底地を購入する際のローン【借地権者が購入、第三者が購入】
現在借地に住んでいるけど、地主から底地を買わないかと持ち掛けられた。
不動産投資を現在検討していて、投資として借地権負担付き底地を買おうと思っている。
ただ、底地ってローンを組む事が出来るの？という疑問を持たれた方はこちらの記事をお読みいただけましたら幸いです。
１．底地の購入にローンを使いたい
底地とは、借地権が設定されている土地のことです。
借主は地代を支払う代わりに土地に建物を建てて住むことが可能でです。
借主は土地利用はできますが、建物を増改築したり、土地の改良などを行う場合は地主に許可を得なければなりません。
また、地主も土地を所有しているにも関わらず、自由に利用することが出来ない為、底地の売却を考えます。
購入する方がどのようにローンを組むか、購入者別にお答えいたします。
１－１．借地人が底地を組む場合に利用するローン
借地人さんが底地を買う事で完全所有権になります。
その為ローンを使える可能性があるため、現在借地権付き一戸建てとして住宅ローンを借りている場合はその住宅ローンの機関、そうでない場合は物件が所在する場所を管轄する地銀か信金に相談しましょう。
ローンを借りる前にあらかじめ情報を確認して利用することが望ましいく、どんな会社で金利が低く利用できるのか、どれくらいのおカネを借りることができるかなど確認するようにしましょう。
なお、購入する際の底地価格は、更地にしたときの10～50％位の金額になるのですが、これは借地権の所在する不動産の接道状況、借地契約の内容、地代、残存期間、更新料の定めの有無などによって変わる為、一概には言えません。
ただし、年齢や病気で働けないなどの状況によっては、底地購入、ローンを利用することが不可能な場合もあります。
現在借地として所有していて、借地の借り入れがない場合、底地の購入時に【住宅ローン一括審査申込】を利用すると95もの金融機関の中から一番条件の良い金融機関を選べるので大変便利です。
１－２．第三者が底地を取得する場合に利用するローン
借地人ではない第三者が底地を投資用などとして購入する場合、現金で買うことが必要となる可能性が高くなります。
底地を買うことによって、借主から安定した地代をもらえる事は、底地投資物件としては魅力的ですが、ローンを組む事は非常に難しいです。
良くある事例としては、【ＭＲＦ】などの事業用ローンや、ノンバンク系の金融機関から借り入れをしたり、フリーローンを使用するというパターンです。
普通の金融機関ではローンが組みにくい理由としては金融機関が算出する底地の担保価値が限りなく低く、借地人の居る不動産は金融機関的に利用価値が極めて低い土地と見られがちな為です。
ただ、購入する底地が所在する地区を管轄する信用金庫などで不動産担保ローンとして、他の担保物件を差し入れる事によりまれにローンを組める事はあります。
この場合は投資用不動産を購入する際に使うローンと同じ位の金利で借りれる事もまれにあります。
底地を購入する際にローンを組む場合、事前に金融機関を色々と当たることをお勧めいたします。また、購入する不動産屋によっては提携する金融機関もあるので、相談してみると良いかもしれません。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
