著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
底地を所有した不動産業者様でも借地人様が住み続けることを希望する場合、底地を購入も売却も出来ずに話し合いが進まず行き詰ってしまうこともあります。
そんな時は、等価交換を検討しましょう！
今回は数ある底地の売却事例の中から、鎌倉市で土地の分筆を行い等価交換を行ったケースについて
底地買取会社の社長が解説いたします。
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年の創業より底地・借地などを専門的に買い取ってまいりました。
大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、無料査定を行い、1億円位までの底地であれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．鎌倉市岡本―相談の経緯、底地の状況
元々弊社ではない不動産業者が借地人さんに底地を購入若しくは、借地権を売却してもらう予定で底地を購入したが、借地人が借地のまま現在の建物の居住を希望しており、話し合いが進まないという事で、弊社にご相談を頂きました。
借地人さんには底地を購入するだけの資力が無いうえに、借地権を売却してしまうと賃貸住宅に引っ越さなければならないため、借地人さんは借地として住み続けるしかないという考えでいらっしゃいました。
元の地主さんが不動産業者に売却した後、別の不動産業者に転売され、それでもどうにもならないという事で弊社にご相談いただきました。
２．鎌倉市岡本―底地の買取
底地の買取をメインで行っている一部上場企業の不動産業者さんからの相談でした。
内容は、借地人様が今のまま借地として住み続けたいけど、地主となった不動産業者としては底地を借地人様に買取っていただくか、借地を購入して所有権化して売却するなどして、底地を処分したいという事でした。
しかし、借地人様としては、地主である不動産業者の希望金額で底地を購入する資力もなく、借地を売却してしまったら住む場所が無くなってしまうため、「どうにも話し合いが進まない」という事で弊社にご相談頂きました。
他の底地専門の買取業者さんにも相談したようなのですが、どこの会社にも買取を断られたという事で弊社で買取をさせていただきました。
底地・借地の同時売買は非常に難しいため底地・借地の売却に詳しい専門の不動産屋に相談する事をお勧めいたします。
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３．鎌倉市岡本―底地の再生
今回の底地上には建物が一つしかなく、周辺の底地は全て借地人さんが底地を買い取って所有権になっておりました。
今回の借地人さんも出来れば底地を購入したいという事でしたが、金額的な折り合いがつかず、そのまま借地として利用するしかないという事で、話が平行線をたどっていました。
弊社が着目したのは、この周辺が第一種住居地域で、３階建てまでの建物が建てられるという事と、今回購入した底地の１／３程度が庭になっており、駐車場１台分のカースペースがあるのみで、あまり利用されていないということでした。
３－１．等価交換の案の着想
底地を事業用として購入すると、大体は底地を借地人さんに購入していただくか、借地人さんから底地を売却していただき、所有権としたのちに売却する事がほとんどです。
しかし、今回の物件の場合、庭にぎりぎり建物が一棟建ちそうなスペースがあったため、等価交換という方法が使えないかと考えました。
後述しましたが、等価交換をすると借地と底地が所有権化出来るため、借地関係を解消できるので、底地を所有権化して売却する事も可能ですし、借地人様も借地権を解消して所有権となった土地で住み続けることが可能です。
３－２．等価交換とは
等価交換とは
一般的に不動産で等価交換と言うと、土地の一部をマンションデベロッパーなどに売り渡す代わりに、区分所有権の一部を土地所有者が取得する事を言います。
一方、底地と借地の等価交換の場合、底地の一部を借地人に譲渡し、借地権の一部と地主が取得し、それぞれ所有権を取得する方法を言います。
等価交換のメリットは、
- 自己資金を必要とせずに所有権が取得できる
