「底地を売却したいけど、売却価格はどのくらいだろう？」
「底地売却価格を最大化するにはどうしたら良い？」
底地売却のエキスパート＆ニッチな不動産でおなじみドリームプランニングでは、底地売却・買取にまつわるご相談をよくいただきます。
そこで今回は、底地のお悩みを抱えている皆さんに向けて、底地の売却価格や買取相場など徹底解説いたしましょう！
【この記事を読むと、こんなお悩みを解決できます！】
- 底地の売却価格・買取相場を知りたい
- 底地に関する不動産知識を深めたい
- 細かいことはいいから、手に余る底地を売却＆現金化したい
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年の創業より東京・神奈川を始め全国の底地の買取を行ってまいりました。
そのため、他社では買い取りできない底地でも再生できるノウハウがあり、１億円位までの底地であれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。
底地だけでなく、ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
- 底地の売却・いくらで売れる？
- 底地を高く売却するには？
- 底地売却の価格が下がってしまう要因は？
- 底地売却の価格はどうやって計算する？
- 底地売却の計算方法は他にもある
- 底地にかかる税金は？
- 底地売却の確定申告を怠ると……（追徴課税等）
- そもそも底地とは何？
- 底地を売却しないメリットは？
- 底地を売却しないデメリットは？
- 底地の売却は誰にする？
- 底地の売却＆買取に強い業者おすすめ１０選
- 底地の売却をお考えなら、URUHOMEへ買取相談を
１．底地の売却・いくらで売れる？
言うまでもなく、底地の売却価格はケースバイケースです。
だから一概には言えないものの、大まかな傾向はあります。
底地の売却価格は誰に売却するかで大きく変わってくるため、それぞれの売却価格を見ておきましょう。
以下「％」は更地価格に対する割合です。
１－１．借地人への売却価格は３０～４０％が相場
➤➤➤ 売却相場：更地価格の３０～４０％
底地を借りている借地人に底地を売却した場合、売却価格は更地価格の３０～４０％が相場になります。
借地人が持っている借地権と、地主が持っている底地権を合わせて１００％の所有権になるため、借地権割合によってそれを補う価格帯が底地売却価格になります。
地主は底地を売却できるし、借地人は完全所有権の土地が入手できてお互いWin-Winとなります。
しかし、底地が大きいと分筆にかかる費用が必要ですし、底地の分筆後に一人ひとりの借地人に売却しなければいけないという手間や、全てを買い取ってもらえるわけではないというリスクも生じます。
１－２．第三者への売却価格は１０％前後が相場
➤➤➤ 売却相場：更地価格の１０％前後
底地を借地人でない第三者に売却する場合、底地の売却価格は更地価格の１０％が相場となります。
第三者と言えば底地を活用した不動産投資家ですが、彼らは底地の収益性を厳しく見極めており、リスクを織り込んだ金額しか出そうとしないでしょう。
そもそも、底地の購入にはローンを組むのが難しいため、あまり大きな金額が出せない事情もあります。
こうした理由から、不動産投資家など第三者に底地を売却すると、価格をおさえられてしまうのです。
１－３．買取り業者への売却価格は１０～２０％が相場
➤➤➤ 売却相場：更地価格の１０～２０％
底地を買取業者に売却した場合、売却価格は更地価格の１０～２０％が相場となります。
底地業者は一般の不動産投資家に比べて資金力があり、また金融機関とのつながりもあるため、他業者に買い負けないよう上乗せしてくるでしょう。
ただそれでも、底地を借地人に売却するほどの価格帯にならないことが多くあります。なぜなら大抵の底地業者は買取から売却までの大半を外注しており、その中間マージンを織り込んだ金額になってしまうからです。
インターネットで「底地 売却」「底地 買取」などと検索して出てくる業者の大半は、自社で買取をしないか、買取してもすぐに転売しています。
だから買取業者に底地を売却する時は、相応の金額に落ち着いてしまうでしょう。
１－４．ドリームプランニングの買取なら更地価格の４０％以上も
➤➤➤ 売却相場：更地価格の４０％以上も可能
一方で、当サイトURUHOMEを運営しているドリームプランニングであれば、底地を更地価格の４０％以上の価格で買取することも可能です。
「ドリームプランニングは、他の底地買取業者と何が違うの？」
ドリームプランニングでは底地の買取から売却まで、自社完結している点に強みがあります。
インターネットで出てくる多くの底地買取業者は、買い取った後に当社のような底地買取専門の会社に転売しているだけの所も多く、さらに底地買取業者も弁護士に借地人との交渉を依頼し、販売の際にはまた別の会社に売却するという事も良くあります。
ドリームプランニングは、底地を購入してから、借地人との交渉、売却まで全て一貫して自社で行うため、よけいな中間マージンが入らないのはもちろん、底地権と借地権を一緒に買取って活用することで、１００％以上の価値を創出するのです。
そうしたノウハウを持っているからこそ、お客様に最大限の利益を提供しても、ちゃんと自社の利益も確保できます。
底地売却で売り手よし・買い手よし・当社よしの「三方よし」を実現できるドリームプランニングに、ぜひ底地買取をご用命くださいませ。
➤➤底地の売却をURUHOMEでお馴染みドリームプランニングに相談
２．底地を高く売却するには？
底地の売却価格を高めるために、少しでも出来ることはあるでしょうか？
簡単に言えば、底地としての価値が高まれば底地の売却価格を高くすることができます。
費用対効果も考えつつ、可能な手段を解説してまいります。
- ２－１．底地を高く売却する方法①地代を値上げする
- ２－２．底地を高く売却する方法②権利関係を整理する
- ２－３．底地を高く売却する方法③借地権を買取して、完全所有権で売却する
- ２－４．底地を高く売却する方法④借地人と底地を同時売却する
- ２－５．底地を高く売却する方法⑤借地人と底地と借地を等価交換する
