借地権を返還する際の課税について【借地権を無償で返還する場合でも課税される?】
借地権を返還したいけど課税されるの？
借地権を借地人から無償で返還された。でも税金ってかかるの？
借地権の返還に際し、税金がかかるのはあまり考えていない方も多いかもしれません。
そこで、借地、底地に詳しいURUHOMEが借地返還と課税について解説致します。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、
日本全国の再建築不可物件や底地・借地などの特殊な不動産を専門的に取り扱うため、
多数の不動産トラブルの相談を受けておりました。
当サイトURUHOMEは、私達の積み上げてきたノウハウを
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１．借地権を有償返還する時に係る課税
１－１．有償で借地を返還した場合、借地人には課税される事があります。
A：借地人が個人の場合
有償で借地を返還された場合、借地人が個人の方の場合は地主から受領した立退料は譲渡所得の収入金額となります。譲渡所得の計算は以下の計算式で計算できます。
課税譲渡所得金額
＝収入金額 ‐(取得費＋譲渡所得)- 特別控除額
つまり、立退料が不動産を購入した金額及び、売買にかかる費用より高い場合に譲渡所得の課税対象になるという事です。
B:借地人が法人の場合
借地人が法人の場合は、借地人が受領する立退料は借地権譲渡益として計上される事になります。
１－２．有償で借地を返還された場合、地主は取得費に計上出来ます。
A：地主が個人の場合
地主が個人で借地を返還してもらうために立退料を支払った場合、支払った立退料は土地の取得費として計上出来ます。
B：地主が法人の場合
地主が個人の方と同じく支払った立退料は土地の取得費として計上出来ますが、立退料より借地権設定の際の損金算入額が多い場合、借地権設定時の損金算入額を取得費に加算します。(立退料と借地権設定の際の損金算入額のいずれか多い方)
２．借地権を無償で返還する場合にかかる税
２－１．地主、借地人共に個人の場合
借地を無償で返還を受けて、地主、借地人が共に個人の場合、無償で返還した借地人には課税関係は生じません。
しかし、無償で返還を受けた地主には原則として借地権相当額の授与を受けたものとして贈与税が課税されます。
ただし下記のような理由がある場合は課税は生じないとされております。
- 借地権設定時に無償返還届出書が所轄税務署に届けられている場合
- 土地の使用目的が、単に物品置場、駐車場等として土地を更地のまま使用し、又は仮営業所、仮店舗等の簡易建物の敷地として使用していた場合
- 借地上の建物が著しく老朽化したことその他これに類する事由で、借地権が消滅し、又はこれを存続させることが困難であると認められた場合
- 借地権設定時に相当の地代の支払を行い、その後その土地の価額上昇に応じて順次相当の地代を改定する旨の届出書が所轄税務署に届けられている場合
２－２．地主個人、借主法人の場合
借地を無償で返還をした場合でも、借地人が法人の場合、通常収受すべき借地権相当額を貸主に贈与したこととして借地権の認定課税（寄付金認定）があります。また、１と同じく無償で返還を受けた地主には原則として借地権相当額の授与を受けたものとして贈与税が課税されます。また、1のような理由がある場合は課税は生じないとされております。
借主が法人の場合、寄附金認定されると損金算入限度額を超える部分は損金とならない為、注意が必要です。
２－３．地主法人、借地人個人の場合
借地を無償で返還を受けた地主である法人は、1のような理由で借地権設定時に無償返還届出書を届けている場合は課税はされません。また借地を無償で返還した個人も課税はありません。
２－４．地主、借地人共に法人の場合
借地を無償で返還をした場合でも、借地人が法人の場合、２と同じく通常収受すべき借地権相当額を貸主に贈与したこととして借地権の認定課税（寄付金認定）があります。
無償で返還を受けた地主も1のような理由で借地権設定時に無償返還届出書を届けている場合は課税はされません。
３．借地権設定をする際は土地の無償返還に関する届け出をすべきか検討しましょう
３－１．土地の無償返還届出
地主と借地人の契約において、権利金の受け払いがなく、将来無償で返還することを定めて「無償返還届出書」を作成されることがあります。
これは将来の借地権や底値の評価などを、当事者の課税関係に重大な影響を及ぼしかねない借地取引についての、事実関係を明確にすることが目的とされております。そういった意味で、きちんと契約関係確認し課税のトラブルがないように、税務署長に「無償返還届出書」を提出することをおすすめします。
土地の無償返還届出を行う事により土地賃貸借契約終了時に無償返還による課税がされない事になります。
なお、この届出者は、土地所有者が個人である場合であっても、提出することができます。
土地賃貸借契約が終了し、土地を地主に無償返還する場合でも課税が発生する事があります。土地返還の際は有償でも無償でも、税理士や税務署に確認するようにしましょう。
