売却方法, 底地

底地を高値で買取してもらう方法【誰に売れば高く売れる?】



底地を買取してもらう方法【売却先[借地人に売却、買取業者に売却、借地と一緒に第三者に売却]、売却価格について】

底地は、借地人の権利がとても強いので自由な運用が難しいなどといわれており一般的な不動産と比べた場合の売却は困難になることは多いようです。

地代や更新料などのような、十分な収益が期待できるのであればそのまま継続でも良いわけですが、地代が安く抑えられる傾向が強く売却を考えたいと思う人は多いといえましょう。

底地の売却先には借地人や買取業者、借地と合わせて第三者などがありますが、売却した際の価格がどのくらいになるのか底地買取相場を掴んでおくことが大切です。

1.底地を買取してもらう方法について

  • 1-1.底地を売るには(借地人に売却、買取業者に売却、借地と一緒に第三者に売却)の3パターンがあります。

1-1.底地を売るには(借地人に売却、買取業者に売却、借地と一緒に第三者に売却)の3パターンがあります。

底地買取相場は、買い手により大きく変わることはある程度把握している人は多いかと思われますが様々な諸条件で変動しやすい性質があり、誰に底地を買取して貰うのかで価格が左右します。

底地の売却方法は、土地を借りて建物を建築して利用している借地人に売却する方法、買取業者に売る方法、借地人と協力して底地および借地を同時に売るなどの方法があります。

底地の整理方法に関してはこちらもご参考になさってください

2.底地の買取価格、誰に売るのが一番高いか?

2-1.底地の買い取り価格について

底地を売る場合、借地人に売る場合の価格は借地権割合や地代などによっても異なりますが、借地人に売る場合が所有権価格の1~5割程度、業者に売る場合は所有権価格の1~4割程度、底地と借地を同時に売却する場合が所有権価格は2割~5割程度になります。

どの場合でも借地権割合と時価や路線価を根拠に底地の価格を決めることが多いのですが、借地人の経済状況や利用状況によって変わってまいります。

底地の売却価格

  • 所有権価格の1~5割程度(借地人に売却)
  • 所有権価格の1~4割程度(業者に売却)
  • 所有権価格は2割~5割程度(底地と借地を同時に売却)

2-2.誰に売るのが一番高く売れるか?

底地を少しでも高い値段で売却を考える人は多いわけですが、最も高く売れる可能性があるのは前項で記載した通り、借地人に買っていただくか、底地と借地を同時に売却する方法です。

底地と借地を同時に売却する理由は金額だけではない!

他の理由は、土地および建物の所有権が同じになるというメリットがあるわけです。借地権が消滅し、所有権となる事でその後の運用や売却がスムーズにできるようになるなど利便性が高くなります。

底地と借地を同時に売却する際に気を付ける事

底地を売買する交渉を借地人とした後で業者に売ろうとすると、借地人が借地権の売買の応じなかったため、所有権化の難しい土地という事で買い取り業者が買取に応じない若しくは、買取価格がかなり安くなってしまうという事も多々あります。

特に注意が必要なのが、1筆の底地を数名の借地人に土地を賃借しているケースで「どのように分筆するか」「誰から交渉していくか」「底地を売るか、底地と借地権を同時に売却するか」という事を建築基準法などの関連法規を考えながら慎重に交渉しないと大損をしてしまう事になります。

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3.底地の買取業者に売ったほうが得な事も多い?!

3-1.借地人が底地を買えるとは限らない

なお、借地人に買取して貰う場合の価格は、双方が納得できる金額であれば問題はないわけですが、必ずしも借地人が希望の金額で応じて貰えるとは限りません。

旧法借地の場合、借地人は法律で保護されていると考えられており、昔からの安い地代で住み続けられるのでわざわざ底地を買う必要はないと考えている借地人は多いのが現実です。

3-2.借地人に買取をしてもらう交渉をした後に買い取り業者に買い取ってもらうのは難しい

また、前述したように底地を売買する交渉を借地人とした後で業者に売ろうとすると、買い取り業者が買取に応じない若しくは、買取価格がかなり安くなってしまうという事があります。

この為、借地人と人間関係が上手く出来ている場合以外、借地人に直接底地の買取を打診する事は必ずしもおススメ出来る事ではありません。

1筆の土地上に複数名の借地人がいる地主で、交渉の順番と分筆の仕方を間違えたため、利用価値の無い再建築出来ない底地だけが残ってしまったため売るにも売れないという方は結構いますのでお気を付けください。

3.買取業者に買い取って貰った方が良い事も多い

ですので、余程交渉に慣れている地主さんでなければ、1筆の土地上に複数名の借地人がいる場合は買い取り業者に買い取って貰った方が良いと思います。

また、権利ばかり主張してくる借地人の場合も直接交渉する事はおススメ出来ません。

皆が善良で話が分かる借地人なら良いのですが、そうでない人もいらっしゃる為悩まれている方は専門の業者に相談してみましょう。

底地の売却する際は、借地人の特徴も考えた上で慎重に交渉するか、買取業者に買取をするか決めるようにしましょう。

著者情報

高橋 樹人

法政大学工学部建築学科卒、フリーカメラマンを経て、某中堅不動産仲介業者で7年勤務、成績優秀者賞等を受賞、月間最高売り上げ1800万円。退社後、株式会社ドリームプランニングに入社、底地、借地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任

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