２－１．底地を高く売却する方法①地代を値上げする
底地を価値は、土地自体の価値に加えて底地から上がる収益＝借地人様からの地代等によって大きく左右されます。
だから地代を値上げすれば底地の収益が高まり、底地の売却価格も比例して上がる寸法です。
しかし、正当な理由もなく底地の地代を値上げすれば借地人様からの反発は避けられません。
もし地代の値上げを検討される場合は、借地人様も納得できる正当な理由を検討し、借地人様とも協議した上で行うのがおすすめです。
２－２．底地を高く売却する方法②権利関係を整理する
底地を売却する上で、最大級のハードルとなっているのが地主様たちの権利関係。相続などによって細分化・複雑化しているケースは後を絶たず、底地が共有関係になってしまったために、売却出来ずに困っているというケースも多く見受けられます。
権利関係をシンプルに整理すれば問題解決……するのですが、それは「言うは易く行うは難し」というもの。
実際には底地の権利関係を整理するために他の所有者に当たってはみたが、当の本人もなくなっており相続が発生、売却するにも出来ないというケースもたくさん見てまいりました。
理想的ではあるものの、かなり難易度の高い方法と言えるのではないでしょうか。
２－３．底地を高く売却する方法③借地権を買取して、完全所有権で売却する
借地人様から借地権を買取して、地主様の持っている底地権と合わせた完全所有権として売却すれば、土地の資産価値＝売却価格は高まるでしょう。
しかし地主様の初期投資が必要なことと、借地人様に立ち退きを求めることになるため、そう簡単にはいかないはずです。
地主様の都合で立ち退きしてもらうわけですから、相応の気持ちを包むことになると思います。
２－４．底地を高く売却する方法④借地人と底地を同時売却する
土地が底地と借地に分かれているのが問題の根源であるならば、借地人様が持っている借地権と同時に第三者へ売却することで解決が図れます。
借地権と底地権を合わせることで完全所有権の土地となり、スムーズに売却することができるでしょう。
ただし、売却後に売り上げの配分で借地人様と地主様でもめるケースが後を絶ちません。
特に借地人様としてみれば、単に借地権を売却するだけでなく、立ち退きまで強いられるわけです。
単純に売却価格から借地権割合をもらえれば満足とはいかないでしょう。
２－５．底地を高く売る方法⑤借地人と底地と借地を等価交換する
地主様が持っている底地権と、借地人様が持っている借地権を、一部ずつシェアし合ってそれぞれ完全な所有権の土地とすることで売却価格が上がります。
しかし、土地が小さくなってしまうため資産価値は相応に下がってしまうのは避けられません。
また、底地権と借地権の価値が必ずしも１：１ではないため、配分が非常に難しいのです。
もし杜撰に土地を分割した結果、片方の土地が接道義務を満たさなくなってしまえば、その土地に建物を建てることができない再建築不可物件になってしまいます。
そのため、よほど広い土地を持っていなければ底地と借地の等価交換は難しいでしょう。
３．底地売却の価格が下がってしまう要因は？
底地の売却価格を高めるのは非常に労力を要しますが、底地の売却価格が下がってしまうのは実に簡単です。
中には地主様のせいではないけど、どうしても避けられない要因もあります。
それでは、どんな要因で底地の売却価格が下がってしまうのか、解説してまいりましょう。
- ３－１．底地の売却価格が下がってしまう要因①地代を値下げしてしまった
- ３－２．底地の売却価格が下がってしまう要因②借地人様とトラブルを抱えている
- ３－３．底地の売却価格が下がってしまう要因③権利関係が複雑になっている
- ３－４．底地の売却価格が下がってしまう要因④底地の立地条件が悪化した
- ３－５．底地の売却価格が下がってしまう要因⑤底地の周囲に嫌悪施設ができた
３－１．底地の売却価格が下がってしまう要因①地代を値下げしてしまった
今度は先ほどと反対に、地代を値下げすれば収益≒資産価値が下がってしまいます。
できれば下げたくないところですが、周辺物件の賃料事情なども影響するため、受け入れざるを得ないことも多いでしょう。
また、値下げしていなくとも、物価や周辺地価と連動して地代を上げていかないと、底地の売却価格が安くなってしまいます。
３－２．底地の売却価格が下がってしまう要因②借地人様とトラブルを抱えている
借地人様とトラブルを抱えている底地を、あえて買いたいと思う方はいないでしょう。
賃料を滞納したり、更新料や承諾料の支払いを拒否したり……そんな状態で底地を売却しようとしても、なかなか買ってもらえるものではありません。
３－３．底地の売却価格が下がってしまう要因③権利関係が複雑になっている
これも先ほどの真逆で、複雑な権利問題が存在する底地は、安くてもなるべく買いたくないはずです。
少しでも解決してシンプル化することが急務ですが、底地問題に疲れていると自力では難しいでしょう。
３－４．底地の売却価格が下がってしまう要因④底地の立地条件が悪化した
例えば、底地の近くを通っていたバス路線や鉄道が廃止されたり、大型商業施設が撤退してしまったり等のケースですね。
地主様は１ミリも悪くないのですが、条件が悪くなるほど底地の売却は難しくなり、価格を下げざるを得なくなってしまうでしょう。
３－５．底地の売却価格が下がってしまう要因⑤底地の周囲に嫌悪施設ができた
これも困りますね。地主様にできることと言えば、事前に反対するくらいしかありません。
ゴミ処理場や葬儀場といった公益上必要な施設ならまだ我慢すべきですが、暴力団の事務所やパチンコ店など、害悪しかない施設は受忍限度を超えてしまう買主が多いものと思われます。
しかし、「他社に相談したけど全然高い金額が出ない」と悩まれた際は、２００５年の創業より底地売却のお手伝いや、買取をさせて頂いているURUHOMEでお馴染みドリームプランニングにご相談ください。
創業より培ってきた底地ノウハウがございますので、難しい底地も喜んで高値買取りさせていただきます。
４．底地売却の価格はどうやって計算する？
さて、底地の売却価格について、売却先ごとの相場は分かりました。
次に実際の底地の売却価格を自分で評価・計算する方法についても解説していきましょう。
