「借地権を相続すると、相続税がいくらかかるの？」
借地や底地を専門に買取りしているドリームプランニングでは、そんなご相談を多く承っております。
借地権には普通借地権・旧法借地権・定期借地権・一時使用目的借地権などがあり、それぞれ相続税の評価方法や計算基準が異なるため、一概には言えません。
そこで今回は、皆さまの疑問にお答えするべく借地権の相続税について種類別に解説いたしましょう！
【この記事では、こんなお悩みを解決できます！】
- 借地権の相続税が気になる
- 借地権を相続したorするけど、何をしたらいいか分からない
- その他、借地や底地で悩みを抱えている
著者情報
高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年の創業より東京・神奈川の借地権負担付き土地など、一般の不動産会社では取り扱いが難しい不動産を専門的に買取ってまいりました。
当サイトURUHOMEは、私たちのノウハウを、不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．借地権の相続税はいくら？
借地権を相続すると、基本的には相続税がかかります。相続税の計算方法は以下の通りです。
【普通借地権の相続税＝借地権の相続税評価額×相続税率】
- １－１．借地権の相続税率は？
- １－２．借地権の相続税の計算方法は？
- １－３．普通借地権・旧法借地権の相続税評価額は？
- １－４．定期借地権の相続税評価額は？
- １－５．一時使用目的の借地権の相続税評価額は？
- １－６．借地権の相続税まとめ
１－１．借地権の相続税率は？
借地権であるかどうかは関係なく、相続税率は相続する金額によって変わり、以下の8段階に分かれています。
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
| 1000万円以下 | 10％ | － |
| 3000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 5000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 2億円以下 | 40％ | 1700万円 |
| 3億円以下 | 45％ | 2700万円 |
| 6億円以下 | 50％ | 4200万円 |
| 6億円超 | 55％ | 7200万円 |
実際の相続では借地権だけでなく、他の相続財産とまとめて計算するため非常に複雑です。
今回は分かりやすさ重視で、借地権だけを相続したという想定で考えていきましょう。
１－２．借地権の相続税の計算方法は？
借地権相続の税額計算をする前に、相続人が複数いる場合の相続税計算方法について解説しておきます。
相続人が複数いる場合、相続税額の算出方法は、各相続人が相続で取得した財産に直接税率を乗じるわけではありません。
正味の遺産額から基礎控除を差し引いた残りの額に法定相続分に税率を乗じて計算します。
基礎控除とは正味の遺産額から法定相続人の人数によって課税対象の遺産から控除される額で、[３０００万円＋（６００×法定相続人の数）]で計算する事が出来ます。
ちょっと分かりにくいので、例を出して計算してみましょう。
例えば、夫が亡くなって相続人が妻と子2人という家庭があった場合、法定相続分は妻2分の1、子4分の１、子4分の1となります。
そして夫が残した財産が３億円だとすると正味の遺産額（３億円）から基礎控除額[３０００万円＋（６００万円×３）＝４８００万円]を引いた課税遺産総額が２億５２００円とすると、法定相続分に応ずる取得金額は、妻が１億２６００万円、子が６３００万円ずつとなります。
これらの法定相続分に応ずる取得金額を相続税の速算表に当てはめると、算出税額は次のとおり計算されます。
| 法定相続分に応ずる取得金額（妻） 1億2600円 | × | 40％ | – | 1700万円 | ＝ | 3340万円 |
| 法定相続分に応ずる取得金額（子） 6200万円 | × | 30％ | – | 700万円 | ＝ | 1160万円 |
| 法定相続分に応ずる取得金額（子） 6200万円 | × | 30％ | – | 700万円 | ＝ | 1160万円 |
算出された税額を合計すると、相続税の総額は5660万円になります。
１－３．普通借地権・旧法借地権の相続税評価額は？
普通借地権と旧法借地権の相続税評価額は、土地の評価額×借地権割合で求められます。
土地の評価額は路線価×補正率×地積（面積）で求めるのですが、いきなりたくさん単語が出てきて混乱するかも知れません。
路線価を知りたい時は、国税庁ホームページの財産評価基準書を確認しましょう。
※参考：財産評価基準書｜国税庁
トップページ⇒都道府県（神奈川県）⇒路線価図⇒市区町村（横浜市中区）⇒地名（町又は大字。山下町６４０４８）
試しにドリームプランニング本社がある神奈川県横浜市中区山下町を調べてみます。
