土地を相続したと思ったら底地だった。
めちゃめちゃ安い土地を見つけたけど、底地って書いてある。
「所で底地って何？」
底地を相続した方であっても、そもそも底地が何か良く分かっていらっしゃらない方も多くいます。
そこで今回、「底地とは何か」「底地を所有するメリット、デメリット」「売却が難しいかどうか」など底地の取得を考えている方、既に所有されている方に底地買取専門業者として創業した不動産業者の社長が底地について解説致します。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
１．底地って何？
- １－１．底地とは借地権が設定されている土地
- １－２．底地は借地権との関係で制限を受けます
- １－３．底地人が授受する金銭
- １－４．底地の価格はどう決まる？
１－１．底地とは借地権が設定されている土地の事です
底地とは、「借地権が設定されている土地」のことです。
いわば底地の所有者は地主として、土地を誰かに貸すことで賃料（地代）や更新料などを得られます。
つまり、所有地を建物所有目的とする借地権か地上権が設定されており、誰かに貸して収入を得ていれば、底地であるということになります。
また、土地を借りている借地人が、第三者に借地権を売買する際は所有者の許可が必要であり、売買契約が成立したときは承諾料も得る事も可能です。
１－２．底地は借地権との関係で制限を受けます
基本的に底地は自由に売買できますが、借地権が設定されている為、自由に借地権設定を解除し自分で建物を建てるわけにはいきません。
借地人は借地借家法(平成４年以前の契約は借地法)で保護されているという事もあり、地主は自分の土地であっても自由に使えない事などから「不完全所有権」とも言われております。
尚、平成４年８月１日の借地借家法の施行以前に結ばれた借地契約については、借地人保護の性質がより強い、大正１０年５月５日に施行された借地法(旧借地法と呼ばれています)が適用されます。
旧借地法では、正当な事由がない限り期限が来ても契約が更新されることになっており、一度貸した底地は借地人が使用を続ける限り戻ってこないことが多いのです。
しかし、現代にはこの一度貸したら借地人が使用を続ける限り更新が続き戻ってこない旧借地法がそぐわなくなってきたため、平成４年施行の借地借家法によって、定期借地権と言ってあらかじめ定められた期間が満了したら更新せずに返還される制度が設けられました。
１－３．底地人(地主)が授受する金銭
地主は自分の土地を自由に利用できないといっても、借地人に賃貸することで地代やそれ以外の収益を上げることが可能です。
尚、地主が借地人より授受する金銭は以下のようなものがあります。
あくまで一般的な目安ですので、借地人と地主の関係性や、借地権の契約状況、敷地や建物の利用状況によって変わります。
| 金銭の名目 | 目的 | 相場 |
| 地代 | 借地の賃借料 | 固定資産税の３～５倍 |
| 更新料 | 借地権を更新する際、地主に支払う金銭 契約書に記載がなければ、法的に支払い義務がある訳ではありません。 | 借地権価格 の ５～１０％ |
| 譲渡承諾料 | 借地上の建物を建て替えたり、増改築する際に、地主に支払う金銭 | 借地権価格の１０％ |
| 建て替え承諾料 | 借地人が借地権を第三者に譲渡する際、地主に支払う許可費用 | 更地価格の２～５％ |
１－４．底地の価格はどう決まる？
底地の評価額は基本的には、底地を売買する際の相続税路線価を元に決めることが多いです。
下記の図は国税庁の財産評価基準書路線価図・評価倍率表というもので、相続の際の土地の評価を行う際に用いられるものですが、相続の際の価格の評価だけでなく、底地の取引をする際の価格算定にも利用されます。
例えば下記の対象地の底地価格の算定ですが、下記の対象地の前面道路には、４４０Cという表記があります。
これは１㎡あたり４４万円が相続の際の評価額で、Cというのは、底地の割合は３０％であるという意味です。
ですので、下の図の場合
底地の価格は １００㎡×４４０,０００円×３０%＝１３，２００，０００円になります。
実際の売買の際は、路線価ではなく不動産の時価を元に計算されたり、借地権の残存期間や更新料、譲渡承諾料などの価格なども考慮され、底地価格は決定します。
２．底地を所有するメリット、デメリットって何？
２－１．メリット―メンテナンス不要で地代収入などが得られる
底地を所有するメリットは定期的に地代収入が得られる。
借地の更新の時には更新料、借地の売却の時は譲渡承諾料、借地上の建物の建て替えの際は建て替え承諾料が得られるというメリットがあります。
また、メンテナンス不要である事もメリットです。
土地を貸しているだけで収入が入ってくるため、所有者がすることは特にありません。
