借地非訟とは何か？「よく聞くけど知らない」

１－１．借地非訟は５種類あります

借地権が設定されている土地について、地主と借主との間でトラブルになりやすい類型について借地借家法では借地非訟という裁判所を利用した紛争解決手続きが用意されています。

１－２．借地非訟の中で多い事件

借地非訟の中でも利用される機会が多いのは、借地借家法第17条に定める「借地条件の変更」や借地借家法第19条に定める「土地賃借権の譲渡または転貸に対する許可」にまつわるものです。

これは借地の条件変更(例えば住宅を店舗として利用する等)や、借地権の譲渡を地主が承諾しない場合、地主の承諾に代わる許可を裁判所に求める事が出来るものです。

借地非訟を起こすときは、借地権の目的である土地の所在地を管轄する地方裁判所に申立人が申し立てを提出する事で行います。その際、代理人に依頼する場合は弁護士に限られます。

２－１．借地非訟の申し立て

借地非訟の申し立て手続き

1. 借地権の目的である土地の所在地を管轄する地方裁判所に申し立てします。(代理人を立てる場合は弁護士に限る)書式例はこちら
2. 申し立てが受理されると受付票が交付されます。
3. 申し立て費用は収入印紙で納付します。相手方に書類を送付するための郵便切手も予め納付します。

目的物の価格	手数料
500万円	12000円
1000万円	20000円
1500万円	26000円
2000万円	32000円
2500万円	38000円
3000万円	44000円
3500万円	50000円
4000万円	56000円
4500万円	62000円
5000万円	68000円
5500万円	74000円
6000万円	80000円
6500万円	86000円
7000万円	92000円
7500万円	98000円
8000万円	104000円
8500万円	110000円
9000万円	116000円
9500万円	122000円

２－２．事件の審理

1. 借地非訟事件では裁判と同じく、申立書，答弁書だけでなく，必要に応じて，準備書面，証拠資料なども提出します。提出された書面は，他方の当事者に送付されます。
2. 借地人や地主に命じる建物及び土地賃借権の適正な対価等がどれくらいかを裁判所が適切に判断するために、借地に関する知識を有する鑑定委員3人以上を指定し、客観的な意見を裁判所が聞きます。
3. 鑑定委員は現地調査を収集し、意見書を裁判所に提出します。また、当事者は意見書が提出されてから1か月程度で行われる審問期日の際に当事者は意見を述べる事が出来、当事者の主張が終了したところで決定します。

２－３．事件の終了

３－１．借地非訟の期間

借地非訟をするのに気になるのは、時間と費用だと思いますが、期間は半年から1年が一般的ですが、借地非訟で決着がつかない場合には裁判になる為、更なる長期化が予想されます。

３－２．借地非訟にかかる弁護士費用

借地非訟は厳密にいうと裁判とは異なる手続きですが、法律をめぐる専門的知見を必要とするため、弁護士に代理人に就任してもらって手続きを進めるというのが一般的です。

弁護士費用は着手金と報酬金があるわけです。着手金と報酬金からなる弁護士費用は平成16年まで基準が定められていましたが、その後は自由化されているので、実際には事務所によって異なるのが現在の状況です。

ただ、現在でも弁護士報酬基準が参考となっており、報酬基準を参考にすると訴訟事件における着手金と報酬金は以下の通りです。

ちなみにこの経済的利益の額という解釈も弁護士によって違う為(例えば1000万円の請求を相手にして、落としどころを500万円と考えている場合、着手金の経済的利益の額が1000万円×5％＋９万円とするか、500万円×5％＋9万円とするかが弁護士によって違う)きちんとこの辺りも確認しましょう。

弁護士報酬の額	着手金	報酬金
事件の経済的利益の額が300万円以下の場合	8％	16％
事件の経済的利益の額が300万円を超え3000万円以下の場合	5％＋9万円	10％＋18万円
事件の経済的利益の額が3000万円を超え3億円以下の場合	3％＋69万円	6％＋138万円
事件の経済的利益の額が3億円を超える場合	2％＋369万円	4％＋738万円

借地の譲渡承諾や条件変更は話し合いで解決することがベストです。出来る限り不要なトラブルは避け、円満に解決するようにしましょう。話合いの前に専門の不動産屋や弁護士に相談するのも良いかと思いますので、ご検討なさってくださいませ。