借地, 底地, 賃貸借契約

『必見!借地非訟』期間、手続きの流れと弁護士費用



借地非訟の期間、手続きの流れと弁護士費用【借地非訟の種類と期間、弁護士費用】について解説します

「借地権を譲渡したいけど地主が認めてくれない」

「借地上の建物を増改築したいけど地主が許可をしない」

借地権の譲渡をしたい時、条件変更をしたい時など、地主との協議が整わない場合、借地非訟にせざるを得ないときがあるかと思います。

万が一借地非訟にせざるを得なくなってしまった場合、期間がどの位かかるか、弁護士費用は幾ら位するかについて、借地、底地に詳しい”URUHOMEが”ご説明いたします。

著者情報

高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、日本全国の再建築不可物件や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に扱う為、多数の相談を頂いてまいりました。

当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウが不動産のお悩みを抱えていらっしゃる方々の問題解決に少しでもお役に立てればと思い、「ニッチな不動産のお悩み解決サイト」として立ち上げたものです。


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1.借地非訟の種類について

1-1.借地非訟は5種類あります

借地権が設定されている土地について、地主と借主との間でトラブルになりやすい類型について借地借家法では借地非訟という裁判所を利用した紛争解決手続きが用意されています。

借地借家法が定める借地非訟は5種類あり、

  • 「借地条件の変更」
  • 「増改築の許可」
  • 「借地契約更新後の再建築許可」
  • 「土地賃借権の譲渡または転貸に対する許可」
  • 「建物競売後における土地賃借権の譲渡または転貸の許可」

が法律で規定されています。

1-2.借地非訟の中で多い事件

借地非訟の中でも利用される機会が多いのは、借地借家法第17条に定める「借地条件の変更」や借地借家法第19条に定める「土地賃借権の譲渡または転貸に対する許可」にまつわるものです。

これは借地の条件変更(例えば住宅を店舗として利用する等)や、借地権の譲渡を地主が承諾しない場合、地主の承諾に代わる許可を裁判所に求める事が出来るものです。

借地非訟を起こすときは、借地権の目的である土地の所在地を管轄する地方裁判所に申立人が申し立てを提出する事で行います。その際、代理人に依頼する場合は弁護士に限られます。

建物の種類、構造、規模又は用途を制限する旨の借地条件がある場合において、法令による土地利用の規制の変更、付近の土地の利用状況の変化その他の事情の変更により現に借地権を設定するにおいてはその借地条件と異なる建物の所有を目的とすることが相当であるにもかかわらず、借地条件の変更につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、当事者の申立てにより、その借地条件を変更することができる。

引用:借地借家法17条1項

借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。

引用:借地借家法19条1項

2.借地非訟の手続きの流れ

2-1.借地非訟の申し立て

借地非訟の申し立て手続き

  1. 借地権の目的である土地の所在地を管轄する地方裁判所に申し立てします。(代理人を立てる場合は弁護士に限る)書式例はこちら
  2. 申し立てが受理されると受付票が交付されます。
  3. 申し立て費用は収入印紙で納付します。相手方に書類を送付するための郵便切手も予め納付します。
目的物の価格手数料
500万円12000円
1000万円20000円
1500万円26000円
2000万円32000円
2500万円38000円
3000万円44000円
3500万円50000円
4000万円56000円
4500万円62000円
5000万円68000円
5500万円74000円
6000万円80000円
6500万円86000円
7000万円92000円
7500万円98000円
8000万円104000円
8500万円110000円
9000万円116000円
9500万円122000円
申立手数料額の目安

2-2.事件の審理

  1. 借地非訟事件では裁判と同じく、申立書,答弁書だけでなく,必要に応じて,準備書面,証拠資料なども提出します。提出された書面は,他方の当事者に送付されます。
  2. 借地人や地主に命じる建物及び土地賃借権の適正な対価等がどれくらいかを裁判所が適切に判断するために、借地に関する知識を有する鑑定委員3人以上を指定し、客観的な意見を裁判所が聞きます。
  3. 鑑定委員は現地調査を収集し、意見書を裁判所に提出します。また、当事者は意見書が提出されてから1か月程度で行われる審問期日の際に当事者は意見を述べる事が出来、当事者の主張が終了したところで決定します。

2-3.事件の終了

  1. 事件の終了は「取り下げ」「和解」「決定」によって終了します。
  2. 「決定」については裁判所が決定書を作成して行われ、不服がある場合、決定書の送達を受けた日から2週間以内に抗告出来ます。

3.借地非訟の期間、弁護士費用

3-1.借地非訟の期間

借地非訟をするのに気になるのは、時間と費用だと思いますが、期間は半年から1年が一般的ですが、借地非訟で決着がつかない場合には裁判になる為、更なる長期化が予想されます。

3-2.借地非訟にかかる弁護士費用

借地非訟は厳密にいうと裁判とは異なる手続きですが、法律をめぐる専門的知見を必要とするため、弁護士に代理人に就任してもらって手続きを進めるというのが一般的です。

弁護士費用は着手金と報酬金があるわけです。着手金と報酬金からなる弁護士費用は平成16年まで基準が定められていましたが、その後は自由化されているので、実際には事務所によって異なるのが現在の状況です。


ただ、現在でも弁護士報酬基準が参考となっており、報酬基準を参考にすると訴訟事件における着手金と報酬金は以下の通りです。

ちなみにこの経済的利益の額という解釈も弁護士によって違う為(例えば1000万円の請求を相手にして、落としどころを500万円と考えている場合、着手金の経済的利益の額が1000万円×5%+9万円とするか、500万円×5%+9万円とするかが弁護士によって違う)きちんとこの辺りも確認しましょう。

弁護士報酬の額着手金報酬金
事件の経済的利益の額が300万円以下の場合8%16%
事件の経済的利益の額が300万円を超え3000万円以下の場合5%+9万円10%+18万円
事件の経済的利益の額が3000万円を超え3億円以下の場合3%+69万円6%+138万円
事件の経済的利益の額が3億円を超える場合2%+369万円4%+738万円
旧日本弁護士連合会弁護士報酬基準より

借地の譲渡承諾や条件変更は話し合いで解決することがベストです。出来る限り不要なトラブルは避け、円満に解決するようにしましょう。話合いの前に専門の不動産屋や弁護士に相談するのも良いかと思いますので、ご検討なさってくださいませ。

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