底地とは、借地権として貸している土地の事を指しますが、
「底地を売るとき」「借地権付きの土地を買うとき」に
かかる税金についても気になるところです。
そこで今回、ニッチな不動産URUHOMEでお馴染み
底地一筋１７年、現役不動産屋社長の私が
「底地の売却、購入にかかる税金」
「確定申告と税金対策について解説」
について、現場の生の情報を解説いたします。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、
東京・神奈川の底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、
多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウを
不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、
「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
大変ありがたい事に日本全国から不動産のご相談を頂いており、
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ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．底地とは
借地権の負担がある土地の事を「底地」と言います。
また、地主が所有している土地を賃貸することを「借地」と言い、借地を借りている人を「借地人」と言います。
底地には「底地権」という権利があり、借地人が建物を建てて借りる代わりに、土地の賃借料として「地代」を受け取ったり、借地人が建物を第三者に売却する場合は「譲渡承諾料」、借地人が建物を建て替える場合は「建て替え承諾料」などを受領出来ます。
底地権だけでは不動産を所有していることにはならず、
借地権と底地権を所有して初めて「所有権」を得ることになるのです。
このように、底地は土地を所有するしている人と建物を所有している人が異なっていて、
売却しようとすると買い手中々つかないという問題があります。
底地・借地の売買は非常に難しいため
底地・借地の売却に詳しい専門の不動産屋に相談する事をお勧めいたします。
特に東京・神奈川の底地売却については、”ニッチな不動産URUHOME”でお馴染み
株式会社ドリームプランニングがおススメです。
２．底地を売却する際にかかる税金
２－１．譲渡所得税（所得税＋住民税）
不動産を売却すると、売却によって発生した利益に対して、譲渡所得税という税金が発生します。
譲渡所得税は、復興特別所得税を含む所得税と住民税の合算です。
復興特別所得税は東日本大震災からの復興の目的として納めるもので、2037年（令和19年）まで、税率は所得税の2.1％です。
２－１－１．譲渡所得税の計算式
譲渡所得税＝[不動産の売却価格 －（取得費＋譲渡費用）]×税率
取得費は、売却した不動産を取得したときにかかった購入代金などの費用です。
譲渡費用は、不動産の売却時に支払った費用のことです。
また、不動産売却の譲渡所得については、特例として特別控除が受けられる場合があります。
特別控除は、売却した物件や、売却した人が一定の条件を満たしている場合に利用できるものです。
控除を利用することで譲渡所得額が少なくなり、結果として譲渡所得税の金額も少なくなります。
取得費で主な費用となるのは、売却した不動産の購入代金です。
２－１－２．取得費の算出方法
また、購入時に不動産会社に支払った仲介手数料、
購入時に納めた税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税）、
司法書士に支払った登記手数料なども取得費に含めることができます。
相続した不動産を、相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却した場合、
不動産相続時に納めた相続税の一定金額を不動産の取得費に加算することができます。
２－１－３．譲渡費用に含まれるもの
取得費が取得（購入）時にかかった費用であるのに対し、譲渡費用は譲渡（売却）した時にかかった費用を指します。
譲渡費用に含むものは、売却時に不動産会社に支払った仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、借家人に支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取り壊し費用などです。
２－１－４．譲渡所得税の税率
譲渡所得税は所有期間が５年以下の短期譲渡所得と、所有期間５年以上の長期譲渡所得で異なります。税率は下記のとおりですが、5年保有するかしないかで2倍も税率が変わるので、取得費がわからないことが多い底地のケースでは特に5年以上保有したほうが良いかと思われます。
短期譲渡所得の税率
所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％=合計39.63％
長期譲渡所得の税率
所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税％=合計20.315％
※所有期間は、不動産を売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断します。
２－２．印紙税
印紙税は、不動産を売却する際の不動産売買契約書に印紙を貼り消印をして、納税します。
印紙を貼り、消印をすることによって納税することになるため、
印紙税を貼らなかった（消印をしなかった）場合は納税していないとみなされ、
過怠税（印紙を正しく貼らなかった時に発生する税金）が課せられることがあります。
印紙税は売却した不動産の売買金額によって変わり、売却金額が高いほど納税額も高くなります。
