「老朽化したアパートを売却したい」「借地人の居る土地を売却したい」
このような場合、立ち退き交渉をしてから売却したいと考える方もいらっしゃると思います。
当サイトＵＲＵＨＯＭＥを運営するドリームプランニングでは、賃借人様と賃貸人様双方より立ち退きによる相談を受けることがあります。
そこで今回は立ち退き費用と期間について、判例や事例を交えながら解決方法を解説してまいります。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
著者が経営する「株式会社ドリームプランニング」は、２００５年の創業より立ち退き交渉が必要な底地・オーナーチェンジ物件など、訳アリ不動産を専門的に買取しております。
最短２時間で無料査定を行い、5000万円位までの物件であれば最短2日でお買取りさせていただくことも可能です。
ご売却にお困りの不動産がございましたら、こちらからお気軽にご相談くださいませ。
１．立ち退き交渉とは
現在所有している不動産を借地や借家として貸していて、そろそろ売却したいという時に、借地人さんや借家人さんに退去してもらってから売却したいと思う事があると思います。
しかし、基本的に土地や建物の賃貸借契約は期間の定めがあったとしても、更新されることが原則となっており、何もしないと従前と同一の条件で賃貸借契約が更新されることになっています。
そこで、自分の所有している土地や貸家の契約を終了させて、借地人さんや借家人さんに立ち退いてもらう場合、立ち退き交渉が必要になります。
借地借家法では、借地人や借家人の保護に重きが置かれているため、借地や借家の契約期間が終了したからといって、地主さんは「直ぐに出て行ってください」などという事は出来ません。
そして、地主さんが自分の所有している土地（底地）や、貸家から、借地人さんや借家人さんに契約終了時に立ち退いてもらうには、正当事由が必要になります。
１－１．立ち退きには正当事由が必要
土地（底地）でも、貸家でも、借地人さんや借家人さんに退去してもらうのは簡単なことではなく、正当事由が必要になります。
また、基本的に立ち退きの請求をするのは借地や借家の更新のタイミングで、借地として貸している場合は更新の際に「遅滞なく異議を述べる」こと、貸家として貸している場合は契約期間の満了の１年前から６か月前までの間に「更新をしない旨の通知」をすることが必要になります。
借地と借家の場合、立ち退き交渉をするに当たって、（裁判をする場合は当然ながら）借地でも借家でも、正当事由無く立ち退きを要求することは出来ないというのが重要なポイントです。
しかし、実務では借地人さんや借家人さんとあくまでお願いベースで交渉して、借地権を買い取ったり、借家の場合は立ち退き料を支払うなどして、借地人さんや借家人さんに退去していただく方法を取ることがあります。
| 借地の立ち退き | |
| 根拠とする 条文 | 借地借家法６条 |
| 更新拒絶の 方法 | 地主が遅延なく意義を述べる |
| 正当事由 | 必 要 |
| | 借家の立ち退き |
| 根拠とする 条文 | 借地借家法２６条１項、２８条 |
| 更新拒絶の 方法 | 一年前から六月前までの間に 相手方に対して更新をしない旨の通知 |
| 正当事由 | 必 要 |
１－１－１．借地の更新拒絶について
借地の更新拒絶については、借地借家法6条が根拠となり、正当な事由があったうえで地主が遅延なく更新に対して異議を述べる事で、借地契約を解除できる可能性があります。
正当事由とされるものについては、後述させていただくのですが、あくまで裁判で借地契約を終了させる場合においての要件になります。
判例を見ても正当事由の要件を満たすのは難しく、更新拒絶をするのはハードルが高いため、実務では弁護士に借地買取り交渉を依頼するなどして、借地人に対して買取を提案したうえで、借地契約中であっても借地権を取得する方法を取ることが多いです。
また、借地の管理が面倒という事であれば、借地契約を存続させたままでも底地の買取業者に買い取ってもらうことも可能です。
（借地契約の更新拒絶の要件）
借地借家法6条 借地借家法 | e-Gov法令検索
前条の異議は、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。以下この条において同じ。）が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない。
１－１－２．借家の更新拒絶について
借家の更新拒絶についても、貸主が建物を必要としている事情を立証する必要があり、法律的にも賃借人が保護される傾向にあります。
特に店舗などを長期にわたり営んでおり、そこで営業を続けていかないと生活が成り立たないと客観的にも判断できるような場合、更新拒絶はとても難しくなります。
借家の場合も、実務では裁判になる前に、立ち退き料を支払うことなどで借家人さんに退去していただく方法を取るのが一般的です。