ここでは、借地人への売却の場合や、URUHOMEを運営するドリームプランニングのような底地買取業者の一般的な底地買取価格の算出の仕方を公開します！
不動産鑑定士が計算するような底地評価・計算の際はもう少し複雑な要素が絡んできますので、ここでは簡易的な方法にとどめておきます。
４－１．手順①土地の更地価格を計算する
底地の売却価格を計算する時は、そのベースとなる更地の価格を割り出します。
更地の価格を求める時は、大きく（１）路線価方式（２）倍率方式の二つがあるので見ておきましょう。
４－１－１．路線価方式
【路線価方式】更地価格＝路線価×土地面積
路線価とは前面道路による土地価格の㎡単価。これに土地面積をかけることで更地価格が計算できます。
「いきなり路線価と言っても、どうやって調べるの？」
国税庁の財産評価基準書（オンライン）があるので、そこで調べましょう。
※参考：財産評価基準書｜国税庁
【路線価の調べ方】
都道府県地図をクリック（神奈川県）⇒路線価図⇒横浜市中区⇒山下町６４０４８
これでドリームプランニングがある神奈川県横浜市中区山下町の路線価が分かります。
路線価記号を見ると「８１０B」との表記。これは「路線価８１０，０００円／借地権割合８０％」という意味です。
例えば底地面積が１００㎡だとしたら、８１万円に１００㎡をかけて更地価格は８，１００万円となります。
４－１－２．倍率方式
【倍率方式】更地価格＝固定資産税評価額×評価倍率
更地価格の評価は路線価方式を用いるのが基本です。
しかし、中には路線価が設定されていない地域もあり、その場合は倍率方式を用いて更地価格を計算します。
固定資産税評価額は各自治体で定められており、都税事務所・市区役所・町村役場から通知される固定資産税の納税通知書等で確認可能です。
４－２．手順②底地評価額を計算
【底地評価額の計算】底地評価額＝更地価格×底地割合（１００％－借地権割合）
路線価方式か倍率方式で更地価格を求めたら、続いて底地評価額を計算しましょう。
ドリームプランニング本社がある中区山下町の更地価格は、８１万円／㎡×１００㎡＝８，１００万円でした。
ここに底地権割合の２０％（１００％－借地権割合８０％）をかけると……
８，１００万円×２０％＝１，６２０万円となります。
４－３．手順③底地価格を計算（底地評価額÷０．８）
底地評価額が求められたら、次に底地の売却価格を求めましょう。
そう聞いて「底地評価額＝底地の売却価格じゃないの？」と思われた方がいるかも知れません。
実は、路線価は実勢価格（実際に取引されている価格相場）の約８０％となっているのです。
だから底地取引の実情を反映させ、底地売却価格を算定するためには、もうひと手間必要なのです。
路線価が実勢価格×８０％（０．８）ですから、実勢価格は路線価÷０．８で求められます。
先ほど求めたドリームプランニングの本社土地で計算しましょう。
１，６２０万円÷０．８＝２，０２５万円
これが実情を反映させた底地売却価格となります。
４－４．底地売却価格の評価・計算方法まとめ
以上、皆さんがお持ちの底地も、これらの方法でざっくりと売却価格を求めることができるでしょう。
ただし先ほども言ったとおり、底地の売却価値をより正確に把握するのは簡単ではありません。詳しいことは、不動産のプロに確認するのがおすすめです。
ドリームプランニングにご相談頂けましたら、直ぐに底地の買取価格をお出しさせていただきます。
底地の売却価格が幾らくらいになるかお知りになりたいようでしたら、お気軽にご相談くださいませ。
５．底地売却の計算方法は他にもある
底地売却価格の計算方法について解説してきましたが、底地の売却価格は他の方法でも計算可能です。
ここでは（１）取引事例比較法と（２）収益還元法の二つを解説しておきましょう。
５－１．取引事例比較法
「取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法」
※国土交通省「不動産鑑定評価基準」より
取引事例比較法とは、読んで字のごとく近隣物件・直近事例など類似の取引事例データを集めて比較し、底地の売却価格を割り出す方法です。
データが少ないと精度が下がってしまうこと、そして絶対の基準がないため経験と勘に頼ってしまいがちな問題があります。
他の計算方法と併用することでより精度を高めることができるでしょう。
５－２．収益還元法
「収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法」
※国土交通省「不動産鑑定評価基準」より
要するに、その底地を運用して得る”将来的な純収益”を”現在の価値”に直して、底地の売却価格を試算する方法と言えるでしょう。
正直ちょっとピンと来ませんね。仮の数字をあてはめて解説します。
【シミュレーション設定】
（A）底地の年間地代：１２０万円
（B）底地の年間経費：２０万円
（C）底地の契約期間：５０年
（D）底地の経過期間：２０年
※地代や経費はずっと固定とし、インフレ率は考慮しません。
（A－B）×（C－D）＝将来的な純収益
（１２０万円－２０万円）×（５０年－２０年）＝３，０００万円
この底地から今後もたらされると純収益は、３，０００万円が期待値となります。
ただし将来的な見通しは先にいくほど不安定性（リスク）が高まるため、このままの金額ではなく諸要因を加味した底地価格になるでしょう。
複雑なため、今回は割愛。あくまで概念をつかむための参考です。
６．底地にかかる税金は？
底地は売却を検討するうえで、どんな税金がかかるかは必ず知っておく必要があります。
ここでは底地の売却について検討されている方に、保有（所有）期間にかかる税金と、売却（譲渡）に際してかかる税金を、それぞれ解説しておきましょう。
➤➤税金のことは良いから早く底地を売却したいという方は、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングまで、こちらからお気軽にご相談ください。
６－１．底地の保有・所有時にかかる税金
さて、買取した底地を所有していると、毎年（１）固定資産税と（２）都市計画税がかかります。
多くの地主様にとって頭の痛い維持コストについて、詳しく見ていきましょう。