ただし、2022年（令和4年）3月31日までは軽減税額が適用されます。
例えば、売買価格が3,000万円の不動産を売却する場合、本来であれば印紙税は2万円ですが、
2022年3月31日までは契約書に1万円の印紙を貼ればいいことになっています。
| 印紙税（軽減後の税額） | ||
|---|---|---|
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減後の税率 |
| 1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
| 1万円以上、10万円以下 | 200円 | 200円 |
| 10万円を超え、50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え、100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え、500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え、1000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1000万円を超え、5000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5000万円を超え、1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え、5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え、10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え、50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超 | 60万円 | 48万円 |
| 契約金額の記載のないもの | 200円 | 200円 |
２－３．登録免許税
底地を売却した場合、売却時まで住宅ローンが残っていた場合に抵当権を抹消するための登記費用で、これは一般的には売主が負担します。
抵当権抹消の登記は、不動産１件につき登録免許税が1,000円かかります。
司法書士に依頼するケースがほとんどです。手続き費用は手数料を含めて5,000円～2万円が目安です。
３．不動産売却で利益が出たら確定申告が必要
不動産売却で譲渡所得を得た場合は、確定申告で納税額を確定します。
また、売却で損失が発生し、他の所得（給与所得など）と損益通算などを行う場合も
確定申告が必要です。
３－１．底地譲渡による確定申告のタイミング
譲渡所得の申告は、資産を譲渡した日の属する年の翌年の2月16日から3月15日の間に行ってください。申告が必要にもかかわらず期限内の申告を怠れば無申告加算税が課されます。
課されるのは原則として、納付すべき税額に対して50万円までは15％、50万円を超える部分は20％の割合を乗じて計算した金額です。
なお、税務署の調査を受ける前に自主的に期限後申告をした場合には、
この無申告加算税が5パーセントの割合を乗じて計算した金額に軽減されます。
３－２．確定申告の際に必要な書類
▽確定申告書B様式（第一表）
給与所得、事業所所得など所得の種類にかかわらず、使用できる確定申告書です。
不動産売却による譲渡所得などについて記入します。税務署で入手できます。
▽分離課税用の申告書(分離課税用)
不動産の譲渡による所得は、給与所得などほかの所得と合計せず、
分離課税を申告する書類で納税額を申告します。この申請書も税務署で入手できます。
▽譲渡所得の内訳書
売却不動産の所在地、不動産の売却額・購入額・売却経費に関する金額などを記入するものです。この書類も税務署で入手できます。または税務署のウェブサイトからダウンロードすることもできます。
▽底地を購入、売却した際の不動産売買契約書
売却した物件の購入時と売却時の不動産売買契約書（コピー）によって、
購入と売却の金額が申告通りであることを証明します。
▽登記事項証明書
不動産を売却し、不動産の所有者が買主に移転したことを証明する書類です。近くの登記所で入手でき、オンラインで申請することも可能です。
▽不動産の取得費用、譲渡費用が分かる領収書
不動産購入と売却にあたり、不動産会社に支払った仲介手数料、固定資産税の精算書や登記費用の領収書などの領収書を準備します。
領収書によって購入および売却に要した費用を証明します。領収書はコピーで構いません。
▽本人確認資料
マイナンバーの記載と本人確認書類のコピーが必要です。
３－３．税金が定められた日までに納付されない場合、延滞税がかかります
税金が定められた期限までに納付されない場合には、原則として法定納期限の翌日から納付する日までの日数に応じて、利息に相当する延滞税が自動的に課されます。
（1） 納期限（注1）の翌日から2か月を経過する日まで
原則として年「7.3パーセント」
（2） 納期限の翌日から2か月を経過した日以後
原則として年「14.6パーセント」
間違って申告を忘れていたということが無いように、
当サイトURUHOMEでおなじみドリームプランニングでは、
ご資産を売却されたお客様には税理士のご紹介もさせていただいております。
税制面でも売却をすべきか悩まれていらっしゃる方は、お気軽に一度ご相談くださいませ。
底地、借地は売買が複雑で税金のことを考えてみても、売却のタイミングが難しいところです。
ニッチな不動産”URUHOME”でお馴染み「ドリームプランニング」では
底地売却に強い税理士と提携もしており、ベストな方法での売却をご提案をさせていただきます。
どんな底地でもお買取りいたしますので、お気軽にご相談くださいませ。