建物前面道路の記号を見ると、楕円形の中に「８１０B」と書いてありますね。これは１㎡あたりの路線価が８１０，０００円という意味です。
Bは借地権割合が８０％という意味で、AからGまで７段階（９０～３０％で１０％刻み）に分かれています。
つまり、ここに１００㎡の借地があった場合、８１万円×０．８×１００㎡＝６４８０万円が借地権の評価になります。
１－２－１．補正率とは？
また、補正率とは土地の使い勝手によって路線価の評価額を補正（減価）するための数値です。
主に以下の補正内容があるのでおさえておきましょう。
| 財産評価の補正及び評価の名称 | 補正内容 | 地区区分、補正率 | 補正方法 |
| 奥行価格補正 | 地区の用途の基づき、奥行き距離に応じて価額の補正をするもの | ビル街地区・高度商業地区・繁華街地区・普通商業地区・普通住宅地区、中小住宅地区・大工場地区 奥行距離により0.80～1.0 | 路線価を元にした評価額に対象地の奥行きに応じて「奥行価格補正率」を乗じる |
| 側方路線影響加算 | 角地の場合、一定割合評価額を加算する | （角地の場合）ビル街地区0.07・高度商業地区・繁華街地区0.10・普通商業地区・普通住宅地区0.08、中小住宅地区0.03・大工場地区0.02 | 正面の路線価を元にした評価額に側面の路線価に「側面路線影響加算率」乗じたものを加算する |
| 二方路線影響加算 | 二方向接道の場合、評価額を加算する | （角地の場合）ビル街地区0.03・高度商業地区・繁華街地区0.07・普通商業地区0.05・普通住宅地区・中小住宅地区・大工場地区0.02 | 正面の路線価を元にした評価額に側面の路線価に「二方路線影響加算率」乗じたものを加算する |
| 不整形地の評価 | 不整形地の場合に有効利用できない宅地評価の補正を行う | ビル街地区・高度商業地区・繁華街地区・普通商業地区・普通住宅地区、中小住宅地区・大工場地区 奥行距離により0.60～1.0 | 整形の程度、位置及び地積の大小に応じ「不整形地補正率表」に定める補正率を乗じる |
| 無接道地の評価 | 無接道地に対して補正を行う | 40／100を限度の控除 | 不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ「不整形地補正率表」に定める補正率を乗じる |
| 間口が狭小な宅地等の評価 | 間口が狭い土地の価額補正 | ビル街地区・高度商業地区・繁華街地区・普通商業地区・普通住宅地区、中小住宅地区・大工場地区 奥行距離により0.80～1.0 | 奥行き補正などをした価額に間口狭小補正を乗じた価額 |
| 土砂災害特別警戒区域にある宅地の評価 | 土砂災害特別警戒区域に存する場合の価額補正 | 特別警戒区域地積／総地積 0.10以上で補正率0.9 0.40以上で補正率0.8等 | 土砂災害特別警戒区域内となる地積の割合に「特別警戒区域補正率表」を乗じた価額 |
補正率は複数適用されることがあるため具体的な計算方法はとても複雑になっています。
お客様の借地について具体的に知りたい場合は、現地の状況を元に確認しましょう。
１－４．定期借地権の相続税評価額は？
定期借地権（一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権）の相続税評価額については、以下のとおり計算します。
定期借地権の相続税評価額＝土地の評価額×（A÷B）×（C÷D）
A：定期借地権等の設定時点における借主の経済的利益総額
B：定期借地権等の設定時点におけるその宅地の通常取引額
C：相続時点での残り契約期間
D：定期借地権等の設定期間に応じた基準年利率による複利年金現価率
設定期間に応じた複利年金現価率というかなり難しい言葉が出てくるのですが、ここではとにかくややこしい計算が必要になる位に思っておきましょう。
定期借地権やその底地の相続税評価額について、もっと詳しく知りたいという方はこちらをご参照ください。
１－５．一時使用目的の借地権の相続税評価額は？
一時使用目的の借地権は、雑種地の賃借権と同じとおりに評価します。
ところで、一時使用目的とは何か？と思うでしょうが、これは建設現場、博覧会場、一時的興行場等、その性質上一時的な事業に必要とされる臨時的な設備を設置するなどを目的とする借地権を指します。
この場合、借地借家法の適用は無く、権利が著しく弱いと考えられているため、借地権の評価額の計算ではなく、雑種の評価方法に準じて評価します。
（１）地上権に準じる権利として評価すべきと認められる賃借権
⇒雑種地の自用地価額×借地権割合or法定地上権割合（どちらか低い方）
（２）それ以外の賃借権
⇒雑種地の自用地価額×法定地上権割合×１／２
※参考：雑種地の賃借権の評価｜国税庁
１－６．借地権の相続税まとめ
【普通借地権の場合】
・借地権の相続税額＝借地権の相続税評価額×相続税率