また、借家の場合においても管理が面倒だったり、資産整理をしたいけど借家人さんが退去しない場合、オーナーチェンジ物件専門の買取業者に買取を依頼することが多く、当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングでも、オーナーチェンジ物件や底地を現況のままお買取りさせていただいております。
（建物賃貸借契約の更新等）
借地借家法26条 借地借家法 | e-Gov法令検索
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
借地借家法28条 借地借家法 | e-Gov法令検索
建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
１－２．正当事由とはどういったものか？
正当事由とは土地や建物の賃貸借契約において、貸主が賃貸借契約の解約を申し立てるための条件で、何が正当事由かは裁判所の判断に委ねられています。
１９９２年に定められた借地借家法では、判例を元に正当事由を土地・建物の使用を必要とする事情、賃貸借に関する従前の経緯、土地・建物の利用状況、立退料の提供などと明文化しており、これらを考慮して正当事由がある認めた場合でないと賃貸借契約の更新拒絶は出来ないとされております。
〇 借地の場合
①地主と借地権者それぞれが土地を必要とする事情
②借地に関する従来の経過
③土地の利用状況
④立退き料の給付
〇 借家の場合
①賃貸人と賃借人が建物の使用を必要とする事情
②建物の賃貸借に関する従前の経過
③建物の利用状況及び建物の現況
④立ち退き料の給付
借地でも借家でも正当事由として認められるものが似通っていますので、それぞれについて解説します。
１－２－１．土地や建物を必要とする事情
土地や建物を必要とする事情とは、以下のようなものを指し、どちらが土地や建物を必要としているかという事で正当事由があるかどうか判断されます。
- 借地の場合 ― 地主が土地を必要としている事情と借地人が土地を必要とする事情
- 借家の場合 ― 賃貸人が建物を必要とする事情と借家人が建物を必要とする事情
たとえば土地を貸している場合は、持ち家が無く、借地として貸しているところに建物を建設する以外に住むところがないなど、どうしても貸している土地や建物を必要とする事情が借地人、借家人より強いかで正当事由が判断されます。
１－２－２．土地、建物賃貸借の従前の経過
さらに、土地や建物の賃貸人と賃借人との間で結ばれた賃貸借契約に関係し、以下のような事情が考慮されます。
- 土地、建物賃貸借契約の契約更新回数
- 地代、賃料の金額やその改訂状況
- 地代、賃料不払いや用法遵守義務違反などがあるか
例えば、借主による地代や賃料の不払いなどがあった場合、地主や賃貸人の明け渡し請求の正当事由が認められやすくなります。
１－２－３．土地、建物の利用状況、建物の現況
土地や建物の利用状況とは、借地人や借家人が、借りている土地や建物を利用しているかどうかという事が考慮されます。
借地人や借家人が建物を利用しておらず、他に住んでいる場合などは地主や賃貸人の正当事由が認められやすくなります。
また、建物の現況とは建物が経年劣化などにより倒壊の恐れがあるなどの場合、明け渡しが認められやすくなります。
１―２－４．立ち退き料の給付
どちらも立ち退き料の給付という事が出てきますが、立退き料とは、賃貸借契約の期間を更新しない場合に必要とされる「正当事由」を補完する意味合いを持つ補償金です。
底地の買取業者の中には立ち退き料を給付すれば正当事由があると考えている業者もありますが、あくまで補完的なものですので、立ち退き料の給付をすれば借地や借家の明け渡しが認められるというものではありません。
２．立ち退き料はいくらが妥当であるか？
土地や建物の賃貸人にとって、借地人や賃借人に対して立ち退き料としていくらが妥当かは非常に気になる所だと思います。
ですが、立ち退き料は前項でご紹介した正当事由が個々の案件にどの位当てはまるかによっても異なるため、相場は無いようなものです。
裁判になった場合、そもそも正当事由が認められないと、借地や借家の明け渡し請求（立ち退き）自体が認められない傾向にありますが、過去の判例を元に立ち退き料の扱いについて考察いたします。
また、下記に紹介する立ち退き料の算定方法は、裁判を経ない実務での立ち退き交渉の際の基本的な考え方にもなりますので、これから立ち退きを交渉を実際にされる方は参考になさってください。
２－１．借地の立ち退き料について
借地の立ち退きは正当事由が認められる場合と、認められない場合があり、地主と借地人が土地を必要とする事情や、利用状況などによって判断されます。
法人が底地を取得し、明らかな地上げ目的の場合は正当事由は認められない傾向にあり、地主が自宅など必要な理由があり、借地人が必要と判断されなければ、正当事由は認められる傾向にあります。