６－１－１．固定資産税
固定資産税は市町村に納付する地方税で、土地や家屋、償却資産に課税されるものです。
納税義務は底地の所有者にあり、毎年１月１日時点で底地を所有している地主様が納税します。
固定資産税の計算は課税標準額×税率。標準税率は１．４％。税標準額はおおむね地価公示価格の７０％程度です（宅地の場合）。
※参考：総務省｜地方税制度｜固定資産税
６－１－２．都市計画税
都市計画税とは、行政が指定する都市計画区域の開発事業や区画整理事業など、特定の目的にのみ活用される目的税です。
こちらは原則的に市街化区域内にある土地と家屋に課税されます。税率は０．３％を上限（制限税率）としており、上限を超えなければ条例によって自治体独自の税率を定めても構いません。
※参考：総務省｜地方税制度｜都市計画税
６－２．底地の売却・譲渡時にかかる税金
さて、底地を売却する時にも税金はかかります。
底地の売却利益に対してかかる譲渡所得税がメインで、底地売却のケースによっては消費税が課税されることもあるでしょう。
それでは、底地の売却時に発生する税金についても解説してまいります。
６－２－１．譲渡所得税
底地の売却益に対してかかる税金です。底地の売却価格とイコールではなく、売却価格から諸経費を差し引いた売却利益であることにご注意ください。
【底地の売却利益を求める計算式】
底地の売却利益＝売却価格－買取価格－買取費用－売却費用
売却価格：底地をいくらで売却できたか、その価格。
買取価格：底地をいくらで買取したか、その価格。取得費とも。
買取費用：底地を買取るためにかかった費用の価格。取得費に含まれる。
売却費用：底地を売却するためにかかった費用の価格。
ちなみに底地の買取時期が古いなど、取得費が分からない場合は売却価格の５％相当額を取得費として計上可能です。
例えば底地が１，０００万円で売却できた場合は、５％相当の５０万円を取得費にできますね。
こうして求めた底地の売却利益に税率をかけて譲渡所得税の納税額が決定しますが、税率は底地の所有期間によって所有期間５年超で長期譲渡所得（15.315＋5％）と、所有期間５年以下で短期譲渡所得(30＋9％)に分類されるので要確認です。
底地を長く管理されてきた地主様を優遇している、というよりも「短期で底地を売却する利潤目的の方からは多く税金をとりたい」事情がうかがえますね。
６－２－２．消費税がかかる場合も
基本的に、土地の買取や売却には消費税がかかりません。土地上の建物と違って土地は消費されるものではないからです。
ただし、底地を売却する際に不動産会社の仲介を依頼するなど、利用したサービスに対しては消費税が発生します。
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７．底地売却の確定申告を怠ると……（追徴課税等）
これは底地の売却に直接関係する税金ではありませんが、うっかりと底地の売却益に対して確定申告を怠った場合の追徴課税についても解説しておきましょう。
追徴課税とは追って徴する課税と書くように、不正に対して追加で徴収する税金（ペナルティ）と言えます。
追徴課税は（１）延滞税（２）利子税（３）加算税の３種類に大分されます。
➤ 延滞税
延滞税とは、譲渡所得税等の納付期限に遅れた場合の延滞料みたいなものです。
納付期限日の翌日から完納までの日数に応じて課税されるもので、納税金額は以下の数式で求めます。
【延滞税の計算方法】
①（本来の納税額×年７．３％or延滞税特例基準割合＋１％のどちらか低い方×納付期限から完納の日or２ヶ月までのどちらか早い方の日数）÷３６５日
②（本来の納税額×年１４．６％or延滞税特例基準割合＋７．３％のどちらか低い方×納付期限を２ヶ月をオーバーしてから完納までの日数）÷３６５日
※参考：延滞税の計算方法｜国税庁
➤ 利子税
利子税とは、所得税法などの規定により延納（税金の分割払い。俗に分納とも）が認められた場合に課税される税金です。
税率は本則として年利７．３％ですが、特例や年によって変わるため、あらかじめ確認しておきましょう。
➤ 加算税 ①過少申告加算税
納付すべき税金を過少に申告した＝要するに税額をごまかした場合に加算される税金です。
いつ申告するか、申告漏れの金額によって１０～１５％課税されます。
➤ 加算税 ②無申告加算税
確定申告を期限内にしなかった、または税務調査を受けた後で確定申告をした場合に加算される税金です。
いつ申告するか、申告漏れの金額によって５～２０％課税されます。
➤ 加算税 ③不納付加算税
不納付加算税とは、底地を売却するなどして、源泉所得税を納期限までに納付しなかった場合に課税される税金です。
追徴税額と５０万円のうち、いずれが多い金額までの部分は５％、それを超える部分については１０％が加算されます。
➤ 加算税 ④重加算税
確定申告に仮装や隠蔽など、悪質な不正行為があった場合に課税されるのが、この重加算税です。
過少申告、不納付加算、無申告加算などで３５～４０％課税されます。
底地売却益などを隠蔽したりすると、実に２倍以上の納税額になることもあるので、必ず所得申告をしましょう！
８．そもそも底地とは何？
さて、ここまで底地の売却価格や買取相場、税金や評価方法などについて多角的な解説をしてまいりました。
しかし底地・底地と言ってはいるけど、いったい底地とは何なのか、売却を検討されている読者様や地主様の中には、相続前や相続したばかりなどの理由でピンと来ていない方もいるかも知れません。
底地について簡単に言うと「他人に貸している土地」となります。
土地の表面は他人が使っているけど、土地の底＝所有権は自分が持っている。だから底地とイメージすると分かりやすいでしょう。
底地に関する所有権を底地権と呼ぶこともありますが、まとめて底地と呼んでいるケースが大半です。
９．底地を売却しないメリットは？
底地の売却を考えている方であっても、「あえて売却しない」という選択肢もあります。
資金的な余裕があれば、様々なメリットがありますので、ここでは底地を売却しない事によるメリットについて解説しておきます。
９－１．建物の保有・管理コストがない
底地を所有する地主様は、土地の使用権がありません。