土地の運用や清掃、設備更新などの費用のほとんどを借地人が負担するため、賃料が入ってくるのを待つだけです。
メリットのまとめ
- 定期的な地代収入を得る事ができる
- メンテナンスが不要（借地人が行ってくれる）
２－２．デメリット―買取相場が低い、借地人が強い
底地を所有するデメリットとして、売りにくい理由は借地権にあります。
底地を購入しても土地を自由にできない場合がほとんどなので、需要が少なく売りにくくなっています。
仮に売却できたとしても、底地でない場合と比較すると10％前後まで売却額が下がることも珍しくありません。
すでに底地には、借地人が建てた建物と生活実態があり、基本的に賃料や更新料を払っている限りは追い出すことはできません。
また底地の性質上、数十年以上住み続けることで多く居住権が発生しています。
居住権は基本的人権の一部であるため、退去してもらうには相応の理由が必要になります。
特に借地人との契約が旧借地借家法である場合、借地人は手厚く保護されているため、退去してもらうのは更に困難になります。
デメリットのまとめ
- 借地権が設定されている為、需要が少なく買取相場が低い
- 借地人は法律で保護されているため、自分の土地でも自由に利用できない
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３．底地は売りにくいって聞くけど、実際どうなの？
- ３－１．借地人であっても底地を買わない事が多い
- ３－２．改正借地借家法の場合は期限切れを待つ
- ３－３．買い取り業者が一番売りやすい
３－１．借地人であっても底地を買わない事が多い
借地人が底地を購入する事がありますが、経済状態や考え方や価値観に左右されます。
もし借地人が、現状に対して不満がなく、このまま借り続けられれば良いと考えているのであれば、売却するのは難しいかもしれません。
特に旧法借地の場合、借地人が保護されている為、地代の値上げが難しかったりすることがあり、現状のまま借りたいという借地人が多いのも確かです。
また借地人が購入したい気持ちがあっても借地人の経済状態が許さないのであれば、やはり難しいと考えられます。
しかし、借地人の経済状態に問題がなく、借地人が購入する際に金融機関のローンを利用できるのであれば、売れる可能性があります。
借地人に底地を売却するにしても間違った方法で売却するとトラブルになりますので、底地を売却する際は下記の記事も参考になさってみてくださいませ。
３－２．契約切れのタイミングで売る
借地借家法(新法)の契約となっている場合、定期借地権（期限付きの借地権）の期限切れを待つと良い金額で買ってくれることがあります。
借地借家法(新法)で10～50年未満まで、契約期間を明確に定められるようなりました。
契約期間に達した場合は、借地人が更地にした上で土地を所有者に返還しなければならない契約内容である場合もあり、契約期間満了のタイミングであればよい金額で買ってくれることもあります。
また、定期借地権の場合、期間満了と同時に所有権になるため、第三者に売却する際も契約期間満了後に売却することをお勧めいたします。
旧法借地権については、契約期間満了後も借地人は借地契約を更新できるのですが、この場合においても借地人としては、「更新料を支払うのであれば底地を買えるの出れば買いたい」と思う人が多いので、同じく更新のタイミングは売却しやすいと言えます。
３－３．買い取り業者が一番売りやすい
底地専門の買い取り業者に買い取ってもらうのが一番簡単な方法です。不動産業者に買取ってもらう事で
価格は安くなってしまうかもしれませんが、面倒も無く、スムーズに売却できます。
査定だけでも出してみると、どの位であれば売れるか分かるので、売って現金化するか、他の資産に変えるかなど次の計画が立てやすいかと思います。
当サイトURUHOMEを運営しているドリームプランニングは、２００５年の創業から底地専門の買取業者として成長してまいりました。
底地を高値で買い取らせていただいており、最短２日で現金化出来ます。
宜しければこちらからお問合せくださいませ。
４．底地の売却ならURUHOMEにお任せ
以上、底地を所有するメリットデメリットなどについて解説してまいりました。
底地は基本的に売買が難しく、購入される際はメリット・デメリットを考えたうえで、本当に購入すべきと判断された時のみ取得する事をお勧めいたします。
また、既に底地を所有されていて、売却などをお考えであれば、ニッチな不動産”URUHOME”でお馴染み「底地を専門に扱うドリームプランニング」にお任せください。
ドリームプランニングは２００５年の創業より、日本全国の底地を買い取ってまいりました。
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