・借地権の相続税評価額＝土地の評価額×借地権割合
・土地の評価額＝路線価×補正率×面積
【計算例】
路線価 ￥５００，０００－／㎡
補正 なし（１．００）
面積 ３００㎡
借地権割合 ７０％
法定相続人 １人
という土地の借地権を相続した場合、相続税は以下の様な計算になります。
土地の評価額＝￥５００，０００（路線価）×１．００（補正率）×３００㎡（面積）＝￥１５０，０００，０００－
借地権の相続税評価額＝￥１５０，０００，０００×７０％（借地権割合）＝１０５，０００，０００－
借地権の相続税額＝[(￥１０５，０００，０００－￥３６，０００，０００（基礎控除）)×３０％]－７，０００，０００＝￥１３，７００，０００－
つまり、１億５０００万円の土地の借地権を相続した場合、１３７０万円の相続税がかかってくるのですね。
実際はこんな単純ではありませんし、何より借地権しか相続しないケースは考えにくいのですが、ご参考になればと思います。
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２．借地権を相続した時の手続き
さて、借地権を相続したらどのくらいの相続税がかかるかについて、計算方法などを紹介してきました。
では実際、借地権を相続した場合には何をすればいいのでしょうか。ここでは借地権を相続する時の手続きについて解説していきましょう。
２－１．借地権を相続したら地主に連絡する
借地権を相続したら、借地を提供してくれている地主に連絡しましょう。
借地権の相続に地主の承諾が必要なわけではないのですが、いきなり被相続人と違う人から地代を受け取っても、きっと混乱してしまうはずです。
その他、今後のトラブルを防止する意味でもコミュニケーションを密にとり合い、地主と良好な関係を築いておいて損はありません。
ちなみに地主から借地の返還を要求されても、応じる義務はありません。
また借地契約の相続は契約更新とは異なるため、更新料を請求されても支払う義務はないことも、合わせて覚えておきましょう。
２－２．借地上の建物は相続登記（名義変更）が必要
借地権は登記することが可能ですが、実際に借地権を登記している事例はほとんどありません。
そこで第三者への対抗要件として、借地上の建物について相続登記（名義変更）をする必要があります。
借地上の建物を登記しておかないと、もし地主が土地を第三者に売却した場合、借地権を主張（対抗）することができないからです。
借地上の建物登記については、借地人と名義を合わせて置く必要があることも覚えておきましょう。
よくあるのが子供や親族の名義で登記してしまうケース。借地権者と建物名義が異なると、借地権を対抗できなくなってしまいます。
２－３．借地権でも小規模宅地等の特例を適用できる
借地権を相続する際、一定要件を満たした場合については土地評価を減額≒相続税を圧縮できる小規模宅地等の特例があります。
【小規模宅地等の特例が適用される要件】
被相続人……被相続人が亡くなる直前まで住んでいた／使用していた
被相続人と同居していた親族……相続税の申告期限までに引き続き現地に住み、土地を利用していた
被相続人と同居していなかった親族……被相続人に配偶者や同居親族がおらず、相続の発生する過去３年以内に持ち家に生んでいないこと
※被相続人の配偶者は要件がありません。
要件を満たしていたら、利用区分に応じた限度面積については土地の評価額を減額＝相続税が安くできるのです。
| 利用区分 | 限度面積 | 借地権割合 |
| 居住用（自宅） | ３３０㎡ | ８０％ |
| 特定事業用（事務所） | ４００㎡ | ８０％ |
| 貸付事業用（貸付） | ２００㎡ | ５０％ |
詳しいことは国税庁のHPに書かれていますので、必要な方はご確認ください。
※参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁
２－４．相続税を申告＆納付する
借地権にかかる相続税の申告と納付は、被相続人が亡くなった日の翌日から１０ヶ月以内に行わなければいけません。
相続財産の申告は、相続税評価額が基礎控除額を超えた場合に必要です。
先ほどご説明したように、基礎控除額は３，０００万円＋６００万円×法定相続人の数で計算します。
借地権も含めたすべての相続財産が相続税の課税対象になるかどうか知りたい方は、国税庁ホームページに相続税の申告要否判定コーナーもご利用ください。必要事項を入力するだけで、相続税の申告＆納付の要否が分かります。
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３．借地権の相続後に注意すべきポイント
ここまで、借地権の相続にかかる相続税と必要な手続きなどについて解説してきました。
借地権を相続したらそれで終わりではなく、注意すべきポイントがいくつかあります。
後からトラブルにならないよう、しっかりおさえておきましょう。
- ３－１．借地権の遺贈には地主の承諾が必要