一見デメリットにも思えますし、状況によっては実際デメリットですが、権利がなければ義務も生じないのです。
つまり、地上に建物を建てるコストやリスクについては、すべて借地人様が負担することになります。
９－２．空室リスクを気にしなくてよい
建物を建てて経営していると、ちゃんとテナントが入ってくれるか、入居者が現れるのか気になるものです。
しかし底地を持っている地主様にしてみれば、地上の建物にどれだけ人が入っていようがいなかろうが、徴収できる地代の金額が増減する訳ではありません。
一度底地を貸せば基本的にずっと使ってくれることが、底地を売却せずにいる大きなメリットとなります。
９－３．建物が損傷・倒壊するリスクは気にしなくてよい
土地に建物が建っていると、気にしなくてはならないのが損壊・倒壊のリスクです。
しかし、底地であれば、地上建物が原因で起こった問題について一切責任を負う必要がないのです（一部例外はあるものの）。
建物の修繕・再建コストや周囲に対する損害賠償のコストから解放されるのは、底地を売却せずに保有を続ける地主様にとって嬉しいメリットと言えるでしょう。
１０．底地を売却しないデメリットは？
底地を売却しないことによって、メリットがある反面、デメリットにも目を向けなくてはなりません。
ここでは、底地を売却しない事のデメリットについて解説してまいります。
- １０－１．運用利回りが低い
- １０－２．借地人様とのトラブルリスク
- １０－３．地代の滞納・更新料等の支払い拒絶
- １０－４．資産価値が低いため、売却が難しい
- １０－５．借地人様が手厚く保護され、なかなか返してもらえない
１０－１．運用利回りが低い
一般的な底地の運用利回りは２～４％と言われており、建物付き物件の運用利回り４～６％より不利となるケースが多いです。
これは土地上の建物から上げられる収益が借地人様へ流れてしまうためであり、リスクを負っていない分、リターンが少ないのはやむを得ないところでしょう。
１０－２．借地人様とのトラブルリスク
底地を売却せずにいることで、借地人とのトラブル、借地人同士でトラブルを起こされるケースも数限りなく見てきました。
「地代収入に対してあまりに費用対効果が悪いから」とドリームプランニングへ底地のご売却を相談された地主様もいらっしゃいます。
ドリームプランニングでしたら、借地人様とのトラブルを抱えた底地であっても買取できますので、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１０－３．地代の滞納・更新料等の支払い拒絶
底地を借りている借地人様が、みんなよい方であればいいのですが、実際はなかなかそうもいきません。
借地人様の中には、地代を滞納されたり、更新料・承諾料などの支払いを拒絶される方もいらっしゃいます。
ひどいケースになると、地主様の方が借地人様に「地代をお支払いいただけないでしょうか」とお願いしている有様です。
地代の滞納などでお悩みの底地がございましたら、ドリームプランニングへ底地の売却もご検討いただければと思います。
１０－４．資産価値が低いため、売却が難しい
底地は完全所有権の土地に比べて、権利関係が複雑なため取り扱いが難しく、それと比例するように資産価値も低くなってしまいがちです。
よほどの好立地・好条件な底地であればともかく、多くの底地では資産価値において完全所有権の土地に見劣りしてしまうでしょう。
底地の資産価値が低ければ、当然ながら売却時も価格は上がりにくく、買取してくれる業者も限られてしまいます。
底地を持て余しているけれど、買取価格があまりに安すぎて売却もままならない。そんな地主様のお悩みを、ドリームプランニングでは多数解決して参りました。
お悩みの底地がございましたら、底地買取の老舗である当社に売却をご用命くださいませ。
１０－５．借地人様が手厚く保護され、なかなか返してもらえない
底地を所有されている地主様にとって、最大の悩みがこちらではないでしょうか。
借地人様の権利は借地借家法で手厚く保護されているため、なかなか返還してもらえないのです。
特に法律改正前の旧借地法（いわゆる旧法）で締結された借地契約については、借地人の権利があまりに強すぎて「一度底地を貸したら最後、半永久的に戻って来ない」と言われるほどです。
現代でもこの旧法借地権に基づく底地がたくさん存在しており、１９９２年８月より前に締結された借地契約については旧法借地権が適用されています。
旧法借地権で締結された借地契約で返してもらえない底地がございましたら、ドリームプランニングでの買取相談も可能です。
１１．底地の売却は誰にする？
さて、ここまで底地の買取相場や売却価格、法律知識やメリット＆デメリットなど徹底解説してまいりました。
ここでは持て余している底地を売却する方法について、具体的に検討していきましょう。
- １１－１．底地を借地人様へ売却できたら望ましいが……。
- １１－２．第三者への底地売却はローンが通りにくい
- １１－３．底地は売却仲介よりも専門業者の直接買取がおすすめ
- １１－４．【注意】底地の買取専門業者と名乗っていても……。
１１－１．底地を借地人様へ売却できたら望ましいが……。
〇底地を借地人に売却
【売却価格 ★★★☆☆】
【買取難易度 ★★★★☆】
【売却実現性 ★★☆☆☆】
※★の数は筆者がこれまで手がけた底地買取・売却の経験にもとづく目安です。
底地を売却する時、真っ先に思いつくのが借地人様への売却ではないでしょうか。
しかし多くの場合、借地人様は自己資金が十分に用意できないから借地住まいに甘んじていらっしゃいます。
もちろん例外もあり、底地の買取資金を一生懸命貯めていたり、十分な資金力を備えていたりするため打診する価値はあるでしょう。ただし、過剰な期待は禁物です。
１１－２．第三者への底地売却はローンが通りにくい
〇底地を第三者に売却
【売却価格 ★☆☆☆☆】
【買取難易度 ★★★★★】
【売却実現性 ★☆☆☆☆】
※★の数は筆者がこれまで手がけた底地買取・売却の経験にもとづく目安です。
底地を不動産投資家など、第三者へ売却するのは、借地人様よりも難易度が高まります。
買取した土地（底地権＋借地権＝完全所有権）自分で住まわれる借地人様に比べて事業用ローンは金融機関の審査も厳しくなるからです。
