛り込むため、不動産取引に慣れていらっしゃらない方が一人で行うのは大変です。
底地を買取してもらう時の計算は専門家と相談しながら行うようにするか、あるいはドリームプランニングのように無料相談できる買取業者へ査定を依頼すると間違いなく出来るでしょう。
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３．底地の買取価格の計算で多いトラブルは？
ここまで底地を買取してもらう時の価格計算方法と、よくある底地の買取計算の間違いを解説してまいりました。
続いて底地を買取してもらう時の計算で多いトラブル事例についても紹介してまいりましょう。
３－１．買取業者の計算間違え
本来ありえないことではありますが、慣れていない買取業者が底地の買取価格を計算ミスしてしまうケースがゼロではありません。
特に最近は、インターネットで集客しているだけで、ほとんど底地の買取ノウハウを持っていない会社も多くあります。
当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングのように、２００２年の創業より底地買取をしてきた会社は少なく、インターネットの上位表示させる事に特化しているだけの転売業者も多くあります。
こうした会社は底地買取をすると謳ってはいても、実はノウハウがほとんど無いため、ドリームプランニングのような底地買取の専門業者に転売する事で利益を得ています。
買取業者を探すときは、その会社がどのような不動産を買い取っているのかや、どのような成り立ちで現在に至っているのかなども聞いてみると、そうした転売業者に安く売ってしまうようなことはなくなるでしょう。
３－２．重要情報の伝達忘れ
売主様が底地の買取計算を出してもらうときに、地代滞納や借地人さんとのトラブルがあることを告げていなかったため、当初の金額より安い金額になってしまったという事も良くあります。
こうした事が無いようにするためには、出来る限り情報を提供しておくことに越したことはなく、特に一般投資家が買主となる場合は売却後にトラブルに発展する事もあるため気を付けましょう。
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４．底地の買取価格の計算を相談できる専門業者
ここまで底地を買取してもらう時の価格計算について徹底解説してまいりましたが、それでは底地の買取計算について、どこに相談すればよいのか。となると専門業者を探すのも大変でしょう。
そこでこちらに、底地の買取や価格計算について相談できる専門業者をピックアップしました。
４－１．ドリームプランニング
底地の買取や価格計算でお悩みでしたら、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。
当社は２００２年７月の創業よりこの方、日本全国で底地買取を手がけてきた老舗のスペシャリスト集団です。
長年にわたり蓄積してきたノウハウや各業界と構築してきたネットワークを駆使して、どんな底地であっても買取するため全力を尽くしてまいります。
底地の買取や価格計算に関する相談も買取査定も完全無料。皆様がお悩みの底地について、その問題解決を二人三脚で徹底サポートさせていただきますので、どうかご連絡くださいませ。
| 業者名 | 株式会社ドリームプランニング |
| 免許 | 国土交通大臣（１）第１０８１２号 |
| 設立 | ２００２年７月 |
| 代表者 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 資本金 | １，０００万円 |
| 所在地 | 〒２３１－００２３ 神奈川県横浜市中区山下町２５２ グランベル横浜１０F(横浜本社) 〒１１１－００５３ 東京都台東区浅草橋５－４－５ 浅草橋ハシモトビル３F(東京店) |
| 電話 | ０４５－６４１－５４８０(横浜本社) ０３－５８２３－４８７０(東京店) |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０(横浜本社) ０３－５８２３－４８８０(東京店) |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 日曜日・水曜日・年末年始・夏季休暇など（土曜・祝日は営業） |
| HP | https://dream-plan.com/ |
| 運営SNS | https://ucikatu.com/ 業界初の不動産SNS・ウチカツ（UCIKATU） |
| 運営メディア | https://ucikatu.com/times/ 不動産情報を発信するウチカツタイムズ |