- ３－２．借地上の建物を建替えるには地主の承諾が必要
- ３－３．借地権付き建物の売却にも地主の承諾が必要
- ３－４．地主の承諾が得られない場合は、裁判所の許可（借地非訟）も
- ３－５．地主が更新を拒絶した場合、建物買取り請求も可能
３－１．借地権の遺贈には地主の承諾が必要
先ほど、借地権の相続に地主の承諾は必要ないと解説しました。
しかし被相続人が生前から借地権を受け継がせることを定める遺贈については、地主の承諾が必要となります。
被相続人が亡くなった後、協議の結果次第で誰が借地権を相続するか分からない一般の相続に比べて、遺贈については誰が借地権を相続するか事前に明らかです。
あらかじめ分かっているなら、どんな人が借地権を相続するのか教えて欲しいと思うのは、地主として当然でしょう。
承諾が必要となれば、気になるのが承諾料。借地権の遺贈に関する承諾料は借地権価格の約１０％が相場と言われます。
ただし、借地権の事情は個々に大きく異なるため、最終的な承諾料は交渉によって決定されます。
３－２．借地上の建物を建替えるには地主の承諾が必要
これはご存じの方も多いと思いますが、借地上の建物を立て替える場合にも地主の承諾が必要です。
承諾料の相場は更地価格の約３～５％（増改築の場合は約１～５％）と言われ、決して小さくない金額を建て替え費用に組み込んでおく必要があるでしょう。
ただし雨漏りを修理するなど建物を維持管理する上で最低限必要な修繕については、建替えとは見なされず地主の承諾は不要です。
とは言え工事が始まれば、はた目からは増改築か修繕かよく分かりません。
よけいなトラブルの火種を作らないように、あらかじめ地主へ通知しておいた方が無難でしょう。
３－３．借地権付き建物の売却にも地主の承諾が必要
借地上の建物を建て替えるほか、借地権付き建物として売却する場合にも地主の承諾が必要になります。
承諾料の相場は借地権価格の１０％と言われ、売却利益を圧迫してしまうでしょう。
払いたくないのはやまやまですが、地主の承諾を得ないで勝手に売却しようとすると、契約違反として借地契約の解除を求められてしまうことがあります。
ここは地主と交渉して、少しでも承諾料を安くおさえたいところですね。
３－４．地主の承諾が得られない場合は、裁判所の許可（借地非訟）も
借地権の遺贈や増改築、売却について地主の承諾が必要と解説してきましたが、どうしても地主が承諾してくれないケースもあるでしょう。
そういう時は、裁判所を通じて地主の承諾に代わる許可を貰うことも可能です。これを借地非訟（しゃくちひしょう）裁判と言い、大きく４種類の申し立てがあります。
・借地条件変更申立 ⇒建物の構造や用途の変更について
・増改築許可申立 ⇒建物の増改築について
・賃借権譲渡・土地転貸許可申立 ⇒建物の譲渡・転貸について
・競売（公売）に伴う土地賃借権譲渡許可申立 ⇒競売の借地権トラブルについて
借地非訟にかかる期間は、およそ半年から１年が目安と言われており、相応の時間的余裕を織り込んでおく必要があるでしょう。
３－５．地主が更新を拒絶した場合に限り、建物買取り請求も可能
借地権を相続した後、借地上の建物を買い取ってもらいたい方がいるかも知れません。
しかし借地人が地主に対して建物を買取請求できるのは、地主が契約更新を拒絶した場合に限られます。
借地借家法 第１３条
（建物買取請求権）
借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
（以下略）
※参考：借地借家法｜e-Gov法令検索
そもそも建物の買取請求権は、借地契約の更新を拒絶されて住むところがない（建物はあっても土地を使う権利がない）借地人を保護するための権利です。
地主が借地契約の更新を認めるなどして借地に住み続けられるなら、あえて建物を買い取る必要はないと判断したのでしょう。
４．借地権の相続税でお悩みなら、URUHOMEへご相談を
以上、借地権を相続した場合にかかる相続税について解説してきました。
解説の都合上なるべくシンプルに解釈していますが、実際に借地権を相続する時はこれよりはるかに複雑なので、注意が必要です。
相続税に限らず、借地権や底地のことでお悩みでしたら、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングへご相談くださいませ。
当社は２００５年の創業以来、神奈川県・東京都を中心として多くの底地や借地を買取りしてまいりました。
永年の借地＆底地取引でつちかった経験とノウハウを、今回もお客様の悩み解決に役立てられると思います。
借地や底地の買取査定は完全無料。最短のケースではご連絡いただいて２時間で査定完了、２日で売却できた事例もございました。
借地権や底地のスピード売却＆現金化をご希望でしたら、ぜひ一度ドリームプランニングへご相談くださいませ。
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