また、立ち退き料については、下記のような事が考慮されます。
- 借地権価格
- 譲渡承諾料、更新料の支払いの有無
- 引っ越し費用
下記の記事でもご紹介しているのですが、借地権価格は基本的に国税庁「財産評価基準書 路線価図・強化倍率表」を元に計算します。
例えば敷地面積１００㎡、路線価図の前面道路５００，０００円／㎡、借地権価格７０％の場合、１００㎡×５００，０００円／㎡×７０％＝３５００万円が借地権価格になります。
さらに更新前の場合、譲渡承諾料、建て替え承諾料は借地権価格の５％位になるので、譲渡承諾料・建て替え承諾料はそれぞれ１７５万円(３５００万円×５％)、合計で３５０万円になります。
また、引っ越し費用については、例えば東京から神奈川で４人家族とした場合、季節にもよりますが、２０万円位です。
つまりこの例の場合、借地の立ち退き料を計算すると以下の通りです。
借地権価格(３５００万円)－更新料・譲渡承諾料(３５０万円)＋引っ越し代(２０万円)
つまり、立ち退き料＝３１７０万円となります。
これはあくまで例なので、従前の状況、建物の価値なども考慮され、立ち退き料が決定されます。
裁判によらず、実務で借地権の買取を行う際にも利用されることもある計算方法なので、借地権を買取して借地人さんに立ち退きをして頂きたい場合は覚えておくようにしましょう。
借地の立退き料＝借地権価格－更新料・譲渡承諾料＋引っ越し代
２－１－１．借地の判例 ― 借地上の建物を賃貸していた事例
借地人が建物を所有し、その建物に知人を居住させていた。借地人も建物の居住者も、本件建物から転居することが可能であり、過去には建物の無断増改築を行っており、借地人の過失が認められた。
判決では「借地権価格及び移転費用等を基準として算定される立退料を支払うことにより、更新拒絶の正当事由が補完され、本件土地の明渡しを求めることができる」と判断された。
借地の価格を、時価と推定公示価格の中間程度の約５５００万円と定め「正当事由の充足度、借地人が必要とする移転費用等諸般の事情を一切考慮すれば、本件における相当な立退料の金額は５０００万円である」と判断された。（東京地判 平25.3.14）
２－１－２．借地の判例 ― 地主が借地の利用の必要性が高いと認められた事例
地主の借地利用の必要性が高く、借地人の借地利用の必要性が格段に高いとはいえないという事実関係を前提に、借地権価格１５００万円を参考とし、７００万円の立ち退き料を認めた。（東京地判 平17.5.30）
２－２．借家の立ち退き料について
借家の立ち退き料にも相場はありませんが、正当事由が認められる場合、下記のような事が立ち退き料として考慮させる傾向にあります。
- 引っ越し費用
- 引っ越し先の礼金の相場
- 周辺の賃料と現在の賃料の差額（２～３年分）
- 賃借人がリフォーム工事などに要した費用
また、利益を得るために宅建業者などが取得した場合などは、正当事由が認められにくく、明け渡し自体が認められないこともあります。
しかし、裁判などによらず立ち退き交渉をする際にも、立ち退き料の基本となる計算方法になりますので、借家などで立ち退きを考えている場合は参考にしてみてください。
借家の立ち退き料＝引越し費用＋引っ越し先礼金＋賃料差額２～３年分＋室内リフォーム工事費用
２－２－１．借家の判例 ― 老朽化した建物の明け渡しが認められた事例
賃貸人は相続により土地建物を取得、築後９５年と建物が老朽化していたため、建て替えの必要があるとして賃貸借契約の申し入れをする。
賃借人は９５歳と高齢だったが、引っ越し費用１０万円、賃料差額２年６か月分、賃借人が居住中に要した建物の補修費用などを考慮して、立ち退き料２１５万円の支払いと引き換えに建物明け渡しを認められた。（東京地判 平25.12.11）
建物老朽化による明け渡し請求は、建物の状態にもよりますが認められる傾向にあります。
２－２－２．借家の判例 ― 耐震性に問題ある賃貸マンションの明け渡しが認められた事例
耐震性に問題のある大規模賃貸マンションを所有する賃貸住宅事業者が、耐震性能を満たしていないため、改修が困難であるとの結論に至り、改修工事を断念し、除却する方針を決定して、建物の明渡し及び約定損害金の支払を求めた。
建物の所有者である賃貸人の判断が尊重されてしかるべきであり、更新拒絶には正当事由があるから、各契約はいずれも その満了日の経過をもって期間満了により終了したというべきであり、賃貸住宅事業者は 建物の明渡しを求めることができるとされた。（東京地判 平25.３.28）
この判例においては立ち退き料の記述はされておらず、明け渡し請求を行う前に事業者が転居先のあっせんや、移転費用の補償を行ったこと、耐震性に問題があると認められたことが「正当事由がある」と認められたと考えられます。
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３．立ち退き交渉の手順・期間はどのくらい？