第三者に底地を売却する場合は、現金一括かノンバンクのローン、あるいは使用目的が問われないフリーローンなどの利用が視野に入るでしょう。
１１－３．底地は売却仲介よりも専門業者の直接買取がおすすめ
〇底地を買取業者に売却
【売却価格 ★★☆☆☆】
【買取難易度 ★☆☆☆☆】
【売却実現性 ★★★★★】
※★の数は筆者がこれまで手がけた底地買取・売却の経験にもとづく目安です。
底地を売却するのであれば、不動産会社に仲介してもらう売却をご検討の方が多いと思います。
しかし、底地を売却する時は不動産会社の仲介よりも底地専門業者の直接買取がおすすめです。
不動産会社の仲介による売却よりも売却価格は安くなりがちですが、専門業者は持て余している底地を直接買取してくれるので、不動産会社の仲介に比べて圧倒的に負担が軽くなります。
また、底地売却時に発生する仲介手数料がかかりません。
不動産会社による仲介手数料は底地の売却価格に対して３％＋６万円（売却価格４００万円超の場合。税別）と結構高額。底地が１，０００万円で売却できたとしたら、３６万円も仲介手数料でとられてしまうところ、それがゼロ円になるのは嬉しいですね。
また、底地の売却後に瑕疵が見つかった場合の契約不適合責任を免責にしてくれる業者もあるので、ぜひともそうした業者を選びましょう。
１１－４．【注意】底地の買取専門業者と名乗っていても……。
インターネットで「底地 売却 価格」「底地 買取 価格」などと検索すると、たくさんの底地買取業者がヒットします。
しかし、インターネットで検索上位に挙がっている買取り業者が、必ずしも底地を買取してくれるとは限りません。
「どういう事？」と思われるかも知れませんが、底地買取業者を名乗っているけど、自社では買取しない業者も少なくないのです。
そうした業者では、あくまで底地買取の受付けのみを行い、他社へ底地の売却を仲介するスタイルをとってます。
他社へ仲介することにより、先ほどかからないと言っていた仲介手数料が発生してしまうのです。
底地の買取専門業者と言っても、その実態は会社によって実にさまざま。地主の皆様にとって大切な資産である底地は、信頼できる業者に売却を託すようにしましょう。
その点、ドリームプランニングは２００５年の創業より、日本全国の底地を買い取ってまいりました。自社で買取から交渉、売却まで一貫して行いますので、高値買取りが可能です。
お困りの底地がありましたら、こちらからお気軽にご連絡ください。
１２．底地の売却＆買取に強い業者おすすめ１０選
さて、ここまでお読みくださった地主の皆様は、底地の売却や、買取りに強い業者をお探しのことと思います。
今回は底地の売却や買取に強い業者を１０社ピックアップいたしました。
この中からさらに２～３社ほど選んで底地の売却・買取を相談するといいでしょう。
中には「２～３社と言わず、もっとたくさん査定相談した方が、よりよい売却価格を出してくれるのではないか」と思う方がいるかも知れません。
しかし底地の売却価格はそう極端に変わるものではなく、あまり多くの業者に売却相談してしまうと、対応の手間が大変になってしまうのです。
それで底地の売却価格が大幅に高まるならともかく、大して価格が変わらない骨折り損となってしまうでしょう。
かと言って、最初に売却依頼をした１社だけを鵜呑みに信じてしまうのも危険です。底地の売却価格をつかんでおくためにも、やはり２～３社程度には相見積もりをとることをおすすめします。
- １２－１．（株）ドリームプランニング
- １２－２．フレキシブル
- １２－３．日成開発
- １２－４．レアルコンサルティング
- １２－５．三和都市開発
- １２－６．エドマスター
- １２－７．アミコム
- １２－８．ネクスプラス
- １２－９．ラクウル
- １２－１０．ケーイーアイ
１２－１．（株）ドリームプランニング
「不動産のあらゆる問題を解消し、人々の喜びと幸せを追求する」
横浜の地で２００５年に創業した底地買取一筋の老舗です。神奈川・東京を中心に日本全国の底地買取を手がけてまいりました。
しかも他社では断られてしまうような「再建築不可の底地」「告知事項がある底地」「階段接道の底地」「郊外にある底地」「借地人の所在が分からない底地」「共有持分の底地」など、訳あり不動産はどんな物件でも買取っています。
底地の買取査定から最短で２時間査定＆２日売却というスピード決済＆現金化も人気です。
売却価格が気になる底地をお持ちでしたら、こちらからぜひ当社へ買取を相談くださいませ。
１２－１－１．（株）ドリームプランニング・企業データ
| 会社名 | 株式会社ドリームプランニング |
| 免許 | 神奈川県知事（４）第２５６７９号 |
| 創立 | ２００５年７月 |
| 事業内容 | 負動産（ニッチな不動産）の買取り・再生・販売・不動産売買仲介・不動産テック |
| 代表者 | 代表取締役 髙橋樹人（たかはし たつひと） |
| 本社 | 〒２３１－００２３ 神奈川県横浜市中区山下町２５２ グランベル横浜１０F |
| 電話番号 | ０４５－６４１－５４８０ |
| FAX | ０４５－６４１－５４９０ |
| HP | https://dream-plan.com/ |
| 営業時間 | ９：３０～１８：３０ |
| 定休日 | 水曜日・日曜日（祝日は営業） |
| 運営サイト | 不動産のお悩み解決サイト URUHOME（ウルホーム・当サイト） |
| 業界初の不動産SNS UCIKATU（ウチカツ） https://ucikatu.com/ |
１２－２．フレキシブル
フレキシブルは本社を構える東京都内だけではなく、日本全国どこでも底地の売却をカバーしてくれます。
「既存の枠組みを打破し、効率的な収益をあげて社会に貢献する（HPより）」という経営理念のとおり、社名にもあるフレキシブルな底地売却の対応をしてくれるでしょう。
フレキシブルの底地買取は即日回答＆１０億円までなら翌日決済というスピード売却が自慢です。
買取後の底地は、原則として自社運用するので、転売ありきの業者に比べて高い価格の買取を実現できます。
１２－２－１．フレキシブル・企業データ
| 会社名 | 株式会社フレキシブル |
