底地を購入する際のローン【借地権者が購入、第三者が購入】
現在借地に住んでいるけど、地主から底地を買わないかと持ち掛けられた。
不動産投資を現在検討していて、投資として借地権負担付き底地を買おうと思っている。底地の購入を考えている方は、このように「投資家」や「借地人」さんがほとんどです。
しかし、底地は担保評価として金融機関から評価がされにくく、融資が受けにくい事は確かです。
弊社にも、「底地を購入したいけどローンを組むにはどうしたら良い？」
という相談が寄せられることが多く、融資の取り付けに苦戦されている方も良くいらっしゃいます。
そこで今回、借地上の建物に住んでいる方、投資用として底地を購入予定の方に、現役不動産屋社長の私が底地を取得する際のローンの組み方を解説いたします。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、
日本全国の再建築不可物件や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、
多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウを
不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、
「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
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１．底地購入の際のローンの組み方
底地とは、借地権が設定されている土地のことです。借地権が設定されている底地で借地人は地代を支払う代わりに土地に建物を建てて住むことが可能です。
しかし、借主は土地利用はできますが、建物を増改築したり、土地の改良などを行う場合は地主に許可を得なければなりません。また、地主も土地を所有しているにも関わらず、自由に利用することが出来ない為、底地の売却を考える事もあります。
底地を購入する方の中には、投資用の不動産として地代収入が見込める「投資家」や、現在借地をして建物を建てている「借地人」のどちらかであることがほとんどです。
そこで、今回購入する「投資家」や「借地人」がどのようにローンを組むか、購入者別にお答えしてまいります。
１－１．借地人が底地を組む場合に利用するローン
借地人さんが底地を買う事で完全所有権になります。
その為ローンを使える可能性があるため、現在借地権付き一戸建てとして住宅ローンを借りている場合はその住宅ローンの機関、そうでない場合は物件が所在する場所を管轄する地銀か信金に相談しましょう。
ローンを借りる前にあらかじめ情報を確認して利用することが望ましいく、どんな会社で金利が低く利用できるのか、どれくらいのおカネを借りることができるかなど確認するようにしましょう。
なお、購入する際の底地価格は、更地にしたときの10～50％位の金額になるのですが、これは借地権の所在する不動産の接道状況、借地契約の内容、地代、残存期間、更新料の定めの有無などによって変わる為、一概には言えません。
ただし、年齢や病気で働けないなどの状況によっては、底地購入、ローンを利用することが不可能な場合もあります。
１－２．第三者が底地を取得する場合に利用するローン
借地人ではない第三者が底地を投資用などとして購入する場合、現金で買うことが必要となる可能性が高くなります。
底地を買うことによって、借主から安定した地代をもらえる事は、底地投資物件としては魅力的ですが、ローンを組む事は非常に難しいです。
基本的には、ローンを組む際はノンバンクになる事が多く、事業として底地を購入されている方であれば、まれに事業用のローンを組めることもあります。
普通の金融機関ではローンが組みにくい理由としては金融機関が算出する底地の担保価値が限りなく低く、借地人の居る不動産は金融機関的に利用価値が極めて低い土地と見られがちな為です。
また、購入する底地が所在する地区を管轄する信用金庫などで不動産担保ローンとして、他の担保物件を差し入れる事によりまれにローンを組める事もあります。
この場合は投資用不動産を購入する際に使うローンと同じ位の金利で借りれる事もまれにあります。
底地を購入する際にローンを組む場合、事前に金融機関を色々と当たることをお勧めいたします。また、購入する不動産屋によっては提携する金融機関もあるので、相談してみると良いかもしれません。
２．底地購入のローンの相談ならウチカツ
底地買取りする際のローンについては、所在する地域によって慣習が異なるため、底地の売買を得意としている会社に相談する事がベストです。
しかし、底地を得意とする会社がどこなのか、インターネットで検索して問い合わせても、結局そこの会社では融資先のご紹介は出来ないと言われることがほとんどです。
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底地のローンについて相談したい場合でも、購入する予定の底地の場所などを打ち込んで相談すれば、地元の不動産業者から、どの金融機関であれば底地に対する融資が受けられるか相談も可能です。
底地のローンについて知りたい時は、不動産SNS ウチカツ で相談するようにしましょう。
