借地権を相続したけど、地主から名義変更の承諾は必要なの?
名義変更料がかかるのはどんな時で、いくらかかるの?

借地権を相続した方、遺贈を受けた方の疑問を当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングの社長が解決いたします。

著者情報

『借地権の相続』”必見!3つの注意点”【地主の許可、名義変更料、相続税】with image|URUHOME

株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、中堅不動産仲介業者を経て、株式会社ドリームプランニングに入社。底地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、2005年より日本全国の底地・借地などの特殊な不動産を専門的に買い取ってまいりました。
どんな借地でも買取りさせて頂きますので、お困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。

  1. 借地権を相続した時には地主の承諾は必要?
  2. 借地権の相続には地主の承諾が必要?名義変更料はかかる?
  3. 借地権相続にかかる相続税は?
  4. 借地権の相続で困ったらURUHOME

1.借地権の相続をした場合、地主の承諾は必要?

1-1 借地権の権利の移転をする場合、基本的に地主の承諾が必要です。

相続財産の中に借地上に存在する家屋などが含まれる場合、普通の持ち家を相続するときとは色々と異なる側面があるので注意が必要です。

所有権に基づき戸建て住宅を相続する場合は、地主などは存在しないので法律上は特に問題はありません。

ですが、借地上の建物となると地主から、建物所有目的で借地権の設定を受けているので、借地権の売買等、権利の移転を行うにあたっては地主の承諾が必要になります。

地主にとって借地人が誰かというのは、借地契約の重要な要素といえるからです。

1-2.相続により借地権を取得した場合、地主の承諾は不要

借地権は相続財産である以上、被相続人から相続人に借地権が承継されることになるので、地主の承諾が必要なようにも思えます。

しかし相続人は被相続人の権利の一切を承諾するので、実質的に権利主体は変更していないものと評価することができます。

そのため相続人が相続する場合、地主の承諾は不要です。

▲ 借地権を相続放棄する時について解説しています。

2.借地権の相続に地主の承諾が必要?名義変更料かかる?

2-1 遺贈や生前贈与で借地権を取得した場合、地主の承諾が必要

前述したとおり、借地権の相続の場合、地主の承諾は不要です。

しかし、遺贈などで法定相続人以外に権利主体が変更するときは、受遺者に借地権が帰属するわけではないので、地主の承諾が必要になります。

したがって遺贈のように相続人以外への譲渡は承諾料必要になるのは注意点です。

また、推定相続人への生前贈与についても地主の承諾が必要と解されており、生前贈与の権利移転に伴い、譲渡承諾料の支払を認めた判例も出ております。

よってお子様、お孫様など推定相続人へ生前贈与する際には気を付けるようにしましょう。

2-2 借地権の譲渡承諾料の相場について

借地権の譲渡承諾料については、借地権価格の5~10%位であると言われております。

ただ、生前贈与による推定相続人への贈与の場合、借地権価格の3%位が一般的です。

また、登記費用として10万円程度かかることが一般的です。

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3.借地権の相続にかかる相続税は?

借地権付き建物の相続を受けた場合、相続を受けた方に納税義務が生じます。

借地権付き建物を相続したときの計算方法は、借地権やその他の財産を単体でそれぞれ相続税を計算するわけではなく、合計の遺産額から基礎控除額を差し引いた残りの額を民法に定める相続分によりあん分した額に税率を乗じます。

この場合、民法に定める相続分は基礎控除額を計算するときに用いる法定相続人の数に応じた相続分(法定相続分)により計算します。

※基礎控除額は[3000万円+(600万円×法定相続人の数)]となります。

例えば両親が借地権付き建物のみを所有していて、法定相続人が1人しかいない場合、借地権の相続税評価額が1000万円、建物評価額が500万円の借地権付き建物を両親から相続した場合、上記の基礎控除の範囲となる為、相続税はかかりません。

3-1.借地権にかかる相続税の税率

法定相続分により按分した法定相続分に応ずる取得金額を下表に当てはめて計算し、算出された金額が相続税の総額の基となる税額となります。

基礎控除後の課税価格税率控除額
200万円以下10%
400万円以下15%10万円
600万円以下20%30万円
1000万円以下30%90万円
1500万円以下40%190万円
3000万円以下45%265万円
4500万円以下50%415万円
4500万円超55%640万円
特例贈与財産用の速記表

3-2.借地権の取得にかかる税

相続対策として相続人に借地権を生前贈与する場合でも、譲渡承諾料が必要になったり、相続によって取得した場合でも地主様より譲渡承諾料を請求されたり、借地権の相続は非常に複雑な権利です。

借地の取得に際しては、下記の様な税金がかかりますので覚えておくようにしましょう。

  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 贈与税
  • 相続税

どういったときにかかるかについては、こちらも参考にしてみてみましょう!

▲ 借地の取得にかかる税について解説しています

4.借地権の相続で困ったらURUHOME

相続した際は承諾の要否の確認もかねて一度専門の不動産屋へご相談されることをお勧めいたします。

当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングは、底地、借地などの買取も行っておりますので、売却をお考えの方はお気軽にご相談くださいませ。

URUHOMEには、年間に300件ほどの借地権の相談が寄せられます。

再建築不可物件の借地、傾斜地にある借地など、様々な借地の買取を行っておりますので、売却にお困りの借地がありましたら、お気軽にご連絡ください。

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