「借地上の建物を建て替えたい。」
「だけど、建物を建て替えるときは地主の承諾は必要？承諾料はいくら？」
そんな疑問をお持ちの借地人様に底地買取業者の建て替え承諾について社長が詳しく解説します。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年より日本全国の借地上の建物を建て替えなどの特殊な不動産を専門的に買い取ってまいりました。
どんな借地でも買取りさせて頂きますので、お困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．借地上の建物を建て替えるときは承諾料が必要？
- １－１．借地上の建物を建て替えるときは地主の承諾が必要か？
- １－２．承諾無しで建て替えると借地契約が解除になる？
- １－３．地主が承諾しない場合、借地非訟も視野に
- １－４．地主の承諾を貰うとき、承諾料って必要？
１－１．借地上の建物を建て替えるとき、地主の承諾は必要？
借地上の建物を建て替えるとき、地主の承諾が無いまま建て替えてしまうとトラブルになるので、地主の承諾を取ることが無難です。
ちなみに、契約更新後に無断で建て替えをすると、借地権が消滅してしまいますので注意しましょう。
もう少し詳しく説明しますと、「借地契約の期間満了前」に承諾の無いまま建て替えても即座に借地権が消滅する事は無いですが、期間満了の際に契約更新が出来ないという事も大いにあります。
とにかく借地権を引き続き利用したい場合は、かならず譲渡承諾を得るようにしましょう。
１－２．承諾無しで建て替えると借地契約が解除になる？
借地上の建物の建て替えは、契約満了前に建て替えるか、契約更新後に建て替えるかで若干扱いが異なります。
どちらにしても、無断で建て替えはお勧めできませんので、借地借家法の条文から、無断で建て替えした場合について、詳しく見ていきましょう。
１－２－１．借地契約満了前の建て替え
借地借家法7条は、借地契約が満了する前に建物を建て替えた場合、「地主の承諾がある場合に限り」承諾があった日か建物が建てられた日、いずれの早い日から20年存続すると規定しております。
あくまで「地主の承諾がある場合に限り」とある通り、地主の承諾がないまま建て替えしてしまうと、借地権の期間満了と同時に借地契約が終了してしまうとも考えられます。
ですので、いくら「建て替えかえたい」と思っても、許可なく建て替えるのは止めましょう。
借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失（借地権者又は転借地権者による取壊しを含む。以下同じ。）があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から二十年間存続する。ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間による。
引用：借地借家法第7条1項 WIKIBOOKS
１－２－２．借地契約更新後の建て替え
借地契約満了前の建て替えについては、借地契約が満了する可能性があることを説明してまいりましたが、契約更新後はどうなのでしょう？
「借地契約更新後」に地主の承諾の無いまま建て替えると借地借家法第8条2項を根拠に地主は土地の賃貸借契約の解約の申し入れが出来、地主が解約の申し入れをしてから3か月で借地権が消滅すると解されています。
借地借家法の条文にも、無断で建て替えした場合は借地権の解約を申し入れ出来るとあるので、無断で建て替えするのは絶対に危険です。
では、地主さんが建て替え承諾をしない場合、どうすればよいのでしょう？
次の項で解説いたします。
1．契約の更新の後に建物の滅失があった場合においては、借地権者は、地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
引用：借地借家法第8条1項、2項
2．前項に規定する場合において、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は、地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
１－３．地主が建て替えを承諾しない場合、借地非訟も視野に
地主さんが建て替え承諾をしない場合、借地借家法１８条１項を根拠に、裁判所に申し立てて地主の許可に代わる裁判を受けることが出来ます。
ただ、この申し立ては平成４年８月１日以降に設定された借地権についてのみ適用されるため、注意が必要です。
契約の更新の後において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、借地権設定者が地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができない旨を定めた場合を除き、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、延長すべき借地権の期間として第七条第一項の規定による期間と異なる期間を定め、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。
引用：借地借家法１８条（借地契約の更新後の建物の再築の許可） 借地借家法 | e-Gov法令検索
平成４年８月１日以前に設定された借地契約に関しては、借地借家法１７条２項の増改築許可申立てをする必要があります。
２ 増改築を制限する旨の借地条件がある場合において、土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。
引用：借地借家法１７条２項（借地条件の変更及び増改築の許可） 借地借家法 | e-Gov法令検索
あくまで再建築ではなく増改築許可になるため注意しましょう。
１－４．地主の承諾を貰うとき、承諾料は必要？
建て替えの承諾料については、増改築禁止の特約があり、金額について具体的に明記されている場合は支払い義務はあります。
増改築禁止特約が無く、金額についての具体的な明記がされていない場合は、建て替え承諾料を払わなくても良いとも言えますが、良好な関係を維持したい場合は建て替え承諾料を支払った方が無難と言えます。
２．建て替え承諾料の相場は幾ら位？
２－１．居住用木造住宅の場合、増改築は更地価格の１～３％
地主から建て替え承諾を得て承諾料を支払う事となった場合、木造住宅で一部の増改築であれば増改築承諾料として1～3％、建て替えや全面改装の場合は更地価格の3％位が一般的です。
相場を大幅に超えた請求がされたり、納得できない金額の場合は地主と交渉することができます。
しかし、交渉しても話し合いがまとまらない場合が多く、なかなか工事が始められないことになります。
話し合いでは難しい時は、借地権に詳しい不動産業者や不動産鑑定士に頼んで妥当な金額を計算してもらいましょう。
２－２．木造住宅からRC住宅への建て替えは更地価格の５～１０％
木造住宅からRC住宅への建て替えは借地の条件変更も伴う為、建て替え承諾料の費用は高くなります。
一般的には更地価格の５～10％位が一般的です。
借地上の建物の建て替えの際は地主様と借地人様の間でトラブルになる事が多く、専門の不動産業者や弁護士に事前に相談する事をお勧めいたします。
最短2時間で査定可能！高値買取いたします