３－１．立ち退き交渉の手順
立ち退き交渉は基本的に弁護士さんにお願いする形になりますが、ご自分で交渉される際は次のような流れになります。
更新拒絶・解約の申し入れを書面にて送る
出来れば内容証明郵便にて更新拒絶の意思表示をすることがベストです。
その際にきちんと理由を述べるようにしましょう。
立ち退きの交渉を行う
立ち退きをお願いすることになった経緯の説明します。
また、賃借人、借地人に退去の意思があるか、立ち退き料を支払うのであれば、幾らくらい支払うつもりなのかなどについても話し合いをします。
転居先の紹介も場合によってはお手伝いします。
調停・裁判など
話し合いが難しい場合、調停や裁判を行うことになります。
そこで正当事由があるかどうかが一番重要なポイントになります。
退去手続きを行う
立ち退き交渉や、調停・裁判などで決まった条件に応じて退去していただきます。
３－２．立ち退き交渉にかかる期間
立ち退き交渉にかかる期間は、裁判になるかならないかで変わってきます。
話し合いの交渉のみで立ち退き交渉が合意できる場合、話し合いを始めてから退去していただくまで、短くて２か月位、長いと１年位になります。
金額的な折り合いがつくかという問題と別に、借地人さんや借家人さんがご高齢の場合、新しい住居をどうするかが大きな問題になります。
施設に入られるか、親族と一緒に暮らされるか、他で賃貸などで借りるか、退去費用を元に新しく不動産を購入されるかという選択は、借地人さんや借家人さんだけでなく、ご親族も関係する大きな問題のため、どうしても時間がかかってしまいます。
また、裁判になってしまった場合、短くても１年、長いと５年位かかることもあります。
立ち退き費用が高額になればなるほど長引きますし、借地、借家が事業として利用されている場合も長引く要因となります。
立ち退き交渉は話し合いのみで２か月～１年、裁判になると１年～５年位かかります
４．立ち退きを拒否したい場合、拒否された場合
地主や賃借人は「立ち退きしてくれなくて困っている」、借地人や借家人は「立ち退きをしてほしいと言われて困っている」と、それぞれ相反するお悩みを抱えていらっしゃると思います。
そこで、立ち退きを拒否された場合と、立ち退きを拒否したい場合についてそれぞれ解説してまいります。
４－１．立ち退きしてくれなくて困っている（地主・賃借人向け）
地主・賃借人で立ち退き交渉をしている方であれば、最終的に売却をお考えの方が多いと思います。
しかし立ち退き交渉がまとまらない場合、底地やオーナーチェンジ物件の買取を専門にする不動産業者に売却する事も可能です。
当サイトＵＲＵＨＯＭＥを運営するドリームプランニングでは、立ち退きを拒否された底地や、一戸建て・マンション・アパートなどでも現況のままお買取り可能です。
４－２．立ち退きをしてほしいと言われて困っている（借地・借家人向け）
借地や借家で立ち退きしてほしいと言われている場合、正当事由があるかどうかによって立ち退きすべきかどうかが決まります。
地代や家賃の滞納を続けている場合などは、裁判などになっても正当事由があるとみなされて退去せざるを得なくなることもあります。
正当事由があるかどうかは個々の案件によって変わりますので、お近くの弁護士さんに確認してみましょう。
４－３．立ち退きについて相談する場合
当サイトＵＲＵＨＯＭＥを運営するドリームプランニングでは、立ち退きについてのご相談を受ける際に、下記のようなポイントをお伺いし、買取が難しい場合は弁護士の先生をご紹介しております。
- 契約開始時期
- 賃貸借契約期間
- 更新料、譲渡承諾料、建て替え承諾料
- 地代、家賃
- 契約面積等
- 更新の有無
- 立ち退き交渉の理由
賃貸借契約書や、更新契約書もあった方がより具体的なアドバイスがしやすくなります。
なくてもご相談を承ることは可能ですが、より正確な回答をする場合は契約書の他にも、別途当事者間で合意した更新契約書や、建て替え承諾書など、公的機関では取得できない当事者間で交わした書類は用意するのがベストです。
５．立ち退きが必要な不動産で悩んだら
当サイトＵＲＵＨＯＭＥを運営するドリームプランニングでは、神奈川・東京の底地やオーナーチェンジ物件の買い取り実績豊富です。
創業１８年の実績があり、他社で買取を断られたような不動産でも多数買取をさせていただいております。
「立ち退き交渉を自分でしてみたが全然うまくいかず困っている」
「借地人さんや借家人さんとの関係が良くない」
「いろいろな会社に相談してみたが、買取を断られてしまった」
などなど、難しい底地やオーナーチェンジ物件でも気にせずにご連絡くださいませ。
私たちは強引な交渉などは一切行わず、円満な借地借家の問題解決をさせていただくことをポリシーとしております。
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