| 免許 | 東京都知事（４）第８３２５９号 |
| 創立 | １９９２年８月 |
| 事業内容 | 不動産の売買・交換・賃借及びその仲介並びに 所有・管理及び利用上記に付随する一切の業務 |
| 代表者 | 代表取締役社長 谷口晶宏 |
| 本社 | 東京都台東区東上野１－１５－２－３F |
| 電話番号 | ０３－３８３２－７０７７ |
| FAX | ０３－３８３２－７０７６ |
| HP | https://www.flexible-fudousan.com/ |
| 営業時間 | １０：００～１８：００ |
| 定休日 | 土曜日・日曜日・祝日 |
１２－３．日成開発
底地にまつわる面倒ごとを、すべてまとめて買取してくれる大阪の底地専門業者になります。
底地の守備範囲は大阪市はじめ、北摂・阪神間となっており、この一帯に底地をお持ちの地主様は、一度売却相談してみるといいでしょう。
また底地は現況買取してくれますから、建物の修繕や清掃など面倒ごとは一切不要。底地売却に疲れている地主様にとって、心強い味方となってくれるはずです。
もちろん底地の買取相談は何度でもゼロ円。瑕疵担保責任の免責や仲介手数料ゼロ円も、大きな魅力と言えるでしょう。
１２－３－１．日成開発・企業データ
| 会社名 | 株式会社日成開発 |
| 免許 | 大阪府知事（３）第５７４４７号 |
| 創立 | ２０１３年 |
| 事業内容 | 不動産買取販売業務／不動産仲介業務／不動産管理業務／不動産賃貸業務／不動産コンサルティング業務 |
| 代表者 | 代表取締役 田中成裕 |
| 本社 | 〒５５０－０００２ 大阪府大阪市西区江戸堀１－８－１７－５F |
| 電話番号 | ０６－６４４５－１２１２ |
| FAX | ０６－６４４５－１２１３ |
| HP | https://nisseikaihatsu.co.jp/lp/sokochi/ |
| 営業時間 | ９：００～１８：００ |
| 定休日 | 水曜日・第３～５日曜日・祝日 |
１２－４．レアルコンサルティング
日本全国で底地を買取すると謳っていても、沖縄県や離島については守備範囲外となってしまう買取業者は少なくありません。
費用対効果を考えればある程度は仕方ないものの、それでも沖縄県にだって底地はあり、お悩みの地主様もたくさんいらっしゃいます。
そんな時は、沖縄県に支社を出しているレアルコンサルティングに底地売却を相談するのがおすすめです。
底地をいつまでも返してもらえなかったり、底地の契約書類を紛失していたり、借地人が音信不通だったり……そんな厄介きわまる底地でも、喜んで売却の相談が可能です。
沖縄県の底地売却でお悩みの地主様は、一度相談しているといいでしょう。
１２－４－１．レアルコンサルティング・企業データ
| 会社名 | レアルコンサルティング株式会社 |
| 免許 | 国土交通大臣(２)第８７３３号 |
| 創立 | ２０１０年５月 |
| 事業内容 | 宅地建物取引業／不動産の賃貸、管理、売買、交換／ファイナンシャルプランニング業務／不動産に関するコンサルティング業務／損害保険、生命保険の代理業／不動産投資顧問業／貸し会議室運営／セミナー事業／前各号に付帯する一切の業務 |
| 代表者 | 代表取締役 安次富 勝成（あしとみ かつなり） |
| 本社 | 東京都新宿区西新宿１－３－１３－７F |
| 電話番号 | ０９８－９１７－１０６１（沖縄支社） |
| メール | info@realconsulting.jp |
| HP | https://okinawakashichikaitori.com/ |
| 営業時間 | ９：００～１８：００ |
| 定休日 | 土曜日・日曜日・祝日 |
１２－５．三和都市開発
大阪エリアで底地買取を手がけている老舗の専門業者です。地主様にお手を煩わせないよう、スムーズかつ柔軟な対応に定評があります。
底地につきものな複雑化した権利関係や、難航しがちな交渉など、多くの問題を粘り強く解決してくれるでしょう。
他にも不動産経営のコンサルティングもしてくれるため、地主様にとって頼もしい底地売却のパートナーとなるはずです。
１２－５－１．三和都市開発・企業データ
| 会社名 | 三和都市開発株式会社 |
| 免許 | 国土交通大臣（７）第５４８２号 |
| 創立 | １９９０年１月 |
| 事業内容 | 不動産の売買及び仲介業務／不動産の賃貸及び管理／土木建築の設計、施工、管理、請負／戸建住宅等のディベロッパー業務／不動産に関するコンサルティング業務／収益マンション開発事業／損害保険代理業／住宅宿泊事業及び旅館業／上記に付帯関連する一切の業務 |
| 代表者 | 代表取締役 南尚男 |
| 本社 | 大阪市中央区伏見町２丁目６番６号 伏見町KANBEビル２F |
| 電話番号 | ０６－４７０６－３３００ |
| HP | https://www.sanwa-baikyaku.com/ |
| 営業時間 | ９：００～２０：００（月・火・木・金）９：００～１９：００（水・土） |
| 定休日 | 日曜日 |
１２－６．エドマスター
「底地買取即決でトラブル解決と即現金化できます」
底地のトラブル解決＆スピード売却ならエドマスター。複雑化した権利関係にもしっかり向き合い、地主様のお悩みを解決に導いてくれるでしょう。
エンドユーザー様だけではなく、税理士や会計士、プロの不動産業者にまで頼られることが実力と実績を裏づけています。
またお客様のプライバシーを厳守しているため、底地の売却をあまり知られたくない方も安心ですね。
守備範囲は日本全国。どこの底地であっても喜んで買取してくれるため、ぜひ相談してみましょう。
１２－６－１．エドマスター・企業データ
| 会社名 | エドマスター株式会社 |
| 免許 | 国土交通大臣(１)第９５０４号 |
| 創立 | ２００６年１０月 |
| 事業内容 | 建築リフォーム・不動産賃貸・売買仲介・不動産コンサルティング・マンション管理運営・学習塾運営 |
| 代表者 | 代表取締役社長 武岡史郎 |
| 本社 | 東京都世田谷区給田３－３４－１－１０１ |
| 電話番号 | ０３－６８９５－１３２０ |