| 運営サイト | 不動産のお悩み解決サイト URUHOME（ウルホーム・当サイト） |
| X | https://x.com/dreamplanning11 |
| https://www.instagram.com/dreamplanning5480/ | |
| https://www.facebook.com/dreamplanning.japan/ | |
| 事業内容 | 低流動性不動産の買取り・再生・販売、不動産仲介業、不動産テック事業 |
| 得意ジャンル | 底地・借地・再建築不可・市街化調整区域・共有持分・事故物件・連棟式建物・旧耐震・一棟ビル・一棟マンション |
４－２．住工房エルバ
常にお客様と寄り添い続け、底地買取のお悩み解決に全力を尽くしてきたエキスパートがこちらになります。
他者では買取りが難しいと言われてしまった底地であっても、あらゆる手立てを駆使して買取成功に導くため最善を尽くしてくれるでしょう。
| 業者名 | 株式会社住工房エルバ |
| 設立 | １９８１年４月 |
| 住所 | 東京都練馬区関町北４丁目１７番９号 |
| 電話 | ０３－５３７０－３１３３ |
| HP | http://www.j-elba.com/ |
| 営業時間 | １０：００～１８：００ |
４－３．パティーナ
底地の買取で壁に突き当たり、行き詰まりを感じていらっしゃいましたら、こちらへも相談してみてください。
底地の買取相談や買取査定は完全無料、プライバシー厳守＆契約不適合責任免責で買取できるので、一度問い合わせてみるのがおすすめです。
| 業者名 | パティーナ株式会社 |
| 住所 | 愛知県岡崎市小呂町字４丁目５０ |
| 電話 | ０５６４－６５－８６６６ |
| HP | https://www.patinacorporation.com/ |
| 営業時間 | ９：００～２０：００ |
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５．底地の買取価格の計算はURUHOMEへご相談を
今回は底地買取の老舗であるドリームプランニングの社長が、底地の買取価格の計算について、解りやすく解説してまいりました。
皆様が「底地の買取計算をしてみたい」「底地の買取計算で分からないところがある」「底地買取で行き詰っている」などのお悩みを抱えていらっしゃる場合、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングまでお気軽にご相談くださいませ。
| ２００２年 | 低流動不動産の買取会社『セイコーハウス』として創業 |
| ２００５年 | 事業拡大につき『ドリームプランニング』に社名変更 |
| ２０２０年 | 髙橋樹人が代表取締役に就任 |
| 不動産お悩み解決サイト「URUHOME（ウルホーム）」リリース | |
| ２０２２年 | 業界初の不動産SNS「UCIKATU（ウチカツ）」リリース |
| ２０２３年 | 群馬県伊勢崎市と協定締結 |
| ２０２４年 | 免許替え（神奈川県知事免許から国土交通大臣免許へ） |
| ２０２５年 | 秋葉原に東京店を開設 |
| 負動産の買取サイト「負動産買取センター」リリース |
当社は２００２年に創業した底地買取に精通した老舗の専門業者として、日本全国の底地買取に全身全霊をかけてまいりました。
長年にわたって貯え続けてきた豊富な知識と買取ノウハウ、そして各界（士業・官公庁・金融機関・投資家）と構築してきた強固なネットワークを駆使して、全力で底地買取の実現を目指してまいります。
一般的な底地買取会社では買い取りが出来ない下記の様な底地の買取も行ってまいりました。
- 境界確定が出来ず借地の範囲と筆界がほぼ一致しない底地
- 底地上に借地人以外の建物もある底地
- 都市計画区域外の底地
- 売却しないで保有しておいてほしい底地
- ８宅地中６宅地が再建築不可物件の底地
- 間口０メートルの底地
- 底地の共有持分
- 傾斜地にある底地
- 借地が転貸されている底地
- 使用貸借の底地
- 定期借地権負担付きの底地
- 借地人が第三者の底地を占有してしまっている底地
- 底地買取業者がどうにも出来ずに買ってほしいと言っていただいた底地
底地のことなら何でもドリームプランニングまでお気軽にご相談くださいませ。日本全国北海道から沖縄まで完全カバーいたしますので、ぜひ一度お気軽にご連絡くださいませ！
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