- 所有権となることで、今後地代の支払いや建て替え承諾料、譲渡承諾料、更新料など、借地権であるがためにかかる費用が不要になる
- 売却の際に地主の承諾を得ずとも売却ができるようになること
- 不動産の評価も借地権よりも各段に高くなること
一方、デメリットは、
- 交換の比率などを間違えると損になることがある
- 相手によっては契約条件が不利になることがある
３－３．等価交換案の具体化
今回の底地と借地の借地権割合は６（借地権）：４（底地）だったことから、「今回の土地１８０㎡の内６割にあたる１２０㎡を借地人さんが取得、４割にあたる６０㎡を弊社が取得して、互いに所有権にしてはどうか」という案を借地人さんに持ちかけました。
借地人さんも初めての提案だったようでしたが、所有権になって建物の価値が上がるという事で、かなり前向きに検討していただけるという事になりました。
ただ、等価交換により弊社が取得する土地の一部に借地人さんの駐車場があったり、確定測量や分筆で費用が掛かることや、分筆後に残る越境など、いくつか乗り越えなければならない壁がありました。
そこでとりあえず、確定測量をしたうえで６：４で分筆した場合「どのような区割りになるか、越境はどのくらい残るか」を検証しました。
また、駐車場を新たに借地人さんが取得する土地に簡易的な造成で出来るように外構屋とプランを練りました。
分筆とは
登記簿上の一つの土地を複数の土地に分けて登記をする手続きのことです
３－４．借地権割合とは
相続税などを計算するうえで、利用される土地の更地価格に対する借地権価格の割合を言います。
借地権は土地を利用する権利として価値のあるものなので、相続した場合は相続財産として評価されます。
その相続税評価額を計算するのに国税庁が定めた借地権割合を使います。
※例えば
「更地価格が１０００万円、借地権割合が６０％の土地であれば、借地権価格が６００万円、底地価格は４００万円」になります。
この借地権割合とは、あくまで相続税の評価が利用されることが前提ですが、実際の底地や借地の売買でも利用されることがあります。
３－５．等価交換の条件協議
確定測量後、分筆案を土地家屋調査士に作図してもらい、１８０㎡の敷地を１２０㎡と６０㎡に分割する案を考えました。
また、駐車場を弊社の費用負担で造成し、借地人さんに一切費用負担が無いように、等価交換によって取得する土地の不動産取得税と、２００万円程の謝礼も弊社でお支払いさせて頂くことといたしました。
元々庭にあった物置や不要な自転車なども弊社で処分することとして、全て等価交換にかかる費用は弊社負担で、かつ謝礼もお支払いするという破格の条件をご提示し、借地人様には大変喜んでいただきました。
３－６．所有権移転及び駐車場の造成
等価交換後による分筆及び所有権登記後、借地人様の為に駐車場を弊社負担にて造成いたしました。
門扉やアプローチの位置も変更し、弊社負担で新たに玄関も設置いたしました。
４．土地として売却
等価交換が完了し、所有権となった土地を売りに出すと、大船駅から徒歩１０分程度の好立地であることなどから直ぐに建売業者より購入申し込みが入り、契約決済いたしました。
もし東京・神奈川で売却にお困りの底地がありましたら、ニッチな不動産”URUHOME”でお馴染み「底地を専門に扱うドリームプランニング」にお任せください。
ドリームプランニングは創業17年、底地専門の買取業者でどんな底地も高値でお買取りいたします。
５．難しい底地の売却はＵＲＵＨＯＭＥ
弊社では、今回のような買取業者でもどうにも出来ないような売買の難しい底地の買取も積極的に行っております。
一般的には、底地を購入すると借地人に売却したり、借地権を購入して所有権にしてから売却することがほとんどです。
しかし、弊社では今回のように等価交換や、長期保有目的で底地を購入させていただいておりますので、プロでもどうにも利用できないような底地も積極的にお買取りしております。
今回は借地人様ご夫婦だけでなく、相続人となられる予定のお子様にも所有権にするメリットをご説明したうえで、皆様に喜んでいただけるような取引になりました。
売却の難しい底地でお悩みの事がありましたら、お気軽にニッチな不動産”URUHOME”でお馴染みのドリームプランニングまで、お気軽にご相談下さいませ。
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