| FAX | ０３－６８９５－１３２１ |
| HP | https://sokochi.edomaster.com/ |
| 営業時間 | ９：３０～１７：３０ |
| 定休日 | 土曜日・日曜日 |
１２－７．アミコム
借地人との交渉が面倒・急いで底地を売却＆現金化したい・底地の賃貸借契約書を紛失してしまった……等々。
こうした底地のお悩みをお持ちでしたら、アミコムまで底地売却の相談をしてみてください。
他にも底地の相続問題や借地料の滞納、境界未確定や借地人とのトラブルなど、底地に関するお悩みでしたら何でもカバー範囲です。
１２－７－１．アミコム・企業データ
| 会社名 | 株式会社アミコム |
| 免許 | 東京都知事（４）第８４４４５号 |
| 創立 | １９６９年１０月 |
| 事業内容 | 不動産売買／不動産コンサルティング／サブリース・賃貸管理／民泊・簡易宿泊所の建築・運営／マンスリーマンション |
| 代表者 | 代表取締役 佐藤泰道 |
| 本社 | 東京都中央区八重洲１－３－７八重洲ファーストフィナンシャルビル１３F |
| 電話番号 | ０３－６８９５－７２７０ |
| HP | https://www.amicom.jp/sokochi/ |
| 営業時間 | ９：００～１８：００ |
| 定休日 | 土曜日・日曜日・祝日 |
１２－８．ネクスプラス
「人×つながり×不動産＝人々の幸せ」をつくるため、売却が困難な訳あり底地でも積極的に買取している業者です。
底地問題は複雑な権利関係など多岐にわたるため、幅広い視野と深い不動産知識が欠かせません。
ネクスプラスでは底地問題の本質をケース別で的確にとらえ、粘り強く着実に売却へと導いてくれるでしょう。
底地の買取だけでなく、コンサルティング事業も手掛けているため、持ち続ける物件の活用についても相談が可能です。
１２－８－１．ネクスプラス・企業データ
| 会社名 | 株式会社ネクスプラス |
| 免許 | 東京都知事（１）第１０４７４９号 |
| 創立 | ２０２０年３月 |
| 事業内容 | ・売買買取業務・売買仲介業務（第三者への底地権売却など）・売買コンサルティング業務（借地権者に対する底地権売却業務、借地権者からの借地権買戻業務、等価交換業務など）・有効活用コンサルティング（資産買い替え業務、資産整理対策業務）・建物管理業務（底地の管理受託業務、地代受け取り代行業務、関係書類作成業務） |
| 代表者 | 代表取締役 平山賀千 |
| 本社 | 〒１０７－００５２東京都港区赤坂９丁目６番４２号パレドール乃木坂２０３号室 |
| 電話番号 | ０３－６３３７－２３７３ |
| HP | https://nex-plus.com/service/land-business/ |
| 営業時間 | １０：００～１９：００ |
| 定休日 | なし |
１２－９．ラクウル
底地の自社買取から再販までを完結できるため、余計な中間マージンが発生せず底地を売却するお客様の利益を最大化することが可能です。
底地買取だけでなく事故物件や再建築不可物件、共有持分物件や違反建築物件まで、訳あり物件の売却を手広くカバーしています。
１２－９－１．ラクウル・企業データ
| 会社名 | 株式会社ネクサスプロパティマネジメント |
| 免許 | 国土交通大臣(１)第１０３１１号 |
| 創立 | ２０１８年２月 |
| 事業内容 | １．不動産の売買、賃貸、その仲介 ２．不動産管理業 ３．建築のリフォーム業 ４．金融、不動産のコンサルティング業 ５．損害保険の代理店業 前各号に附帯する一切の事業 |
| 代表者 | 廣兼卓真 |
| 本社 | 〒１０７－００５２ 東京都港区 赤坂３丁目１１－１５VORT赤坂見附５F |
| 電話番号 | ０１２０－８２４－００４ |
| HP | https://raku-uru.org/ |
| 営業時間 | ７：００～２２：００ |
| 定休日 |
１２－１０．ケーイーアイ
社名の由来はKind Expertise Improvement（カインド・エクスパタイズ・インプローブメント。意訳：高度な専門知識を、あなたのために）。
その名の通り、高度な専門知識を活かして底地の高価格買取を目指している会社です。
一般の方が持て余してしまうような、権利関係が複雑化している底地の売却をお手伝いしています。
地主様のお悩みに寄り添うエキスパート集団が底地問題の本質や潜在価値（ポテンシャル）を見抜き、底地の高価格売却を実現してくれるでしょう。
１２－１０－１．ケーイーアイ・企業データ
| 会社名 | ケーイーアイ株式会社 Kind Expertise Improvement |
| 免許 | 東京都知事（４）第８８６５２号 |
| 創立 | ２００７年３月 |
| 事業内容 | 不動産買取再販事業・不動産ソリューション・Kind シリーズ（一戸建・一棟収益レジ）の分譲 |
| 代表者 | 代表取締役 山村裕 |
| 本社 | 〒１７１－００２１ 東京都豊島区西池袋１－１８－２ 藤久ビル西１号館４階 |
| 電話番号 | ０３－５９５０－８２００ |
| HP | https://ke-i.jp/ |
| 営業時間 | １０：００～１７：００ |
| 定休日 | 土曜日・日曜日・祝日 |
１３．底地の売却をお考えなら、URUHOMEへ買取相談を
以上、底地の売却価格について世界一わかりやすく徹底解説してまいりました。
底地の売却価格が気になっている地主の皆様は、当サイトURUHOMEを運営しているドリームプランニングまでご相談くださいませ。
当社は２００５年の創業以来、底地買取の専門業者として神奈川・東京はじめ日本全国の底地を買取してまいりました。
永年の底地買取ノウハウと専門知識を駆使して、底地の売却でお悩みの皆様をお手伝いできると思います。
底地の買取査定は完全無料。最速では、底地の査定依頼から２時間で査定完了＆２日で売却完了＆現金化できたケースもございました。
皆様が底地の売却でお困りだったり、売却価格が気になったりされる場合は、ドリームプランニングまでご相談くださいませ。
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
